城市社会福利院建设项目可行性研究报告.docx
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城市社会福利院建设项目可行性研究报告
附件：
1.附表10-1：
建设投资额估算表；
2.附表10-2：
流动资金额估算表；
3.附表10-3：
投资计划表；
4.附表12-1：
营业收入、营业税金及附加和增殖税估算表；
5.附表12-2：
总成本费用估算表（生产要素法）；
6.附表12-3：
盈亏（利润）表；
7.附图1：
二期工程建设地理位置图；
8.附图2：
二期工程建设平面布置图。
第一章总论
第一节单位概况
1.基本情况
单位名称：
市社会福利院
单位地址：
##市人民南路22号
单位性质：
事业
法定代表人：
联系电话：
邮编：
2.历史变迁
##市社会福利院是一所具有悠久历史的福利院，是##市唯一的一家公办的市级福利院，本院从建院至今，已走过了近64年的历程。
本院始建于1949年，1949年建院时，地址位于城区幸福路。
1985年时，本院进行了第一次搬迁，迁至青年路，该址占地面积9.74亩，主要建筑为一幢1060平方米的仿古宿舍楼。
2005年时，本院在市开发区跃马路（新都路）和盐渎路交叉点处，又开始了新址建设，新址建设分为两期，一期工程占地面积为20000m2，建筑面积为12000m2，设置床位200张，一期工程于2007年初建成，并投入使用至今,二期工程尚在待建中。
3.人员及床位情况
目前，本院共有在编人员26人，其中：
管理人员8名；医务人员7名。
目前，本院共有老人床位200张，住养老人203人，床位利用率达100%。
目前，已经登记但因本院未有空余床位而未能入住的老人有200多人。
4.发展计划
本院计划：
2013年3月1日，开始实施二期工程项目建设；2014年12月底二期工程项目建设完成。
二期工程项目建设时间为22个月。
第二节二期工程项目建设概况
1.项目名称：
##市社会福利院二期工程建设项目
2.项目地址：
位于市城南新区人民南路和盐渎路交叉点处，即在现址内实施二期工程建设项目。
3.项目用地：
约7亩土地，合4662多平方米。
4.建设规模：
新增床位1200张。
5.建设内容：
主要建筑为2幢宿舍楼，1幢宿舍楼12层，另1幢宿舍楼15层，总建筑面积24850平方米。
6.投资规模：
8000.6万元。
第三节项目背景
1．社会人口老龄化现象日益明显
“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。
从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。
老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。
未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番。
就我们##市而言，2011年底时，全市户籍人口有817.73万，而60岁及以上人口有141.94万，占全市总人口比例约为17.4%，可以看出，该比例值高出国家的比例值4.1个百分点。
我市的比例情况在我省也是处于较前位的。
其外，我市人口老龄化的趋势还在逐年的上升，而且上升的势头也比较快，预计到2015年，我市60岁及以上人口将达到159.95万人，老年人口比例会达到19.56％，这一比例值也高出了国家的比例值3.56个百分点。
人口老龄化的趋势在上升，意味着年轻人侍服老年人的负担会越来越重，家庭的养老矛盾也将会凸显出来，未来将有很多的家庭无暇照料老人。
为了减少矛盾，很多的家庭、很多的老人会选择在福利院里颐养天年。
因此，为了满足社会的需求，各地应有数量较多的福利院，应有规模较大的福利院。
2．与省内其他市级福利院相比差距较大
全省各地都很重视公办养老机构的建设，苏北各市新建的公办养老机构，其床位数都在500张以上。
例如，连云港在建的社会福利中心占地面积达到45000m2，建筑面积达到31500m2，设置床位达到700张。
而##市社会福利院床位设计才200张，与省内其他市级福利院相比差距较大，反映我市社会养老事业的发展滞后。
3．市政府在推进社会福利事业的发展方面有明确要求
##市民政事业发展“第十二个五年规划”要求“十二五”期间大力投资兴办的养老机构，继续推进公办养老机构建设，扩大养老床位总量；每个县（市、区）都建成一所政府举办的、300张床位以上的示范性养老机构，社会投资兴办的养老机构床位占养老床位总数的比例达到50%以上，护理床位占养老床位总数的30%以上；到2015年时，全市养老床位总数占老年人口总数比例达到3%。
为此市领导到##市社会福利院视察，提出要扩大养老院建设，并将二期工程作为市政府2013年重点工程来推进建设。
第四节项目建设的必要性
1.项目建设是推进全市社会养老事业的需要
社会养老事业的发展是社会的进步，是党和政府以人为本的具体体现，在这方面，我市做了大量工作，社会养老事业有了较快发展，但是与省内其它市区相比，差距明显较大，与##市民政事业发展“第十二个五年规划”中相关要求比，差距也很大，与广大民众要求比还有很多工作要做。
##市福利院是##市公办的市级福利院，并且是市内唯一的一所公办的市级福利院，作为市级福利院，理应带好头，放好样子，为社会福利事业发展作出贡献。
因此，当前，##市福利院需要进行二期工程建设。
2.项目建设是满足市场需求的需要
根据我市目前的老年人口状况以及未来的发展趋势，未来要求入住市福利院的老人会越来越多。
目前，市福利院200张床位已经全部被使用，而要求入住的老人登记等候安排的近200人，预计在今后3～5年的时间内，要求入住市福利院的老人总数将在1200人左右。
福利院的床位明显的存在着供求脱节的矛盾，这个矛盾必须尽快地得到解决，以便让这些已经登记的老人的愿望能得到尽快地落实。
为此，市福利院现急需实施二期工程建设。
3．项目建设是落实市政府以人为本为民办实事的需要
以人为本、为民办实事是市委市政府的一贯作风。
市福利院二期工程的建设是市委市政府为民办实事的具体体现，市领导高度重视，多次视察指导，市长魏国强带领财政、规划、城南新区等部门的主要领导亲临市福利院会办二期工程建设情况，魏市长当场指出，市福利院二期工程建设作为市政府明年为民办实事项目，要求各有关部门要积极配合和支持这一民生工程。
第五节本报告编制范围
市福利院二期工程建设项目具有上述的建设背景和建设的必要性，本报告将对项目建设的可行性作进一步的研究，本项目建设的可行性研究范围如下：
1.市场分析；
2.项目选址；
3.项目设计；
4.原辅材料与动力消耗
5.环境保护；
6.节能措施；
7.组织与人员；
8.建设进度安排；
9.投资额估算与资金来源；
11.经济效益；
12.社会效益。
第六节结论与建议
1.结论
（1）符合国家和省市的产业政策；
（2）符合##市的城市规划；
（3）用地手续齐全；
（4）项目规模适中；
（5）在现址建设可行；
（6）环保和节能措施切实有效；
（7）组织和进度安排合理；
（8）投资资金有保障；
（9）经济效益平衡，社会效益明显；
（10）有利于社会的和谐稳定。
因此，该项目的建设不但具有必要性，而且具有可行性，所以该项目是可以付诸实施的。
2.建议
（1）项目资金是项目建设的关键，应抓紧予落实。
（2）建议有关部门对该项目的建设给予大力支持，为该项目的建设营造一个宽松的外部环境，促使其尽快建成发挥作用。
（3）项目施工期间,应合理安排工期，减少夜间施工，并注意建筑垃圾的及时清理。
（4）该项目施工中在确保安全的同时，应注意文明施工和环境、路面的整洁及过往行人、车辆的安全。
第二章市场分析
##市社会福利院的市场范围是面向全##市范围内的，实际上的入住对象主要为市区范围内的老人，少部分为各县（市）的老人。
本报告将根据全市人口及老年人口的情况，而对市区的人口及老年人口情况作进一步的测算。
第一节市场床位需求分析
1.全市人口及老年人口情况
在背景叙述中已经提到：
2011年底时，全市户籍人口有817.73万，60岁及以上人口有141.94万，占全市总人口比例为17.4%；预计到2015年，我市60岁及以上人口将达到159.95万人，老年人口比例会达到19.56％。
通过进一步预测，到2020年，我市60岁及以上人口将达到198万人，老年人口比例将会达到全市人口的21.5％。
这里需要进一步地计算一下全市65岁及以上人口占总人口的比例情况，这将便于我们对市场进行保守分析。
全市65岁及以上人口占总人口的比例情况计算如下：
（1）2011年底时，全市65岁及以上人口有97.3万，占全市总人口比例为11.9%；
（2）预计到2015年时，我市65岁及以上人口将达到114.97万人，占全市总人口比例为14.06%；
（3）预计到2020年时，我市65岁及以上人口将达到137.05万人，占全市总人口比例为14.06%。
2.市区人口及老年人口情况
据统计，2011年底时，##市区人口总数为158.65万人。
如果采用全市的平均值比例法计算，市区60岁及以上人口约有27.61万人，而65岁及以上人口约有18.88万人。
由于市区的平均生活条件是好于全市其它各个县（市）平均生活条件的，因此，市区人口的平均寿命是大于全市其它各个县（市）人口的平均寿命的，所以，市区老年人口的实际数量是大于上述的计算数据的。
按照静态计算：
到2015年时，市区60岁及以上人口约有31.03万人，而65岁及以上人口约有22.31万人。
到2020年时，市区60岁及以上人口约有34.11万人，而65岁及以上人口将达到26.59万人。
如果按照动态计算，到2015年时和到2020时，老年人口的数量是大于静态计算数量的。
3.预测市区老年人口入住福利院情况
现进行保守数量计算，也即仅按照65岁以上的老年人口的3%计算入住福利院的老年人数量：
（1）到2015年时，市区累计约有6700人入住福利院；
（2）到2020年时，市区累计约有8000人入住福利院。
实际上，在市区，到2015年时和到2020年时，累计入住福利院的人数将会大于上述的计算值。
第二节市场床位供应分析
目前，市区（含市区近郊）的老人福利院主要有4家，这4家福利院的概况如下：
1.##市社会福利院：
位于南城区人民南路，单位性质为市级公办，现有床位200张，已经全部被使用；
2.##市亭湖区社会福利院：
位于市老区迎新路，单位性质为县（区）级公办，现有床位400张，入住老人330人；
3.开发区新城福利院：
位于开发区赣江路，单位性质为公办民营，将设床位300张，计划于2013年元旦开业；
4.龙岗社会福利院：
旧址位于市区近郊龙岗镇，单位性质为镇办，现有床位100张，入住老人48人；新址位于市老区亭湖大道，将设床位200张，计划于2013年底开业。
以上四家福利院现有床位合计700张，到2013年底时，四家福利院床位合计将有1200张。
第三节建设规模的确定
1.规模的确定
二期工程项目确定的建设规模为新增床位1200张，项目建成后，市福利院的总床位规模将达到1400张。
2．确定的理由
（1）根据市场份额确定建设规模
由上节内容可知：
目前，位于市区（含市区近郊）的福利院主要有4家，目前能够提供的床位仅有700张；到2013年底时，##市区的四家福利院的床位数合计也仅为1200张。
在现有的700张床位中，唯有市福利院的床位入住率为100%，而亭湖区社会福利院的床位入住率为82.5%，龙岗社会福利院的入住率为48%。
从几家福利院的床位入住率情况可以看出，市区的市场对床位的需求是有考究的，福利院的地理位置优越，福利院的内部设施优越，福利院的床位入住率就高。
市福利院的床位入住率之所以能达到100%，而且，预约登记的还有200多人，就是因为，市福利院的地理位置优越，就是因为，市福利院的内部设施优越。
因此，市区的市场对床位的需求，实际上是对优越床位的需求，福利院床位供应的不足实际上是指优越床位的供应不足。
现在，我们再用保守的方法计算一下市场的份额情况，我们按4家福利院平均分享市场的方法，即各家福利院占有市场的比例均为1/4，预测2015年时的情况，则市区累计约有1675人入住市福利院，预测2020年时的情况，则市区累计约有2000人入住市福利院。
我们可以对上述计算出的数据再行保守一下,即再除上一个1.2的保守系数，则1675÷1.2=1395（张），2000÷1.2=1667（张）。
如果市福利院将二期工程建设规模定在新增床位1200张这个目标上，加上原有的200张床位，则总床位规模为1400张，该数量与1395张这一数量几乎完全一致。
事实上，由于市福利院具有优势条件，对市区市场的吸引力较大，因此，在市区未来的市场中能够占有比之更大的市场份额。
可以说，市福利院二期工程建成后，总床位规模达到1400张，正式运行时，床位的入住率是能够达到100%的。
（2）根据外市规模确定建设规模
参照省内其它市级福利院的建设规模，特别是在建的连云港市福利中心的建设规模。
2011年底时：
##市区的人口约是连云港市区人口的1.98倍；##市区60岁及以上的老年人口是连云港市区60岁及以上的老年人口的2.10倍；##市区65岁及以上的老年人口也是连云港市区65岁及以上的老年人口的2.10倍。
连云港市福利中心的床位数是700张，该福利中心于2010年底开工建设，原计划2012年投入使用。
按照老年人口的比例情况，##市福利院的总床位规模应当为连云港市福利中心的2倍，所以，##市福利院可将现在的二期工程建设规模定在新增床位1200张这个目标上，加上原有的200张床位，##市福利院的总床位规模便能够达到连云港市福利中心的2倍。
第三章项目选址
第一节选址的基本原则
1.符合##市区的规划要求。
2.满足项目对原材料、能源、水和人力等的需求。
3.节约和效益的原则，尽力做到降低建设投资，节省运行成本，保持收支平衡。
4.安全的原则，满足防洪、防震、防地质灾害的要求。
5.节约项目用地，尽量不占或少占农田。
6.注意环境保护，以人为本，减少对生态和环境的影响。
第二节项目四址
二期工程项目建设地的四址如下：
东址：
为东围墙；
西址：
为西围墙；
南址：
为现状北围墙向南10米；
北址：
为北围墙向北30米。
第三节项目建设的有利条件
1.用地手续齐全
在一期工程建设时，用地手续已经办理，二期建设时，只需对用地上的4户居民进行动迁即可。
2.规划手续齐全
在一期工程建设时，项目建设规划手续已经办理，因此，二期工程建设是符合城市规划要求的。
3.项目选址交通便利
项目地点四路环绕，交通方便，具体体现在南有盐渎路，北有聚亨路，东有戴庄路，西有人民路。
人民路上有26路公交和B支2路公交停靠站点。
因此，该项目地点便于老人的家人、亲朋好友来院探视老人。
4.项目选址气候条件宜人
项目地点隶属于城南新区，相对于郊区而言，该地点的风暴影响小，温差变化小，是适宜老人的活动与居住之所。
5.项目选址毗邻公园便于老人游园
项目地点位于南城区聚龙湖公园和盐唐河公园之间，因此，便于老人们集中或是单独地去游园。
6.项目选址毗邻市行政中心有利宣传
项目地点距离市行政中心仅有2000米，市行政中心是全市的政治中心，具有极高的知名度，有利于福利院借势进行市场宣传，有利于老年人及其家人慕名而对福利院进行寻访。
项目地理位置见附图1：
二期工程建设地理位置图。
第四章总平布置与工程设计
第一节设计依据
1.通用依据
（1）《建筑结构可靠设计统一标准》GB50068—2001
（2）《建筑抗震防范分类标准》GB50223—95
（3）《建筑抗震设计规范》GB50011—2001
（4）《建筑结构荷载规范》GB50009—2001
（5）《建筑地基基础设计规范》GB50007—2002
（6）《建筑桩基技术规范》JGJ94—94
（7）《混凝土结构设计规范》GB50010—2002
（8）《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3—2002
（9）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95（97版）
2.特别依据
项目设计除了要依据上述的规范外，还需要依据《老年人建筑设计规范》JTJ122-99。
第二节设计要求
1.平面布局
因地制宜进行平面布局，追求新老布局的和谐协调、浑然一体。
2.外观造型
体现现代与传统的结合，体现活力与典雅的结合。
3.功能分区与设施
功能分区与设施做到无障碍化、家庭化、便利化，让老人具有省力轻松温馨安逸之感。
4.防震等级
地震设防烈度为七度，基本地震加速为0.10g，抗震分组为第三组。
5.消防安全
设置火灾自动报警系统。
6.设计使用年限
设计使用年限为50年。
第三节平面布局的具体安排
对于本项目的设计要求，难点是第一点的“平面布局”和第三点的“功能分区与设施”，是需要多加着力思考的，其它各点要求相对来说是比较容易做到的。
因此，对“平面布局”和“功能分区与设施”设专节内容，本节是关于“平面布局的具体安排”的，下节将是关于“功能分区与设施的进一步说明”的。
平面布局的具体安排：
项目的建筑为两幢高楼，计划靠近北围墙并沿着北围墙方向正面并排布置，两幢高层宿舍楼东西占地共长114米，南北占地宽16-30米，其中：
一幢12层的宿舍楼呈“一”字型，正面位于并排的东侧；一幢15层的宿舍楼呈“一”字型,正面位于并排的西侧。
这样布置的好处：
一是不影响原有建筑的采光，使原有建筑的正面都处于光照之中，光彩照人；二是使整体布局由南向北形成立体的层次感、包容感、依托感。
采取这样的布局，新布局与老布局之间自然地便显得和谐协调、浑然一体。
二期工程的平面布局，详见附图:
2：
二期工程建设平面布置图。
第四节功能分区与设施的进一步说明
由于本项目的建筑为两幢高层宿舍楼，一幢12层，一幢15层，为便于老人的起居、餐饮、活动的方便，功能分区与设施的设计不能象普通高楼那样设计，该项目的功能分区与设施的设计要做到无障碍化、家庭化、便利化。
本项目的功能分区有大的功能分区与小的功能分区两种。
大的功能分区是指全楼范围内的功能分区，全楼范围内的功能分区为：
宿舍区、公共卫生间、图书阅览室、电子阅览室、娱乐室、健身室、医疗室、护理室、食堂、洗衣区、办公区。
小的功能分区是指宿舍范围内的功能分区，宿舍范围内的功能分区为：
卧室、卫生间。
功能分区与设施的无障碍化、家庭化、便利化要体现在如下几个方面：
1.宿舍区
宿舍区与公共卫生间、图书阅览室、电子阅览室、娱乐室、健身室、医疗室、护理室、食堂、洗衣区、办公区能组成健全的生活保障网络系统。
宿舍区应阳光充足，通风良好，视野开阔。
2．过厅和走道
过厅应具备轮椅、担架回旋条件，过厅和走道还应符合下列要求：
（1）室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间；
（2）室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不应小于O.50m，应保证轮椅回旋和门扇开启空间；
（3）室内通过式走道净宽不应小于1.20m；
（4）室外通过式走道净宽不宜小于1.80m；
（5）通过式走道两侧墙面0.90m和O.65m高处宜设φ40～50mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部应设0.35m高的护墙板。
4.楼梯和电梯
（1）楼梯间，其楼梯段净宽不得小于1.20m，不得采用扇形踏步，不得在平台区内设踏步。
（2）缓坡楼梯踏步踏面宽度，不应小于320mm；踏面高度，不应大于130mm。
踏面前缘宜设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不宜大于10mm。
（3）每幢宿舍楼设置多部电梯，保证因进餐而形成的人流高峰期电梯不拥堵。
电梯厅及轿厢尺度必须保证轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0.90m和0.65m高处设介助安全扶手。
电梯速度宜选用慢速度，梯门宜采用慢关闭，并内装电视监控系统。
5．居室
设计每室安排6人，每人使用面积不小于6m2。
6.卫生间
（1）卫生间，设便于轮椅回旋的前室
（2）卫生间厕位间平面尺寸不宜小于1.20m×2.00m，内设0.40m高的坐便器。
（3）卫生间内与坐便器相邻墙面应设水平高0.70m的“L”形安全扶手或“∏’形落地式安全扶手。
贴墙浴盆的墙面应设水平高度0.60m的“L”形安全扶手，水盆一侧贴墙设安全扶手。
（4）卫生间宜选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。
冷、热水混合式龙头宜选用杠杆式或掀压式开关。
（5）卫生间、厕位间宜设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。
7.阳台
（1）宜设净深度不小于1.50m的阳台。
（2）阳台栏杆扶手高度不应小于1.10m，应设可升降的晾晒衣物设施。
（3）楼顶平台或楼顶花园，其女儿墙护栏高度不应小于1.10m。
8.门窗
（1）公用外门净宽不得小于1.10m。
（2）宿舍门扇应采用可观察的门。
9.室内装修
（1）内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。
（2）居室不应采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。
（3）出入和通行的厅室、走道地面，应选用平整、防滑材料，并应符合下列要求：
①楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。
②居室地面宜用硬质木料或富弹性的塑胶材料。
③居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱。
每人应有1.00m3以上的贮藏空间。
10.室内设备
（1）供应热水。
（2）设空调设备。
（3）居室之间应有良好隔声处理和噪声控制。
允许噪声级不应大于45dB，空气隔声不应小于50dB，撞击声不应大于75dB。
（4）居室应设多用安全电源插座，每室宜设两组，插孔离地高度宜为O.60～O.80m；卫生间宜设三组，插孔离地高度宜为0.80～1.00m。
（5）居室应设闭路电视插孔。
（6）电源开关应选用宽板防漏电式按键开关，高度离地宜为1.00～1.20m。
（7）每居室应设电话，居室及卫生间厕位旁应设紧急呼救按扭。
（8）院床头应设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。
11.床位
（1）单人床：
长度2.00m，宽度1.10m，高度0.40～0.45m；
（2）双人床：
长度2.00m，宽度1.60m，高度0.40～0.45m。
12.家具
应圆角圆棱、坚固稳定、尺度适宜、便于扶靠和使用。
13.轮椅
应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ50有关规定。
14.急救担架
长度2.30m，宽度0.56m。
第五章原辅材料与动力消耗
这里所说的原辅材料与动力消耗，是指二期工程项目建成后，投入使用时的原辅材料与动力消耗，这些消耗是属于日常的生活消耗。
该项目建成后，第三年及以后的每年份，按入住人员1400人计算，而第一年按入住人员800人计算，而第二年按入住人员1160人计算。
则：
第三年及及以后的每年份原辅材料与动力估价合计为960.77万元；
而第一年的原辅材料与动力估价合计为575.01万元；
而第二年的原辅材料与动力估价合计为806.89万元。
原辅材料与动力估价测算具体的见以下的第一节和第二节。
第一节原辅材料消耗
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