花园市场调研报告.docx
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花园市场调研报告
中大六盘水荷城花园市场调查报告
第一部分前言讲明
一、研究背景
中大公司预备在六盘水市荷城花园开发商铺与住宅项目，为了更好地把握市场环境及目标客户群的需求特征，托付敝司在四月中旬进行了初步市场调研，并结合初步市场调研结果对项目进行了初步定位。
为了反证初步定位的可行性，敝司在五月初至五月中旬近二十天的时刻里，在中大公司的协助下，在六盘水市通过多种渠道和方法展开了相应的市场调研工作。
二、研究目的
1、六盘水市房地产市场的供求状况；
2、竞争楼盘调研、分析；
3、荷城花园环境与项目地块优势评估；
4、荷城花园进展预测评估；
5、消费者对项目初步定位的认可程度及分析；
6、消费者居住现状、需求与购买特征分析。
三、样本选取要求
研究群体
研究对象
抽样方法
样本条件
访问方式
住宅研究
个体经营户、企事业单位职工、金融机构职员等
重点调查
具备相当经济实力，收入水平相对较高的阶层人士
分层随机抽样、问卷深访
四、问卷深访回收概况
发出问卷200份
回收问卷197份
作废问卷5份
有效问卷192份
第二部分问卷调查结果分析及小结
1、消费者购买动机
购买动机
提及次
百分比（%）
有
136
71
没有
56
29
合计
192
100
（1）在总体中71%的人有意向购买
缘故分析：
A、荷城花园的宣传较为广泛，居民认知程度较高；
B、荷城花园规划中的各种配套设施齐全。
规划有中心绿地、会所、商业步行街、农贸市场、停车库、小学、幼儿园等生活、休闲、教育设施；
C、总体自然环境较好，绿化率较高，达42%；
D、水上公园建成后，将配有儿童乐园、老年活动场所、网球场、展览馆、盆景园等设施，人工湖中有多个观景岛屿及戏水区，成为荷城花园乃至整个六盘水市最具有吸引力的游乐场所；
E、荷城花园内住宅的销售状况良好，激起了其它一部分人的购买欲望，因为这些人普遍存在随大流的心理，较情愿同意多数人认可的住宅；
F、当前交通方面，仅有人民中路通过荷城花园的北面，但在钟山东路建成通车后，钟山东路将横贯荷城花园，荷城花园的交通也将大有改观；
G、荷城花园位于都市以后进展的中心区域，处于钟山开发区与老城区场坝之间，到目前的商业中心区黄土坡有约3公里路程，到水钢10分钟车程。
（2）在总体中29%的人没有意向购买
缘故分析：
A、六盘水市目前在建的集资房专门多，几年前至今建成入住的也专门多。
集资房价格相对较低，一般在600-700元左右。
部分家庭目前已在黄土坡附近或钟山开发区购置有集资房。
据称有些家庭已有两套甚至三套集资住房；
B、荷城花园的住宅价格相比其它一般地段的商品房价格要高100-200元/㎡；
C、荷城花园处于开发建设初期，生活、娱乐、学习、饮食配套尚不完善，部分人认为暂不适合居住；
D、部分人认为荷城花园的位置有点偏，距离工作地黄土坡有点远，而且六盘水市的公共交通目前不太好，今后几年内能进展到什么样的程度难以预料，在其间居住可能会使工薪阶层在上下班时感到不便；
E、荷城花园临近老城区场坝，部分人认为老城区场坝无业人员较多，居住人口素养不行，治安环境相对较乱，可能会在一定程度上阻碍荷城花园的居住环境。
小结：
从调查结果可见，多数居民认可荷城花园的居住环境，认为荷城花园最大的优势在于水上公园。
项目地块所处位置的最大优势确实是与公园大门相对，能扫瞄公园的概貌、能将景观揽入视野中，其次确实是位于钟山东路旁，通车后交通便利，这两个优势并不是其它地块所能兼具的，因此，在开发住宅时应重点突出公园的景观和所处位置的交通优势。
2、消费者对户型类不的偏好
户型类不
提及次
百分比（%）
空中不墅式的复式结构
131
68
大户型的平层结构
61
32
合计
192
100
（1）有68%的人选择空中不墅式的复式结构
A、此次调查的对象要紧是事业机关单位职工、金融机构职员、具备相当经济实力的商铺经营户和效益相对较好的大中型企业职员，调查对象在经济收入、文化水平上与一般居民相比要高些，对住宅的品位相应也高一些。
B、空中不墅式的复式结构房相关于其它种户型结构的优势要紧在于私密性强、动静可分离和大客厅。
其多功能、大面积的特点得到了多数人的青睐。
C、六盘水市多数居民所住的是单位集资房，部分人购有商品房，但几乎全是平层结构，面积在100㎡左右，要紧户型是三室，功能相对较少，不能满足部分收入相对较高、人口较多的家庭对住房的需求。
D、空中不墅式的复式结构房在六盘水市住宅总量中所占的比例微乎其微，相对六盘水市居民而言，复杂结构房是一种暂新的住房也是档次较高的住房。
人都有向往或拥有好住宅的心理，因此，空中不墅式的复式结构房所受的观注程度也相对较高。
（2）有32%的人选择大户型平层结构
A、部分人要紧从经济角度考虑对住宅的需求。
六盘水市一般工薪阶层的年收入8000元——10000元之间，经济实力不足以让他们去购买豪宅，豪宅对他们来讲也许是一种难以实现的奢望而已。
B、部分人要紧从有用的角度考虑。
大户型的三房或四房结构已能解决全家3-5口人的居住问题，没有过多的去考虑住宅的豪华程度与功能是否强大。
C、部分人要紧从消费适应角度考虑。
从往常的单位分房、集资房到现在的一般商品房，豪宅在其中所占的比例几乎是零，人们适应住的是平层结构的房子，对概念较新的豪宅同意能力不强。
D、有的人从照顾家里老人和小孩的角度考虑。
复式结构房内上下楼梯对幼童及老人的行动都会形成一定程度的不便。
小结：
居民的需求有向中高档进展的趋向，多数人较为认可复式结构房，讲明空中不墅式的复式结构房在六盘水有相当的潜在市场，但需求是否有效不仅取决于居民的购买能力，也取决于住宅价位。
3、消费者对电梯房的同意意愿
意愿
提及次
百分比（%）
同意
140
73
不同意
52
27
合计
192
100
（1）总体中73%的人能同意电梯房
A、多数人认为电梯房比较方便上下楼，对生活可不能构成什么消极的、负面的阻碍。
B、一般在小高层或高层建筑中，才适合建电梯。
73%的人能同意表明六盘水市多数居民已认同小高层或高层建筑。
（2）27%的人不能同意电梯房
A、部分人从物业总价上考虑。
由于电梯房的成本相对要高一些，电梯房的价格也就比一般的非电梯房价格高，从经济的角度来考虑，部分人不情愿同意。
B、部分人从物业治理角度考虑，认为电梯房的物管费相对较高，认为不太高的楼房不必建电梯。
C、部分人从安全的角度考虑，认为假如电梯维护不行，或由于供电出现问题将引起安全隐患，因此不情愿同意电梯房。
D、部分人认为多层建筑，8层左右的住宅楼不必安装电梯，首先是没必要，其次是提高了成本，增加了房价和物管费，住宅的价格优势将被削弱。
小结：
假如开发小高层或高层建筑的电梯房，在市场中应可不能受到较大的阻力，假如开发多层住宅，能够不必考虑建电梯。
4、假如选择空中不墅（此小区将建成水城最高档次的居住区）消费者所同意的价格
价格（元）
提及次
百分比（%）
1500
141
73
1800
30
16
2000
16
8
2300
5
3
合计
192
100
（1）73%的人选择1500元/㎡
A、这一部分人要紧是经营规模不大，经济实力不强的个体老总及企事业单位、金融机构等一般职员。
B、其中约半数（即总体的35%左右）的受访者表示1500元/㎡的价格对他们来讲较高，难以同意。
缘故在于：
一、部分个体老总是一些企业的下岗职工，生意也不景气，收入并不高；二是一般工薪阶层的月收入在600-800元之间，家庭积蓄并不高；三是六盘水市商品房价格在800-900元为主，最高在1100元左右，消费者在价格上作对比后，对1500元/㎡的价位自然感受偏高，难以同意。
（2）16%的人选择1800元/㎡，8%的人选择2000元/㎡，3%的人选择2300元/㎡，共占总体26%
A、这部分人要紧是较有实力的个体老总、收入较高的企事业单位中层干部和金融机构职员。
B、部分人认为物应有所值，空中豪宅的价格本就应该高于一般的住宅。
C、部分人认为豪宅要体现拥有者经济实力和尊贵感，其价格就不能同一般的住宅相比较，而且应该与一般的住宅拉开相当的距离。
小结：
六盘水市一般家庭的经济实力不强，较难同意高价的物业，高价物业的消费群体要紧是部分个体经营者和企事业单位中层干部以及隐性收入较高的阶层。
5、消费者所能同意的首期款
首期款额（万）
提及次
百分比（%）
8
151
79
10
35
18
12
4
2
15
2
1
合计
192
100
从总体看，选择8万元首期款的人数占总体的79%，同意10万元首期款的人数占总体的18%，同意12万元和15万元首期款的人数分不占总体的2%和1%。
（1）选择8万元首期款的79%被访者中，要紧是
A、部分个体经营者，这一部分人从事商业经营不久，资金积存不多，经济实力较弱，要紧考虑的是如何去挣更多的钞票，资金积存的目的是投资商铺或做生意。
B、部分企事业单位参加工作时刻不长的金融、电力系统单位职工，这部分工薪阶层本身收入并不高，在住房存量补贴上约1500元/年.人，因此，家庭存款量不大。
即使有15-20年工龄的职工，其住房存量补贴约3万元左右，除去子妇教育费用及其它必要支出外，工薪阶层购房时所能支付的首期款仅在3-5万元之间。
有的被访者讲，支付8万元首期款购买20多万元的豪宅，首先是今后难还债，其次是家里尚有其它方面需要支出。
首付8万购豪宅倒不如一次性付款购买一般的三室一厅平层结构房，还能享受3%或5%优惠。
（2）同意10万元首期款的要紧是
A、较有实力的个体老总，他们经营的商品档次相对较高，经商时刻也较长，资金积存到了一定程度。
B、效益较好的企业（如煤矿经营公司、烟厂、水钢等）、金融机构、电力系统单位的小部分职工，他们的收入水平相对较高，工龄也相对长一些，家庭存款及住房存量补贴足够他们支付10万元的首期款。
（3）另有2%和1%的人同意12万元和15万元的首期款这些人要紧是金融系统职工和个体老总，情愿同意12万或15万元首期款的缘故：
A、本身资金较为雄厚，收入水平也较高。
B、不情愿承担过多的银行利息，尽量首期款支付更多一些。
C、不情愿长期按月地给银行支付本金和利息，认为比较繁琐。
小结：
综合水城居民的家庭收入水平，一般消费者能同意的首期款为3-5万元，部分较为富有的阶层能同意的首期款为8-10万，极个不的能支付10万元以上，另外，首期款额支付的程度受消费者对金融的认识和利用程度所阻碍。
从以上几点的分析看，确定首期支付5-8万元，比较符合购房者的客观实际。
6、月供款可同意数额：
月供款额（元/月）
提及次
百分比（%）
1000
152
77
1200
22
13
1500
15
8
1800
3
2
合计
192
100
从总体看，月供款选择1000元/月的占77%，可同意1200元/月的占13%，可同意1500元/月的占8%，可同意1800元/月的占2%。
（1）选择1000元/月供款额的要紧是：
A、部分个体经营户：
目前生意不行做，利润较薄，支付能力差。
B、一般的工薪阶层（如行政事业机关、金融机构、保险公司、电力公司、石化、邮政、电信、烟厂、水钢、矿务局、车务段等单位的一般职工），他们年收入在8000-10000元之间，一个家庭若有两人工作，总收入在18000元左右
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