城市社会福利院建设项目可行性研究报告.docx

1、城市社会福利院建设项目可行性研究报告附 件：1.附表10-1：建设投资额估算表；2.附表10-2：流动资金额估算表；3.附表10-3：投资计划表；4.附表12-1：营业收入、营业税金及附加和增殖税估算表；5.附表12-2：总成本费用估算表（生产要素法）；6.附表12-3：盈亏（利润）表；7.附图1：二期工程建设地理位置图；8.附图2：二期工程建设平面布置图。第一章 总 论第一节 单位概况1. 基本情况单位名称：市社会福利院单位地址：#市人民南路22号单位性质：事业法定代表人： 联系电话： 邮编： 2. 历史变迁#市社会福利院是一所具有悠久历史的福利院，是#市唯一的一家公办的市级福利院，本院从建

2、院至今，已走过了近64年的历程。本院始建于1949年，1949年建院时，地址位于城区幸福路。1985年时，本院进行了第一次搬迁，迁至青年路，该址占地面积9.74亩，主要建筑为一幢1060平方米的仿古宿舍楼。2005年时，本院在市开发区跃马路（新都路）和盐渎路交叉点处，又开始了新址建设，新址建设分为两期，一期工程占地面积为20000m2，建筑面积为12000 m2，设置床位200张，一期工程于2007年初建成，并投入使用至今,二期工程尚在待建中。3. 人员及床位情况目前，本院共有在编人员26人 ，其中：管理人员8名；医务人员7名。目前，本院共有老人床位200张，住养老人203人，床位利用率达10

3、0%。目前，已经登记但因本院未有空余床位而未能入住的老人有200多人。4. 发展计划本院计划：2013年3月1日，开始实施二期工程项目建设；2014年12月底二期工程项目建设完成。二期工程项目建设时间为22个月。第二节 二期工程项目建设概况1. 项目名称：#市社会福利院二期工程建设项目2. 项目地址：位于市 城南新区人民南路和盐渎路交叉点处，即在现址内实施二期工程建设项目。3. 项目用地：约7亩土地，合4662多平方米。4. 建设规模：新增床位1200张。5. 建设内容：主要建筑为2幢宿舍楼，1幢宿舍楼12层，另1 幢宿舍楼15层，总建筑面积24850平方米。6. 投资规模：8000.6万元。

4、第三节 项目背景1社会人口老龄化现象日益明显 “十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番。就我们#市而言，2011年底时，全市户籍人口有817.73万，而60岁及以上人口有141.94万，占全市总人口比例

5、约为17.4%，可以看出，该比例值高出国家的比例值4.1个百分点。我市的比例情况在我省也是处于较前位的。其外，我市人口老龄化的趋势还在逐年的上升，而且上升的势头也比较快，预计到2015年，我市60岁及以上人口将达到159.95万人，老年人口比例会达到19.56，这一比例值也高出了国家的比例值3.56个百分点。人口老龄化的趋势在上升，意味着年轻人侍服老年人的负担会越来越重，家庭的养老矛盾也将会凸显出来，未来将有很多的家庭无暇照料老人。为了减少矛盾，很多的家庭、很多的老人会选择在福利院里颐养天年。因此，为了满足社会的需求，各地应有数量较多的福利院，应有规模较大的福利院。2与省内其他市级福利院相比差

6、距较大全省各地都很重视公办养老机构的建设，苏北各市新建的公办养老机构，其床位数都在500张以上。例如，连云港在建的社会福利中心占地面积达到45000m2，建筑面积达到31500m2，设置床位达到700张。而#市社会福利院床位设计才200张，与省内其他市级福利院相比差距较大，反映我市社会养老事业的发展滞后。3市政府在推进社会福利事业的发展方面有明确要求#市民政事业发展“第十二个五年规划”要求“十二五”期间大力投资兴办的养老机构，继续推进公办养老机构建设，扩大养老床位总量；每个县（市、区）都建成一所政府举办的、300张床位以上的示范性养老机构，社会投资兴办的养老机构床位占养老床位总数的比例达到50

7、%以上，护理床位占养老床位总数的30%以上；到2015年时，全市养老床位总数占老年人口总数比例达到3%。为此市领导到#市社会福利院视察，提出要扩大养老院建设，并将二期工程作为市政府2013年重点工程来推进建设。第四节 项目建设的必要性1. 项目建设是推进全市社会养老事业的需要社会养老事业的发展是社会的进步，是党和政府以人为本的具体体现，在这方面，我市做了大量工作，社会养老事业有了较快发展，但是与省内其它市区相比，差距明显较大，与#市民政事业发展“第十二个五年规划”中相关要求比，差距也很大，与广大民众要求比还有很多工作要做。#市福利院是#市公办的市级福利院，并且是市内唯一的一所公办的市级福利院，

8、作为市级福利院，理应带好头，放好样子，为社会福利事业发展作出贡献。因此，当前，#市福利院需要进行二期工程建设。2. 项目建设是满足市场需求的需要根据我市目前的老年人口状况以及未来的发展趋势，未来要求入住市福利院的老人会越来越多。目前，市福利院200张床位已经全部被使用，而要求入住的老人登记等候安排的近200人，预计在今后35年的时间内，要求入住市福利院的老人总数将在1200人左右。福利院的床位明显的存在着供求脱节的矛盾，这个矛盾必须尽快地得到解决，以便让这些已经登记的老人的愿望能得到尽快地落实。为此，市福利院现急需实施二期工程建设。3项目建设是落实市政府以人为本为民办实事的需要以人为本、为民办

9、实事是市委市政府的一贯作风。市福利院二期工程的建设是市委市政府为民办实事的具体体现，市领导高度重视，多次视察指导，市长魏国强带领财政、规划、城南新区等部门的主要领导亲临市福利院会办二期工程建设情况，魏市长当场指出，市福利院二期工程建设作为市政府明年为民办实事项目，要求各有关部门要积极配合和支持这一民生工程。第五节 本报告编制范围市福利院二期工程建设项目具有上述的建设背景和建设的必要性，本报告将对项目建设的可行性作进一步的研究，本项目建设的可行性研究范围如下：1. 市场分析；2. 项目选址；3. 项目设计；4. 原辅材料与动力消耗5. 环境保护；6. 节能措施；7. 组织与人员；8. 建设进度安

10、排；9.投资额估算与资金来源；11.经济效益；12.社会效益。第六节 结论与建议1. 结 论（1） 符合国家和省市的产业政策；（2） 符合#市的城市规划；（3） 用地手续齐全；（4） 项目规模适中；（5） 在现址建设可行；（6） 环保和节能措施切实有效；（7） 组织和进度安排合理；（8） 投资资金有保障；（9） 经济效益平衡，社会效益明显；（10） 有利于社会的和谐稳定。因此，该项目的建设不但具有必要性，而且具有可行性，所以该项目是可以付诸实施的。2. 建 议（1）项目资金是项目建设的关键，应抓紧予落实。（2）建议有关部门对该项目的建设给予大力支持，为该项目的建设营造一个宽松的外部环境，促使其

11、尽快建成发挥作用。（3）项目施工期间,应合理安排工期，减少夜间施工，并注意建筑垃圾的及时清理。（4）该项目施工中在确保安全的同时，应注意文明施工和环境、路面的整洁及过往行人、车辆的安全。第二章 市场分析#市社会福利院的市场范围是面向全#市范围内的，实际上的入住对象主要为市区范围内的老人，少部分为各县（市）的老人。本报告将根据全市人口及老年人口的情况，而对市区的人口及老年人口情况作进一步的测算。第一节 市场床位需求分析1. 全市人口及老年人口情况在背景叙述中已经提到：2011年底时，全市户籍人口有817.73万，60岁及以上人口有141.94万，占全市总人口比例为17.4%；预计到2015年，我

12、市60岁及以上人口将达到159.95万人，老年人口比例会达到19.56。通过进一步预测，到2020年，我市60岁及以上人口将达到198万人，老年人口比例将会达到全市人口的21.5。这里需要进一步地计算一下全市65岁及以上人口占总人口的比例情况，这将便于我们对市场进行保守分析。全市65岁及以上人口占总人口的比例情况计算如下：（1）2011年底时，全市65岁及以上人口有97.3万，占全市总人口比例为11.9%；（2）预计到2015年时，我市65岁及以上人口将达到114.97万人，占全市总人口比例为14.06%；（3）预计到2020年时，我市65岁及以上人口将达到137.05万人，占全市总人口比例为

13、14.06%。2. 市区人口及老年人口情况据统计，2011年底时，#市区人口总数为158.65万人。如果采用全市的平均值比例法计算，市区60岁及以上人口约有27.61万人，而65岁及以上人口约有18.88万人。由于市区的平均生活条件是好于全市其它各个县（市）平均生活条件的，因此，市区人口的平均寿命是大于全市其它各个县（市）人口的平均寿命的，所以，市区老年人口的实际数量是大于上述的计算数据的。按照静态计算： 到2015年时，市区60岁及以上人口约有31.03万人， 而65岁及以上人口约有22.31万人。到2020年时，市区60岁及以上人口约有34.11万人，而65岁及以上人口将达到26.59万人

14、。如果按照动态计算，到2015年时和到2020时，老年人口的数量是大于静态计算数量的。3. 预测市区老年人口入住福利院情况现进行保守数量计算，也即仅按照65岁以上的老年人口的3%计算入住福利院的老年人数量：（1）到2015年时，市区累计约有6700人入住福利院；（2）到2020年时，市区累计约有8000人入住福利院。实际上，在市区，到2015年时和到2020年时，累计入住福利院的人数将会大于上述的计算值。第二节 市场床位供应分析目前，市区（含市区近郊）的老人福利院主要有4家，这 4家福利院的概况如下：1. #市社会福利院：位于南城区人民南路，单位性质为市级公办，现有床位200张，已经全部被使用

15、；2. #市亭湖区社会福利院：位于市老区迎新路，单位性质为县（区）级公办 ，现有床位400张，入住老人330人 ；3. 开发区新城福利院：位于开发区赣江路，单位性质为公办民营，将设床位300张，计划于2013年元旦开业；4. 龙岗社会福利院：旧址位于市区近郊龙岗镇，单位性质为镇办，现有床位100张，入住老人48人；新址位于市老区亭湖大道，将设床位200张，计划于2013年底开业。以上四家福利院现有床位合计700张，到2013年底时，四家福利院床位合计将有1200张。第三节 建设规模的确定1. 规模的确定二期工程项目确定的建设规模为新增床位1200张，项目建成后，市福利院的总床位规模将达到140

16、0张。2 确定的理由（1） 根据市场份额确定建设规模由上节内容可知：目前，位于市区（含市区近郊）的福利院主要有4家，目前能够提供的床位仅有700张；到2013年底时，#市区的四家福利院的床位数合计也仅为1200张。在现有的700张床位中，唯有市福利院的床位入住率为100%，而亭湖区社会福利院的床位入住率为82.5%，龙岗社会福利院的入住率为48%。从几家福利院的床位入住率情况可以看出，市区的市场对床位的需求是有考究的，福利院的地理位置优越，福利院的内部设施优越，福利院的床位入住率就高。市福利院的床位入住率之所以能达到100%，而且，预约登记的还有200多人，就是因为，市福利院的地理位置优越，就

17、是因为，市福利院的内部设施优越。因此，市区的市场对床位的需求，实际上是对优越床位的需求，福利院床位供应的不足实际上是指优越床位的供应不足。现在，我们再用保守的方法计算一下市场的份额情况，我们按4家福利院平均分享市场的方法，即各家福利院占有市场的比例均为1/4，预测2015年时的情况，则市区累计约有1675人入住市福利院，预测2020年时的情况，则市区累计约有2000人入住市福利院。我们可以对上述计算出的数据再行保守一下,即再除上一个1.2的保守系数，则16751.2=1395（张），20001.2=1667（张）。如果市福利院将二期工程建设规模定在新增床位1200张这个目标上，加上原有的200

18、张床位，则总床位规模为1400张，该数量与1395张这一数量几乎完全一致。事实上，由于市福利院具有优势条件，对市区市场的吸引力较大，因此，在市区未来的市场中能够占有比之更大的市场份额。可以说，市福利院二期工程建成后，总床位规模达到1400张，正式运行时，床位的入住率是能够达到100%的。（2） 根据外市规模确定建设规模参照省内其它市级福利院的建设规模，特别是在建的连云港市福利中心的建设规模。2011年底时：#市区的人口约是连云港市区人口的1.98倍；#市区60岁及以上的老年人口是连云港市区60岁及以上的老年人口的2.10倍；#市区65岁及以上的老年人口也是连云港市区65岁及以上的老年人口的2.

19、10倍。连云港市福利中心的床位数是700张，该福利中心于2010年底开工建设，原计划2012年投入使用。按照老年人口的比例情况，#市福利院的总床位规模应当为连云港市福利中心的2倍，所以，#市福利院可将现在的二期工程建设规模定在新增床位1200张这个目标上，加上原有的200张床位，#市福利院的总床位规模便能够达到连云港市福利中心的2倍。第三章 项目选址第一节 选址的基本原则1. 符合#市区的规划要求。2. 满足项目对原材料、能源、水和人力等的需求。3. 节约和效益的原则，尽力做到降低建设投资，节省运行成本，保持收支平衡。4. 安全的原则，满足防洪、防震、防地质灾害的要求。5. 节约项目用地，尽量

20、不占或少占农田。6. 注意环境保护，以人为本，减少对生态和环境的影响。第二节 项目四址二期工程项目建设地的四址如下：东址：为东围墙；西址：为西围墙；南址：为现状北围墙向南10米；北址：为北围墙向北30米。第三节 项目建设的有利条件1. 用地手续齐全在一期工程建设时，用地手续已经办理，二期建设时，只需对用地上的4户居民进行动迁即可。2. 规划手续齐全在一期工程建设时，项目建设规划手续已经办理，因此，二期工程建设是符合城市规划要求的。3. 项目选址交通便利项目地点四路环绕，交通方便，具体体现在南有盐渎路，北有聚亨路，东有戴庄路，西有人民路。人民路上有26路公交和B支2路公交停靠站点。因此，该项目地

21、点便于老人的家人、亲朋好友来院探视老人。4. 项目选址气候条件宜人项目地点隶属于城南新区，相对于郊区而言，该地点的风暴影响小，温差变化小，是适宜老人的活动与居住之所。5. 项目选址毗邻公园便于老人游园项目地点位于南城区聚龙湖公园和盐唐河公园之间，因此，便于老人们集中或是单独地去游园。6. 项目选址毗邻市行政中心有利宣传项目地点距离市行政中心仅有2000米，市行政中心是全市的政治中心，具有极高的知名度，有利于福利院借势进行市场宣传，有利于老年人及其家人慕名而对福利院进行寻访。项目地理位置见附图1：二期工程建设地理位置图。第四章 总平布置与工程设计第一节 设计依据1. 通用依据(1）建筑结构可靠设

22、计统一标准 GB 500682001(2）建筑抗震防范分类标准 GB 5022395(3）建筑抗震设计规范 GB 500112001(4）建筑结构荷载规范 GB 500092001(5）建筑地基基础设计规范 GB 500072002(6）建筑桩基技术规范 JGJ 9494(7）混凝土结构设计规范 GB 500102002(8）高层建筑混凝土结构技术规程JGJ 32002(9）高层民用建筑设计防火规范 GB 5004595（97版）2. 特别依据项目设计除了要依据上述的规范外，还需要依据老年人建筑设计规范JTJ 122-99。第二节 设计要求1. 平面布局因地制宜进行平面布局，追求新老布局的和谐

23、协调、浑然一体。2. 外观造型体现现代与传统的结合，体现活力与典雅的结合。3. 功能分区与设施功能分区与设施做到无障碍化、家庭化、便利化，让老人具有省力轻松温馨安逸之感。4. 防震等级地震设防烈度为七度，基本地震加速为0.10g，抗震分组为第三组。5. 消防安全设置火灾自动报警系统。6. 设计使用年限设计使用年限为50年。第三节 平面布局的具体安排对于本项目的设计要求，难点是第一点的“平面布局”和第三点的“功能分区与设施”，是需要多加着力思考的，其它各点要求相对来说是比较容易做到的。因此，对“平面布局”和“功能分区与设施”设专节内容，本节是关于“平面布局的具体安排”的，下节将是关于“功能分区与

24、设施的进一步说明”的。平面布局的具体安排：项目的建筑为两幢高楼，计划靠近北围墙并沿着北围墙方向正面并排布置，两幢高层宿舍楼东西占地共长114米，南北占地宽16-30米，其中：一幢12层的宿舍楼呈“一”字型，正面位于并排的东侧；一幢15层的宿舍楼呈“一 ” 字型, 正面位于并排的西侧。这样布置的好处：一是不影响原有建筑的采光，使原有建筑的正面都处于光照之中，光彩照人；二是使整体布局由南向北形成立体的层次感、包容感、依托感。采取这样的布局，新布局与老布局之间自然地便显得和谐协调、浑然一体。二期工程的平面布局，详见附图:2：二期工程建设平面布置图。第四节 功能分区与设施的进一步说明由于本项目的建筑为

25、两幢高层宿舍楼，一幢12层，一幢15层，为便于老人的起居、餐饮、活动的方便，功能分区与设施的设计不能象普通高楼那样设计，该项目的功能分区与设施的设计要做到无障碍化、家庭化、便利化。本项目的功能分区有大的功能分区与小的功能分区两种。大的功能分区是指全楼范围内的功能分区，全楼范围内的功能分区为：宿舍区、公共卫生间、图书阅览室、电子阅览室、娱乐室、健身室、医疗室、护理室、食堂、洗衣区、办公区。小的功能分区是指宿舍范围内的功能分区，宿舍范围内的功能分区为：卧室、卫生间。功能分区与设施的无障碍化、家庭化、便利化要体现在如下几个方面：1. 宿舍区宿舍区与公共卫生间、图书阅览室、电子阅览室、娱乐室、健身室、

26、医疗室、护理室、食堂、洗衣区、办公区能组成健全的生活保障网络系统。 宿舍区应阳光充足，通风良好，视野开阔。2过厅和走道过厅应具备轮椅、担架回旋条件，过厅和走道还应符合下列要求： （1）室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间； （2）室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不应小于 O.50m，应保证轮椅回旋和门扇开启空间；（3）室内通过式走道净宽不应小于1.20m； （4）室外通过式走道净宽不宜小于1.80m；（5）通过式走道两侧墙面0.90m和O.65m高处宜设4050mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部应设0.35m高的护墙板。4. 楼梯和电梯（1）

27、楼梯间，其楼梯段净宽不得小于1.20m，不得采用扇形踏步，不得在平台区内设踏步。（2）缓坡楼梯踏步踏面宽度，不应小于320mm；踏面高度，不应大于130mm。踏面前缘宜设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不宜大于10mm。（3）每幢宿舍楼设置多部电梯，保证因进餐而形成的人流高峰期电梯不拥堵。电梯厅及轿厢尺度必须保证轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0.90m和0.65m高处设介助安全扶手。电梯速度宜选用慢速度，梯门宜采用慢关闭，并内装电视监控系统。 5居室设计每室安排6人，每人使用面积不小于6m2。6. 卫生间（1）卫生间，设便于轮椅回旋的前室 （2）卫生间厕位间平面尺寸不宜小

28、于1.20m2.00m，内设0.40m高的坐便器。 （3）卫生间内与坐便器相邻墙面应设水平高0.70m的“L”形安全扶手或“ 形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面应设水平高度0.60m的“L”形安全扶手，水盆一侧贴墙设安全扶手。（4）卫生间宜选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头宜选用杠杆式或掀压式开关。 （5）卫生间、厕位间宜设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。 7. 阳台（1）宜设净深度不小于1.50m的阳台。（2）阳台栏杆扶手高度不应小于1.10m，应设可升降的晾晒衣物设施。（3）楼顶平台或楼顶花园，其女儿墙护栏高度不应小于1.10m。8. 门窗（1）公

29、用外门净宽不得小于1.10m。 （2）宿舍门扇应采用可观察的门。9. 室内装修（1）内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。（2）居室不应采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。（3）出入和通行的厅室、走道地面，应选用平整、防滑材料，并应符合下列要求： 楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。 居室地面宜用硬质木料或富弹性的塑胶材料。 居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱。每人应有1.00m3 以上的贮藏空间。 10. 室内设备 (1) 供应热水。(2) 设空调设备。(3) 居室之间应有良好隔声处理和噪声控制。允许噪声级

30、不应大于45dB，空气隔声不应小于50dB，撞击声不应大于75dB。(4) 居室应设多用安全电源插座，每室宜设两组，插孔离地高度宜为O.60O.80m；卫生间宜设三组，插孔离地高度宜为0.801.00m。(5) 居室应设闭路电视插孔。(6) 电源开关应选用宽板防漏电式按键开关，高度离地宜为1.001.20m。(7) 每居室应设电话，居室及卫生间厕位旁应设紧急呼救按扭。(8) 院床头应设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。11. 床位(1) 单人床：长度2.00m，宽度1.10m，高度0.400.45m；(2) 双人床：长度2.00m，宽度1.60m，高度0.400.45m。12. 家具应圆

31、角圆棱、坚固稳定、尺度适宜、便于扶靠和使用。13. 轮椅应符合现行行业标准方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范JGJ 50有关规定。14. 急救担架长度2.30m，宽度0.56m。第五章 原辅材料与动力消耗这里所说的原辅材料与动力消耗，是指二期工程项目建成后，投入使用时的原辅材料与动力消耗，这些消耗是属于日常的生活消耗。该项目建成后，第三年及以后的每年份，按入住人员1400人计算，而第一年按入住人员800人计算，而第二年按入住人员1160人计算。则：第三年及及以后的每年份原辅材料与动力估价合计为960.77万元；而第一年的原辅材料与动力估价合计为575.01万元；而第二年的原辅材料与动力估价合计为806.89万元。原辅材料与动力估价测算具体的见以下的第一节和第二节。第一节 原辅材料消耗