我国物权立法中论争焦点问题探讨.docx

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我国物权立法中论争焦点问题探讨

我国物权立法中论争焦点问题探讨

申卫星清华大学法学院副教授

　　关键词:

物权立法/焦点问题

　　内容提要:

本文就物权立法中主要争论的焦点问题,诸如物权主体、物权客体、物权变动模式、物权登记、物上请求权、添附、物业管理、地役权、居住权、让与担保、浮动抵押、优先权等应否规定以及如何规定展开讨论,对比不同的观点,找出问题之所在,并提出自己的见解。

　　在目前的物权立法中,焦点问题很多,笔者仅就以下几个比较关键性的问题开展进一步的研讨。

　　一、物权主体:

自然人、法人及其他

　　《物权法（草案）》第1条规定:

"为明确物的归属,保护权利人的物权,充分发挥物的效用,维护社会主义市场经济秩序,维护国家基本经济制度,制定本法"。

其实,在2∞5年7月10日物权法草案公布之前,一审稿和二审稿第1条的表述是"为明确物的归属,保护自然人、法人的物权……"只是在立法讨论过程中学者就该表述发生了争论——物权主体是否仅限于自然人和法人?

其他民事主体,例如非法人组织（合伙）、国家要否纳入到物权主体中?

为此,有学者主张表述为"为保护自然人、法人等民事主体的物权",有学者索性主张立法规定为"为保护民事主体的物权",但这样规定不够明确。

最后变成了"为明确物的归属,保护权利人的物权……"这样的表述。

　　还有学者提出,不变更法条表述,而扩大法人的外延,即法人包括出资人承担有限责任的法人和出资人承担无限责任的法人两种类型。

此时,所谓法人不过是法律所承认的社会组织,不再坚持法人必须责任独立,法人的出资人也并不必然一律承担有限责任,从而形成了这种法人形态多样化的主张。

对于法人形态多样化问题,可以从法制史和比较法的角度考察。

其他国家立法在借鉴《德国民法典》确立的法人制度时,根据本国的政治、经济、文化和法律传统进行了不同的扬弃,其中最重要的表现之一是是否将法人独立责任作为法人的特征。

根据这个标准,有学者曾总结出四种责任形态的法人:

（1）责任独立型法人,如有限责任型公司和财团;

（2）责任半独立型法人,如两合公司;（3）责任非独立型法人,如无限公司;（4）责任补充型法人,即当法人以其财产不足以清偿第三人债务时,法人成员或者所有者承担补偿责任的法人形态,此类型为《俄罗斯民法典》所特设。

①而德国民法中的法人仅指第一种形态,即法人承担独立责任、法人成员负有限责任的形态。

《德国民法典》颁布后,借鉴德国民事立法的瑞士、日本和我国台湾地区均未将法人独立责任作为法人的特征,也未作为法人成立的条件,成员承担无限责任的组织体,如无限公司、两合公司,均可经登记而成为法人。

由此可见,法人成员是否承担有限责任并不是判断法人的唯一标准,对此不同的国家有不同的认识,以致各国确认民事主体的种类时存在着明显的差别。

我国《民法通则》关于法人概念的规定,只限于法人成员承担有限责任的社会组织才为法人,未承认由成员承担其他责任形式的组织在民法中的主体地位。

对此,有学者提出可扩张法人的外延,法人人格的独立并不必然与法人成员有限责任相联系。

　　这个问题本非物权法上的问题,只是物权立法牵出了主体问题,使得未来民法典的主体类型以及主体划分的标准等问题提前浮出了水面,值得反思。

笔者认为,"自然人、法人等民事主体"的表述,既列举了种类,有示范功能,又有"等"加以开放,既明确又开放,是一种妥当的表述,应予恢复。

　　二、物权客体:

单独成章很必要

　　起草过程中关于物权客体问题的主要争论如下:

（一）物权客体的相关内容是否需要单设一章?

　　目前的《物权法（草案）》（二审稿）是不仅没有单列一章,连一条都算不上,仅在第2条第2款有所规定。

笔者以为,这样规定过于简略,应该单列一章。

理由是:

第一,单设一章规定物权客体,可以弥补因我国现在没有民法总则而造成对物一般规定的缺失之不足;第二,物权客体相关内容很多,如果物权客体单独成章,不仅可以详细规定动产与不动产的划分及其适用规定的不同,还可以对主物与从物的认定标准及其法律适用进行充分的规定。

此外还有一直为我国物权立法和理论研究所忽视的成分问题,成分分为本质成分与非本质成分,其区分的关键在于是否能单独成为物权的客体。

②这些都值得我们对"物"进行专章规定。

（二）物权客体是否仅限于有体物?

电、气、频道、光波、磁波是否应作为民法物权的客体?

笔者倾向于其作为元形物而非无体物。

例如电可以通过电表测量出来,气,不论是煤气还是暖气,亦可通过仪表测量出体积来。

所以这些特殊的物还是可以解释成为有体物的,应该纳入到物权客体中来。

　　（三）权利是否是物?

对此学者争论不大,皆主张应扩大物的范围将权利纳入。

例如担保物权里有权利抵押权（国有土地使用权和土地承包经营权的抵押权等）和权利质权（债权质权、股权质权、知识产权质权、不动产收益权质权、各种收费权质权等）,除此之外,还可能会出现所请权利用益物权,例如以国有土地使用权和土地承包经营权为客体进行的典权（如果未来物权法规定典权的话）。

但物权毕竟是人对物的支配权,所以,从某种意义上讲,以权利为客体而成立的权利用益物权、权利抵押权、权利质权是真正意义上的准物权,即准用物权的规定。

　　（四）在物权客体一章还应明确空间是否成为物?

这又涉及到空间权应否规定的问题,以及血液、组织、人体器官、尸体等是否为物,对其利用方式如何加以规制等问题,这些都使得"物"作为单独一章存在甚有必要。

　　三、物权登记:

想说统一不容易

　　物权登记是物权立法中的难点问题,主要涉及以下几个方面:

（一）物权登记的统一问题。

由于登记政出多门,对于善意债权人而言,不容易知道物是否登记。

学者因此提出物权登记的统一问题。

根据不同观点,分为:

（1）大统一,即所有物体的登记都在同一个地方。

例如有学者提议全国设立一个统一的登记局,专司物权登记。

当然这一提议涉及到国家行政部门的设立,实施起来困难较大;

（2）中统一,即不动产的物权登记应统一在同一个机构。

实践中不动产登记除了房地登记分离外,尚有林木登记归属于林业局,农作物登记归农业局等不统一的现象;（3）小统一,即至少房和地的登记统一。

过去实务中北京、深圳等地已经实行房和地的统一。

近闻因管理的需要,北京市房地又要分开登记,实在是退步。

以上讨论的是统一的程度问题,物权登记统一还有一个问题是,统一到哪个机关?

到底是统一到法院登记,还是统一到公证处,还是其它机构?

一时间也是颇费思量。

笔者希望能够借此立法,对物权登记机关予以统一,特别是不动产登记机构的统一。

（二）物权登记审查,是实质审查还是形式审查?

对此,《物权法草案》第12条第2款只是规定,登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况需要查看的,申请人以及其他有义务协助的人应当协助,显然究竟是实质审查抑或形式审查取决于登记机关觉得是否需要。

这种规定非常不明确。

实践中,因物权登记究竟属于形式审查还是实质审查存在很大争议,各登记部门的认识不统一,做法各异。

这已经影响了当事人的利益,也涉及到登记的公信力和登记错误责任的承担问题。

对此,立法应予明确。

　　（三）登记查询的权利。

《物权法（草案）》第18条规定,利害关系人也可查阅登记资料,但此规定在实务中操作起来容易侵犯当事人的隐私,所以立法需要具体化。

笔者建议立法规定,需有权利人的书面授权书,利害关系人方可进行登记查询,以杜绝恶意查询;交易前的一般性了解查询,应规定只能按照房号查询,而不能按人名查询,且披露的信息应仅限于房屋位置、面积、朝向以及有无他项权利负担等有限的信息,以保护权利人的个人隐私。

另外,目前各个登记部门相互之间,甚至同一部门内部各地区之间互不联网,难以查询。

为此,建议将来的登记机构进行信息联网,查询可在网上进行,既降低了查询成本,又能使信息准确。

　　（四）异议登记问题。

《物权法草案》第19条规定了异议登记制度。

该制度的好处在于保护了真正的权利人,但也存在诸多问题,如未明确谁可以提出异议登记,是权利人还是利害关系人,实务中一般多为利害关系人提出异议,如何界定利害关系人,如何防止所谓的利害关系人恶意提起异议登记?

建议未来立法对提出异议登记的人要求其提供必要担保。

该举措可以在一定程度上避免异议登记权利的滥用。

异议登记后还有一个效力问题,即异议登记后权利人可否处分?

笔者以为权利人是可以处分的,这种登记只是起到一个警示作用,并不能限制当事人的权利,只是买受人要承担可能被追索的风险。

　　（五）预告登记制度及其效力。

在不动产转让中,达成产权转移合意到办理产权变更登记之间可能需要一段甚至较长的时间,在此期间则可能出现一物多卖的情形。

为了保护买受人的权利,在产权变更登记之前买受人可以申请进行预告登记,对抗新的买受人。

《物权法（草案）》第21条对预告登记制度作了规定,但表述不够准确,只提及"期房"可以预告登记,实际上现房也可能出现此种情况。

关于预告登记的效力,学者一般认为是债权物权化的表现,立法时.可进一步明确其效力。

　　（六）登记错误的责任问题。

《物权法（草案）》第24条作了规定。

这个问题和前面的"物权登记时登记机关是实行实质审查还是形式审查"联系起来了,所以只有在实质审查制度下,才可能要求登记机构承担赔偿责任。

　　（七）登记收费问题。

该问题一直为实务界人士所关注,实践中登记收费标准很不统一,特别是抵押权的登记更是五花八门,有的按照标的额一定比例收费,也有的按照房屋或者土地面积收费,而且这些收费登记效力还有期限,收费很多却只管一年或者两年,过期不续交费用,登记的权利即失效,这被实务界人士戏称为登记还要年检,登记已经成为行政主管机构牟利的手段。

这样一来,严重地增加了权利人的负担,加大了交易成本。

这些现象已经为立法者所熟知,因此,《物权法（草案）》（二审稿）第27条规定,不动产登记按件收取费用,最高不得超过2∞元。

对于这一规定有人提出异议,认为在法律中规定具体多少多少钱,放在法律中不好看,并且人民币也可能会出现贬值,具体规定这样一个数目有欠妥当。

6月29日的三审稿第25条仍保留这一规定,可是等到2∞5年7月10日法工委向社会公布征求意见的草案时,该草案的第25条规定,不动产登记费用不得按照面积、体积或者价额的比例收取,具体收费标准由国务院规定。

　　对此,笔者曾听具体负责起草我国《担保法》的原法工委民法室主任孙礼海先生说过,原来起草《担保法》时就准备在法律里明确写明,每笔登记只能收费100元,但是后来在人大代表会上有代表认为,这在法律上明晃晃写着1∞元,不合适,结果就将这一条取消了,才造成今日各自为政乱收费的现象。

根据以往的经验,这样规定虽然直白了些,但是还是能有效控制乱收费的。

所以,笔者建议未来《物权法》应明确规定收费的标准,以防止乱收费问题,切实保障权利人的合法权益。

　　四、物权变动模式:

成立要件主义与对抗要件主义与上一个问题相连,登记对于物权变动的效力到底是成立要件还是对抗要件?

这个问题原本没有太多争议,学界普遍接受成立要件主义。

但在立法过程中,要考虑到在实践中,消费者交钱住进房屋后,产权证迟迟没有办下来的情况。

如果这时房产商破产或者将标的房屋再卖于他人,对作为消费者的买受人侵害非常大。

这时如何保护买房人的利益,为立法者和法学家们颇为关注。

于此情形,有学者建议可以用取得时效制度来解决,即买受人交钱并入住后达到一定期限,可基于取得时效而取得房屋所有权,但是用取得时效制度解决的不足在于时间太久,在等待取得时效期限届满的期间,如房地产开发商一旦破产或者再为处分,还是无法给买受人以保护;也有学者主张用预告登记制度来解决,但问题是买受人进行预告登记后只能对抗新的买受人,而不能解决房产商破产的情况。

最后,有学者提议将登记的效力改造为对抗要件,即一旦购房人签了合同并且交钱人住,就取得了房屋所有权,未登记只是不能对抗其后的善意权利人。

由此,使得登记的对抗主义再次为人们所关注。

　　越来越多的学者开始主张登记对抗主义,而且除了所有权变动,有人主张采登记对抗主义外,在《物权法（草案）》中对于土地承包经营权、地役权等均采登记对抗主义。

例如,《物权法（草案）》第130条规定,土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时取得。

只是在互换和转让‘时需要登记且该登记仅具对抗效力（《物权法（草案）》第134条）。

《物权法（草案）》第168条也规定地役权自地役权合同生效时设立。

当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。

　　登记对抗要件主义,留给当事人以自治的空间,由其根据自己的情形,在成本和安全之间进行抉择。

但是,立法具有对实践的导向作用,如果登记效力都采对抗要件主义,可能大家都不去登记了,所以还是应该通过立法强化登记。

　　五、物上请求权:

名称、模式与类型

　　物上请求权立法涉及以下几个难点:

（一）名称之争:

物权请求权、物上请求权,还是物权的保护?

《物权法（草案）》采取了"物权的保护",这个提法一方面太宽,因为物权的保护不限于物上请求权,还可以是债法、侵权法等保护,而草案中规定的几条都是物权请求权的内容。

另一方面,因为"物权的保护"不能包括占有请求权的内容。

为此,笔者建议采用"物上请求权"。

（二）用物上请求权的保护方式还是侵权的保护方式?

关键是侵权不能涵盖所有的物上请求权口在非基于侵权而占有物的情况下,如错误给付而请求返还,合同结束要求返还等,则不能适用侵权的保护方式。

其次,侵权适用诉讼时效且时间短,而物上请求权适用时效问题,一般认为只有返还财产请求权和恢复原状请求权适用诉讼时效。

③我国台湾地区对于已登记的不动产所有人的返还请求权不适用时效,德国仅限于所有物返还请求适用时效且时间长达30年。

　　（三）只规定了物上请求权人的权利,而未规定对方当事人的权利口这在德国法上是一个很重要的关系,即占有人和所有人之间的关系。

《德国民法典》第985条规定了返还请求权,紧接着第986条就规定了占有的抗辩权,第986条之后还有擎息的返还、返还费用的负担、添附的所有权取得等问题都一并作了规定。

草案在占有部分进行规定,不便适用。

　　（四）物上请求权的立法模式。

《德国民法典》在所有权里面规定了三项请求权,即返还原物、排除妨害和消除危险,而在其他物权里用特别条文加以规定,例如在抵押权里有后两项,而不可能有返还原物请求权。

鉴于此,笔者以为,立法中具体的物上请求权类型应根据其性质予以规定和适用。

　　（五）物上请求权的类型:

确认请求权应否规定?

较之其他国家,我国加了一个确认请求权,即因物权归属发生争议时,可以请求法院确认。

这一规定的好处是使物上请求权与侵权区分开来。

但也有反对意见认为,物权纠纷肯定通过诉讼方式进行,不应用物上请求权来规定。

　　（六）物上请求权是否适用诉讼时效?

一般认为,物上请求权中的排除妨害请求权、妨害预防请求权,因其持续性,不适用诉讼时效。

而对返还原物请求权,虽然德国法上适用诉讼时效,但其时效为30年,即使在《债法现代化法》已经将普通诉讼时效由30年降为3年之后,返还原物请求权的诉讼时效仍为30年。

而在我国普通诉讼时效为2年的背景下,返还原物请求权是否适用诉讼时效,应慎重。

笔者主张,返还原物请求权不适用诉讼时效,对其请求权行使的限制可以用占有人的取得时效解决。

六、添附与侵权:

截然不同的功能与作用领域关于添附的问题,涉及两个问题:

第一,实务中到底有多少情况存在添附?

第二,这些情况可否用侵权解决?

　　笔者以为,添附不一定皆由于侵权而发生。

不因侵权也可以发生添附,例如动产添附不动产的情况。

误把别人家的石头当自己的盖了房子,如果片面强调所有权神圣而把别人房子拆了拿走石头,不合情理,也不利于社会经济利益。

又如混和,一人开车拉鱼苗,下雨翻车,鱼苗全倒在别人鱼塘了,这种情况如何明确所有权?

这就需要民法居中事先做出一个规则,以弥补当事人无法事先约定的不足。

　　笔者主张在立法中规定添附,主要理由在于,添附可能因侵权而发生,也可能不因侵权而发生。

即使是因为侵权而发生的添附,侵权只解决其损害赔偿的问题,仍存在着添附物的归属问题。

而这种新产生之物的归属,是无法由当事人事先做出约定的,这就要求物权立法应居中做出一个规则,以弥补当事人无法事先约定的不足。

这个规则就是添附制度。

如果不规定添附制度,仅靠侵权只能解决赔偿问题,并不能解决添附物的归属问题。

例如,即使某人明知非其所有的石头,仍垒进自己的地基,发生附合。

这种情况下石头的原所有权人自然可以基于侵权要求该某人承担侵权责任,予以赔偿。

除石头价值外,如石头的原所有权人另行购买石头,由此产生的费用亦应由该某人赔偿。

但是,这种侵权之债只能解决侵权损害赔偿问题。

一旦石头垒进了他人地基,如果没有添附制度确定归属规则,原所有权人当然可以要求返•还,这显然不利于社会整体的效益.于是,我们通过添附规则可以规定,"动产因附合成为不动产的重要成分,不动产所有权人取得该动产所有权,除非该动产对于原所有权人具有极为重要且无法替代的价值。

"这样居中事先确定规则,有利于解决纷争,也清除了侵权之债遗留的问题。

就此而言,添附制度与侵权制度,有着截然不同的功能,不同的作用领域。

④诚可谓上帝归上帝,恺撒归恺撒。

切不可因添附制度的实用性不大不予规定,而损及物权法体系的圆满。

⑤

　　草案仅仅用一个法律法条规定了整个添附制度,即第122条,其中的"约定"、"依照规定"不科学。

草案第122条前半段规定,因加工、附合、混和而产生的物的归属,有约定,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律规定……这样规定显然不属于添附制度的内容,如果当事人事先有约定,当然按照约定解决新物的归属问题,这本身不属于添附制度,甚至不是物权法的问题,而是合同法中的加工承揽合同等范畴。

该条后半段规定也较为含糊,不如前几稿草案的规定明确,建议区分加工、附合、混和不同情况,分别制定归属规则。

　　七、物业管理:

安居乐业之本

　　物业管理.一般是指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托,物业管理机构对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。

　　从上个世纪80年代开始,"物业管理"的概念才渐渐被引人我国,这二三十年来随着商品房的发展,物业管理呈现出迅猛的发展势头,己成为我国房地产业乃至整个第三产业的一个重要组成部分。

但我国的物业管理立法,迄今为止仍以行政法规和地方规章、部门规章为主,尚未有较高层级的法律通过。

目前最为权威的《物业管理条例》仍存在诸多需要完善之处:

（一）临时业主公约的控制与业主公约的效力问题。

　　对于实务中出现纠纷较多的业主临时公约,如何有效规制其设定、变更、废止及其与正式公约间的效力界定等;对于公约内容,实务中典型纠纷如业主公约能否设定处罚权、业主公约可否规定当业主欠缴物业管理费用时物业管理企业有权对用户采取断电、断水等手段等,即如果业主公约中附加了业主自由的不合理限制,应当如何保护业主的权益。

（二）业主大会表决机制问题。

（1）业主表决权的计算方式。

对此,《物业管理条例》仅给了一个原则性、授权性的规定,各地标准不一,实践中矛盾重重,亟需就此问题给出一个合理统一的标准。

（2）业主大会决议的方式。

分两个层面探讨,其一,依据决议内容划分决议方法。

现代各国有"一致决"与"多数决"两种方法,其中,多数决又可分为特别多数决与普通多数决,具体哪些事项应经一致决或多数决?

应经多数决事项中,哪些应经特别多数决或者普通多数决?

其二,决议结果的合理性问题。

即,以"表决权"为唯一标准的决议方法是否妥当?

是会否出现大业主（通常是开发商）意志侵害小业主权益的情况?

应如何设计决议方式从而保护中小业主的权益。

这是一个非常具有现实意义的关系民众切身利益的问题。

（3）业主大会决议的效力。

业主大会的决议效力是否及于继受人（包括概括继受人和特定继受人,前者如继承人、营业合并人等;后者又分为移转继受人,如买受人、受赠人和设定继受人,如承租人、借用人）。

　　（三）业主委员会的法律地位及其控制。

实务中的突出问题同时也是我国现行法的疏漏之处,即业主委员会于诉讼法上是否有当事人能力等问题,以及对业主委员会委员的选任条件和对业主委员会的监控,以防止其侵害业主利益。

　　实践中物业管理纠纷频繁发生,已经成为影响社会稳定的重要因素。

物业管理方面的法律规制和实践的成熟完善,需要长期的积累,更需要大量的学术争鸣口希望藉此物权立法之机,完善物业管理制度,建设和谐社区,最终实现人民安居乐业。

　　八、地役权:

老古董的现代功能

　　地役权与人役权皆为役权,地役权与人役权的区分在于主体不同.人役权是为了某个特定人的利益而设立的,人役权包括用益权、使用权和居住权。

与人役权相对,地役权是为了某个特定地的利益而设。

　　地役权与相邻关系各具其内涵,但均以调和不动产利用过程中权利人冲突为目的,在规范目的与制度构成上有着类同之处,涉及到的内容,诸如排水、通行、通风、采光等权利的扩张、限制和容忍,或有所重迭,或有所交叉,在认识上极易令人滋生歧义和困惑。

二者是吃得饱与吃得好的问题口相邻关系是基于所有权的效力扩张,不是一种独立的权利。

相邻关系是对所有权最低的保障,即吃得饱;而地役权则是吃得好的问题,地役权是通过大家的约定而充分满足当事人需求的一种权利,最大特征在于内容上的不确定性,完全可以通过合同协商。

地役权内容"不确定性"的好处在于:

第一,缓解物权法定主义的僵硬性,地役权内容"不确定性"使其具有很强的包容性;第二,地役权产生的债权约定性强化了其经济功能;第三,地役权可破除对相邻关系的适用,故相邻关系无法替代地役权;第四,地役权具有以私补公的功能。

国家作为行政机关规定的行政规章不可能事无巨细,所以可以通过地役权弥补规章的空白,为了环保、采光等,充分满足当事人的需求。

⑥既然地役权内容由当事人自行约定,为什么还规定地役权制度,直接用债权约定不就可以了?

地役权与债权约定的主要区别在于:

地役权是物权,予以登记,可以对抗新的承受人;而债权约定具有相对性,无法对抗新的承受人,即不具有物权的效力。

　　九、居住权:

给人们多一个选择

　　居住权是一种人役权,是指为了某个人的特定需要而使用他人房屋的权利,因此人役权意味着不可转让、不能出租。

居住权在我国最早由江平老师于2∞1年5月28日在法制工作委员会召开的《物权法（草案。

专家讨论会上发言时提出,主要考虑:

第一,离婚妇女的居住问题;第二,弱者中的保姆的权利。

对此,梁慧星老师持反对意见:

第一,夫妻关系已然交恶到这种程度,与其给居住权,不如给物质补偿;第二,在中国社会中,请得起保姆的很少,请得起保姆而又愿意给保姆居住权的更少,因此居住权的适用空间很小,没有必要单独设立一个物权类型。

⑦

　　对此,笔者认为梁慧星老师所言非常值得重视。

如果居住权仅仅限于对离婚妇女和保姆的保护的话,确定立法价值不大。

对此,笔者认为,我们的立法思路上应该放宽视野,看看外国关于居住权的规定中,有无其它功能。

仔细考察,笔者发现,1951年德国颁布的《住宅所有权及长期居住权法》（WEG）第31条至第42条所规定的长期居住权制度,将其作为土地的负担规定为一种特殊的限制物权,是对公寓化住宅中的住房享有的以居住为目的的一种使用权。

长期居住权人有权对抗所有权人,在土地上一幢房屋的某一套住宅中居住或以其他方式使用。

长期居住权人因而不是住宅的所有权人,只是有权无期限或者在一定期限内使用住宅。

长期居住权必须在土地登记簿上登记才能产生。

⑧与《德国民法典》第1093条所规定的居住权一样,长期居住权也是以住宅为标的的一项物权性使用权,但与其不同的是,长期居住权是可以转让和继承的,而且长期居住权人有权进行任何合理的用益,特别是有权使用出租和用益出租,⑨这一点极大地满足了人们居住和技资的双重需求,成为居住权制度重要发展空间。

同时,在美国法上规定有"终身地产权"（life　estate）制度,指基于法律的规定或当事人的约定而产生,特定人于其生存期间内对特定不动产享有所有权,但该特定人一旦死亡或当事人所约定的条件出现,该所有权即行终止的法律制度。

⑩由此可见,居住权除了有保护弱者的需求外,还有满足人们利用财产形式多样化的需求。

特别是美国终身地产权制度和德