柏星碧水星城安置房新建工程项目可行性研究报告.docx

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柏星碧水星城安置房新建工程项目可行性研究报告

柏星·碧水星城安置房新建工程项目可行性研究报告

第一章总论

一、项目概况

（一）项目名称：

柏星·碧水星城安置房工程项目

（二）承办单位：

安徽省柏星置业有限公司

（三）项目地点：

311国道虎山段东侧

（四）项目性质：

新建

（五）项目法人代表：

马小军

（六）项目可研报告编制单位：

萧县工程咨询研究所

（七）项目可研报告编制依据

1、国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）、《投资项目可行性研究指南》；

2、国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；

3、业主提供的相关基础资料；

4、业主对项目建设的主要意见及预期目标；

5、国家和安徽省其它相关规定和要求。

（八）编制内容

可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度及建设投资。

《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。

二、项目建设规模与内容

（一）项目建设规模

本项目拟占地12630m2，总建筑面积为22480m2，建筑占地面积为3764m2，项目总投资4000万元人民币。

可安置城市拆迁216户。

（二）项目建设内容

本项目建设内容分为6层安置房住宅建筑面积为22480m2。

安置房住宅共计216户；地面停车位38个。

同时建设相应的基础设施工程、景观绿化工程以及其他公共配套设施。

三、主要技术经济指标

主要技术经济指标见表1-1。

序号

指标名称

单位

指标

备注

1

总占地面积

m2

12630

2

总建筑面积

m2

22480

3

建构筑物占地面积

m2

3764

4

容积率

1：

1.78

5

建筑密度

%

29.8

6

绿地率

%

24

7

项目总投资

万元

4000

四、项目业主简介

安徽省柏星置业有限公司是一家以房地产开发、销售及市政工程建设为主的民营企业；也是一家新型高起点、标新立志拥有现代经营管理模式的房地产开发企业。

公司成立于2007年12月，注册资金5088万元，具有房地产开发二级资质，年开发能力为10多万平方米。

公司现有职工35人，专业技术人员20人，大专以上学历占95%。

公司建立了现代化企业管理模式，采取直线职能机构管理方式，构筑了一个精简高效的组织框架。

初步拥有一支分工专业、高度合作的优秀员工队伍，保证了公司的专业水准和创新能力。

虽然成立时间不长，但已开始致力于企业文化建设，强调以物质文化为基础、制度文化为关键、精神文化为核心。

营造独特的居住文化是该公司房屋开发的原则。

建筑有其独特的语言，但意义不在建筑本身，更多的则是一种文化的体现。

一个定位准确、独具特色的楼盘往往具有浓厚的居住文化氛围，它给业主提供的不仅是一个容身的居所，更是一种生活方式，甚至能体现业主自身的一种价值取向。

该公司倡导“与时俱进、超越自我”的企业精神，与时俱进是时代提出的要求，没有最好只有更好，没有停顿只有前进。

超越自我是企业精神的核心与灵魂，超越意味着永不满足，只有不断地超越自己、超越过去、超越今天才能超越别人，才能谋求明天的发展。

这是企业长远发展所需的实践精神，是企业员工的精神纽带、心理依存、行为导向和实践哲学，是实现企业根本目标的动力。

公司将秉承“与时俱进超越自我”的企业精神，高瞻远瞩，紧抓市场脉搏，规划企业发展蓝图。

该公司以开拓创新、诚信经营为经营方针。

当今时代是竞争时代、信息时代、创新时代，企业要发展，决不能因循守旧，固步自封，在思想上、观念上、管理上、技术上、产品上都要有所创新。

市场经济是法制经济，是信誉经济，必须遵纪守法，遵守社会公德，遵守职业道德，重合同、守信用。

企业在开发房产的背后实际上是在经营自己的信誉，诚信是企业巨大的重要无形资产。

因此，该公司始终坚持经济效益、社会效益、生态效益三兼顾的前提，发扬团结、奉献、求实、创新的精神，实现规划高标准，全力为城市人民营造绿色生态家园；坚持建设高质量，全力为客户建造满意放心房；贯彻服务高效益，全力为消费者提供既优质高效、又便捷周到的售前售中售后服务的房地产开发建设项目。

公司依托雄厚的经济实力，所有项目均为自有资金开发，凭借着良好的市场意识和浙商特有的质朴和诚信，安徽省柏星置业有限公司赢得了众多客户的认可。

目前正在开发的“柏星•碧水星城”项目占地面积约750亩，总开发面积将达到65万平方米。

公司坚持高起点、高标准的原则，走差异化、精品化发展之路。

因公司开发项目技术的前瞻性、工程的高品质以及良好的口碑，使得公司项目荣获国家建设部中国建筑文化中心授予的“中国规划设计十大创新楼盘”，同时总经理马小军先生荣获“中国房地产最具推动力100职业经理人”称号。

五、主要结论与建议

（一）主要结论

本项目系安置房建设项目，虽不直接产生经济效益，但是项目的社会效益比较明显，维护了萧县的社会稳定，为经济发展提供空间，改善了城市面貌，提高中低收入居民的生活环境和生活质量。

同时，该项目还会衍生一定的经济效益，进一步加快投资的步伐，推动了城市基础设施建设，促进房地产行业发展。

因此，项目建设的综合效益显著。

（二）建议

建议在工程建设中建立权责分明、制约有效的机制，更有效地控制项目的投资、工期、质量，使投资的效益最大化，以提高项目开发建设的总效益。

期间严格按照公开、公正、公平原则实行招投标，并加强过程管理，明确权责。

第二章项目建设背景及必要性

一、项目建设背景

萧县位于安徽省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处，总面积1871平方公里。

人口140万，辖18镇5乡708个行政村。

萧县紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，县城距京杭运河30公里、徐州观音机场50公里、连云港出海口260公里，素有“徐州的西大门”之称。

近年来，萧县在新一轮跨越式发展中突飞猛进，国民经济保持稳定增长，综合实力进一步增强，中国书画之乡、中国葡萄之乡、中国防腐第一县、中国辣椒制种第一县、中国面粉生产第一县等美誉，名扬海内外。

工业经济提速增效，运行质量得到改善，以技术改造和新产品开发为抓手，建材、粮食加工等传统产业得到改造，机械电子、生物医药、合成革等新兴产业快速崛起，技术含量高、附加值大的高新技术产品发展较快；萧县实施了大力发展高效农业，走农业产业化经营的农业经济振兴战略，着力调整粮经比例，大力推进效益农业发展，壮大了粮油、蔬菜、瓜果、禽畜、特种水产和花卉苗木等六大农业主导产业规模，形成规模化的农产品生产基地，同时农业产业化经营初具成效；萧县还以区位和交通条件为依托，积极拓展第三产业发展领域，第三产业发展加快，旅游、房地产、社区服务业发展势头良好，金融保险、邮电通讯、信息咨询、交通运输业稳步发展，以五大市场为重点的商贸物流中心初具规模。

萧县投资环境宽松优越，发展潜力基大，发展氛围浓厚。

特别是近年来全县上下深入贯彻落实科学发展观，转变发展方式，创新发展思路，破解发展难题，着力推动工业强县、城市建设、新农村建设，着力构建和谐萧县。

2010年全县生产总值完成110亿元，比2005年翻一番，年均增长13.5%；财政收入达4.6亿元，五年累计完成投资182.1亿元，五年增长两倍，年均增长26.8%；社会消费品零售总额36.2亿元，年均增长16%；在岗职工平均工资24934元，增长13.2%；农民人均纯收入5170元，增长20.7%，保持了经济社会又好又快发展的良好势头。

可见，萧县以科学发展为主题，结构调整为主线，扩大开放为主调，坚持发展为第一要务，已真正步入一个高速、稳定的良性发展期。

萧县经济及财政的快速增长，加快了城市化进程，县城城区作为向外拓展空间的第一着力点，更是掀起大建设大开发的热潮。

在县委、县政府的正确领导下、按照“人民城市人民建”的方针，经过多年的建设发展，城市的基础设施基本齐全，城市的服务功能不断完善。

特别是改革开放二十多年来，城市建设步入快车道。

县委、县政府坚持以人为本，提出了创建园林化城市的目标，使城市环境更加美好。

同时大胆改革城建投资体制和管理体制，引入经营城市理念，突破了城建资金瓶颈束缚，加大基础设施建设力度，有力地拉动了全县经济增长。

在加快城市基础设施建设的同时，房地产开发建设稳步有序发展。

城市美化、绿化、亮化、净化取得显著成果，园林化城市初具规范。

长兴县居民普遍感到城市天空蓝了，马路宽了，环境美了，生活更舒适了。

为进一步完善城市住宅供应体系，满足中低收入家庭需要，改善中低收入家庭的住房条件，促进房地产市场健康发展，加快实施安置房建设工程势在必行。

二、项目建设必要性

（一）本项目建设对于加快萧县城区建设，推进萧县跨越式发展意义重大。

推进萧县大建设、打造现代化城市，是县委、县政府顺应经济发展规律，推进萧县崛起作出的重大决策。

为了继续强力推进“大发展、大建设、大环境”，经济适用房无疑是最大的前提，谁先把社会保障性质住宅工作做好、做到位，谁将率先抢得建设先机，赢得发展主动。

可见，安置房建设工作在城市建设中的先行作用日益明显，一是保障了城市总体规划和建设项目的顺利实施，使城区的建成面积不断扩大；二是为住房困难的低收入家庭提供社会保障性质的住宅，使其能安居乐业，促进社会和谐稳定；三是促进了房地产开发业的健康发展。

本项目是萧县现代化城市建设的重要组成部分，也是萧县向城西扩展、发展的主阵地。

如果不抓紧做好安置房工作，必将错失加快建设发展的良机，丧失新一轮区域竞争的主动权。

而且，安置房工作宜快不宜慢，时间拖得越长，风险就越大，付出的成本就越高。

从这个意义上说，抓好安置房工作，就是抓机遇、抓发展、抓融入，因此，在思想上、行动上都不能有丝毫的懈怠，一定要以快速推进的工作成效，把机遇转化为现实。

（二）本项目的建设是提升城区形象、改善城市环境的迫切需要。

萧县的经济是新兴城市经济，而城市的发展往往取决于良好的城市环境，环境出形象、出效益、出生产力已成为人们的共识。

萧县近几年的快速发展，无不得益于城市基础设施的改善、环境形象的提升。

通过建设经济适用房，使住房困难的低收入家庭“居者有其屋”确保人民安居乐业，维护社会安定团结。

本着对人民负责的态度，站在萧县长远发展大局的高度，本着对民众负责的态度，加快安置房建设，以住房困难的低收入家庭居住条件的改善，进而提升长萧县城市环境吸引力，赢得新一轮发展机遇已迫在睫。

（三）本项目的建设是维护社会稳定的需要。

安置房工作不仅关系到城市建设是否可以顺利进行和城市是否可持续发展的问题，而且还涉及低收入家庭的切身利益和社会的稳定问题。

对此，萧县县委、县政府对安置房工作给予高度重视，将安置房管理工作纳入重要议事日程，全县安置房工作已纳入了法制化、规范化、科学化及管理有序的运行轨道。

近年来，萧县不断加快安置房建设步伐，但仍存在安置房的建设速度跟不上低收入家庭要求改善住房条件的现象，建成并投入使用的安置房还不能完全满足低收入家庭的需要，在一定程度上影响了社会安定。

为此萧县县委、县政府极力加快经济适用房建设进度。

进一步创新和发展安置房建设模式，积极推行安置房建设市场化运作，采取切实可行的办法和措施，鼓励和引导实力强、信誉好的开发建设单位参与安置房建设，切实解决资金瓶颈问题。

本项目的建设顺应萧县安置房建设发展思路，所有新建安置房全部安置住房困难的中低收入家庭，开发建设的宗旨就是最大限度地满足住房困难的中低收入家庭的住房条件，加快工程建设，努力把安置房建设成为群众满意的“精品工程”，力争让中低收入家庭早日住上安置房。

（四）本项目的建设是以民为本、造福于民的体现。

以民为本，想群众之所想，急群众之所急，造群众之所福，这是获得群众支持的唯一途径。

萧县根据国家和安徽省有关规定，以“高起点规划、高水平设计、高标准建设、高效能管理