物业管理计划书.docx
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物业管理计划书
物业管理项目
计划书
株洲广信物业管理有限公司
二〇一一年八月十六日
一、项目大体概况
一、项目名称：
二、项目地址：
3、项目总建筑面积：
平方米
地上面积㎡
其中
住宅面积：
㎡
商业面积：
㎡
地下面积㎡
其中
地下车库面积：
㎡
设备用房：
㎡
其中：
该项目为一栋地下2层、地上31层的一类高层综合楼，其中地下1层为车库、水泵房，地下2层车库，地上1层为商业网点住宅门厅，二、3层为商业营业厅和物管用房，4至31层为普通住宅。
共有住户324户，停车位147个。
该项目地处芦淞区石宋西路中段位置，东临芦淞路（庆云山路）西接天元大桥和建设南路，地理位置优越，交通十分发达便利，商业前景超级乐观，具有极强的升值与投资潜力。
由此良好的物业背景，将吸引业主购买力的欲望大大增强。
二、项目设计方案及说明
一、项目管理总平面图
二、项目分项管理图
（1）负一层（车辆停放平面图）
（2）第一层（安全巡视平面图）
（3）第二层（消防监控平面图）
（4）第三层（物业办公室等平面图）
3、物业项目管理范围、内容
（1）管理范围：
物业服务，家政服务，设施设备保护维修服务
（2）管理内容：
秩序保护、公共环境卫生、衡宇公共部位及共用设施设备保护维修、客户服务、收费管理和车辆停放、家政介绍等。
三、项目收费及其管理
收费按分项收费管理，收费标准按湘（价）服[2010]76号《湖南省物业服务收费管理办法》和株物、株房2011年6月20日《株洲市城区物业收费实施意见》执行。
1、物业管理综合服务费：
住宅按元/㎡·月
空置住宅按上述标准的90%收取即元/㎡·月
商铺按5元/㎡·月
空置商铺按上述标准的90%收取即元/㎡·月
2、车辆停放服务费：
车型
数量
类型
小车
大车
摩托车
超大型车
每次
每月
每次
每月
每次
每月
每次
每月
室内
5
300
10
500
2
60
15
700
室外
3
100
6
200
1
30
10
300
附：
没有买出的停车位按以上表格算钱，买出的停车位按60元一个月。
3、装修管理及相关服务费
收费项目
收费标准
实际收费
备注
装修服务费
带电梯房屋每平方米建筑面积每天元，不带电梯房屋每平方米建筑面积每天元
住宅、商业面积：
㎡
×元=×30天=元
装修垃圾清运费
每平方米建筑面积元
不包括拆墙体的垃圾清运费
出入证件工本费
每证5元，为保证出入证按时收回可按装修管理协议收取适量押金
装修押金
多层每户1000元
高层每户2000元
可向业主和装修队多收50%，在装饰装修工程完成后，经查验无损害及无违反规定后退回
4、日常水电维修收费：
①日常小维修（如换灯泡、水龙头等）为5元/次，材料费另计。
②工程量较大较复杂的保护维修则按实际工作量另行与业主协商收费
5、广告设置管理费：
电梯内广告管理费按300元/月·面
外墙广告管理费按600元/月·㎡
室内广告管理费按300元/月·㎡
四、项目组织机构及人员配备
以上合计23人，各部人员数量均包括本部门主管在内。
五、工资方案及奖励机制的设计
一、工资方案：
大体级别和工资标准：
详见下表
序号
名称
基本
工资
职务
工资
各种津贴
合计
备注
通讯费
误餐费
交通费
1
管理部经理
1200
500
200
200
100
2200
2
保安部主管（副经理级）
1200
300
200
200
100
2000
3
部门主管
（技工）
1200
100
200
200
100
1800
4
管理级
1200
∕
200
200
100
1700
5
保安员
900
∕
100
100
100
1200
6
保洁员
800
∕
100
100
100
1100
二、奖励及惩罚机制方案设计：
另详见考查办法
六、人员招聘及培训
一、人员招聘要求：
1）项目领导：
大专以上学历，三年以上客服管理经验，具有必然的写作能力、沟通能力及执行力，有较强的服务意识及危机处置意识。
2）客服人员：
大专以上学历，有物业管理资格证优先，熟练利用办公软件，性格开朗，有较强的工作责任心及上进心，有必然的应变能力和洞察能力，能独立完成上级交办的各项任务，有较强的团队合作精神。
3）工程部主管：
大专以上学历，土建/给排水/自动化等相关专业，从事房地产设施设备管理工作5年以上，有良好的客户服务意识及团队合作精神，较强的沟通的能力和协调能力。
4）工程部人员：
对机电设备设施运行保养、强电弱电、监控、对讲、门控等系统熟悉，保护和保养，有电工操作证或品级证，物业管理工作相关经验。
5）保安部部长：
有2年以上相关工作经验，退伍军人优先。
6）秩序保护人员：
身高170cm以上，退伍军人优先。
7）保洁人员：
45岁以上，有相关工作经验。
二、人员培训计划：
1）客服人员培训
●内容：
提高员工的工作能力，避免事故、减少失误，提高物业管理的规范化标准化操作。
●培训内容：
物业管理法律法规，职业道德、行为规范、工作质量标准、安全操作知识、突发事件处置、物业经营管理知识、公共关系知识、财务会计知识、物业管理公函写作知识等。
案例分析式：
将一个实际例子交给小组讨论，进行分析、探讨、总结。
考核：
培训结束，安排多种形式考核。
2）保安部培训
●内容：
质量管理体系文件、保安职位知识，技术知识，擒拿格斗，队列操作，服务意识及职位服务操作流程，物业管理基础知识，职业道德等。
●方式：
教学式：
有专业知识利经验丰硕的人进行专门讲课。
实际演练式：
让员工反复重复—个任务完成的步骤，直到熟练为止。
角色扮演式：
让员工依照规定的情景，别离扮演不同角色，进行培训并谈自己的感受。
3）工程维修部培训
●内容：
质量管理体系文件、物业管理基础知识、电工甚础知识、给排水基础知识、管道工应知知应会，各类设备、设施操作远程和保护、保养知识、设备、设施突发故障处置办法，服务意识及职位服务操作流程，职业道德，物业管理基础知识等。
●方式：
教学式：
有专业知识利经验丰硕的人进行专门讲课。
小组讨论式：
以小组为单位，针对一个问题进行讨论，得出结论后交给大家参考、归纳。
现场操作式：
到现场进行实地操作，进行彼此交流学习。
模拟演练式：
针对可能突发事件进行模拟演练，直到熟练掌握。
4）保洁部培训
●内容：
质量管理体系文件，保洁、绿化职位知识、技术知识、服务意识及职位服务操作流程，物业管理基础知识，职业道德等。
●方式：
教学式：
有专业知识和经验丰硕的人进行专门讲课。
观场操作式：
到现场进行实地操作，进行彼此交流学习。
七、项目投资预算及其分项明细表
一、智能停车系统：
74000元（含税）
二、监控系统：
101000元（不含税）
3、电脑（2台）及打印机（1台）等：
10000元
4、办公用品：
员工服（包括冬夏日）14600元
员工柜2400元
办公桌椅（领导桌椅1套、办公桌椅4格、文件柜3个）：
7000元
保安对讲系统（6台）：
4200元
保洁工具、维修工具：
2000元
其他办公用品：
2000元
以上投资共计：
217200元
八、项目财务预算及分析
一、收入预算：
1）一次性收取的费用：
装修管理服务费元。
2）每一个月可收取的费用：
91135元×12个月=1093620元/年
物业管理综合服务费
（47035元）
住宅㎡×元=30805元
商铺㎡×5元=16230元
车位服务费
147个×300元=44100元
3）其余项目收费存在不肯定因素，因此不作固定收入进行测算。
二、本钱费用预算：
1）先期投资：
前期投资主如果硬件设施设备的完善，主要包括智能停车系统、监控系统、办公用电脑、员工服装及员工柜、保洁及维修工具等。
其总投资可能在22万元左右。
2）后期日常管理费用支出：
A、办公经费：
1000元×12个月=12000元
B、环境卫生管理支出：
清洁工具费3人×50元×12个月=1800元
化粪池处置费3000元/年
绿化保护费3000元/年
合计：
7000元/年
C、电梯费用支出：
年检费1800元×4台=7200元
D、工资年支出：
33700元×12个月=404400元
E、管理费（年收入的8%）87489元
F、法定税金（年收入的6%）65617元
3）不肯定的项目支出：
（总年收入的2%）21872元
以上2）、3）项合计年支出额为605578元+前期投资22万元=82万元左右
3、利润估计：
从总收入来看，前期投资与收取的一次性装修服务管理费能够大体持平。
从后期的月收入与月支出部份对照，以上预算是按整栋楼全数销售完毕且全数入住而且不存在拖欠的情形下做出的，大体是满额收取能够达到1093620元/年，支出为605578元/年，由此看出年盈余为488042元，另所得税按收入%上交，所得税上交后实际利润率为%，其利润是相当可观的，可是问题在于物业管理属于服务性质的工作，其费用的收取与衡宇的质量、交付利用进程中的问题、物业的服务水平及住户的素质等众多因素相关。
只要物业管理服务中有一项没有做好做到，就会在物业收费上表现出来，就可能出现业主不交费或少交费的现象，而且会产生连锁反映。
一旦出现不交少交的情形，公司的正常运转就会受到影响，因此在那个前提基础之上，咱们对收入这一块仍是做出保守的估量，按总收入的60%计算为656172元，大体与支出持平。
这也就表示物业管理收费必需达到60%，公司才能持续运作，期间还不能出现重大的保护维修，若是出现重大支出的话，公司没有盈余能利用。
因此，我公司的压力仍是比较大的。
只有在尽力做好物业管理的同时将费用全数收回才能给公司创造效益。
九、项目管理及制度
一、丰园5号楼物业管理制度
二、各部门大体管理制度
3、文档管理及印章利用管理制度
4、员工考核考勤管理制度、绩效考核奖惩制度
五、保安交交班、巡逻制度
六、车辆进出、停放管理制度
7、消防、交通、救助应急事故报告与处置制度
八、环境保洁管理规定
九、衡宇装修管理规定
10、出租衡宇管理规定
1一、设施、设备保护保养及按期检查制度
十、项目可行性综合分析（包括风险分析）
咱们通过对丰园大厦项目的论证，以为在把握好风险、排除风险的情形下是完全切实可行的。
第一该项目为综合类的大型项目，除住宅、商业外，还有停车场对车辆停放等服务项目，而且服务面积达到了3万多平方米，属于较大规模的综合类物业服务项目。
该项目的最大亮点就是地理位置十分优越，地处于芦淞区商贸中心区域范围，交通便利发达，且商业前景乐观，更有极强的升值与投资潜力，另外周边的开发项目及物业服务项目也为期不远，前景是一片大好，所以咱们有信心、有能力抓住对该项目的开发。
由于该项目服务面积大，物业管理和服务难度就大，按照咱们以往的工作经验，物业管理和服务是相当重要的，管理和服务弄得好，收费就好，反之就有问题，所以对该项目的物业管理和服务面临是一个新课题，难课题，为此，咱们成立了专门的班子对这一项目作专题研究，并预测风险，以为这一项目的成功与否，对企业的进展起着十分关键的作用。
为了实施好该项目的开发，咱们要牢牢围绕在物业管理和服务上下功夫、作文章。
第一要有
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