阜阳项目策划案.docx

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阜阳项目策划案

策划案

一.市概况

市位于省西北部，下辖颍州、颍东、颍泉三区和太和、临泉、阜南、颍上四县以及县级市界首，拥有土地总面积9775平方公里，共有人口900万人，是省人口最多的城市，至2001年底，市城区人口达43万人。

地处京九经济带与陇海—兰新经济带的交汇处，是一承东启西、连接南北的中继站，由于其周边方圆200公里围没有大型城市，距、、、、等城市平均距离达280公里，具有良好的经济区位条件和极大的发展潜力。

伴随着京九线的全线贯通，成为皖西北地区中心城市的条件已经成熟。

1．各项经济指标

2003年主要经济指标

主要指标

全市

增长率（%）

国生产总值（亿元）

216.9

1.0

人均国生产总值（元）

2612

比上一年增加55元

财政收入（亿元）

18

4.2

财政支出（亿元）

28.1

17.8

人均可支配收入（元）

6529

8.1

人均消费性支出

5137

10.0

2.固定资产投资

2003年以来，随着重点项目建设步伐的加快，全市总投资额超亿元的项目有23个，总投资规模达102.6亿元，其中全年的固定投资达74.7亿元,比上年增长17.9%，；尤其是房地产开发投资额达7.9亿元，比上一年增长149.2%。

而今年上半年，市全社会固定资产投资完成39.7亿元，比去年同期增长30.9％。

其中，基本建设、房地产开发投资高速增长，成为带动投资增长的主力军，分别完成投资14.1亿元、5.8亿元，同比增长143％、％，

3.趋势展望

根据数据显示，可以说明的经济正处于快速发展的起步阶段，各项综合实力也在逐年增强，人民的生活与消费水平稳步提升，而基本建设与房地产业的高速增长，将使这一传统的农业大区不断地向工业化城市迈进，随着城市化进程的加快，城区规模的不断扩大，人口的日渐增加，及对生活水准的要求不断提高，可以预见，在未来几年，的整个市场，将会为各个行业提供一个难得的发展机遇与空间。

二.市的总体规划

1.总体规划构想

市的总体规划为：

以便捷的交通网络为基础，依托丰富的农副产品与能源等资源，完善并优化产业结构，把建设成皖西北地区集交通营运、商贸、物流、加工业于一体的中心城市。

2.城市总体布局

城市总体规划确定的城市发展方向为：

以现状用地为基础，主要向东北及西南、南作两翼扩展，并在西北方向适当拓展，控制向东跨铁路发展。

城市空间结构以城市中心的“Y”形水系为基础，采用分片块状结构，通过楔形绿地的插入，形成“二河四片”的用地形态。

城市以颖河、泉河及沿河绿地为分隔，形成颖东、颖西、泉北和开发区四大城市分区，各区相对独立，各有侧重，其中“颖西片”重点发展城西文教科研区和西南工业区，建设城南、城西居住区，完善城市中心区功能。

各片区用地规模

用地片区

用地面积（公顷）

颖东片

1246

颖西片

2978

泉北片

711

开发区

630

市近期城市用地规模控制在55.65平方公里以，近期城市人口规模为53万人。

3.重要基础设施建设

1）.结合国家西气东输工程，新建天然气站及配套管网工程；

2）.结合国家西电东送工程，扩建500KV阜东变电站；

3）.进一步完善城区道路，构建“三环九射”的道路工程；

4）.实施“引淮入阜”，新建城市第3水厂；

5）.实现城市排水雨污分流，建设2个污水处理厂及配套管网；

6）.新建垃圾无害化处理厂；

7）.加快省级公路运输枢纽建设，新建1个公路运输枢纽通信指挥中心、3个客运站和7个货运站；

8）.加快颖州西湖风景名胜区建设，新建环城公园、颍河公园等公共绿地，改善城市的生态环境。

三．城市现状

随着城市化进程的加快，目前城市的建成区不断地向外围拓展，在城市总体规划的指导下，城市用地布局一直保持了向南发展的趋势，近年来在继续保持向南发展的同时，也在向西和东南扩展，但总的来看，新增的城市用地大多位于城市的南部和西部，尤以城市南部居多，从而使城市中心出现向南偏移。

随着城区的扩大及城市中心的南移，老城区的居住用地、工业用地等正在逐步向商业用地置换，而商业中心则沿城市主干道（颍州路）向南延伸，新增的教育设施用地则相对集中于城市西部。

经济开发区位于市城区东南部，控制区面积21.77平方公里，规划区面积为8.3平方公里，区基础设施配套齐全，依托劳动力资源优势，发展劳动密集型产业，大力兴办新兴产业和高科技项目，现已成为中外客商投资的热土。

四.市商业格局与现状

历史悠久，文化积淀深厚，随着城市规模的扩大，经济的发展，从而使作为区域性商贸中心城市的功能不断加强，各类商业设施百花齐放，使整个市呈现出一派繁荣兴旺的景象。

按商业项目所处的位置与市场定位来看，市现有的商业格局大致可分为：

核心商业圈、次级商业街、社区型商铺、专业市场等四大类。

1.核心商业圈

核心商业圈是一个城市商业的精髓所在，是城市的黄金地段，也是人流量、车流量最为集中的地段，目前的核心商业圈位于人民中路与颍州北路交界处，并由其周边的商业设施共同组成市中心的黄金商圈——人民路商圈。

2.专业市场

专业市场是在商品结构、经营方式、管理模式等方面具有一定专业特色的商业街，这类商业项目的辐射围较广，一般为区域性市场，主要以经营某一大类商品为主，具有商品结构、规格、品种齐全的特点，兼有批发和零售功能。

现有的以批发为主的市场有——以综合批发为主的“皖西北商贸城”、以家电、家俱为主的“瑶海大市场”、以服装小百货为主的“顺昌商城”、“胜利路商城”“东方商城”等。

3.核心商圈的商业项目

目前人民路商圈中主要的商业项目有：

1）.和华千百意购物中心

和华千百意购物中心是一大型现代化零售商业项目，集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体，商场主要经营服装、鞋帽、皮具、饰品等大类，经营产品以品牌为主。

商场外装饰呈欧式风格，是标志性建筑之一，商场规划6万平方米，一期工程3.2万平方米，营业面积达2.2万平方米。

商场配置有中央空调、自动扶梯、垂直电梯、电视监控系统、消防自动喷淋系统等较为现代的商业设施。

2）.绿色步行街

绿色步行街位于市核心商圈——人民路商圈，与千百意购物中心、国贸商城、百货大楼共同组成市的核心商圈，周边商业气氛浓厚，是商业及人气最旺的区域。

目前步行街靠近人民路段均已出租，6—7平方米的门面，年租金在24000—29500元之间，12平方米左右的门面，年租金在38000元左右；靠近颍州北路的门面，年租金大致在2万左右。

从人流量来看，该项目方圆500米是市人流量最大的区域，商业氛围相当成熟；从时间段来看，步行街在周1—周5的白天人流量一般，主要集中在晚上下班后；周六—周日人气则相当旺盛。

3）.和华千百意沿街门面

千百意沿街商铺的经营面积在20m2左右，面宽约在4m左右，全部采用租赁形式，年租金在7—8万元间；

主要的经营业态有：

礼品、音像制品、童装、裤子、饰品等；

营业时间大致在：

9:

00—21:

00左右；

经营状况较好，铺面基本没有再出租、转租现象

4）.根深鞋业

位于和华千百意西侧，实行商场式扣率做法，统一收银，扣率在25—28之间，好的位置一年营业额保底数在10万元左右。

5）.新世纪城

位于根深鞋业西侧，非沿街式门面，经营档次偏低，全部为租赁经营，租金为2600元/月，租金半年一交，有商家对外转租，转让费开价为4万元。

4.现有的专业市场

1）.胜利路商场

胜利路商场是位于人民路上一个拥有10多年历史的老市场，主要经营服装、鞋帽、小百货为主，共有沿街门面200多间。

目前的经营户均采用租赁形式，年租金根据门面所处的位置在4000—10000元之间。

据了解，胜利路商场的年租金在2002年度仍维持在3—4万元之间（最好的门面位置），但由于受“皖西北商贸城”的影响，原先在胜利路商场的经营户被吸引到“皖西北商贸城”，使现在的门面租金水准受到极大的冲击。

2）.顺昌商城

该项目是一位于颍州北路与颍河路交汇处的老市场，主要的经营业态以服装、小商品为主，但档次较低，格局较为杂乱，目前的年租金在4000—9000之间。

3）.皖西北商贸城

皖西北商贸城坐落在市泉岸，商城占地720亩，设食品城、日化城、服装城、五金家电城、小商品市场等八大区域，是一个集各种商品批发零售休闲娱乐于一体的皖西北最大的商贸流通集散中心。

皖西北商贸城总投资2.2亿元，建筑总面积276510平方米，年成交额10亿元左右。

皖西北商贸城价格

一类地段

两层

103--267平米

2052元/平米

二类地段

三层

235--352平米

1686元/平米

三类地段

两层

63--125平米

1731元/平米

四类地段

两层

63--125平米

1410元/平米

五类地段

两层

63--125平米

1250元/平米

5.需招商或在建的商业项目

1）.东方商贸城

该项目位于颍河西路靠颍州北路处，是一大型批发市场，总建筑面积达5.6万平米，共有四层建筑，其中1—3层为商业用房，4F为仓储、办公用房；商贸城配有中央空调（但现在还未启用）、自动电梯、垂直货梯等设施。

整个商场拥有铺位1000余个，铺位面积在10—12平米之间，其中1F以经营鞋类批发为主，2F则以服装为主。

自03年9月16日开业以来，除1F鞋类批发较具规模之外，2F服装批发则相当萧条，现在2F正处于重新招商—调整阶段。

目前的租金为：

1F沿主通道边铺位大致在8000—12000元/年；

1F市场部铺位在5000元/年左右；

2F铺位——目前只要能一次性支付押金2000元，并承诺1年不退场，就可免费租赁铺位一个，但若提早退场，则押金不退。

2）.商贸城

该项目的入口处位于人民路上，属于人民路核心商圈畴之，地理位置较为理想，是一集商、住、办于一体的综合性项目，拥有长达800米的沿街商铺。

沿街商铺在规划上分为11个大区，其中1—4区已完成销售与招商任务，目前在售的为5—7区,可以租赁使用也可买断经营。

目前在售的5区、6区沿街铺位，因有部分门面采用复式铺设计方案，拥有2个楼面，现采用1F、2F分别计价的方案对外销售，其底楼的售价在12380元/m2，2楼的售价为2490元/m2，另外对于面积偏大的复式铺，则采取底楼（1F）分隔销售，但对2F铺位则不考虑另行分隔，直接销售给第一个来选择分隔销售方案的购买者。

如果采用租赁形式，1—2F的年租金在10—12万元/年。

该项目由于每个单元的铺位面积较大，门面的面宽大都在3.6—6.0m之间，但进深比较长，一般在12—15m之间，从而使每个单元铺位的面积偏大，大都在40—60m2之间，因此多数店面选择精品店、专卖店的经营模式。

自今年春节对外营业以来，多数店面的经营状况不甚理想，从商业街的开铺率来看，仅达到15%左右的比例，整个商业街除靠近人民路部分店面（1—4区）在维持经营之外，其余门面基本处于待招商阶段，而维持经营的部分店面，也有近40%左右的店面对外贴出转租或转让的告示。

商贸城目前租售价格表

门面位置

面积（m2）

售价（元/m2）

年租金（万元）

1区、2区

40左右

17000

10—12

3区、4区后半段

40—60

13000

3—4

5区、6区复式铺

200—400

1F：

12380

2F：

2380

10—12

3）.步行街

该项目位于人民路以西，为沿街式商铺，从长期规划来看，该项目能连通人民路与颍河路两条主要交通干道，且周边有相当规模的住宅小区做支持，但从目前来看，因该项目的地理位置已偏离了人民路核心商业圈，人流量少，周边的商业氛围不浓，如果要形成一较为成熟的市场，估计需要3年左右的时间。

目前沿人民路部分的门面