城市居住区综合规划要点.docx

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城市居住区综合规划要点

都市居住区规划

居住区规划---修建性详细规划

住宅建筑设计--建筑设计

居住区空间景观设计---景观设计

　　一、基本概念、术语、代号

　　1、都市居住区普通称居住区，泛指不同居住人口规模居住生活聚居地和特指被都市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000～50000人）相相应，配建有一整套较完善、能满足该区居民物质与文化生活所需公共服务设施居住生活聚居地。

　　2、居住社区普通称社区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（7000～15000人）相相应，配建有一套能满足该区居民基本物质与文化生活所需公共服务设施居住生活聚居地。

3、居住组团普通称组团，指普通被社区道路分隔，并与居住人口规模（1000～3000人）相相应，配建有居民所需基层公共服务设施居住生活聚居地。

居住区别级控制规模　

居住区　

社区　

组团

户数（户）　

10000～15000　

～4000　

300～700　

人口（人）　

30000～50000　

7000～15000　

1000～3000　

　　4、居住区用地（R）

　　住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地总称。

　　5、住宅用地（R01）

　　住宅建筑基底占地及其四周合理间距内用地（含宅间绿地和宅间小路等）总称。

　　6、公共服务设施用地（R02）

　　普通称公建用地，是与居住人口规模相相应配建、为居民服务和使用各类设施用地，应涉及建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

　　7、道路用地（R03）

　　居住区道路、社区路、组团路及非公建配建居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

　　8、居住区（级）道路普通用以划分社区道路。

在大都市中普通与都市支路同级。

　　9、社区（级）路普通用以划分组团道路。

　　10、组团（级）路上接社区路、下连宅间小路道路。

　　11、宅间小路住宅建筑之间连接各住宅入口道路。

　　12、公共绿地（R04）

　　满足规定日照规定、适合于安排游憩活动设施、供居民共享游憩绿地，应涉及居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

　　13、配建设施与住宅规模或与人口规模相相应配套建设公共服务设施、道路和公共绿地总称。

　　14、其他用地（E）

　　规划范畴内除居住区用地以外各种用地，应涉及非直接为本区居民配建道路用地、其他单位用地、保存自然村或不可建设用地等。

　　15、公共活动中心配套公建相对集中居住区中心、社区中心和组团中心等。

　　16、道路红线都市道路（含居住区级道路）用地规划控制线。

　　17、建筑线普通称建筑控制线，是建筑物基底位置控制线。

　　18、日照间距系数依照日照原则拟定房屋间距与遮挡房屋檐高比值。

　　19、建筑小品既有功能规定，又具备点缀、装饰和美化作用、从属于某一建筑空间环境小体量建筑、游憩观赏设施和批示性标志物等统称。

　　20、住宅平均层数住宅总建筑面积与住宅基底总面积比值（层）。

　　21、高层住宅（不不大于等于10层）比例高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积比率（%）。

　　22、中高层住宅（7～9层）比例中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积比率（%）。

　　23、人口毛密度每公顷居住区用地上容纳规划人口数量（人/ha）。

　　24、人口净密度每公顷住宅用地上容纳规划人口数量（人/ha）。

　　25、住宅建筑套密度（毛）

　　每公顷居住区用地上拥有住宅建筑套数（套/ha）。

　　26、住宅建筑套密度（净）

　　每公顷住宅用地上拥有住宅建筑套数（套/ha）。

　　27、住宅面积毛密度每公顷居住区用地上拥有住宅建筑面积（m2/ha）。

　　29、建筑面积毛密度也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有各类建筑建筑面积（m2/ha）或以总建筑面积（万m2）与居住区用地（万m2）比值表达。

　　30、住宅建筑净密度住宅建筑基底总面积与住宅用地比率（%）。

　　31、建筑密度居住区用地内，各类建筑基底总面积与居住区用地比率（%）。

　　32、绿地率居住区用地范畴内各类绿地总和占居住区用地比率（%）。

　　绿地应涉及：

公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内绿地），不应涉及屋顶、晒台人工绿地。

　　33、拆建比新建建筑总面积与拆除原有建筑总面积比值。

　　34、土地开发费每公顷居住区用地开发所需前期工程测算投资，涉及征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用（万元/ha）。

　　35、住宅单方综合造价每平方米住宅建筑面积所需工程建设测算综合投资，应涉及土地开发费用和居住区用地内建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要管理费用（元/m2）。

　　三、用地与建筑

　　1、居住区规划总用地，应涉及居住区用地和其他用地两类。

其各类、项用地名称可采用本规范第2章规定代号标示。

　　2、居住用地构成中，各项用地面积和所占比例应符合下列规定：

　　1）居住区用地平衡表格式，应符合本规范附录A，第A.0.5条规定。

参加居住区用地平衡用地应为构成居住区用地四项用地，其他用地不参加平衡；

　　2）居住区内各项用地所占比例平衡控制指标，应符合如下图表中规定。

　　3、人均居住区用地控制指标，应符合如下图表中规定。

　　注：

本表各项指标按每户3.5人计算。

　　4、居住区内建筑应涉及住宅建筑和公共服务设施建筑（也称公建）两某些；在居住区规划用地内其他建筑设立，应符合无污染不扰民规定。

四、规划布局与空间环境

1.层级空间式

2.均质式

3.自由式

4.几何式

5.混合式

　　1、居住区规划布局，应综合考虑路网构造、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等内在联系，构成一种完善、相对独立有机整体，并应遵循下列原则：

　　1）以便居民生活，有利组织管理；

　　2）组织与居住人口规模相相应公共活动中心，以便经营、使用和社会化服务；

　　3）合理组织人流、车流，有利安全防卫；

　　4）构思新颖，体现地方特色。

　　2、居住区空间与环境设计，应遵循下列原则：

　　1）建筑应体现地方风格、突出个性，群体建筑与空间层次应在协调中求变化；

　　2）合理设立公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声对居民污染和干扰；

　　3）精心设立建筑小品，丰富与美化环境；

　　4）注重景观和空间完整性，市政公用站点、停车库等小建筑宜与住宅或公建结合安排；供电、电讯、路灯等管线宜地下埋设；

　　5）公共活动空间环境设计，应解决好建筑、道路、广场、院落、绿地和建筑小品之间及其与人活动之间互有关系。

　　五、住宅

　　1、住宅建筑规划设计，应综合考虑用地条件、选型、朝向、间距、绿地、层数与密度、布置方式、群体组合和空间环境等因素拟定。

　　2、住宅间距，应以满足日照规定为基本，综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、避免视线干扰等规定拟定。

　　1）住宅日照原则应符合如下图表中规定；旧区改造可酌情减少，但不适当低于大寒日日照1小时原则。

　　注：

建筑气候区划应符合本规范附录A第A.0.1条规定。

　　2）住宅正面间距，应按日照原则拟定不同方位日照间距系数控制，也可采用如下图表中不同方位间距折减系数换算。

　　注：

①表中方位为正南向（0°）偏东、偏西方位角。

　　②L为本地正南向住宅原则日照间距（m）。

　　3）住宅侧面间距，应符合下列规定：

　　①条式住宅，多层之间不适当不大于6m；高层与各种层数住宅之间不适当不大于13m；

　　②高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗各种层数住宅之间应考虑视线干扰因素，恰当加大间距。

　　3、住宅布置，应符合下列规定：

　　1）选用环境条件优越地段布置住宅，其布置应合理紧凑；

　　2）面街布置住宅，其出入口应避免直接开向都市道路和居住区级道路；

　　3）在Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅵ、Ⅶ建筑气候区，重要应利于住宅冬季日照、防寒、保温与防风沙侵袭；在Ⅲ、Ⅳ建筑气候区，重要应考虑住宅夏季防热和组织自然通风、导风入室规定；

　　4）在丘陵和山区，除考虑住宅布置与主导风向关系外，尚应注重因地形变化而产生地方风对住宅建筑防寒、保温或自然通风影响；

　　5）利于组织居民生活、治安保卫和管理。

　　4、住宅面积指标和设计原则，应符合现行国标《住宅建筑设计规范》规定，宜采用各种户型和各种面积原则，并以普通面积原则为主，并应利于住宅商品化。

　　5、住宅层数应符合下列规定：

　　1）依照都市规划规定和综合经济效益，拟定经济住宅层数与合理层数构造；

　　2）无电梯住宅不应超过六层。

在地形起伏较大地区，当住宅分层入口时，可按进入住宅后单程上或下层数计算。

　　6、住宅净密度，应符合下列规定：

　　1）住宅建筑净密度最大值，不得超过如下图表规定；

　　注：

混合层取两者指标值作为控制指标上、下限值。

　　2）住宅面积净密度最大值，应符合如下图表规定。

　　注：

①混合层取两者指标值作为控制指标上、下限值；②本表不计入地下层面积。

　　六、公共服务设施

　　1、居住区公共服务设施（也称配套公建），应涉及：

教诲、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其她八类设施。

　　2、居住区配套公建配建水平，必要与居住人口规模相相应。

并应与住宅同步规划、同步建设和同步投入使用。

　　3、居住区配套公建项目，应符合本规范附录A第A.0.6条规定。

配建指标，应以如下图表中规定千人总指标和分类指标控制，并应遵循下列原则：

　　1）各地应按如下图表中规定所拟定本规范附录A第6.0.6条中关于项目及其详细指标控制；

　　2）本规范附录A第A.0.6条和如下图表在使用时可依照选用规划组织构造类型和规划用地四周设施条件，对配建项目进行合理归并、调节，但不应少于与其居住人口规模相相应应配建项目与千人总指标；

　　3）当规划用地内居住人口规模界于组团和社区之间或社区和居住区之间时，除配建下一级应配建项目外，还应依照所增人数及规划用地周边设施条件，增配高一级关于项目及增长关于指标；

　　注：

①居住区级指标含社区和组团级指标，社区级含组团级指标；

　　②公共服务设施总用地控制指标应符合表3.0.2规定；

　　③总指标未含其他类，使用时应依照规划设计规定拟定本类面积指标；

　　④社区医疗卫生类未含门诊所；

　　⑤市政公用类未含锅炉房。

在采暖地区应自行拟定。

　　4）地处流动人口较多居住区，应依照不同性质流动人口数量，增设关于项目及增长相应面积；

　　5）在Ⅰ、Ⅶ建筑气候区和处在山地居住区，其商业服务设施配建项目和面积可酌情增长，但应符合本地都市规划管理部门关于规定；

　　6）旧区改造和都市边沿居住区，其配建项目与千人总指标可酌情增减，但应符合本地都市规划管理部门关于规定；

　　7）凡国家拟定一、二类人防重点都市均应按国家人防部门关于规定配建防空地下室，并应遵循平战结合原则，与都市地下空间规划相结合，统筹安排。

将居住区使用某些面积，按其使用性质纳入配套公建；

　　8）居住区配套公建各项目设立规定，应符合本规范附录A第A.0.7条规定。

结其中服务内容可酌情选用。

　　4、居住区配套公建各项目规划布局，应符合下列规定：

　　1）依照不同项目使用性质和居住区规划组织构造类型，应采用相对集中与恰当分散相结合方式合理布局。

并应利于发挥设施效益，以便经营管理、使用和减少干扰；

　　2）商业服务与金融邮电、文体等关于项目宜集中布置，形成居住区各级公共活动中心。

在使用以便、综合经营、互不干扰前提下，可采用综合楼或组合体；

　　3）基层服设施设立应以便居民，满足服务半径规定。

　　5、居住区内公共活动中心、集贸市场和人流较多公共建筑，必要相应配建公共停车场（库），并应符合下列规定：