最新天津大沽路综合体项目可行性研究报告.docx
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最新天津大沽路综合体项目可行性研究报告
第一章总论
一、项目名称
大沽路综合体项目
二、建设内容
大沽路综合体项目选址于河西区大沽南路与卫津河交汇处，地块占地面积约38000平方米。
建筑形式为二组高层塔楼建筑综合体。
其中面向大沽南路一侧的塔楼为整个建筑群的标志性建筑物。
建筑综合体总建筑面积约155000平方米，其中地下建筑面积约15000平方米，地上建筑面积约150000平方米。
大沽路综合体项目地下建筑面积15000平方米，主要布置为地下停车场和公用工程设备用房。
地上建筑面积155000平方米，按照未来的经营业态划分为3个功能分区：
写字楼、高级服务式公寓、商住楼和底层商铺。
面积分配及位置见下表：
序号
功能名称
建筑面积（平方米）
塔楼位置
备注
1
写字楼
40000
西北角塔楼,建筑控高99米,坐落于大沽南路与卫津河交叉路口
1-26层
2
商住楼
60000
西北侧两栋贴建建筑，建筑控高99米,紧邻大沽南路
1-20层
3
高级服务式公寓
30000
东南角塔楼,建筑控高99米,正面朝卫津河方向
1-25层
4
底层商铺
10000
裙房中的一、二、三、四层（扣除其它建筑功能的大堂、交通等公用面积）建筑控高99米,
1-4层
5
地下建筑
1500
-1层
6
合计
155000
三、项目背景
1994年3月，天津市提出实施"三五八十"的发展思路。
到2002年，天津走过了极不平凡的九年，国内生产总值达到2051.16亿元，10年增长2.2倍，GDP年均增长12.2%，实现了国有大中型企业整体扭亏，老工业基地作用得到巩固和发展，工业增加值连续八年保持两位数增长；这九年天津投资千亿元，拆除危陋平房1841万平方米，新建住宅4965平方米，并投资40多亿元改造地下管网，改善城市功能。
这一时期成为天津历史上发展最快最好的时期。
"三五八十"四大奋斗的实现，标志着天津现代化建设将进入一个新阶段。
但是，在全面建设小康社会的新形势下，天津市的决策者客观分析形势，清醒的认识到自身发展中的不足：
经济总量与先进地区相比还有明显差距，城市潜能还没有真正得到发挥，第三产业和服务业发展还比较慢，地方可支配财力还不够足----天津需要有一个更大的变化！
在这样一个背景下，2002年10月，中共天津市委常委扩大会宣布了“综合开发改造海河两岸”的重大决策。
计划用三到五年时间，基本完成市区海河两岸综合开发改造。
这是天津市继引滦入津工程后，又一加快发展、振兴经济的历史性壮举，是天津总体发展战略的重要组成部分，是天津迈向国际港口大都市的治本之策。
在“综合开发改造海河两岸”工程的总体规划中，将海河上游两岸划分为四个段落，其中河西小白楼地区规划为中央金融商务区（CBD），规划在这一带则侧重商务、办公、信息、金融和展览等现代化经济中心城市的功能设施的建设，创造吸引国际化企业的良好环境，成为现代化经济中心突出的标志。
本项目的建设地点位于小白楼CBD的核心地带，并且位于天津市金融商业繁华区----大沽南路旁。
项目建成后，将成为天津市的又一标志性建筑物。
四、可行性研究报告工作主要范围
•项目建设的必要性
•项目市场前景分析
•项目选址的可行性
•投资估算及经济可行性
•项目实施进度
五、项目的主要指标
序号
内容
单位
指标
备注
一
技术指标
1
总占地面积
平方米
38000
2
总建筑面积
平方米
155000
2.1
地上建筑面积
平方米
140000
2.2
地下建筑面积
平方米
15000
3
容积率
4.5
4
总户数
1070
底层商业部分除外
4.1
写字楼
180
4.2
商住楼
360
4.3
高级服务式公寓
530
6
机动车车位
个
1000
8
非机动车车位
个
800
二
经济指标
1
投资总额
万元
80000
2
项目建设期
年
3
三
公用工程指标
1
日最高用水量
立方米/天
2178.7
2
夏季制冷负荷
KW
13600
3
冬季采暖负荷
KW
10890
4
电力总负荷
KVA
13500
5
煤气用量
立方米/天
1410
第二章项目的建设意义
一、天津大沽路综合体项目的建设，符合天津市“海河开发”的发展战略，将成为“金龙起舞”工程的重要实施步骤
海河是天津的母亲河，是天津独特的、标志性的宝贵资源。
2002年10月，天津市政府将“海河开发”列为城市发展的重要战略，并提出了“实施海河两岸的综合开发改造，形成独具特色的服务型经济带和景观带”的开发要求。
为实现该目标，海河综合改造将采取由上游到下游的滚动开发形式，根据海河两岸建筑年代，建筑情况和风貌特色，中心城区20公里划为“4个功能分区”，分别为传统文化商贸区、都市消费娱乐区、中心金融商务区和未来建设智慧城。
大沽路综合体项目的建设选址位于海河综合开发的中心金融商务区段内，也同时处于天津市“北五大道”CBD规划区内，其具备复合型功能的城市建筑综合体充分体现了中心商务区对智能化商务功能的发展需要，符合CBD规划区的业态特征。
从而使得该项目成为“海河开发”战略实施的组成部分，将与其它的开发工程共同为促进天津海河“金龙起舞”工程的顺利建设贡献力量。
二、天津大沽路综合体项目的建设，将成为体现都市形象的标志性建筑，为天津市打造一张新的“城市名片”
随着工业化和城市化水平的不断提高，我国各个城市在积极拓展城市功能，选择合理的城市建筑形态，以适应现代城市发展的功能需求。
而功能复合、协调互补的建筑综合体则充分体现了多元化角色的城市内涵，从而成为现代城市经济文明和建筑文明的象征。
作为体现城市形象的标志性建筑，具备方向性、地标性特质，从而将发挥强有力的区域辐射作用，带动周边土地增值，有效推进城市的现代化和国际化进程。
天津大沽路综合体项目正是具备完整性、有机性、聚合性等多重功能的建筑综合体，该项目的建设将有效地推进天津市的城市现代化进程，实现城市的高级功能，增强城市活力，还将带动城市档次与品质的提升，从而将为天津市打造一张体现都市形象的新“名片”。
三、天津大沽路综合体项目的建设，实现了建筑的高效性，符合国际建筑的发展趋势，将成为天津市城市建筑新模式的先行者
城市综合体建筑的开发由于充分利用了地上地下空间资源，并依据功能特点进行合理布局，使空间利用集约化。
写字楼、商住楼、公寓、商业店铺等几大功能区的共同建设，有效地避免了因功能孤立而造成的空间资源浪费和平均使用土地的不合理现象，实现了内部功能互为裨益、相互支持，充分体现了整体建筑功能的高效性。
天津大沽路综合体项目由写字楼、服务式公寓、商住楼、商业店铺等几大功能区组成，具备功能复合化、空间高效化、社区开放化、场所人情化等建筑特征，使其成为具有前瞻性的商务生活一体化社区，符合国际建筑的发展趋势，从而成为天津市城市建筑新模式的先行者。
第三章市场前景分析
本项目功能包括甲级写字楼、服务式公寓、商住楼和商业店铺等四个部分。
本章重点分析甲级写字楼、服务式公寓的市场前景。
无论是上述的哪一种经营业态，其经营均是处在复杂、不断变化的市场和区域经济之双重环境中。
因此，它们的投资机会研究和市场前景与需求分析重点均放在两个方面：
一是对所面向市场整体区域经济的宏观分析和预测；二是对具体终端（写字楼、公寓）市场环境的分析和预测。
第一节研究框架
本项目为多业态复合型建筑，包括甲级写字楼、服务式公寓、商住楼和商铺等四个部分。
虽然它们的经营与发展都要受到区域整体市场环境的制约，但是由于它们各自面向不同的客户群，因此对它们各自投资机会的研究、市场前景与需求的分析要区分开来，不能一概而论。
对于公寓来说，其市场分析主要针对住宅市场，住宅市场的状况对于服务式公寓市场具有决定性意义；对于写字楼来说，其市场分析的重点则是当地经济发展水平和企业的发展状况，往往较高的经济发展水平和稳定健康的企业发展会给写字楼带来更多的商机；而对于商住楼来说，则需要兼顾上述两者，它的需求既取决于当地住宅市场的状况，也取决于当地招商引资和外资企业的发展状况。
因此，综合以上情况，我们为本项目市场分析所制订的研究框架如下图所示：
图3.1本项目的研究框架
第二节区域环境分析
一、区域经济环境分析
任何一个项目的建设和运营都与项目所处区域的经济、政治、社会文化等环境息息相关。
因此，进行市场分析的第一步就是分析项目所处区域的各种环境，本节我们将对天津人才科技大厦所处的区域环境进行分析。
1、区域环境分析之经济环境分析
对于一个地区环境分析来说，经济环境主要包括经济发展阶段、地区与行业经济发展状况、社会购买力水平等。
近几年来，经过自身多年的努力和积累，天津已具备了比较雄厚的技术、区位、资源、港口和社会环境等优势，对国内外投资者产生了强大吸引力，天津也因此成为最具发展潜力的城市之一。
2003年是天津实施“三步走”战略的第一年，主要经济指标增幅创近年最好水平。
投资拉动和工业推动作用突出，金融支持力度增强，出口、消费、利用外资全面发展，财政收入、城乡居民收入增长加快，经济增长质量和速度同步提高，国民经济持续快速、协调、健康发展，人均GDP突破3000美元大关，年均经济增长率超过10%。
目前，天津市的各项经济指标已经达到或接近中等发达国家水平，居民生活水平开始进入富裕型阶段，整体经济发展呈现出不断增长的态势。
总体来说，天津整体经济发展呈现出非常积极趋势，本项目在区域经济环境中有其建设的支撑点和必要性。
2、区域环境分析之政策环境分析
投资项目要受到国家以及地方的政治、经济和法律的制约和影响。
针对本项目而言，我们主要就经济体制和地区的经济方针和政策进行分析。
跨入新世纪以来，天津经济和社会发展进入了一个新的历史时期。
在新世纪最初10年，天津市总体经济建设方针和目标是：
把天津建设成为现代化国际港口大都市和我国北方重要经济中心，建立起比较完善的社会主义市场经济体制，成为全国率先基本实现现代化的地区之一。
在上述目标的指导下，天津市政府在《十五规划》中提出，要“大力发展服务业”，使服务业成为国民经济增长的重要拉动力量。
发达服务业是城市现代化、国际化的重要标志。
“十五”期间，天津市将重点发展信息、金融、物流、旅游、房地产等服务行业，力争使天津发展成为全国房地产强市。
服务式公寓作为房地产业的各个细分市场提供服务支持，同时也将提高天津市服务业的整体功能。
而商住楼和写字楼作为房地产市场开发的重要内容，将带动整个房地产市场的发展。
从上述分析不难看出，天津经济方针和政策环境非常适合本项目投资建设。
3、区域环境分析之社会文化环境分析
社会文化是人类在创造物质财富过程中所积累的精神财富之总和，它体现着一个国家或地区的社会文明程度。
天津是一座设卫建城600年的历史文化名城，是近代中国中西文化冲突又融合的一个典型的载体，是中国近代都市文化开放性的一个象征，也是一个琳琅满目的中国近代发展史博物馆。
外来的理性文化基因，通过社会的运作与交往，潜移默化地影响了天津社会文化环境，并迁延至今，是天津成为文化开放城市的基础。
进入二十一世纪以来，随着天津市政府“三五八十”战略步伐的加快，城市的社会财富进一步增加，天津市对科学、教育、文化、卫生等领域的投入也在不断加大，城市的整体文化品位和人文内涵不断得到提升。
尤其是进入二十一世纪以来，天津与外界的交往越来越多，社会文明程度日益提高，正在向国际化大都市迈进。
因此，区域整体社会文化环境也为本项目的建设提供了沃土。
二、住宅市场分析
房地产业是国民经济的重要组成部分，同时也是世界公认的“朝阳产业”。
随着中国加入WTO和北京申办奥运的成功，房地产业也迎来了前所未有的机遇和挑战。
下面分别对全国和天津市的住宅市场进行分析和论证。
1、国内房地产市场发展概述及分析
房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，2004年是中国房地产市场不平静的一年，在强力的宏观调控下，2004年中国房地产业呈现出了不同于往年的鲜明特征。
投资：
2004年全国房地产开发投资总额达13158.25亿元，同比增长28.1%，比2003年回落2.2个百分点。
从2004年变化看，房地产投资增速呈快速下降趋势，从1～2月到1～12月下降22个百分点，几乎与固定资产投资同步下降。
开发：
1997～2003年期间，全国房地产土地开发面积平均每年增加2400多万平方米。
2004年由于土地市场清理整顿、暂停半年建设用地审批，房地产土地开发面积首次出现下降，比上年减少了2400多万平方米。
房地产土地购置面积增量也呈现减缓势头，1997～2003年房地产土地购置面积平均每年增加4842万平方米，而2004年增量为4288万平方米，减少了554万平方米。
销售：
2004年商品房销售量继续大幅增长，达到38231.64万平方米，比2003年增加4514万平方米，比1997～2003年年平均销售增量的4118万平方米增加了396万平方米。
随着销售量的增长，房地产年销售额也大幅上涨，1998年为2513.3亿元，2004年上升为10375.71亿元。
价格：
2004年全国商品房平均售价为2714元/平方米，比1998年增加651元，年均增加93元，而2004年比2003年增加355元，远大于1998～2003年的年均增量。
从各类商品房2004年的价格看，住宅价格为2549元/平方米，比1998年的1854元/平方米增加695元，其中比2003年增加352元，占50.6％。
在住宅中，别墅、高档公寓1998年为4596元/平方米，2003年下降为4145元/平方米；经济适用房由1998年的1035元/平方米上升到2003年的1380元/平方米；2004年办公楼的价格为5533元/平方米，比1998年5552元/平方米小幅下降，但比2003年增长1337元；2004年商业用房的价格为3966元/平方米，比1998年的3170元/平方米增加796元，其中比2003年增加291元，占36.6％。
全国2004年住宅价格同比增长较快，办公楼、商业用房价格增幅较大。
与此同时，据国家建设部的统计，2004年全国房地产住宅消费已超过2500亿人民币，并以每年20%的速度增长。
中外业内人士一致认为，中国已经成为全球房地产市场消费的重要市场之一。
2、天津地区公寓（住宅）市场发展概述及分析
近几年，天津市的房地产业取得了长足的发展，土地开发、基础设施建设、服务质量等各方面都得到了根本性的改善。
（1）2005年天津地区住宅市场分析
2005天津房地产市场表现平静。
由于年初是天津楼市的传统淡季，新增供应相对短缺，成交量与去年同期相比也有较大幅度回落。
但从今年年初政府部门公布的房地产开发指标数据来看，2005年天津楼市仍然处于一个比较明显的集中增长期。
2004年天津房价上涨势头迅猛，经过政府宏观调控政策引导，以及供需市场的理性对接，天津楼市在房价高企环境下逐渐恢复平稳走势。
从今年一季度天津房地产市场的总体表现来看，基本上延续了从去年年中以来的稳健发展势头。
随着今后商品房供应集中放量，再加上房交会及五一、十一长假的带动，预计随后三个季度，天津房地产市场的供需规模有望实现恢复性增长。
大批创新型产品的入市，也将带动天津的住宅产业化向纵深发展。
2005年一季度，全市房屋累计成交面积461.5万平方米，成交金额142.1亿元，同比增长-14.5%和4.2%。
其中，商品房成交面积254.3万平方米，成交金额98亿元，同比下降29.4%和9.4%。
存量房市场表现喜人，本季度销售面积达207万平方米，在去年较高的基数上，同比增幅仍然达到了15%，这显示出天津存量房由于价格及现房优势，日益成为天津房屋交易市场的重要组成部分。
新增供应量不足是造成一季度成交规模下滑的重要原因。
以住宅市场为例，今年一季度天津市商品住宅成交量为228万平方米，同期新增供应量只有90万平方米，新增供应不足导致需求市场以消化存量为主。
此外，春节长假也对本季度成交量下滑造成较大影响。
今年2月份，天津市商品房成交量为51万平米，不到去年同期成交量的一半。
尽管整体市场下挫明显，但5000元以上的高档住宅及别墅市场表现不俗。
今年一季度，天津市高档住宅及别墅成交面积50.6万平方米，成交金额28.7亿元，同比增长164.7%和189.9%。
从目前来看，在中心城区以5000元划分高档房已经有偏低的倾向，但高档住宅及别墅市场的一枝独秀，也反映出天津对高档产品的吸纳能力在加强。
同时，受房价拉升及住宅品质提高的影响，天津住宅市场的供需重心也在逐渐上移。
（2）天津地区公寓市场分析
天津房地产市场在习惯上把高档公寓作为高档住宅中的一部分，而公寓类产品的商业性和可投资性相对较强。
所以在面对市场对住宅产品需求激增的情况下，对高档公寓的需求并未出现井喷的势头，保持着一种平稳上升的状态。
由于在售的高档公寓类产品大多具有价格高、面积大、产品总价高的特点，所以销售势头与一些中高档住宅项目的热销势头相比有一定的反差。
天津市高档公寓产品大体分为两种，一种居住倾向性较强，例如海逸长洲、时代奥城等项目。
客群需求对产品景观、自然环境、交通等条件较为关注，对产品户型设计和产品细节较为重视。
另一种是商业用途倾向性较强，例如白楼仕嘉、罗马花园等项目，由于其特殊的地理位置，产品的商业气息较浓，客群对此类产品的地理位置、周边业态等条件较为重视，各项目多结合自身特点进行定位。
随着对高档公寓类产品的需求逐渐明朗化，高档公寓类产品的市场潜力不断显现出来。
目前市场中在售高档公寓产品特点
户型方面，从目前市场需求方的反应来看，两室、三室户型依然是市场对高档公寓需求的主流户型，天津高档公寓类产品，中小户型产品供应明显不足。
由中原对市场需求的了解来看，目前市场对中小户型需求量较大。
至于四室以上大户型，大多项目并不将其作为主力房型，只有极少数高端楼盘因客群定位的差异化，才将大户型作为主力产品。
产品形式方面，目前天津市主要高档公寓项目多以毛坯为主，即使提供精装的项目也以统一精装修为主。
时代奥城是目前在售高档公寓中唯一一个精装修项目。
随着成品房概念认知度的加强，开发商对于精装产品的日益把握成熟及市场的引导，人们对于带装修的房子的接受度在增强，但其对装修质量、用料、环保等问题的顾虑仍然没有消除。
项目景观方面，目前天津市高档公寓主要的园林形式大体可分为：
1、水景景观园林；2、丘陵绿化景观；3、立体式绿化园林。
其园林风格也可分为：
英式、法式、中式等。
园林景观作为项目综合品质提升的一个重要因素，正逐步被人们重视起来，一般的园林绿化已不足以满足人们对于高端项目、高品质生活选择的需求。
随着大梅江项目的开发，“生态水景”被大多数追求健康的人们所推崇，但天津毕竟是一座水资源相当匮乏的城市，并且不乏一些人对于“水景”的后期管理存在疑虑。
很多高档公寓项目因为占地、位置、容积率等条件所限，在园林景观的立体化上寻求突破，也取得了较好的效果。
停车配置方面，目前天津市高档公寓提供的停车比例基本为1：
1、1:
1.2。
从长远发展来看，人们都考虑到今后买车意向在逐年加大，所以开发商在做项目时不应以当前时点为标准。
天津市高档公寓项目的车位形式主要有地上车位、地下车位两种形式。
地上车位为临时性停车提供的较多。
对于地下车位形式，主要是高层、小高层项目为节省面积所做，此外利用“人防部分”做地下停车场较多。
社区环境方面，目前天津市高档公寓绿化率基本统一在30%左右，这和天津市目前主要高档公寓多是高层、小高层类产品有关。
绿化率高低，对项目品质的提升也起着至关重要的作用。
通常来讲，开发企业都会选择周边自然环境、人文环境、人居氛围较为成熟的的地块开发高档公寓。
综合来说，这些项目的周边环境及配套设施主要体现在以下几方面：
周边环境包括：
住宅区、商业区、商务区、交通、自然环境、人文环境、人为景观等。
周边配套包括：
教育配套、商业区、超市购物等生活便利设施，以及休闲娱乐等。
房地产市场中高档公寓类项目经营情况
价格体系
就高档公寓类产品价格而言，北京的凤凰城、后现代城等高档公寓项目销售均价多在12000-13000元/平米，上海世茂滨江销售均价21000元/平米，而天津高档公寓类产品中售价相对较高的时代奥城与白楼仕嘉，均价不过8000-9000元/平米。
天津高档公寓类产品的定价普遍较低，这与地方市场的发展程度和市场需求状况有较大关系，一般高档公寓均价相当于周边高档住宅项目均价的1.2-1.5倍。
经营状况及入住率
目前天津房地产市场中高档公寓类产品均以销售为主，客群中相当比例的购买者用于自住，少量投资型购买者一般以个人形式进行出租。
随着天津经济水平的不断提升，高档公寓和高档住宅的出租需求量不断增大，房租和住宅产品档次均提升较快。
出租对象多以涉外人士为主。
3、天津地区写字楼市场发展概述及分析
天津目前已入住的甲级写字楼总体供应量为125万平米左右，其中办公楼部分所占面积为59万平米左右，其余的面积组成包括了与之配套的公寓、酒店及底商物业，这一部分面积占总体面积的50%左右。
泛CBD区域和友谊路区域成为写字楼物业较为集中的区域，分别列在已供应量的前两位，供应面积远远超过另外两个区域。
本季度国华大厦的推出，使得天津市场总供应量超过了60万平米，也提升了周边写字楼的品质。
据不完全统计，本季度约有40%左右的租赁面积是新进入天津的中、外资公司租用的。
由于2005年是我国正式入世界贸易组织的第五年，“入世”效应逐步显现，进入天津的外资、合资公司日益增多。
从国内公司的表现来看，中资机构仍为主力买家。
伴随着企业内部调整和业务拓展，他们对于高档写字楼的需求比较强劲。
其中，保险行业在本季度尤为突出。
为了抢占市场先机，众多国内外知名保险公司在津寻找办公地址。
国内许多保险公司看好天津高档写字楼市场，它们一般希望整层甚至整栋租赁或购买写字楼，这成为本季度甲级写字楼需求的一支重要力量。
良好的办公形象与氛围、便捷的交通是这些公司选址的重要因素，因此它们入住楼盘的区位分布主要集中在小白楼CBD区域，其次为南京路和友谊路区域。
在行业性质方面，租赁客户主要分布在贸易、货运、保险、地产、咨询等第三产业。
在租用面积方面，与上季度相比，三季度平均成交面积有所扩大，主要集中在300平米左右。
同时，本季度的扩租面积也较大，这可以充分看出各类公司在天津良好的投资环境下不断壮大、发展的喜人局面。
第三节写字楼市场分析
一、天津市招商引资与企业发展状况
近年来，天津市加大了招商引资的力度，从2001年开始，每年直接利用外资的增长速度均接近或超过20%。
2003年，全市新批三资企业941家，比上年增长15.3%；直接利用外资合同额35.13亿美元，增长74.3%；实际到位16.33亿美元，增长62.9%。
表3.21999-2003年天津市对外招商引资情况
年份
绝对数（万美元）
增长速度（%）（比上年）
直接利用外资
借用外国资金
直接利用外资
借用外国资金
1999
253203
21332
0.6
-60.5
2000
256000
26467
1.1
24.1
2001
322000
7688
25.8
-71.0
2002
380591
6310
18.2
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