商品房买卖合同纠纷案件审判实务问题探析学术研讨会.docx
《商品房买卖合同纠纷案件审判实务问题探析学术研讨会.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商品房买卖合同纠纷案件审判实务问题探析学术研讨会.docx（9页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
商品房买卖合同纠纷案件审判实务问题探析学术研讨会
商品房买卖合同纠纷案件审判实务探析
近年来，随着城市建设进程的加快和住宅商品化的发展，人民法院受理的商品房买卖合同纠纷案件逐年增多，案件类型日趋复杂的同时，涉案标的也不断加大，呈现出诉讼的群体性特点，不稳定性较强，处理不善极易造成众多购方户与开发商之间的矛盾激化。
现结合笔者所在法院审理商品房买卖合同案件的情况，对当前商品房买卖纠纷的特点、类型及成因进行分析和探讨。
一、受理商品房买卖合同案件的概况及特点
2005--2007年，笔者所在法院共受理商品房买卖纠纷案件132件，2008年商品房买卖纠纷案件数量上升至221件，2009年达到308件，案件诉求也呈现出由最先以要求办理产权证书为主，演变为多方位追究开发商违约责任的复杂趋势。
通过对五年来商品房买卖合同纠纷案的类比分析发现，2008—2009年度受理的商品房买卖合同案件不仅仅为数量的单纯增长，还呈现以下特点：
（1）案件标的数额大，社会影响较大。
例如，2008年受理的几十名购房人诉被告王某商品房买卖合同案，至今尚有买受人提起诉讼要求被告继续履行合同义务。
（2）集体诉讼增多，法律关系复杂。
随着小区开发规模的增大，纠纷的共性导致诉求具有同一性，一案进入诉讼程序往往导致其他购房人的连续诉讼处理难度较大。
（3）买方承担的风险较大。
在商品房预售过程中，购房人将房款分期或一次性交付于开发商，但一般不能立即取得房屋，甚至存在房屋尚未动工建设的现象，购房人承担的交易风险较大。
二、商品房买卖纠纷的成因
（一）房地产市场机制不成熟、开发混乱。
城市现代化进程的加快，大量的集体土地被征收为国有土地。
由于制度方面的原因，我国土地使用权的最初受让取得没有实现市场化，而是要通过国家行政审批的方式，即大量的集体土地被征收为国有，由国家行政权力而非市场配置土地使用权资源，这导致我国房地产业无法实现真正的市场化。
我国的房地产市场受供求关系不正常、资本市场不完善等因素影响，商品房预售不仅是房地产的主要融资手段，也成为目前房地产市场最常见的流通方式。
在现有的市场背景下，从经济实力、交易地位上看，相对于开发商，特别是财力雄厚的房地产出卖人，广大商品房消费者明显处于弱势地位，大部分商品房消费者不具备风险防范意识和处理能力，其合法权益容易受到侵害，因而导致了大量纠纷产生。
（二）房地产市场监管不力
我国工商行政管理部门对公司法人的登记实行程序审查登记制度，不对公司登记的注册资金进行实体性审查，公司法人登记时，可以不出足注册资金，在公司成立之后的一定期限内再缴足，由此导致我国的公司法人注册资金不实、抽逃注册资金的现象相当普遍，法人没有承担或完全承担与其注册资金额相当的民事责任的能力。
监管部门对开发商资质审查不严，监督缺位，个别行政部门甚至对房地产开发商违法违规操作予以放纵，对房地产总体开发市场的情况缺乏了解，只为追求地方经济发展而实施的地方保护主义。
（三）开发商的守约意识淡薄。
一些开发商利用政策优惠，在未取得相关手续的情形下先行开发建设，边开发边办理手续，在根本不具备相应条件的情形下，即进行商品房预售，导致其无法履行合同。
部分开发商在利润最大化的驱使下，不严格按照法律规定经营，违背社会诚信欺瞒购房人，甚至打出一些具有欺诈性的广告或宣传资料，甚至降低施工标准，以节省成本换取利益，这些都导致商品房买卖纠纷居高不下。
（四）购房人相关法律知识的缺乏。
由于房价上涨，买房困难，面对大量的繁琐手续，购房人仅经过简单的、一知半解的咨询即不假思索的按照开发商的指示签订合同，未对合同条款进行准确的判断和审查，甚至轻易相信销售人员的承诺，为自身的合法权益埋下隐患。
三、审判实践中存在的问题及处理
（一）商品房买卖合同与房屋买卖合同关系
房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付给买受人，买受人支付相应价款的合同。
按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称品《商房买卖解释》）第1条规定：
本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
由此可见，商品房买卖合同系房屋买卖合同的一种常见形式，与房屋买卖合同共同隶属于买卖合同之中。
日常生活中存在诸多房屋交易类型，是否属于商品房买卖合同应以商品房买卖合同的两个要件予以衡量：
一是商品房买卖合同中的商品房的开发建设者须为房地产开发企业；二是商品房买卖合同中商品房的销售须向社会公开。
两个条件同时具备、缺一不可。
（二）商品房买卖合同成立的形式及效力认定
根据《商品房买卖解释》第1条对商品房买卖合同所具要件的规定，可见商品房买卖合同买卖的标的物既可以为房地产开发企业尚未建成的房屋，也可以为已竣工的房屋，因此商品房买卖合同的类型依购买时房屋的状态可区分为对尚未建成房屋销售的“商品房预售合同”及对已竣工房屋销售的“现房销售合同”两种。
目前商品房的预售成为商品房买卖市场的主导，在进行房屋预售时，房地产开发企业通常会先与购房人签订认购书、意向书，并收取买受人的房屋定金后再行签定正式的预售合同。
出卖人印制的宣传资料、销售广告成为吸引公众购买的主要形式，因而买卖双方因认购书的约定与实际合同不符、宣传资料失实发生纠纷的情况也就在所难免。
（1）认购、订购、预订等协议是否能认定为商品房买卖合同
2008年我院受理了原告王某与被告某房地产开发公司商品房买卖合同纠纷案，原被告签订了认购书，约定商品房的位置、结构、价款、价款的给付方式、房屋的交付时间，原告王某并按总价款的20%向交付了首批购房款。
因在双方欲签订正式合同文本时王某发现房屋面积多于认购书约定的面积，遂以认购书已构成买卖合同内容为由对面积增大的部分不予给付房款。
认购书能否视为商品房买卖合同，《商品房买卖解释》第5条规定：
“商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。
《商品房销售管理办法》第16条规定：
“商品房销售时，房地产企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（1）当事人名称或者姓名和住所；
（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方法；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。
如何确认“主要内容”，“交付购房款”又应如何认定，应当确定统一的尺度。
合同的主要条款应是构成合同的基础条件，对于商品房买卖合同而言应当包括：
买卖双方的自然情况，标的物的状况，买卖方式，标的物的价款，付款方式、时间，标的物的交付时间。
因此《商品房销售管理办法》第16条规定中第
（1）
（2）（3）（4）（5）项应属必要条款，也是认定认购书为商品房买卖合同的前提。
由于购买房屋需交付首付款已是商品房交易的惯例，且首付款的数额一般不低于房价总款的10%，因此在双方当事人签订的认购书具备了构成商品房买卖合同的基本条件后，买受人的交款数额也不应低于签订正式合同文本时应当交纳的房屋首付款，即为总价款10%的标准。
因此对于原告王某所诉，合议庭作出了认购书即为商品房买卖合同的认定。
（2）商品房销售广告和宣传资料所作的说明和允诺是否能视为合同内容
对于销售广告、宣传资料的性质，《合同法》15条第1款规定：
“……寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”；《商品房买卖解释》第3条规定：
“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应承担违责任。
”由此可见商业广告及宣传资料在一般情形下只能作为要约邀请处理。
2009年我院受理了原告黄某诉被告上海某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案。
黄某以被告擅自将宣传资料中显示的带护栏落地阳台改建为水泥体普通阳台构成违约为由，要求解除商品房买卖合同并赔偿损失。
庭审中原告提供了被告散发的宣传彩页，其中除几幢住宅楼的外观画面外，还有一些如“楼房质量一流”、“小区管理一流”之类的宣传词，未对房屋户型、设计作详细说明。
如何认定“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”，笔者认为应当是对房屋本身的位置、朝向、户型、结构、空间尺寸、设备品牌等部分的具体说明。
而对“商品房买卖合同的订立和价格的确定具有重大影响”，应当指足以导致他人作出购买意思的重大心理诱因。
在处理黄某所诉案件时，合议庭认为黄某提供的宣传广告彩页未对房屋结构作详细说明，更未许诺此图为实景图样，对其作出购买行为不应构成重大影响，对原告的主张未予支持。
（3）商品房预售许可证明与商品房买卖合同效力的认定
在我院受理的诸多商品房买卖合同案件中，出现了部分开发商为逃避承担违约责任，以其无商品房预售许可证明，因而与购房人所订立的商品房买卖合同无效为由对抗原告诉求的情形。
2008年我院受理的刘某等人诉被告王某、被告渤海新区某房地产开发公司商品房买卖合同纠纷的十七个案件即是典例。
关于房产开发公司是否具有商品房预售的资格问题，《城市房地产管理法》第44条规定：
“商品房预售必须符合以下条件：
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
”。
对于房产开发公司有无商品房预售资格与商品房预售合同的关系，《商品房买卖解释》第2条规定：
“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
”。
两部法规对商品房预售资格的审查标准不一，但从两部法规的性质来看，《城市房地产管理法》属行政管理法律范畴，是国家建设行政主管部门对房地产开发企业的审查依据，购房者个人无法对此进行审查，只要房产开发公司取得了《商品房预售许可证》，购房人当然有理由相信房产公司销售行为的合法性。
因此笔者认为在商品房买卖合同中对商品房预售许可证与合同效力的认定应当依据《商品房买卖解释》进行认定。
四、商品房买卖合同纠纷卖方违约的常见类型及处理。
（一）商品房买卖合同纠纷案件中常见的卖方违约类型
在商品房买卖合同中，出卖人需向买受人交付的不但是符合合同约定的房屋，还包括房屋的配套设施等。
房产开发公司一旦不能完全履约，即导致交付瑕疵，即而构成违约。
下面列举几类审判实践常见的纠纷类型。
1、出卖人不能交付和迟延交付商品房
不能交付属给付不能，无论是自始不能还是嗣后不能均导致购房人签订商品房买卖合同的目的落空。
交付迟延是指出卖人未依据合同约定日期将符合标准的商品房交付于买受人。
在商品房出现不能交付或迟延交付的情况后，买受人可能提出两种请求：
一是解除合同，由出卖方赔偿损失；二是要求出卖方继续履行合同并给予相应赔偿。
究竟在何种情形下准许合同解除，笔者认为，对此情况要区分对待。
《合同法》第94条规定：
“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。
”。
对于出卖人不能交付房屋的情况，如不能交付的原因系其已将房屋卖于他人，另一人肯定不能再次取得，此情形符合《合同法》第94条第2项的规定，购房人请求解除合同的应当予以支持。
对于其他情形应以出卖人是否能够继续履约，履约后是否显失公平而定。
对于逾期交付能否解除合同，笔者认为，房屋虽是特定物，但逾期交房给买受人造成的更多的只是经济损失或生活的不便，可以通过获取赔偿的方式补救，不会必然导致合同目的落空，因此从保护有效合同的角度应慎用解除，出卖人可以依据《合法法》第94条第4项及《商品房解释》第十五条的规定，对出卖人进行催告，三个月内仍未履行的，方能解除合同。
在审理以逾期交付为诉讼理由的商品房买卖合同案件中，对于“交付”的认定是确定出卖人是否违约的关键。
例如，我院受理的原告刘某诉被告上海某房地产开发公司商品房买卖合同案，原告主张其与被告约定的交付方式为“被告出具《房屋质量说明书》、《房屋使用说明书》并由原告签收”，因被告未依约履行，因此其虽如期领取了住房钥匙仍不能构成交付。
购房人领取住房钥匙的行为应否认定被告完成了房屋交付，合议庭存在争议：
一种意见认为，《商品房买卖解释》第11条第1款已规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。
但当事人另有约定的除外。
”，现双方当事人对房屋的交付已另行约定，被告未依约定办理，即应构成违约，虽然交付了钥匙，也不应认定为交付行为的完成。
另一种意见认为，双方在合同中所约定的房屋交付日期并非房屋全部权利的交付期限，对于房产证的办理双方已另行约定，因此该处的交付仅指房屋使用权的交付，“交钥匙”已完成实物的转移控制，原告在取得钥匙后即可开始使用房屋及其公共部分，同时也可享有小区物业服务及业主权利,况且买受人也已事实上占有使用该房屋，也当然承担标的物毁损灭失的风险责任，因此“交钥匙”应当认定为房屋交付。
笔者认同第二种观点。
买受人接受房屋钥匙使用房屋，其行为应当视为对买卖合同中关于交付约定的变更合意。
房屋作为关系人民生命安全的重要财产，国家已进行强制性验收，买受人并非专业人员，其验收行为只是流于形式，况且对于房屋的质保期限等相关法规已作出规定，只要买受人在发现质量后及时通知出卖人，在质保期内出卖人应当承担修复等相应责任，即使出卖人向买受人出具了《房屋质量说明书》、《房屋使用说明书》也不能减轻其法定义务。
2、商品房质量瑕疵
《商品房买卖解释》第12条规定：
“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量检验属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
”《商品房买卖解释》第13条第1款规定：
“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
”以上两个条款是商品房质量瑕疵，买受人得行使解除权的情形，但究竟质量瑕疵到达什么程度才能视为“严重影响正常居住使用”，在审判实践中认定的难度较大。
2008年我院受理了原告何某诉被告中辰房地产开发有限公司商品房买卖合同案，因原告何某所购楼房客厅屋顶三分之一处出现一条宽约20厘米的横梁，并认为该横梁严重影响了客厅美观及其正常居住要求解除买卖合同。
对于质量标准的认定，《合同法》第153条规定：
“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物”，对于当事人未有约定或约定不明确，应依据国家标准、行业标准，没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
因此对于商品房的质量也应按以上顺位进行审查。
《建筑法》第62条规定：
“建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统等项目”。
对于地基基础工程和主体工程存在的质量瑕疵，由于难以修复，对购买人的生命、财产造成极大安全隐患，因此一般不应以质量问题的严重程度为要件，买受人可行使合同解除权。
对于屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的妆装工程、供热、供冷工程的质量问题，因存在保修期，一般也可通过修复解决，因此买受人提出解除合同的请求不应支持。
对于“严重影响正常居住使用”的认定，应当启动质量鉴定及评估程序，由鉴定部门对对是否可维修及维修的费用作出认定，可以维修解决但维修费用极高的应当认定为严重影响正常居住使用。
依据上述法律规定，合议庭认为原告何某所诉客厅横梁对其居住使用不必然构成重大影响，可以通过适当的装饰装修美化视觉效果，因此认定双方签订的买卖合同不能解除。
该案最终以原告接收房屋，由被告给予一定的经济补偿调解结案。
3、商品房面积差异
由于目前的商品房销售一般都采取预售方式，房屋面积在实际建设时与规划设计会不可避免的出现误差，由此导致的面积纠纷在商品房买卖案件中不在少数，可以依据《商品房买卖解释》第14条规定给予处理。
在司法实践中，还出现了买卖双方因适用不同测量标准造成面积差异纠纷的案件。
2007年我院受理了王某等七人状告被告某建筑艺术发展有限公司商品房买卖合同案，双方因面积测绘是依据国标《房产测量规范》（GB／T17986•1—2000）的规定，还是建设部颁布的《建筑工程建筑面积计算规范》的规定发生争议。
由于目前我国的房地产面积测量体制对商品房的实测面积规定为由卖方委托土地房产管理部门审核确认的有资质的测绘单位进行实际测量，因此土地房管部门审核面积与合同约定面积的差值或比值，即是认定房屋面积误差及误差数量的依据。
2005年7月1日建设部发布实施的《建筑工程建筑面积计算规范》，究其立法本意，应为对工程造价计价工作进行规范；《房产测量规范》的制定目的，系为规范城镇房产测量的内容与基本要求，适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。
鉴于立法目的的不同，二被告委托测绘单位依据《房产测量规范》对原告等人楼房面积进行实测并无不当，最终驳回了原告等人的诉讼请求。
4、迟延履行办证义务
买卖合同的内容实质上是财产权与货币之间的等价交换。
《物权法》第九条规定：
“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
”。
由此可见，买卖双方对房屋所有权的交付只能采取登记方式，登记机关颁发给权利人的不动产权属证书是对权利人财产拥有或交易事实的确认，具有对抗善意第三人的效力。
依据《商品房买卖解释》第18条规定，“出卖人一般应按如下期限办理交付房产证、土地证：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
”，因此在开发商逾期履行该义务或不履行该义务，对购房人均要承担违约责任。
5、一房多卖
我院受理的房屋买卖合同案件中涉及"一房多卖"的案件所占比重较大，此类纠纷在出现使得商品房买卖在法律层面上产生了诸多隐患，尤其是给权属的认定带来了极大的麻烦。
对此，笔者认为，应根据买受人是否办理登记的不同情况，制定相应的审理思路。
具体考虑如下：
（1）在“一房多卖”中买受人均未办理登记情况下买受人权属的认定。
基于债的不分先后顺序性，前买受人与次买受人在出卖人履行不能时均有权请求损害赔偿。
在审判实践中，我们在一般情况下支持前买受人要求履行合同的请求，但也存在不利于交易安全的情况：
一是后买受人已交纳了全部或大部分房款，或已办理了商品房抵押贷款登记手续，而前买受人尚未交纳房款的；二是后买受人已入住，并已对该房屋完成了装修等改善行为的；三是后买受人产权登记手续正在办理过程中。
上述三种情况应以确认给后买受人为宜。
（2）在“一房多卖”中后买受人办理了登记的情况下买受人权属的认定。
在此情况下应优先保护哪一方利益，应区分两种情况进行处理：
一是后买受人出于善意，即后买受人对于前一买受合同不知情，其支付了合理房款且没有违法行为，并办理了商品房预售合同登记，此时前买受人可以要求出卖人承担赔偿损失的责任；二是后买受人出于恶意，即明知或应知前买受人商品房预售合同的存在，仍然就同一商品房与出卖人签订预售合同，并办理了预售合同登记或产权登记，前买受人可对后买卖行为行使撤销权。
（3）在“一房多卖”中前买受人办理了登记的情况下买受人权属的认定。
实践中存在前买受人办理了预售合同登记或办理了商品房产权转移登记，后买受人未办理任何登记的情形。
在前者，基于预先登记的效力，前买受人对该商品房所有权的请求权有物权的排他效力；在后者，出卖人作为所有人的地位已转移给前买受人，其再次预售的行为系出卖他人之物。
因此，出卖人均不能由前买受人处取回房屋所有权。
因出卖人不能履行向后买受人转移房屋所有权的义务，故应当向后买受人承担因不履行交房义务而产生的违约责任。
（二）出卖人违约的责任承担
1、出卖人向买受人支付违约金。
对于违约金的数额，《合同法》第114条，《商品房买卖解释》第16条均予以规定，并赋予双方当事人变动违约金的权利。
对于逾期交付房屋的，《商品房买卖解释》第17条、第18条分别以有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；由于出卖人的原因，买受人在规定期限内未能取得房屋所有权证书的，除当事人有特殊原因外，出卖人应当承担违约责任，如果商品房买卖合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
2、出卖人向买受人赔偿损失
由于出卖人的违约行为给买受人造成损失的，出卖人应当向买受人赔偿，但《商品房买卖解释》对某些违约责任的承担规定了惩罚性赔偿责任。
《商品房买卖合同解释》第八、九条规定了出卖人应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任情形，分为五种：
（1）商品房买卖合同订立后出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；（3）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（4）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（5）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
如何把握“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，笔者认为，首先该项可以与返还利息、赔偿损失同时并用；其次，一倍并非确定标准，应根据个案的不同情形在一倍以内自由裁量。
五、商品房买卖合同纠纷买方违约的类型及处理。
在商品房买卖合同中，买受人的义务一是付款，二是受领，因此迟延付款即成为买受人违约的主要形式。
《合同法》第167条规定：
“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部到期价款或解除合同。
”《商品房买卖解释》第十五条对买受人迟延付款规定为“经催告在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同应予支持。
”。
对于上述两项法规的适用，笔者认为，《合同法》第167条中的分期付款系对买受人取得标的物后的付款行为的规定，目的在于保障出卖人债权的实现；商品房作为价值较大的不动产往往为先付款后取得所有权，《商品房买卖解释》要求出卖人先履行催告义务并给买受人适当的准备时间符合商品房交易的特征，也有利于保护交易安全，因此对于分期付款的商品房买卖纠纷，应当适用《商品房买卖解释》的规定处理。
六、解决商品房买卖合同纠纷案的建议
1、重视调解
针对该类案件调解难度大的特点，法院在审理中应注意加大调解力度，可充分调动社会力量或相关政府管理部门参与调解。
尽量将社会矛盾有效、妥善地化解，保障经济发展的稳定和谐。
2、严格审查案件事实，准确适用法律法规，确保维护交易的诚信、公平和安全
在对商品房买卖合同案件的审理中应注意查明双方交易的关键事实，明确过错，准确适用法律法规。
对于开发商具有过错，符合退款条件的，在判决时应充分阐述理由，避免个案判决理由的含糊而造成公众误解,引发群体性案件。
对于开发商没有过错，不符合退款条件的，应当阐明法律维护交易安全的要义，认定事实要清楚，判决理由要充分，尽量让购房者能够对法律规定有正确的理
升级会员 