民和商业中心项目可行性报告.docx
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民和商业中心项目可行性报告
召镇民和商业中心项目
可行性研究报告
第一章总论1
第一节概述1
第二节编制的依据和原则2
第三节项目概况4
第四节主要技术经济指标5
第五节可行性研究结论6
第二章项目建设背景及必要性7
第一节项目建设背景7
第二节项目建设的必要性9
第三章项目建设条件及建设地点选择10
第一节项目建设地点10
第二节项目建设条件10
第三节公用工程现状13
第四章项目建设总体方案15
第一节指导思想及原则15
第二节建设总体方案15
第五章公用工程19
第一节电力工程19
第二节给水排水27
第三节采暖、通风30
第六章环境保护35
第七章节能、节水39
第八章劳动安全、卫生防护与消防43
第一节劳动安全43
第二节卫生防护措施44
第三节消防44
第九章项目招投标52
第十章项目组织机构及运行机制54
第一节项目组织机构54
第二节运行机制54
第十一章项目实施进度55
第十二章投资估算与资金筹措57
第一节投资估算57
第二节资金筹措59
第十三章项目效益分析与可行性评价60
第一节经济效益分析60
第二节社会效益分析61
第十四章项目评价的结论62
第一章总论
第一节概述
1、项目名称、进度、规模
建设项目名称：
XXX市XXXX房地产开发有限责任公司XXXX召镇民和商业中心。
项目承办单位概况
开发商：
XXX市XXXX房地产开发有限责任公司。
公司地址：
XXX市XXXX区。
法人代表：
李旺。
工程质量行政负责人：
关永为。
公司简介：
XXX市XXXX房地产开发有限责任公司（以下称公司）主要经营房地产开发业务。
集团具有完备的组织制度，按照精干、高效的原则，机构设置有：
总裁办、计划财务管理中心以及总师室、顾问室等部门。
其中总裁办下设人力资源部、行政秘书部、文化工作室；计划财务管理中心下设财务结算中心、计划信息部、审计部等职能部门。
公司有丰富的房地产开发、经营、管理经验。
此外，公司同时也一直寻找其他的房地产投资项目，开展了大量有关房地产项目的前期工作，包括市场调研、土地或项目取得。
公司拥有一批在房地产开发、管理、经营方面具有丰富经验的人才，有丰富的经营及工程管理经验。
此外，在物业管理及经营等方面也积累了丰富的经验。
公司主张通过专业的追求和客户至上的理念，创造品质卓越，无论在全市乃至全自治区，拥有良好的生态优势和理想的生活小区，永远追求为客户创造完美生活，秉承诚心经营的理念以及长久负责的精神回报客户和社会。
建设期限：
2010-2011年
主要建设内容：
民和商业中心为三层建筑。
投资总额：
项目总投资5461万元。
资金来源：
企业自筹。
项目拟建地点：
项目选址于XXXXXXX召镇黄天棉图村民和小区北侧。
建设规模：
总占地面积10798平方米，总建筑面积15900平方米。
2、项目编制单位：
单位名称：
XXX市基本建设咨询投资公司
证书等级：
丙级
证书编号：
工咨丙10520080004
发证单位：
国家发展和改革委员会
第二节编制的依据和原则
一、可行性研究报告编制依据
（一）《中华人民共和国建筑法》；
（二）《中华人民共和国节约能源法》；
（三）国家计委《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》；
（四）中华人民共和国主席令第23号《中华人民共和国城市规划法》；
（五）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
（六）《住宅建筑设计规范GBJ96-86》；
（七）《民用建筑设计通则JGJ3738》；
（八）《建筑物抗震设计规范GB5019193》；
（九）；中华人民共和国国务院305号令《城市房屋拆迁管理条例》；
（十）《工程建设标准强制性条文》（房层建筑部分）；
（十一）《城市建设配套费征收管理办法》；
（十二）《城市房地产开发经营管理条例》；
（十三）《环境保护条例》；
（十四）《XXX市城市房地产经营管理条例》；
（十五）《XXX市环境保护条例》；
（十六）《XXX市城市建设配套费征收管理办法》；
（十七）《XXX市房地产开发项目资本金制度管理办法》；
（十八）《XXX市城市房地产开发经营管理条例》；
（十九）XXX国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；
（二十）XXX城镇总体规划；
（二十一）XXXX召镇城镇总体规划。
二、项目编制原则
（一）结合XXX城市总体规划目标。
（二）统筹规划，科学设计，合理布局的原则。
（三）坚持资源充分综合利用和节能降耗原则。
（四）贯彻房地产市场需求和供给相匹配的原则，力求取得社会效益、环境效益的统一。
（五）坚持统一规划，确定合理的发展目标和规模。
在工程建设的内容和工期安排上做到远近结合，分期实施。
三、可行性研究报告的研究范围
本报告的编制，依据了中华人民共和国公布的有关法律、法规、规程和规范。
对项目建设的必要性、建设条件、规划方案、项目选址、主要技术方案、环保及节能、配套设施、投资估算及融资方案、财务效益等方面进行分析研究，并提出有关建议。
本报告的经济分析和测算，采用国际上通用的模式和规范，结合国内有关项目财务管理方面的具体规定和XXX市的市场情况，进行财务和经济效益分析测算，旨在通过投资环境研究和财务经济分析，为发展商投资决策提供参考依据。
第三节项目概况
一、建设地点
XXX市XXXX房地产开发有限责任公司XXXX召镇民和商业中心项目在XXXX召镇黄天棉图村民和小区北侧。
二、建设规模和内容
项目总占地面积10798平方米。
总建筑面积15900平方米，其中地上三层。
规划条件：
容积率1.47，建筑密度49.1%，绿地率35%，为3层建筑。
三、建设期限
本项目建设期18个月。
四、投资估算与资金筹措
本项目估算总资金5461.00万元。
总投资5461万元，资金来源为企业自筹。
第四节主要技术经济指标
本报告设计XXXX召镇民和商业中心总建筑面积为15900平方米。
1、项目总投资
本项目估算总投资（建设投资）5461.00万元。
2、主要技术经济指标
主要经济数据及评价指标
序号
名称
单位
数量
备注
1
总用地面积
平方米
10798
2
净用地面积
平方米
10798
3
建筑面积
平方米
15900
4
容积率
1.47
5
绿地率
%
35
6
建筑密度
%
49.1
7
建筑层数
层
3层
8
地上
层
3层
9
地下
层
10
停车位
个
100
11
总投资
万元
5461.00
12
资金来源
万元
5461.00
自筹
万元
5461.00
第五节可行性研究结论
本项目符合国家的有关政策和投资方向，符合XXXXXXX召镇城市建设发展方向，对于推动XXXX召镇城市建设进程具有重要的促进作用。
本项目的实施，可以完善城市功能，提高城市建设水平，方便人民生活，改善消费与投资环境，提升城市的文化以及城市总体品位，促进就业等诸多方面有着积极的作用。
其总体发展方向符合XXX的城镇总体规划要求，开发用地及规划手续具备，建设资金自足，现场条件具备。
通过对业主需求、工程方案已经财务效益等方面的分析，符合当前市场需求，经济社会效益显著，项目可行。
综上所述，本项目目标明确，建设规模适宜，结构合理，组织管理措施得当，示范带动作用大，市场前景看好，项目本身具有较好的社会效益。
第二章项目建设背景及必要性
第一节项目建设背景
跨入新世纪后，XXX沐浴着国家西部大开发、能源战略西移的东风，紧紧抓住国家新一轮经济快速增长期到来的机遇，依托资源、地域优势，站在适应经济大发展的战略高度，坚持全面、协调、可持续的科学发展观，建设“四大基地”—即到2010年建成亿吨级煤炭基地、千万千瓦级火力发电基地、千万吨级煤炭化工基地和千万吨级高载能产品基地，构筑“四大体系”—即大供电体系、大供水体系、大交通体系和大城镇体系，努力为国内外商家投资创业搭建最好的舞台，以促进全旗经济跨越式发展。
2009年，全旗地区生产总值完成530亿元，完成计划的114%，增长34.2%；三次产业结构比例调整为1.3：
64.2：
34.5,其中一产7亿元，增长15.1%；二产340亿元，增长34%；三产183亿元，增长34.7%。
财政收入完成100.01亿元，增长35.3%。
全社会固定资产投资完成320亿元，增长49.2%。
城镇居民人均可支配收入达到23106元，增长13.1%。
农民人均纯收入达到7945元，增长11%。
煤炭产量达到13760万吨，同比增长37.4%，其中地方10077万吨，增长40.4%，准能3683万吨，增长29.8%；发电量达到123.92亿度，同比下降0.3%，其中火电112.57亿度，同比下降0.2%，水电11.35亿度，同比增长21.3%；电石产量为70.29万吨，同比下降7.5%；水泥产量达到39.52万吨，同比增长14.8%；炸药产量达到9.71万吨，同比增长37.3%；工业产品销售率达96.1% 。
全年社会消费品零售总额达到50.6亿元，同比增长26.5%。
金融系统期末存款余额199.56亿元，贷款余额185.04亿元，分别增长52.3%和69.2%，其中城乡居民储蓄存款80.89亿元，同比增长28.3%。
2009第四届中国全面小康论坛”上，我旗列入“2009年中国全面小康十大示范县”；在第九届全国县域经济基本竞争力与科学发展百强评价中，我旗位列第37位，较上届提升了10位。
在西部百强县中，成功超越新疆库尔勒市，列第2位，地区经济综合实力实现了新的跨越。
XXXX召镇作为XXX的一个重要中心乡镇，位于XXX西部，地处准旗、伊旗、XXXX三旗（区）交界，包府复线（包头至府谷）纵贯南北，包神铁路（包头至神木）侧西而过，正在新建的准东铁路和呼东高速穿境而过，地理位置十分优越，交通非常便利。
境内除了有丰富的煤炭、陶土、铁矿石、石矿等矿产资源外，还有得天独厚的旅游资源——XXXX召宝堂寺，据统计有上百家企业落户在XXXX召镇，而其境内现没有一处可供消费者集中消费的商业中心，好多商家都因为这个原因不在XXXX召镇投资，即使企业在其境内，采购衣服、食品都要到XXX市，给他们带来很多不便，因此XXX市XXXX房地产开发有限责任公司拟在黄天棉图村民和小区旁建设一处3层商业中心来满足日益增长的市场需求。
第二节项目建设的必要性
XXXX召镇民和商业中心项目位于XXXX召镇民和小区旁边，总规划用地面积10798m2，配套设施已达到三通一平。
该区域将是XXXX召镇政治、经济、文化中心，周边生活小区、学校、医院、银行等生活配套设施齐全，交通便利，是商业中心发展较为理想的地段。
该地区特殊的地理位置，为本项目的发展提供了良好的市场前景。
相信该项目建成之后，会使该地区更加繁华、靓丽，成为XXXX召镇的一颗耀眼明珠。
第三章项目建设条件及建设地点选择
第一节项目建设地点
本项目的建设地点位于XXXXXXX召镇黄天棉图村民和小区北侧。
第二节项目建设条件
1、气象条件
XXXX召镇作为XXX的一个重要中心乡镇，位于XXX西部，地处准旗、伊旗、XXXX三旗（区）交界，包府复线（包头至府谷）纵贯南北，包神铁路（包头至神木）侧西而过，正在新建的准东铁路和呼东高速穿境而过，地理坐标东经105°27′30″—137°16′31″，北纬42°50′—46°08′37″。
海拔高程在1072-1143m左右，地势总体呈西南高东北低，最大高差在71m左右。
现状用地以荒地地形为主，XXXX召镇范围内总体植被覆盖率较低。
本地区属典型的中温带大陆性季风气候，夏季炎热干燥，冬季寒冷漫长。
降水主要集中在6-9月份，且年际、年内变化较大，多年平均降雨量372.7mm（由于该区域没有气象站，所以只能采用距该区域最近的准旗沙圪堵气象站和XXX市气象站的加权平均值），最大年降雨量为670.2mm，最少年降雨量为155.3mm。
7、8、9三个月的降雨量占全年总量的68.7%，最大1次降雨量达141.5mm，最大1日降雨量96mm，最大1小时降雨量44mm。
多年平均蒸发量2093mm（E601），昼夜温差较大，年内气温变化较大，最高气温38.3℃，最低气温-30.9℃，历年平均气温7.3℃。
最大冻土深度1.5m，多年平均日照3108.6h，无霜期170天。
由于受季风影响，夏季为偏南风或偏东风，晚秋至初春为西北风。
风的季节变化以春季最大，平均风速为3.2ms，最大风速多年平均极值为32ms，年平均风速为1.9-3.4ms。
2、工程地质条件
根据XXXX类似工程的场地地质条件，该地区的地质情自上而下依次是：
XXXX召镇位于XXX市东边缘，构造单元属XXXX地块。
区域地层分为第四系地层与岩石地层，均为内陆相碎屑岩沉积。
由老至新依次为：
（1）中生代白垩系下统志丹群（K1zh5-7）:
分布于沟谷上游高地及各侵蚀沟谷岸坡，岩性组合为砂砾岩、粗砂岩、细砂岩互层夹泥质粉砂岩、粉砂质泥岩层，钙质胶结，胶结程度较好，与下伏的太古代地层呈不整合接触，层厚大于350m，为碎屑岩孔隙水（承压水）含水层。
（2）第三系上新统（N2）：
出露于各侵蚀沟谷岸坡，岩性组合为红色砂质泥岩，厚度一般40-50m，为碎屑岩孔隙水（承压水）含水层。
（3）第四系全新统（Q4）：
分布于整个规划区地表，主要为黄土、类黄土和风积沙，厚度5-15m，为潜孔隙潜水含水层，水位5－10m。
工程性质较好，可以作为建筑地基持力层。
3、水文地质
该场地地下水属潜水，水位埋深较，本项目施工可不考虑地下水对建筑物基础的影响。
4、场地类别
依据《建筑地基基础设计规范》（GBJ7-89），《岩土工程勘察规范》（GB50021-94），勘察区建筑物工程重要性等级为二级，场地等级为三级，地基等级为三级，综合岩土工程勘察等级为乙级。
拟建场地地基土属中硬土，场地类别为II类场地。
5、场地现状
属政府划拨土地。
场地平整，基础设施完善，基本达到七通一平条件，无拆迁工作量。
随着XXX经济腾飞，近年来已列入国家经济发展百强旗县。
人们对现代化城市生活向往，城市面貌急需改善，XXXX召镇黄天棉图村为该乡镇的政治、文化、经济中心，周围有镇政府办公地，学校、医院、小区等相关配套设施，本项目场址符合XXXX召镇规划要求。
三、采暖
1、室外气象资料
见气象条件。
2、采暖温度
根据本项目要求，所有建筑物采暖温度为22℃。
3、热源
本项目采暖可直接接入XXXX召镇集中供热管网。
四、供电
项目区电网供电可以满足项目用电负荷要求。
拟建项目为服务型建筑。
选择场地周边主要为住宅小区和商场，交通、通讯等外部条件良好。
项目建设符合市区总体规划要求。
大楼建成后可达到舒适、便捷的入住效果。
在工程建设中应充分利用场地特点，通过独特的设计，达到降低工程造价，并与周边环境协调，同时满足建筑的功能需要。
第三节公用工程现状
一、供水工程
本项目主要为生活用水，XXXX召镇城镇供水管网齐备，本项目用水由XXXX召镇自来水公司统一供给，供水量可满足需要。
给水管线接口管径为DN225。
二、污水
新建项目的污水主干管接入城镇排水管网。
污水接口管径为DN300。
三、雨水
新建项目的雨水主干管接入城镇雨水管网。
雨水接口管径为DN400。
四、供电
当地供电部门电力供应可满足本项目需要，由供电局提供10KV电源供电，由l0KV电缆引入地下高压配电室。
五、供暖
该区域己纳入XXXX召镇城镇集中供热范围，市政热力管网接口管径为DNl50。
第四章项目建设总体方案
第一节指导思想及原则
1、项目的建设应符合城市规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑造型、建筑特征等与环境的关系，并应符合国家有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定。
2、项目的建设水平应与当地的经济发展水平相适应，做到实事求是、因地制宜、功能完善。
3、充分展示地域文化的内涵，采用现代设计手法大胆的与地方居民相结合，展现建筑恒久之美。
4、充分发挥地段优势，尽最大可能有效利用土地。
第二节建设总体方案
（一）设计依据及设计要求
1、设计依据
《民用建筑设计防火规范》（GB50045—95）
《民用建筑设计通则》（JGJ37—87）
《民用建筑设计规范》（JGJ67—89）
《公共建筑节能设计标准》（GB50189—2005）
2、设计要求
（1）该建筑防火分类为Ⅱ类，建筑物耐火等级为二级。
（2）抗震6度设防。
（二）总体方案
XXXX召镇民和商业中心总建筑面积15900平方米，共计3层，建筑高度13.2米。
用务实的、灵活的规整平面来围合最大的空间，采用大开间和大柱距以适应不同的使用要求，并辅以完备的功能、先进的设施，成为现代化商业大楼。
主要建筑指标：
1、占地面积10798平方米，建筑面积15900平方米。
2、建筑总层数3层。
3、建筑总高度13.2米。
4、容积率1.47。
5、建筑密度49.1%
6、绿化率35%。
（三）建筑设计要求
1、该建筑耐火等级为二级。
2、本工程抗震设防烈度为7度，结构形成为框架结构。
3、室外照明。
在建筑物周围绿化内提供弱光灯，而车道、出入口处提供强光灯，根据城市管理要求，适当设置建筑外观泛光照明。
4、工程做法：
①墙体
外墙：
300厚陶粒混凝土砌块；
内墙：
200厚陶粒混凝土砌块。
②屋面做法
A、SBS120卷材防水1.5mm厚（二道设防）；b、1：
3水泥砂浆找平；c、火山灰找坡；d、1，00厚聚苯板保温200kgm3；e、SBC120隔气层。
（四）结构设计要求
1、全部采用钢筋混凝土框架结构，基础利用天然地基，采用钢筋混凝土独立基础。
2、楼面、屋面均采用肋梁现浇板，板厚一般取120mm厚。
3、围护墙体。
一层及以上采用陶料砌块，墙体用M5混合砂浆砌筑。
框架梁跨度超6米时，墙体跨中设构造柱，墙高超4米时，中间加设窗垛，两侧加窗框柱。
（五）项目环境标准
1、民和商业中心按绿化主管部门规定要求进行绿化，地面平整、硬化，没有裸露地面。
2、设有专用机动车停车场，停车场面积满足商业中心日常使用需要。
3、商业中心清洁卫生，未有影响环境卫生的污染源。
4、商业中心的主体建筑为正式建筑，严格按照JGJ48建筑设计规范的要求设计建设。
5、建筑物内设有良好的采光、照明设施，空间宽敞、明亮、整洁，地面全部按照要求坚固、平整、清洁、防滑。
6、建筑物设有通道，通道最小净宽度严格按照JGJ48—88中3.2.8的规定设计。
通道不得堆放任何物品，保证通行顺畅和疏散迅速。
7、大楼按照要求设有防汛排水、通风、防尘等设施。
8、按照GBT17217城市公共厕所卫生标准的要求，大楼设有卫生间，卫生间的数量、面积、条件与商业中心面积、条件相匹配。
9、大楼按功能分类设置功能区域，配置适宜的基础设施。
第五章公用工程
第一节电力工程
一、设计范围
1、电气负荷估算；
2、供配电系统；
3、照明设计；
4、防雷与接地。
二、设计依据
1、《供配电系统设计规范》GB50052-95；
2、《建筑照明设计标准》GB50034-2004；
3、《低压配电设计规范》GB50054-95；
4、《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）；
5、《电力工程电缆设计规范》GB50217-94；
6、《民用建筑电气设计规范》GBT16-92；
7、《10kv及以下变电所设计规范》GB50053-94；
8、其它相关设计规范及规程；
9、本次可研设计中其它专业提供的设计资料；
10、甲方对本工程可行性研究的设计委托。
三、电力负荷
根据商场用电性质主要为照明、电热水器、计算机等负荷及相关专业资料供电容量，采用单位面积负荷密度法进行负荷测算。
Pn=Au×Du×KT
式中Pn—建筑电力负荷（KW），Au—建筑面积总合（M2），
Du—单位建筑面积负荷密度（WM2）（取Du=70Wm2M2），
KT综合同期系数（取KT=0.8）。
Pn=0.07Kwm2×18000m2×0.8=1008Kw
四、供配电系统方案
l、负荷等级：
本工程为二级负荷用户，其用电设备按其性质分为：
（1）二级负荷：
含下列系统及设备用电：
消防设备；应急及疏散照明、弱电机房、电梯等的供电电源：
上述系统的主要机房内的照明：
（2）三级负荷：
除二级以外的其它电力、照明、空调通风设备等用电。
2、根据本商场的负荷情况，用电性质，以及电力负荷估算值，考虑综合同期系数并适当留有余量以适应负荷增加需要，拟采用电缆引入，电压等级为220V380V。
3、供配电系统方案：
（1）电源采用电缆引入，分三路进线，照明一路，动力一路，二级负荷备用电源一路，引自不同的变压器出线回路。
（2）采用低压进线集中计量，在每路电源进线处设置专用计量柜。
（3）功率因数补偿方式：
在室外的变配电所低压侧设功率因数集中自动补偿装置，本楼内不设补偿装置。
并要求荧光灯、气体放电灯单灯就地补偿，要求补偿后的功率因数不小于0.90。
（4）低压出线电缆选用YJV—lKV交联聚乙烯绝缘聚氯乙烯护套电力电缆。
4、采用放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电；对于一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式；
5、二级负荷采用双电源供电并在末端互投；一般负荷采用单电源供电。
6、设备的选型及安装：
（1）每层按功能区域设正常照明配电箱、应急照明配电箱各一台，用电负荷大的动力设备可设专用动力配电箱。
（2）水泵、风机的控制选用变频控制。
（3）楼内末端布线采用沿地面及墙体穿管暗敷设，并做安全接地。
动力线采用铜芯电缆，照明线采用铜芯导线。
五、照明系统
1、光源：
有装修要求的场所视装修要求商定，一般场所为荧光灯、金属卤化物灯或其他节能型灯具。
光源显色指数Ra≥80，色温应在3300K-5300K之间。
2、照度要求：
商业中心300L×（平均功率密度小于11Wm2）
办公区300L×（平均功率密度小于11Wm2）
弱电机房、变配电室300L×（平均功率密度小于11Wm2）
走道、卫生间等75L×（平均功率密度小于6Wm2）
3、照明、插座分别由不同的支路供电，照明为单相二线，出线采用BV—2X2.5mmPC20；插座为单相三线，出线采用BV-3X4.0mmPC25，所有插座回路、电开水器回路、室外照明灯具低于2.4m的回路均设剩余电源断路器保护。
4、应急照明
（1）配电室、消防值班室、走廊等的照明100％为应急照明；
（2）在大空间用房、走廊、楼梯间及其前室、主要出入口等场所设置疏散照明；
（3）应急照明平时采用就地控制，火灾时由消防控制室自动控制点亮全部应急照明灯；
5、功能性灯具如：
荧光灯、出口灯、出口标志灯、疏散指示灯需有国家主管部门的检测报告，达到设计要求的方可投入使用。
6、变配电室灯具管吊式安装，其它有吊顶的场所，选用嵌入式格栅光灯（反射器为雾面合金铝贴膜），无吊顶场所选用控照式（或盒式）荧光灯，管吊式安装。
7、照明控制
（1）楼内各处的照明采用就地设置照明开关控制；
（2）室外照明在值班室管理。
六、建筑物防雷
l、本工程为三类防雷建筑物。
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