物业管理服务协议律师审核版.docx

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物业管理服务协议律师审核版

合同编号：

【】物业管理服务协议

第一条物业服务区域基本情况

第二条双方的权利和义务

第三条物业管理费及其它相关费用

第四条代收代缴费用

第五条保险

第六条违约责任

第七条紧急状况

第八条不可抗力

第九条争议解决

第十条附则

第十一条其他

附件：

物业管理界面划分

【】物业管理服务协议

甲方（物业管理人）：

【】

法定代表人：

【】

联络地址：

【】

邮编：

【】

乙方（商铺承租人和使用人）：

【】

身份证号／统一社会信用代码：

【】

纳税人识别号：

【】

法定代表人／负责人：

【】

授权代表人：

【】

单位地址：

【】

开户行：

【】

账号：

【】

电话：

【】

第一条物业服务区域基本情况

乙方承租商铺（简称“商铺”）基本情况：

坐落位置：

【】【恒大茂／恒大滇池后海／恒大精彩天地】【】号商铺

套内建筑面积：

约【】平方米

类型：

商用物业

鉴于甲乙双方签订了《【】商铺租赁合同》（下称“《租赁合同》”），乙方承租使用位于【】的【】【恒大茂／恒大滇池后海／恒大精彩天地】【】号商铺（下称“商铺”，位置及面积详见《租赁合同》）。

根据有关法律、法规的规定，在自愿、平等协商一致的基础上，甲乙双方分别作为【】【恒大茂／恒大滇池后海／恒大精彩天地】（简称“物业”）的物业管理人和本物业商铺使用人，就甲方为乙方提供物业管理服务等相关事宜签订本协议，共同信守。

物业管理服务事项:

根据国家相关法律法规规定及本协议约定，甲方为乙方提供如下物业管理服务：

1.0、本物业共用部位及共用设施设备的管理、维护、维修、保养服务。

2.0、本物业公共区域的保洁、公共秩序维护、公共绿化地养护等服务。

3.0、本物业装饰装修管理服务，并维护物业经营环境。

4.0、物业管理区域内其他双方协商的有偿服务。

5.0、本协议项下费用的代收代缴。

第二条双方的权利和义务

1.0、甲方的权利义务

1.1甲方应对本物业共用部位、共用设施设备、公共环境卫生等项目维护、修缮。

1.2甲方应按照本协议约定的物业服务事项与标准提供相应的服务，维护物业的经营环境，但除甲方存在过错外，不承担对乙方及其雇员、顾客的人身损害及其财产的保管、保险义务。

1.3甲方应接受政府相关部门指导，协助政府相关部门做好物业管理区域内安全防范工作，协调本物业管理区域内消防自查、自救工作，制止和纠正本物业管理区域内违反有关治安、消防、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，并及时向有关政府部门报告违反法律法规等规定的行为。

1.4甲方应及时向乙方通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，接受相关政府部门的指导，及时处理投诉。

1.5甲方结合实际情况，依法制定本物业相关管理规定，并书面（包括以公告的方式）告知乙方。

1.6甲方应建立健全本物业的物业管理档案资料。

1.7甲方应在不损害他人合法权益及社会公共权益的前提下，按照双方约定或协商确定费用，向乙方提供本协议约定以外的服务项目。

1.8甲方接受本物业业主委托对其保留的建筑部位及设施设备，包括但不限于外墙体广告位、经营性停车场、内外广场、楼顶等进行经营管理，并收取相关费用。

1.9甲方有权对乙方及其雇员和顾客违反物业管理法规政策、本物业相关管理规定（包括《装修手册》，《租户手册》，《消防责任书》，统一经营管理守则，设施设备运行及维护管理，消防管理等相关制度）及本协议的行为进行处理，包括但不限于责令停止违法违规行为，要求乙方承担赔偿责任及支付违约金，对不按时足额缴纳有关费用或拒不改正违章行为者，有权依法中止或停止提供物业服务（包括但不限于公共秩序维护、保洁、空调、货品出入、照明、停车、供水等），并采取符合本协议约定的催缴催改措施。

1.10甲方有权对本物业实施统一的经营管理，包括：

统一调整布局，统一组织开业仪式，统一进行商铺装修管理，统一组织宣传推广和营销活动，统一日常营运管理，统一管理经营质量保证金和促销费用等。

但双方特别明确，甲方不承担乙方的经营风险。

1.11甲方有权委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务。

1.12甲方有权依据本协议向乙方收取物业服务费用及其他服务费用。

1.13如乙方工作人员因服务态度不佳被顾客投诉，经双方调查后情况属实，甲方有权要求乙方立即整改，包括更换人员等。

如一个月内乙方因服务态度和商品质量问题被顾客在本物业的总服务台投诉达到3次以上，甲方有权要求乙方停业整顿，停业期间仍应缴纳租金和物业服务费等费用，因此造成的所有损失由乙方自行承担。

乙方对此没有异议。

1.14其他法律法规确定的权利及义务。

2.0、乙方的权利义务

2.1乙方应接受甲方提供的物业服务，可就物业管理有关问题向甲方提出意见和建议。

2.2乙方自行承担在本物业商铺投资和商业经营的全部风险，不得因甲方对本物业实施统一经营管理而要求甲方对商铺经营承担任何责任。

2.3乙方应遵守甲方制定的本物业相关管理规定。

2.4乙方应按时向甲方缴纳物业服务费用及其他服务费用或代收代缴费用，前述费用的相关税费由乙方承担。

2.5乙方装饰装修所承租商铺时，应遵守国家有关消防安全、装饰装修管理等法规及甲方制定的有关装饰装修管理制度规定。

工作日【】时至【】时、周末和法定节假日内，乙方不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。

因乙方装饰装修单元影响公共场所、公共服务设施的正常使用以及侵害其他承租人或使用人的合法权益的，乙方应按照甲方要求立即停止施工，并承担相应的赔偿责任。

2.6乙方未经政府及甲方批准，不得以任何形式改变、损害本物业原有建筑主体结构和消防分隔等设施；不得以任何理由占用、损坏本物业的公共区域、共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

因搬迁、装饰装修等原因确需使用共用部位、共用设施设备的，乙方应事前书面申请，经甲方批准后方可在甲方监督下合理使用，并在约定的期限内恢复原状。

造成损失的，乙方承担全部责任并予以赔偿。

如乙方在安装增加物或附属物时未获得有关政府部门及甲方批准，则甲方有权要求乙方在甲方指定时间内恢复原状，如乙方逾期未能恢复原状的，甲方有权自行或聘请第三方将该等增加物或附属物拆除，乙方承担由此产生的全部费用并承担相应的违约责任。

2.7乙方应遵守本物业消防安全管理规定，承担商铺经营相关的消防责任。

乙方应在开业后每年十月份与甲方签订一次《消防安全责任书》，积极参与、配合甲方组织的消防培训和演练，并对其使用区域内的灭火器等消防安防器具、设施进行维护，按政府相关部门要求进行检测，保证其能够正常使用。

2.8乙方应按照安全、公平、合理的原则，正确处理本物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。

2.9乙方未经甲方同意不得将任何物件（包括标牌、广告牌等）安装、张挂在外墙和公共部位的墙壁上，不得利用物业从事非法活动，不得将易燃、易爆、剧毒、放射性等物品带入、存放在本物业内；在商铺内设立货品堆放处、办公室等需要按照消防要求安装烟感、喷淋、防爆灯等设施，商铺货品堆放处须符合消防要求，货架须采用金属材质。

2.10乙方应依据本协议之约定，接受甲方的统一经营管理，缴纳统一的经营质量保证金及促销费与其他费用，并执行本物业统一开业、营业、促销等经营管理方面之规定。

2.11乙方应按商铺租赁合同约定的经营范围和品牌从事有关经营活动。

2.12乙方如需并依法且按照商铺租赁合同约定可以转租所承租商铺，则应在签署商铺转租的书面协议前三十日内应书面通知甲方，并确保转承租人在进入商铺租赁区域前与甲方签订完成物业管理协议，否则乙方应继续承担本协议项下责任。

乙方同意为转承租人履行物业管理协议项下义务承担连带保证责任。

2.13乙方应负责赔偿其营业员、代理人、顾客、合作方等其他相关人员违反本物业各项物业管理规定造成的损失；负责教育、管理监管其成员、代理人、雇员或其他使用者遵守服从本协议和有关规定，对于上述人员与本物业有关的任何违约或侵权行为，除当事人承担法律责任外，乙方承担连带责任。

因乙方上述人员给任何第三方造成损失的，乙方应承担赔偿责任，并及时妥善处理，使甲方免受损失。

2.14乙方应根据甲方规定的时间、路线、方式运输货物，应按规定停放机动车或非机动车辆，不得违约、违规行驶或停放导致堵塞车道。

2.15乙方营业产生的生活垃圾及餐饮厨余垃圾等必须袋装，干/湿分开，并按甲方规定时间自行运送至位于本物业地下停车场内的公共垃圾站。

甲方负责垃圾站管理，各类生活垃圾及餐饮厨余垃圾由甲方代为联络，由公共垃圾站清运出本物业，乙方应按甲方及政府有关规定付费，其费用不包含在物业服务费中。

乙方装修垃圾可由乙方自行清运出本物业或委托甲方清运。

乙方自行清运的，必须服从甲方管理，垃圾必须密封袋装并于清运过程中保护好沿途公共设施。

乙方委托甲方清运的，应按甲方及政府有关规定付费，其费用不包含在物业服务费中。

2.16未经甲方书面许可，乙方不得在本物业内承租商铺范围以外的任何地方，从事任何经营和推广活动。

2.17乙方应保证其营业人员至少有1人参加过由消防主管部门举办的消防培训，经考核合格后，执证上岗。

2.18乙方（餐饮商户）应每天擦拭清洗灶台上方挡火板，每周清刮灶台上方排油烟管道（半臂之长），按积油状况及分级标准的时间要求（重油烟餐饮每月不少于一次，轻油烟餐饮每两个月不少于一次），全面清洗排烟管道。

定期清洗租赁区域内的油烟管道和油烟净化设备（由甲方指定的专业公司负责清洗），乙方支付相关的费用。

与甲方指定的专业公司签署的清洗协议需递交甲方备案，协议中需体现甲方规定的清洗要求和清洗频次，每次清洗的书面记录或凭据应送甲方存档。

如乙方未按甲方要求及时完成清洗，甲方有权代为清洗并直接从乙方缴纳的履约保证金中扣收相关费用。

2.19乙方应自行向消防、质监、安监、卫生防疫、环保等政府部门申请审批，并应获得以上部门的批准，所涉费用由乙方自行承担。

2.20乙方须自费采取所有甲方要求的步骤及预防措施，以防止白蚁、老鼠、蟑螂或其它害虫或寄生虫在该房屋任何部分内滋生。

若发现白蚁、老鼠、蟑螂或其它害虫或寄生虫，乙方应立即采取一切必要措施予以杀灭。

2.21法律法规规定的承租方和物业使用人的其他权利和义务。

第三条物业服务费等其他费用

1.0、物业服务费

1.1乙方按承租商铺的套内建筑面积（以商铺租赁合同确定为准）缴纳物业服务费。

物业服务费的缴纳标准暂定每平方米每月人民币【】（小写：

￥【】元）,此金额为含增值税价格。

其中，增值税税率为【】%。

即物业服务费缴纳标准不含税价为每平方米每月人民币【】（小写：

【】元），税额为每平方米每月人民币【】（小写：

【】元）。

1.2物业服务费中包含了以下费用：

1.2.1物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

1.2.2物业共用部位、共用设施设备的能耗和日常运行、维护费用；

1.2.3物业公共区域清洁卫生费用；

1.2.4物业公共区域绿化养护费用；

1.2.5物业公共区域秩序维护费用；

1.2.6维护物业经营环境所发生相关费用；

1.2.7物业服务企业办公费用；

1.2.8物业服务企业固定资产折旧；

1.2.9物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

1.2.10相关税费及物业服务企业合理利润；

1.2.11双方商定的其他费用。

上述物业服务费中不包括共用部位、共用设施设备的大、中修和更新改造费，不含有偿服务费。

空调开启营业时间为【】—【】，如因商户营业延迟，要求空调加时运行，按照【】元/平米/小时计费。

（不足【】平米的按【】平米计算，如租赁合同有约定的，以租赁合同约定金额为准）。

1.3物业服务费自【】年【】月【】日（该日期最终按商铺租赁合同约定予以确定）起计收。

乙方应于本协议签订当日内一次性交纳首期（收费期间为【】年【】月【】日至【】年【】月【】日）的物业服务费。

除首期物业服务费外，物业服务费按每【3】个月为一个支付期，乙方应当在每个支付期的最后一个月的【20】日（若该日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）前向甲方一次性足额支付下个支付期的物业服务费。

首期物业服务费收取之后，甲方有权根据本物业所在地城市居民消费价格指数调整本物业的物业服务费。

乙方明白并同意其后每个日历年应交纳物业服务费，应按甲方发出书面通知（包括公告形式）载明收费标准执行（如甲方未发出通知，则按上一年标准执行）。

2.0、其他费用

2.1乙方应当独立计量并承担所承租商铺所发生的水、电、燃气、热力（含热水、采暖）等能源费用，以上费用在本协议中统称为公用事业费用。

本物业水、电、燃气等能源在传送过程损耗所产生的能源费用，按如下约定处理：

2.1.1用水单价为【】元/吨，即按公用事业部门公布的单价的【】%确定，包括【】%的损耗能源费，用水单价为含增值税价格，增值税税率为【】%；

2.1.2用电单价为【】元/度,此金额为含增值税价格。

其中，增值税税率为【】%；乙方应按照其承租商铺的实际用电量占本物业的总用电量的比例分摊能耗。

乙方预先按要求缴纳费用后方可使用。

2.1.3燃气费由乙方直接向燃气公司支付，乙方应按燃气公司规定承担能耗。

乙方应在缴纳相关能源费用的同时，将应分摊的能源损耗费用一并向甲方缴纳。

如遇公用事业部门调价，能源费用单价应据实调整。

2.2乙方承租商铺内风机盘管的电费均由乙方自行承担费用。

2.3建筑垃圾清运费用未包含在物业服务费中，乙方单独向甲方交纳。

其中装修建筑垃圾清运费为人民币【】元/㎡（计费面积按商铺租赁合同载明套内建筑面积确定，下同）。

此金额为含增值税价格。

其中，增值税税率为【】%；

2.4装修期装修押金【】元，筹备期间装修管理费【】元，营运期装修管理费用【】元，以上费用未包含在物业服务费中，乙方在装修前一次性向甲方交纳。

装修管理费金额为含增值税价格，其中，增值税税率为【】%。

乙方装修结束，甲方验收合格后，无息退还装修押金。

如验收不合格，甲方有权不退还押金。

2.5装修期间有水电表的，乙方按本条2.1款标准承担临时水电费。

如无水电表，乙方承担临时水费标准为【】元/平方米，临时电费标准为【】元/平方米。

乙方在装修前一次性向甲方交纳临时水电费。

此金额为含增值税价格，其中，临时水电费增值税税率参见本条2.1款。

2.6乙方为餐饮承租商户的，应按当地有关规定交纳【】，该项费用未包含在物业服务费中。

2.7垃圾清运费【】元／月未包含在物业服务费中，乙方单独向甲方交纳。

如乙方经营政府对垃圾处理有特殊规定的项目，如医疗服务等，则垃圾清运及费用由乙方自行负责。

2.8为保障经营安全，达到防火要求，乙方为餐饮承租商户的，乙方承诺至少每日清洁一次罩面，至少每月清理一次抽油烟机、滤油器、油烟管道，并达到防火规范的要求；乙方可选择自行清洗、或由甲方统一清洗，有关清洗费由乙方自行承担；如乙方自行清洗后未达到防火要求，甲方有权采取包括但不仅限于停止水、电供应及报告政府消防主管部门处罚等措施，直至乙方符合有关防火要求，由此而造成的经营损失由乙方承担。

2.9如乙方需要在本物业统一营业时间之外加时营业，应提前24小时书面报甲方批准后方可进行；实际产生的加时物业服务费由乙方向甲方据实支付。

2.10乙方应按照公用事业部门或甲方的收费通知按时足额交纳其他费用。

2.11建筑垃圾清运费、装修管理费、装修期水、电费等装修期其他费用，如本协议未约定的，乙方同意按照甲方缴费通知单上的费用金额足额缴纳上述费用。

2.12如遇国家或地方政府部门税收政策调整的，甲方有权调整物业服务费等本协议第三条约定的费用标准，同时确保含税物业服务费等费用不因税率变化而降低。

3.0、履约保证金

3.1乙方应于本协议签订之日一次性向甲方交纳相当于【】个月物业服务费的履约保证金。

如乙方未能按照本协议约定向甲方支付物业服务费、能源费或违约金，以及违反管理制度导致乙方需承担的罚款、赔偿金，甲方有权以全部或部分履约保证金冲抵乙方应交费用。

履约保证金不足以赔付的继续划扣质量保证金。

履约保证金及质量保证金不足以冲抵前述欠费的，甲方有权向乙方追索。

3.2乙方应在接到甲方书面通知后5日内将履约保证金补足，否则，乙方应按本协议第六条有关约定承担违约责任。

本协议终止后，若经甲方确认乙方已完全履行完毕本协议规定的义务，则甲方应在确认后的30日内将履约保证金余额（如有）无息退还给乙方，乙方应同时向甲方退还履约保证金收据原件。

4.0、质量保证金

4.1乙方同意在本协议签订时向甲方缴纳质量保证金共计人民币壹万元整（小写;￥10,000元），作为乙方在经营期间按时开店营业、商品质量、服务质量、守法经营之担保。

当发生商铺不按时开业，或者出售的商品质量不符合国家规定或有损于本物业的整体声誉，或者乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对本物业造成不利影响时，甲方有权（非义务）以质量保证金代为支付（具体金额以书面通知为准）对消费者、受损方的退货款、赔偿款，或政府罚款等。

质量保证金不足以赔付的继续划扣履约保证金。

履约保证金及质量保证金不足以冲抵前述欠费的，甲方有权向乙方追索。

4.2乙方在接到甲方书面通知后5日内将质量保证金补足，否则，应按本协议第六条有关约定承担违约责任。

本协议终止后，若经甲方确认乙方已完全履行完毕本协议规定的义务，则甲方应在确认后的90日内将质量保证金无息退还给乙方，乙方应同时向甲方退还质量保证金收据原件。

4.3乙方可以以现金、银行转账或银行汇款的方式向甲方支付物业服务费等费用，按该等方式支付的款项均以甲方实际收到款项之日为付款日，付款发生的银行手续费用由乙方承担。

4.4在征得商铺出租人书面同意的情况下，乙方可以转租商铺，但在签署转租协议前，应缴清之前的物业服务费、能源费等各项相关费用。

5.0、增值税发票的开具

甲方应于收到乙方按照合同约定的金额及相关税费的五个工作日内，向乙方开具增值税专用发票或普通发票。

对于水电费能否开具增值税专用发票，以当地主管税务机关意见为准。

乙方必须同时满足以下条件方可向甲方索取增值税专用发票：

5.1乙方具有经主管税务机关认可的“增值税一般纳税人”资质；

5.2合同中乙方的单位名称、合同中约定费用的支付方、合同中约定服务的接受方、增值税专用发票上“购货单位名称”是完全一致；

5.3乙方提供开具增值税专用发票的相关信息，例如，纳税人识别号、开户行名称、开户行账号、地址和联系人等。

第四条代收代缴费用

如有关部门及乙方委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴服务，具体方式及收费标准按本协议及有关部门规定执行。

第五条保险

1.0、甲方负责协调为本物业的共用部位、共用设施设备向保险公司投保财产一切险、公共责任险等。

2.0、乙方负责在商铺开业前对其自用部位（包括自行完成的装修等）、自用设施设备、租赁区域的财产等涉及的财产一切险、公共责任险进行投保并承担相应费用，并向甲方提供合法有效的保险单及保费交纳凭据复印件。

乙方负责在商铺筹备施工前，自行或要求其委托的装修公司对商铺筹备施工期间投保装修工程涉及的建筑工程一切险及第三者责任险并承担相应费用，同时应向甲方提供合法有效的保险单及保费交纳凭据复印件。

3.0、发生任何保险事故时，甲乙双方应立即分别向保险公司报案，并协助共同分析查明原因，办理索赔。

4.0、乙方在该物业及公共区域内进行任何足以引致甲方投购之保险全部或部分失效或引致保险费增加的行为，乙方同意补偿甲方因该行为而遭受损失（包括但不限于增加的保费）。

第六条违约责任

1.0、甲乙双方应全面履行本协议，任何一方违反本协议约定的，应当按照规定承担违约责任。

2.0、如乙方逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的【1】‰向甲方支付违约金；逾期超过15日的，甲方有权对该商铺暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止，甲方无需因此而向乙方或第三方承担任何责任，甲方因此受到第三方索赔的，甲方有权向乙方追偿损失；逾期超过30日的，甲方有权终止本协议没收履约保证金，由此造成的全部损失，乙方自行承担。

3.0、如乙方违反物业管理规定的，甲方有权要求乙方限期纠正，逾期仍不纠正的，甲方有权按物业相关管理规定追究乙方责任，并有权按本协议约定中止或停止相关服务或终止本协议没收履约保证金，由此造成的全部损失，乙方自行承担。

4.0、双方确定，甲方无需就以下原因所致损害承担责任：

4.1因不可抗力导致的物业服务中断，因任何原因导致的物业价值贬损；

4.2因物业本身固有瑕疵造成的损害；

4.3因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而临时停水、停电或停止共用设施设备的使用；

4.4因非甲方责任造成的供水、供电、空调、通讯、有线电视及其他公用设施设备的中断、障碍及损失；

4.5因乙方不缴纳或未按时缴纳物业服务费，或其他有关费用，以及因乙方责任致使甲方无法完成物业服务或达不到服务标准；

4.6经本物业业主同意的工程改造或商铺调整导致的损害。

5.0甲方追究乙方违约责任过程中发生的律师费、诉讼费、公证费、鉴定费、差旅费等一切相关损失、费用均由乙方承担。

第七条紧急状况

为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生天然气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方财产损失的，甲方不承担责任，其他事宜双方按有关法律规定处理。

第八条不可抗力

如发生不可抗力事件致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第九条争议解决

本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商无法解决的，双方约定向本物业所在地有管辖权人民法院提起诉讼。

第十条附则

1.0、本协议的效力及于乙方的员工、顾客、访客等相关人员，该等人员违反本协议约定的，乙方承担连带责任。

2.0、本协议约定的甲方对乙方的通知，除本协议另有约定外，留置于乙方所租商铺属于有效送达乙方。

第十一条其他

1.0、本合同中提及的履约保证金、物业服务费保证金、质量保证金等如用于抵扣乙方应付相关款项，则该金额均为含增值税金额。

2.0、本协议自甲乙双方加盖公章或合同专用章（乙方为自然人的应签字并按手印）之日起生效；一式陆份，甲方执叁份，乙方执叁份，具有同等法律效力。

本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

3.0、如本协议与商铺租赁合同约定存在不一致时，应以商铺租赁合同为准；如商铺租赁合同未约定的，应以本协议约定为准。

乙方承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。

（以下无正文）

甲方：

【】

乙方:

【】

签订日期：

【】年【】月【】日

附件一：

物业界面划分