房地产基础知识培训试用.docx

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房地产基础知识培训试用

房地产基础知识培训

房地产概念

房地产的含义

房地产指土地、建筑物及其它地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产又称不动产、物业。

土地：

1、陆地部分2、房地产物权

房地产的特征

（一）房地产的自然特征

1、使用的耐久性2、资源的有限性3、物业的差异性

（二）房地产的经济特性

1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性

5、房地产的增值性

房地产的类型

（一）按主要用途划分

1、居住房地产2、商业房地产3、办公房地产4、工业房地产

5、自用的房地产

（二）按收益性划分

1、营利性房地产2、非营利性房地产

（一）土地的两重性

1、自然特性2、经济特性

（三）土地的经济属性

1、具有价值和使用价值2、地产是财产权3、土地具有准商品性

4、地产的增值性

建筑基础知识

建筑物的分类

（一）按使用性质划分

1、民用建筑2、工业建筑3、农业建筑

（二）按结构类型划分

1、砌体结构2、框架结构3、钢筋混凝土板墙结构4、特种结构

（三）按建筑层数或总高度划分

1、住宅建筑分为多层，小高层，高层，超高层。

2、公共建筑及综合性建筑总高度超过24米为高层，不超过24米为多层。

3、建筑总高度超过100米时，不论其是住宅或公共建筑均为超高层。

房地产市场的概念及定义

房地产市场，是由一级市场（俗称土地市场）、二级市场（俗称楼盘开发或一手楼市场）、三级市场（俗称散盘交易或二手楼市场）组成。

以上三个级别的市场称为房地产市场。

两书制度

房地产开发商在商品房交付时，应当向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

房地产二级市场销售流程

房地产销售阶段一般分为销售准备阶段和销售实施阶段。

通常房地产销售有住宅销售、写字楼销售、商业物业销售等多种形式，其中住宅项目销售在房地产销售量中占绝大部分。

销售前准备

项目合法的审批资料准备

按广东省的规定，要求七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程才能进行预售。

销售实施与管理

销售资料的准备一般包括法律文件、宣传资料和销售文件的准备。

房地产三级市场

按照流转形式划分，房地产市场可分为一级市场（具体为土地使用权出让市场）、二级市场（具体为新开发的商品房的初次交易市场）和三级市场（具体为商品房、经济适用房、已购公有住房等的再次交易市场）。

房地产三级市场也被称为二手楼市场、存量房市场。

定金的概念

付给定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

定金应当以书面形式约定。

当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。

定金合同从实际交付定金之日起生效。

定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

房地产销售五证

《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设开工许可证》、《商品房预售许可证》。

名词解释

1．面积测绘：

系指房屋各层水平投影面积的测量与计算。

包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋共有建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等的测量与计算。

房屋建筑面积测绘计算分栋进行。

2．房屋的建筑面积：

房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等具备有上盖，结构牢固，层高大于2.20米（含2.20米）的永久性建筑，或：

建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊公用面积

＝套内使用面积＋墙体面积＋阳台面积＋应分摊公用面积

3．房屋的套内建筑面积：

房屋套门范围内由单个产权人占有和使用的建筑面积，包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

4．房屋的共有（公用）建筑面积：

建筑物内由多个产权人共同占有或使用的建筑面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。

5．房屋的使用面积：

指房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。

6．房屋的产权面积：

指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

7．房屋建筑施工图面积测算：

依据未经市政府行政主管部门核准备案的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为施工图测算面积。

主要用于建设工程设计与报建参考。

8．房屋建筑面积预售测绘：

依据经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为预售面积。

主要用于房地产项目的预售审批与备案。

9．房屋建筑面积竣工测绘：

依据竣工房屋的现状和经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为竣工面积。

主要用于建设工程的规划验收、地价核算、房地产权初始登记和转让。

10．房屋建筑面积现状测绘：

依据房屋现状进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为现状面积。

主要用于旧城改造、征地拆迁、土地评估、补办用地或规划手续、办理房地产登记等。

11．房屋建筑面积变更测绘：

是指因房屋的产权界线、使用功能、房屋属性（如建筑名称、房屋编号等）发生变化而进行的房屋建筑面积测绘计算。

12．房屋建筑面积分割测绘：

依据市政府行政主管部门核准的分割平面图或房屋现状，将一个产权单位划分为多个产权单位而进行的房屋建筑面积的测绘计算。

分割测绘属于变更测绘的一种。

13．用地面积：

经市政府行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。

14．建设用地面积：

经市政府行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。

15．总建筑面积：

指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。

16．地面以上建筑面积：

建筑物地面以上各层建筑面积之和。

17．建筑物基底面积：

指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。

18．建筑容积率：

在建设用地范围内，所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值，或：

建筑容积率=地面以上建筑面积/建设用地面积

--（无半地下室，或半地下室地面高度不超过1.5米时）

建筑容积率=（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积

--（半地下室地面高度超过1.5米时）

19．建筑覆盖率：

建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。

20．裙楼、塔楼：

高层建筑中，高楼层的平面布置和低楼层的平面布置相装差超过三分之一时，低楼层部分为裙楼，高楼层部分为塔楼。

21．层高：

相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离。

22．楼层净高：

楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。

23．标准层：

指建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。

24．夹层：

在一个楼层内，以结构板形式局部增设的楼层。

25．架空层：

建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。

26．结构转换层：

建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同而采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，该楼层称为结构转换层。

27．设备层：

建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用的空间层。

28．避难层：

建筑高度超过100米的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。

29．屋面（顶）层：

在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼层。

30．地下室：

房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的1/2者。

31．半地下室：

房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的1/3但小于1/2者。

32．走廊：

建筑物内设置的水平交通空间。

33．过道：

套内使用的水平交通空间。

34．阳台：

建筑中突出于外墙面或凹于外墙以内的平台，是室内外的过渡空间，供使用者晾晒衣物、休息及其它室外活动之用。

35．露台：

与建筑衔接供人们活动的无顶盖室外平台；在二层或二层以上建筑利用下层的屋顶作为上层的户外活动的无顶盖平台也视为露台。

36．凸窗：

为房间采光和美化造型而设置的窗台高度达到或超过40厘米的突出外墙的窗。

37．落地窗：

窗框与地板直接相连的窗。

38．落地凸窗：

突出外墙但窗台高度小于40㎝的凸窗。

39．装饰性幕墙：

设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。

40．变形缝：

伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝的总称。

41．大堂：

具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的较大的门厅。

42．楼（电）梯间：

建筑物内设置的用于布置用于垂直交通的楼梯、电梯的建筑空间。

43．前室：

设于楼、电梯间与走廊之间用于分配、缓冲人流的过渡性建筑空间。

44．台阶：

在室外或室内地坪或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯。

45．管道井：

建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。

46．烟道：

建筑物中设置的用于排放烟尘的竖向井道。

47．中庭：

建筑物中设置的用于休闲、人流汇聚的超过一个层高的有盖建筑空间。

48．花池：

建筑物中设置的用于种花的建筑构件。

49．天井：

四面有房屋，或三面有房屋另一面有围墙，或两面有房屋另两面有围墙时中间的空地。

50．公共（消防）通道：

为满足建筑物消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑的通道。

51．公共开放空间：

建筑物内部全天开放供公众使用的空间或室外场地空间，公共开放空间应与建设用地周围的城市空间密切联系成有机的整体。

建筑面积如何计算

计算全部建筑面积的范围

（1）永久性结构的单层房屋，其层高等于或大于2.20米时，按一层计算建筑面积。

多层房屋按各层建筑面积的总和计算建筑面积。

（2）坡屋顶房屋，其室内净高等于或大于2.10米的部分均计算建筑面积。

（3）房屋自然层内设有局部楼层（如夹层、插层等），局部楼层及其楼（电）梯间的层高等于或大于2.20米的部分均计算建筑面积。

（4）多层房屋中设置的技术层、结构转换层、避难层、设备层、架空层等，其层高等于或大于2.20米的部分均计算建筑面积。

（5）立体书库、立体仓库、立体停车库，无结构层的按一层计算建筑面积，有结构层的按其层高等于或大于2.20米结构层建筑面积的总和计算建筑面积。

（6）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高等于或大于2.20米的，按其水平投影计算建筑面积。

（7）房屋内的楼梯间、电梯（观光梯）井、管道井、提物井、垃圾道等，均按房屋的自然层计算建筑面积。

（8）房屋天面上，属永久性建筑，层高等于或大于2.20米的楼梯间、电梯机房、水箱间等，均按其外围水平投影计算建筑面积。

（9）挑楼、全封闭的阳台、房屋间封闭的架空通廊，均按其外围水平投影计算建筑面积。

（10）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按其在各楼层水平投影面积之和计算建筑面积。

（11）有永久性上盖，有围护结构的场馆看台，层高大于2.20米的，按围护结构外围水平投影面积计算建筑面积。

（12）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，属永久性建筑的有柱（非独立柱、单排柱）的车棚、货棚等，均按其柱的外围水平投影计算建筑面积。

（13）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平投影计算建筑面积。

（14）以幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算建筑面积。

（15）地下室、半地下室及其相应出入口，层高等于或大于2.20米的，按其外墙（不包括采光井、防潮层、保护墙）外围水平投影计算建筑面积。

（16）坡地建筑的吊脚架空层，设计利用的且层高等于或大于2.2米的部位，按其围护结构的外围水平投影计算建筑面积。

（17）与室内任一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝，按外围水平投影计算建筑面积。

计算半面积的范围

（1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，层高等于或大于2.20米的，按其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

（2）无柱的门廊按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

（3）属永久性建筑的独立柱、单排柱的门廊、雨篷、车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，层高等于或大于2.20米的，均按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

（4）有永久性上盖，无围护结构的场馆看台，层高等于或大于2.20米的，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

（5）有顶盖不封闭的阳台、挑廊，按其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

（6）无顶盖的室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

（7）有顶盖不封闭的永久性架空通廊，层高等于或大于2.20米的，按其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

不计算建筑面积的范围

（1）层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、地下室、半地下室不计算建筑面积。

（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等不计算建筑面积。

（3）房屋间无上盖的架空通廊不计算建筑面积。

（4）房屋的天面，天面上的花园、泳池不计算建筑面积。

（5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台不计算建筑面积。

（6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，临街楼房、挑廊下的底层用作道路街巷通行的部分，不论其是否有柱、是否有围护结构，均不计算建筑面积。

（7）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋不计算建筑面积。

（8）活动房屋、临时房屋、简易房屋不计算建筑面积。

（9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线不计算建筑面积。

（10）与房屋室内不相通的类似于平台、挑廊、檐廊的建筑，与室内不相通的房屋间伸缩缝，均不计算建筑面积。

（11）用于检修、消防的室外钢梯或爬梯不计算建筑面积。

（12）楼梯已计算建筑面积的，其下方空间无论是否利用，均不计算建筑面积。

层高

（1）层高取相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离，结构面可包含厚度不大于0.02米的结构找平面。

（2）一个楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁等形成的局部高度不足够2.20米的部分，其层高仍取所在楼层的层高值。

阳台、露台

（1）阳台按结构形态分为凸阳台、凹阳台。

具有两个（含两个）以上连续对外开敞面的阳台视为凸阳台；只有一个对外开敞面的阳台视为凹阳台；阳台由凸凹两部分构成时视为凸凹复合型阳台（以下简称“复合型阳台”）。

凸窗

（1）凸窗的窗台高度为房间室内地面（楼板结构板上缘）至窗台台面（窗台板上缘）的垂直距离；凸窗的高度为窗台台面至凸窗顶板板面（顶板上缘）的垂直距离；凸窗的进深为室外墙面（外墙外缘）至凸窗的外边沿的水平距离。

凸窗的窗台台面应为窗体的支撑面。

（2）凸窗以其窗台高度分为普通凸窗和落地凸窗。

窗台高度大于等于0.4米时，为普通凸窗；窗台高度小于0.4米时，为落地凸窗。

（3）对普通凸窗，当凸窗高度小于2.20米或凸窗进深不大于0.60米时，凸窗部分不计算建筑面积，否则凸窗部分计算全部建筑面积。

（4）对落地凸窗，当凸窗高度等于或大于2.2米时，无论其进深如何，凸窗部分均计算全部建筑面积。

不分摊的公用建筑面积包括：

（1）相关权利人合法协议约定的不分摊的共有部分；

（2）建筑物底层、顶层或裙楼顶层架空用于公共通行、停车、绿化、休闲使用的公共空间；

（3）建筑物屋面设置的人防报警（控制）室等建筑空间；

（4）建筑物内某些层中设置的用于消防避难的公共建筑空间；

（5）建筑物内设置的结构转换层建筑空间；

（6）建筑物内设置在地面以上的层高超过2.2米（含2.2米）的设备层。

（7）建筑物地下用于人防、公共停车、放置设备的建筑空间；

（8）住宅区内的消防通道，为小区内多栋建筑服务的公共用房；

（9）符合核增面积要求的特定用途的建筑面积；

（10）为它栋建筑所有权人生活利用上不可缺少的共有部分；

（11）《深圳市土地使用权出让合同》、《深圳市建设用地规划许可证》、《深圳市建设工程规划许可证》中指标单列的共有部分。

房屋建筑面积测绘计算中栋的划分

地面以上有裙楼（含架空层）相连通的建筑视为一栋。

同一栋建筑中的不同建筑塔楼视为一座。

共有建筑面积分摊计算细则

地下室

（1）地下室中用作人防、公共设备用房、公共停车库用途部分的建筑面积，均计为不分摊的公用建筑面积。

（2）若地下室有部分区域用作商业、办公等其它用途，则该部分应列为专有面积，位于该区域内仅与商业或办公等相通并使用的走廊、楼梯间、电梯间、扶梯、货梯、观光电梯、卫生间、通风井、烟道、管道井等，均在地下室商业或办公等部分进行分摊。

（3）当地下停车场中机动车位经市政府行政主管部门批准，准予出售并可以拥有独立产权时，机动车位面积可按各停车位实际占用面积的方式计算，也可按实际占用面积加分摊的公用建筑面积的方式计算机动车位的建筑面积。

此时，下地下室车道面积、其它专门服务于车位的公共通道面积和公共用房面积均列为各车位应分摊的公用建筑面积。

半地下室

（1）平地建筑的楼层，当其符合半下室定义时，即视为半地下层。

在室外地面以上部分的高度不大于1.5米的半地下层，其层数不计入地面以上层数，面积亦不计入地面以上面积中；在室外地面以上部分的高度大于1.5米的半地下层，其层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中，此时，位于该半地下层中的楼（电）梯间、住宅大堂等公用建筑面积，其计算方法与分摊规则均与地面架空层中相应的公共面积计算方法与分摊原则一致。

（2）坡地建筑的楼层，当有一面以上（含一面）位于地面以上，且该面为该层的主出入口之一时，则该层视为半地下层。

A.半地下层如仅用作公共停车、公共设备用房、人防用途时，则该半地下层的层数不计入地面以上层数，建筑面积亦不计入地面以上建筑面积中；但当住宅等的入户大堂位于该层时，大堂及其楼（电）梯间等公用建筑面积应作为应分摊的公用建筑面积相应扣除，并在其地面以上相应的服务范围内分摊。

B.半地下层如全部或部分用于商业、办公等计容积率用途，且商业、办公等部分的出入口、外墙位于地面以上，则该半地下层层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中。

其中商业等用途部分的面积计为专有面积，停车及设备用房部分的面积计为不分摊的公用建筑面积。

此时，所含的楼（电）梯间、住宅大堂等公用建筑面积的计算方法与分摊规定与地面以上公共面积的计算方法与分摊原则相同。

（3）独立别墅、联排式别墅中为各户专用的、层高等于或大于2.20米的半地下室，当其在室外地面以上部分的高度大于1.5米，或作为坡地建筑有一面以上（含一面）位于地面以上时，无论其作何使用，其层数均计入地面以上层数，建筑面积均计入各户建筑面积中。