课程设计技术经济学.docx
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课程设计技术经济学
技术经济学课程设计报告
指导教师：
***
专业：
工程管理
班级：
0350802
学号：
08180209
姓名：
**
目录
第一部分项目背景2
第一章可行性分析编制依据及说明2
编制依据2
第二章项目简介3
项目概况3
第三章市场分析和需求预测4
1、市场分析4
2、需求预测6
第二部分项目总体实施规划6
第一章地理位置及现状6
第二章项目设计内容与规模7
1、设计依据7
2、设计基础资料7
第三部分财务计划9
第一章项目经济分析遵循的基本原则9
第二章基础数据10
1、销售收入10
2、成本10
第三章财务分析10
1、财务静态数据分析10
2、项目财务现金流量分析11
3、敏感性分析11
第四部分附表部分12
第一部分项目背景
第一章可行性分析编制依据及说明
编制依据
1、《重庆市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编》
2、《实施西部大开发重庆市商贸业发展规划》
3、《重庆市城市总体规划》
4、《重庆市城乡建设委员会关于重庆君怡房地产开发有限责任公司尊城工程的批复》
5、重庆市人民政府关于出让国有土地使用权的批复
6、重庆市房地产实地调查情况
7、重庆市经济社会蓝皮书
8、国家工业发展组织编写的《工业可行性研究手册》
9、国家计委颁布的《关于建设项目可行性研究的实行管理办法》
第2章项目简介
项目概况
工程名称：
尊城工程
工程地区：
重庆
工程类别：
新建住宅
建筑面积：
69738.57平方米
投资金额：
24824.5万元
工程简介：
项目位于重庆市沙坪坝区新城昌州大道北侧，项目总土地面积为：
57331.2平方米，项目总建筑面积69738.57平方米（其中地下室7993.8平方米），其中可售住宅面积为28162.84平方米，1楼住宅可售面积2525.9平方米，低层住宅面积为4025.8平方米，商铺面积4305.23平方米。
1楼14F（底下1F，地上14F）；2、3、4、5、6、7、均为11F；商铺为3F；低层住宅为底下1F地上2F-3F。
容积率1.06，建筑密度18%，绿化率55%。
项目总体停车位为98个。
居住总户数571户，小区是集多层住宅楼、小高层住宅楼及服务及设备用房为一体的生态型智能化居住小区。
消防设施，安防设施，供排水设施，电气设施，照明设施，通风设施，电梯（仅供参考）
第三章市场分析和需求预测
1、市场分析
综合经济实力
重庆抓住中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，大力调整经济结构，积极扩大开放，深化体制改革，加快基础设施建设，经济社会全面发展，综合力进一步增强，主要经济指标在西部12个省区中均在前5位以内。
重庆是一个综合性的老工业城市。
重庆工业轻重并举，门类齐全，制造业发达，摩托车、汽车、仪器仪表、精细化工、大型变压器、中成药等，是全国重要的生产基地。
重庆拥有亚洲最大的铝加工厂，有规模以上汽车、摩托车企业382家，摩托车产量占全国的三分之一，出口超过二分之一。
重庆已成为全国十大机电产品出口基地之一。
重庆是一个大城市与大农村的结合体，农村地域广阔，人口众多，农业资源极具开发潜力。
现有耕地138.46万公顷，劳动力1470万人。
重庆地形复杂，地貌多样，资源丰富，是我国重要的粮食主产区和商品猪肉生产基地，全市农村全面向小康迈进。
重庆两江通衢，交通便利，是西南地区的物资集散地和长江上游最具活力的商贸中心。
已初步建立起面向全国、联动长江、辐射西南、层次清晰、结构紧密，由传统商业向现代商业发展的消费品市场体系。
人。
重庆是长江上游和西南地区最大的邮政电信枢纽，是联系西南地区的邮电通信业务指挥调度中心。
邮电通信畅达180个国家和地区，在国内大中城市之间开展了商包直投、邮政快件、特快专递等业务和国家邮件互换业务。
重庆市比较优势
区位条件优越。
重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。
基础设施功能完备。
重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽，横贯中国大陆东西和纵穿南北的几条铁路干线、高速公路干线在重庆交汇，3000吨级船队可由长江溯江至重庆港，重庆江北国际机场是国家重点发展的干线机场。
重庆是中国西部电网的负荷中心之一，煤炭、天然气产量大，能源供应的保障程度高。
工业基础雄厚，门类齐全，综合配套能力强。
重庆是中国老工业基地之一，正着力壮大汽车摩托车、化工医药、建筑建材、食品、旅游五大支柱产业，加快发展以信息工程、生物工程、环保工程为代表的高新技术产业。
科技教育力量雄厚，人才相对富集。
重庆拥有1000多家科研机构，34所高等院校，60多万科技人员。
市场潜力巨大。
重庆人口众多，人民生活由温饱向小康过渡、三峡工程库区移民和城镇工矿搬迁、大规模的基础设施建设、生态环境保护和污染治理、老工业基地的产业升级都将产生巨大的消费需求和投资需求。
抓住中国实行西部大开发战略的历史性机遇，重庆将按照建设"三中心、两枢纽、一基地"（即商贸中心、金融中心、科教信息文化中心；交通枢纽、通信枢纽；以高新技术产业为基础的现代产业基地）的战略构想，加快经济社会发展，发挥对外窗口和经济辐射作用，推动西南地区和长江上游地区的发展。
城市化进程明显加快
《2010中国新型城市化报告》是由中科院可持续发展战略研究组组长、首席科学家牛文元教授牵头，组织多名专家历时1年完成的研究成果。
牛文元说，报告从全球的视野和战略的高度，深入探讨了中国新型城市化战略的低碳发展之路。
在对“2010年新型城市化水平的总体评价”中，上海、北京、深圳分列前三名，重庆排名第八。
重庆在新型化城市水平中排名靠前，这说明重庆经济的发展，不是以牺牲环境为代价，走的是低碳发展之路，是可持续的，坚持了科学发展观。
物产资源
重庆地下、地表资源丰富，组合条件较好，利用价值高，开发潜力大，是我国自然资源富集地区之一。
重庆是全国大中城市中矿产资源最富集的地区之一。
已发现矿产75种，初步探明的矿产40多种，探明矿藏产地353处，储量矿产潜在价值3882亿元。
优势矿产有煤、天然气、锰、汞、铝、锶西南铝业集团煤探明储量33亿吨，是我国南方煤炭生产的重要基地。
重庆境内江河纵横，水网密布，水能蕴藏量巨大，极具开发潜力。
以600余公里长江干流为线，汇集嘉陵江、渠江、涪江、乌江、大宁河等五大支流及上百条小河流。
年平均水资源总量在5000亿立方米左右，每平方公里水面积全国第一，水能资源理论蕴藏量为1438.28万千瓦，可开发量750万千瓦，全市每平方公里拥有可开发水电总装机容量是全国平均数的3倍，水能资源开发量在全国城市中名列前茅。
此外，还有丰富的地下热能和饮用矿泉水，开发潜力巨大
2、需求预测
城市建设
未来重庆市房地产市场走势预测按照重庆市政府的规划，在未来4年中，将投资3000亿元打造“宜居重庆”，改善人居环境，其中除了1000亿的保障性住房建设外，其他将主要用于完善城市功能，重点将放在基础设施建设和交通状况改善，包括打造“两江四岸”滨江地带、“森林重庆”、循环型企业和循环经济园区建设、“半小时主城交通路网”建设主城区快速路网、轻轨和地铁等，这对地产行业来说，无疑是重大利好。
调整还将继续
地产研究中心认为，预计2011年市场将持续低迷，重庆的房价仍将存在着一定下滑的空间。
但由于重庆自身房价水平基数较低，因此下降空间的幅度不会太大。
总体来看，2011年的重庆房地产市场形势仍将持续2010年调整的态势。
第二部分项目总体实施规划
第一章地理位置及现状
重庆市沙坪坝区是红岩精神发祥地（渣滓洞、白公馆）、抗战遗址密集区，国共和谈、百年学府、千年古镇，融沙磁文化、抗战文化、红岩文化于一炉。
沙坪坝历史上是与江津白沙坝、成都华西坝、北碚夏坝齐名合称为四川著名的文化四坝；也是中国大后方四大文化区之一。
全区400平方公里的土地上云集了19所高等院校、87所全市最好的中小学。
全区90万常住人口中有30多万学生，8万多科技教育工作者，是西部的人才聚集区。
域内历史文化积淀深厚，城市发展繁荣兴旺。
第二章项目设计内容与规模
1、设计依据
《民用建筑设计通则》
《城市居住区规划设计规范》
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》
《住宅设计规范》
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》
《人民防空地下室设计规范》
《地下工程技术规范》
《屋面工程技术规范》
《夏热动暖地区居住建筑节能设计标准》
《公共建筑节能设计标准》
2、设计基础资料
1、气象：
年平均气温18～17℃。
最冷月1月平均气温5℃左右；最热月，东部沿海地区为8月、北部沿海地区为7～8月、其余地区一般为7月，平均气温27～28℃。
极端最低气温为－7.5℃（1967年1月6日），极端最高气温为42℃（1971年8月20日）。
2、降水
年降水量平均在1250mm以上，4～9月较为集中，约占全年的60%，北部尤甚。
常出现“双峰”现象，即5～6月（梅雨）、8～9月（台风雨）各有一次降水高峰。
受伏旱影响，7月普遍少雨，北部仅占全年的9%、南部占70%。
3、灾害性天气
一年四季均可能出现灾害性天气，主要有霜降、低温、风暴、干旱、暴雨、寒潮等，其中暴雨、干旱、成灾较为频繁。
解放后台风平均两年一次；暴雨大多出现于6、8、9月，常引发山洪爆发，若宣泄不及，则洪、涝并发。
4、地形、地貌
具有低山、丘陵多样性的地形地貌结构。
全境以丘陵为主，素有“七山一水二分田”之称。
山地面积为793平方千米，占总面积的70％左右。
县内大多是200米以下丘陵，坡度平缓，山岭起伏绵延。
地形总体特征是丘多、山低、坡缓。
3、规划设计
设计的基本原则
（1）、有效地利用土地资源
（2）、均好性
（3）、建筑与环境的和谐
（4）、人性化
规划设计原则
满足城市总体规划布局要求及经济技术指标，充分利用地势，趋利避害，使尽可能多的住户分享到城区内不可复制的优势。
建筑单体设计的原则
住宅平面布局设计提供多种户型以满足不同住户的需求。
此外，单边外走廊、大进深、大平台采光天井与入户小平台的设计具有一种特别的宁静和怡人的气质，给人以不一样的住家感受。
建筑造型方面，坡屋顶与平顶结合，四坡屋顶与双坡山墙顶的局部立面造型相结合，讲究细部设计以及构件尺度比例的协调搭配。
在我们的住宅设计理念中，营造平和温馨的居家氛围始终是第一位的，在质朴淡定中，以细节设计的独特性赋予建筑有别于其他小区的标志，这应该是居住建筑的发展方向。
环境保护
本项目建设内容是住宅楼，属商住宅性质，主要污染物有生活垃圾及生活污水，不产生有害物质。
同时，该公司将按照相关的规定要求进行环境治理。
土建工程
（1）综合经济技术指标
总用地面积：
57331.2平方米
总建筑面积：
69738.57平方米
建筑基地面积：
10322平方米
建筑密度：
18%
容积率：
1.06
绿地率：
55%
项目总体停车位：
98个
（2）结构设计依据
《建筑结构荷载规范》
《建筑地基基础设计规范》
《混凝土结构设计规范》
《建筑抗震设计规范》
具体设计标准：
基本风压值：
0.85KN/M2
地震强度：
本场地的抗震设防烈度为7度，设计基本地震7度，设计基本地震加速度值为0.1g设计地震动力反应普特征周期为0.35s，建筑工程抗震设防类别为三类。
结构形式
本工程采用框架结构，多层框架抗震等级均为三级、小高层框架抗震等级二级。
本工程结构安全等级为乙级
第三部分财务计划
第一章项目经济分析遵循的基本原则
1、中国人民共和国房地产开发企业财务准则；
2、《投资项目可行性研究指南》。
第二章基础数据
1、销售收入
（1）项目可售建筑面积
项目总建筑面积69738.57平方米（其中地下室7993.8平方米），其中可售住宅面积为28162.84平方米，商铺面积4305.23平方米；低层住宅可销售面积4025.8平方米。
（2）项目经营收入确定
考虑相同区位，相同档次的住宅楼目前销售状况，结合本项目的特点，住宅4300元/平方米，1楼住宅7800元/平方米，商铺6000/平方米，低层住宅10000元/平方米，经营期内销售比例为37%、50%、13%。
（3）销售收入估算38414.66万元。
2、成本
（1）项目房地产开发成本总计22298.45万元，包括土地费及前期工程费用、建安工程及小区配套、其他费用、不可预见费用，按照项目的建筑面积比例对应计算，
（2）项目管理费用按照房地产开发成本的2.5%计算，银行打款年利率5.4%，销售费用按照销售收入的4%计，上述费用等均计入项目总投资中。
（3）在损益计算中，计算各种税金，营业税5%计算，城市维护建设费按照营业税的7%计算，教育费附加按照营业税的3%计算。
第三章财务分析
1、财务静态数据分析
项目预计总销售收入为38414.66万元，净利润7662.46万元，投资利润率30.87%，投资利税率47.39%，资本金利润率43.79%，。
2、项目财务现金流量分析
基准收益率取10%计算，相关财务数据为：
税后全部投资财务内部收益率：
22.09%
税后全部投资净财务净现值：
4877.66万元
静态投资回收期（含建设期）：
2.61年
动态投资回收期（含建设期）：
2.77年
经测算，财务内部收益率高于行业基准收益率，说明项目具有很强盈利能力。
投资回收期均小于3，该项目的净现值大于零，说明项目在财务上可行。
3、敏感性分析
由敏感性分析表可知，针对净现值的敏感性分析，该项目的不确定性因素中，销售价格最敏感因素，项目总投资为次敏感因素；该项目的不确定因素中，针对内部收益率所做的分析，销售价格为最敏感因素，项目总投资为此敏感因素。
所以，从以上分析可看出，销售价格对净现值及内部收益率的贡献都是最大，成本控制也非常重要。
适合客户有效需求的销售价格实现盈利之保证，定价就显得尤为重要。
本项目采用滚动开发式，边开发，便销售，资金循环良好，从项目的资金来源分析，所筹集资金可以满足各期资金运用所需。
项目经营期三年内可以收回全部投资，并还清银行贷款本金及利息。
总的说来，该项目符合国家产业政策，符合重庆市国民经济总体发展规划要求，不仅房地产消费品市场有保证，而且资金既有企业自筹，又有银行支持。
结构非常合理。
项目建成后，除能为丰富重庆市的房地产消费市场和促进房地产的交流作出巨大贡献，还能取得较好的经济效益，有较强的还款能力。
不仅在设计方面、建筑质量、后期管理，以及投资价值上都远优先于同档次项目，因此本项目具有很强的竞争力。
由此可见，本项目切实可行，前景广阔。
建议加强项目后阶段的准备工作，保证建设资金的落实，加强工程实施的管理和监督，开拓市场，加强人员培训，提高经营管理水平。
第四部分附表部分
主要技术经济指标
工程项目：
尊城工程单位：
万元
序号
指标
单位
数量
备注
1
总建筑面积
m2
69738.57
2
总投资
万元
24824.5
3
销售收入
万元
38414.66
4
总成本费用
万元
24824.5
5
销售税金及附加
万元
2112.81
6
利润总额
万元
9650.39
7
所得税
万元
1987.92
8
税后利润
万元
7662.46
9
投资利润率
30.87%
10
投资金利润率
47.39%
11
投资利税率
43.79%
12
全部投资内部收益率
22.09%
13
财务净现值（税后）
万元
4877.66
年基准收益率/10%
14
静态投资回收期（含建设期）
年
2.61
15
动态投资回收期（含建设期）
年
2.77
项目总投资估算表
工程项目：
尊城工程单位：
万元
序号
项目
投资
备注
1
房地产开发成本
222298.45
1.1
土地工程费用
7600.33
根据委托方提供
1.2
前期工程费用
2929.02
1.3
基础设施建设费用
13817.33
1.4
建筑安装工程费用
257.25
1.5
其他费用
414.52
1.6
不可预见费用
2526.05
2
房地产开发费用
1536.59
2.1
销售费用
557.46
2.2
管理费用
432
2.3
财务费用
24824.5
合计
销售收入预测表
工程项目：
尊城工程单位：
万元
项目
基础指标
2011年
2012年
2013年
收入合计
价格
面积
销售
收入
销售
收入
销售
收入
（万元/m2）
（m2）
比例
（万元）
比例
（万元）
比例
（万元）
（万元）
1楼住宅
0.78
25250.9
0.37
7287.41
0.5
9847.85
0.13
2560.44
19695.7
住宅
0.43
28162.84
1.37
4480.71
1.5
6055.01
1.13
1574.3
12110.02
低层住宅
1
4125.8
2.37
1489.55
2.5
2012.9
2.13
523.35
4025.8
商铺
0.6
4305.23
3.37
955.76
3.5
1291.57
3.13
335.81
2583.14
合计
61744.77
14213.42
19207.33
4993.91
38414.66
项目投资计划与资金筹措表
工程项目：
尊城工程单位：
万元
序号
项目
投资
占总投资
备注
一
项目建设总投资
1
房地产开发成本
222298.45
1.1
土地工程费用
7600.33
根据委托方提供
1.2
前期工程费用
2929.02
1.3
基础设施建设费用
13817.33
1.4
建筑安装工程费用
257.25
1.5
其他费用
414.52
1.6
不可预见费用
2526.05
2
房地产开发费用
1536.59
2.1
销售费用
557.46
2.2
管理费用
432
2.3
财务费用
24824.5
合计
二
资金筹措
自筹资金
17500
70.49%
银行借贷资金
5000
20.14%
房产预销售
2324.5
9.36%
合计
24824.5
三
盈余资金
0
建安工程费用估算表（万元）
工程项目：
尊城工程单位：
万元
序号
项目
单方造价/m2
建筑面积
金额
备注
1
低层住宅建安工程
1400
5595.2
783.33
2
商铺建安工程
1400
4305.23
602.73
3F
3
建安工程
2800
25250.9
7070.25
1550
6424.4
995.78
4
建安工程
1550
28162.84
4365.24
合计
69738.57
13817.33
前期工程费用估算表（万元）
工程项目：
尊城工程
序号
项目
建安工程费
费率
金额
备注
1
勘察设计费
13817.33
2.50%
345.43
建安工程费*2.5%
2
三通一平
13817.33
1.70%
234.89
建安工程费*1.7%
合计
580.33
不可预见费用=取费基数（建安费用）*费率=13817.33*3%=414.52
成本预测
工程项目：
尊城工程单位：
万元
2010年
2011年
2012年
项目名称
总有效面积
金额
百分比
金额
百分比
金额
百分比
金额
总建筑成本
69738.57
22298.45
35%
7804.46
35%
7804.46
30%
6689.54
成本合计
22298.45
7804.46
7804.46
6689.54
项目损益预测表
工程项目：
尊城工程单位：
万元
序号
项目
合计
2010年
2011年
2012年
2013年
1
销售收入
38414.66
14213.42
19204.33
4993.91
2
总成本费用
24824.5
13156.99
8688.58
2978.94
3
土地增值税
1826.97
1826.97
4
销售税金及附加
2112.81
781.74
1056.4
274.66
5
利润总额
9650.39
-13156.99
4743.11
15171.99
2892.27
6
所得税
1987.92
1351.62
636.3
7
税后利润
7662.46
-13156.99
4743.11
13820.36
2255.97
8
盈余公积金
766.25
540.65
225.6
9
可分配利润
6896.22
-13156.99
4743.11
13279.72
2030.38
10
投资利润率
0.31
投资利税率
0.47
资本金利润率
0.44
财务现金流量表
工程项目：
尊城工程单位：
万元
序号
项目
2010年
2011年
2012年
2013年
合计
一
现金流入
14213.42
19207.33
4993.91
33420.76
1
销售收入
14213.42
19207.33
4993.91
33420.76
2
投资收入
3
其他
二
现金流出
13156.99
9470.31
5386.97
910.96
28925.23
1
建设开发成本
13156.99
8688.58
2978.94
24824.5
2
销售税金及附加
781.74
1056.4
274.66
2112.81
3
所得税
1351.62
636.3
1987.92
4
其他
三
税后净现金流量
-13156.99
4743.11
13820.36
4082.94
9489.43
累计税后净现金流量
-13156.99
-8413.87
5406.49
4082.94
四
税后净现值/10%
-11960.9
3919.93
10383.44
2535.19
4877.66
税后累计净现值
-
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