1柳州房地产城市调研.docx

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1柳州房地产城市调研

广西柳州房地产市场调研报告

目录

一、认识柳州2

1、城市概况2

2、经济发展2

3、区位优势4

二、土地市场运行情况4

1、2012年供应计划4

2、土地供应面积与成交情况5

3、各类型土地成交情况5

4、土地月度成交情况6

5、土地出让溢价情况7

三、房产市场运行情况7

1、楼盘新品供应7

2、新建商品房备案成交数据8

3、新建商品房月度成交均价9

4、各区块新建商品房备案成交数据10

热点楼盘11

总结13

一、认识柳州

1、城市概况

柳州市位于广西壮族自治区的中北部。

东与桂林市的龙胜、永福和荔浦为邻，西接河池市的环江毛南族自治县、罗城仫佬族自治县和宜州市，南界新设立的来宾市金秀瑶族自治县、象州县、兴宾区和忻城县，北部和西北部分别与湖南省通道侗族自治县，贵州省黎平县、从江县相毗邻。

全市辖6县4区，总面积1.8万平方公里，总人口372万。

柳州市总人口364万多人，是一个多民族相聚而居的地区，一共有48个民族成份。

除汉族外，壮族、苗族、侗族、瑶族、回族、仫佬族等少数民族的人口达198万多人，占全市总人口数的54%以上。

2、经济发展

（1）地区生产总值

初步统计，2011年全年实现地区生产总值1571.05亿元，按可比价格计算，比上年增长10.6%。

其中，第一产业增加值136.21亿元，增长5.4%；第二产业增加值1016.18亿元，增长12.5%，其中工业增加值935.7亿元，增长12.1%；第三产业增加值418.66亿元，增长7.8%。

第一产业增加值占国内生产总值的比重为8.67%，第二产业增加值比重为64.68%，第三产业增加值比重为26.65%。

人均地区生产总值41603元。

（2）财政收入

全年财政收入229.6亿元，比上年增长14.13%，其中一般预算收入89.45亿元，增长19.86%，其中各项税收收入64.75亿元，增长12.33%。

一般预算支出184.26亿元，增长19.33%。

（3）全社会固定资产投资

全社会固定资产投资1305.56亿元，比上年增长31.5%。

其中，城镇固定资产投资1197.47亿元，增长28.8%；农村固定资产投资108.09亿元，增长70.9%。

在城镇固定资产投资中，基本建设投资429.74亿元，增长22.6%；更新改造投资541.56亿元，增长33.5%，其中工业更新改造投资421.48亿元，增长46.31%；房地产开发投资199.17亿元，增长20.4%。

3、区位优势

柳州是中国西部区域性交通枢纽。

已形成集铁路、公路、水路和航空于一体的立体化现代交通网络。

四条铁路干线、三条高速公路和三条国道在柳州重叠交汇，陆路运输4小时可达北部湾海岸港口。

作为国家一类口岸，柳江航运可上溯贵州，下航港澳。

柳州白莲机场达到国家4D级标准，已经开通至北京、上海、广州、深圳、成都、海口、昆明、厦门等多条航线。

随着黔桂线、湘桂线、枝柳线相继实施改造，以及下一步阳朔—鹿寨和三江—北海高速公路、柳州—肇庆铁路等项目推进实施，柳州的交通枢纽地位将得到进一步的提升。

柳州是中国西部区域性商贸物流中心。

柳州自古以来就是商品集散地，有“桂中商埠”之称。

目前已形成汽车及零部件、钢材、建材、农副产品、日用消费品等大型批发市场，商业网点服务功能完善，连锁经营、物流配送、电子商务发展迅速。

食糖批发市场是全国最大的食糖实物交易市场，广西的糖产量占全国的2/3，广西的食糖有2/3从柳州批发。

柳州被世界著名杂志《福布斯》评为中国大陆最佳商业城市之一。

柳州是中国内陆走向东盟的重要通道城市。

柳州位于长三角、珠三角与西南经济圈、东盟经济圈的交汇地带，是中国西南出海大通道集散枢纽城市，是中国—东盟自由贸易区的物流中转站，也是东部产业西向梯度转移的重要节点城市，在多区域合作中有着重要的战略地位。

随着中国—东盟自由贸易区的加快建立和北部湾经济区的开发建设，以及泛北部湾、泛珠三角等区域合作的深入开展，柳州有望在多区域合作和产业转移中实现共赢发展，成为中国内陆与东盟双向往来的产品加工贸易基地和物流中转基地。

柳州的加工贸易与现代物流蕴藏着巨大的投资商机。

二、土地市场运行情况

1、2012年供应计划

据悉，2012年度柳州市本级国有建设用地供应总量控制在20484.4亩。

在2012年度供应总量中，商业用地1503.24亩，商业、住宅用地2768.03亩、住宅（兼容商业）用地890.89亩、商业、住宅用地及住宅（兼容商业）用地中含中小套型商品房用地2116.65亩、其他住房用地1191.99亩、保障性住房用地664.67亩（其中，廉租房78.45亩、经济适用房111.33亩、公租房用地281.93亩、棚改用地153.75亩、限价房用地39.21亩）、工矿仓储用地7318.52亩、公共管理与公共服务用地2095.79亩、交通运输用地5243.26亩。

2、土地供应面积与成交情况

2012年1月-11月柳州市共计实际供应41宗经营性用地，供应面积1641271.14m²，约2462亩，已超过2011年全年的土地供应量，2011年全年供应了2210亩。

2012年1月-11月共成交了34宗经营性用地，成交面积1160651.7m²，约1740.98亩，成交金额71.7亿元，前11个月成交面积以及成交金额已超过2011年全年成交金额，2011年成交了1850亩，成交金额50亿元。

3、各类型土地成交情况

2012年1月-11月纯住宅用地成交了12宗，成交面积374614.57m²，成交金额159709.76万元；商住用地成交了11宗，成交面积457976.15m²，成交金额412235万元；商服用地成交了10宗，成交面积318689m²，成交金额145179.86万元；其他用地成交了1宗，为公共设施用地，成交面积9372.43m²，成交金额330万元。

2012年1月-11月中纯住宅用地成交占到了32.3%，，商服用地占27.4%，商住占39.4%，成交比例最高的商住用地。

不过整体的供应规模及议价情绪均表现一般，一定程度上也反应了目前不少房企还是持较为谨慎的拿地态度。

4、土地月度成交情况

2012年1月-11月中，就成交面积来看，成交面积最大的是3月，成交面积322510.09m²；成交面积最小的5月，成交面积10829.78m²。

就成交金额来看，成交金额最大的是6月，成交金额是187230万元；成交金额最小的月度是5月份，成交金额为4285万元。

上半年，1月仅成交1宗地块，而3月成交9宗地块。

可以看出，上半年柳州土地成交中3月最为活跃，推出10宗地块，9宗成功出让，1宗流拍；6月虽只有三宗地块出让，但因有河东重磅地块的推出，市场反应度最高；1、2月份因春节期间土地交易爆冷，共推出9宗地块，2宗成交，4宗流拍，3宗延期挂牌。

随着银根的收紧，开发商拿地更加谨慎，土地流拍现象在1-3月出现5起。

直至4月才出现缓解，4、5、6月每月推出地块虽不多，仅2-3宗，但均出让成功。

而下半年至11月份，柳州土地市场较稳定。

每个月均有3-4宗地成交，除个别优质地块溢价出让，其余都是底价成交，但也没有出现流拍现象。

虽楼市有回暖迹象，但没有达到旺盛，开发商还是比较谨慎。

但11月份，到目前为止（11月20日）成交4宗经营性用地，但成交面积较大，有两宗住宅用地面积达150亩左右，使得11月成交面积以及成交金额均高于下半年其他月份。

5、土地出让溢价情况

2011年1月-11月共成交34宗经营性用地，其中仅7宗地溢价成交，其他全面底价成交。

溢价率最高的是P（2012）7号地块，此位于桂中大道13号，面积为14114.62m²，土地用途为城镇住宅商服（商业、办公）用地。

有10家企业参与竞拍，最终，被广西洪全房地产开发有限责任公司以3.819亿元竞得，溢价2.25亿元，溢价率143.4%，单亩地价1803.8万元，按照最大容积率3.5来计算，楼面地价约为7731元/㎡。

截止到目前，此单亩地价创下了柳州土地市场的2012年度单价最高值，即便与历史单价地王1810万元/亩相比，也相当接近，仅差6.2万元。

尽管今年底价成交占多数，成为市场主流。

但对于热门地块，开发商还是不惜重金出手争抢。

这说明在政策调控下，柳州的土地市场并不算冷，对于地段好，前景看好的地块仍然受到众多开发商的追捧。

　公告号

出让面积（m²）

规划用途

起始价

成交价

溢价率

P（2012）1

10891.73

商住

17790

27190

52.8%

P（2012）2

14972.93

商住

13700

14700

7.3%

P（2011）28

8780.75

住宅

3740

5890

57.5%

P（2012）12

150218.2

商住

166840

185140

11.0%

P（2012）19

7406.99

商服

7610

13310

74.9%

P（2012）26

41918.76

商住

44220

61420

38.9%

P（2012）27

14114.62

商住

15690

38190

143.4%

三、房产市场运行情况

1、楼盘新品供应

2011年柳州共有11451套商品房获得了预售证并上市供应，新供应可售商品住宅面积951508m²。

从数据中可以看到，虽然房地产行业受到楼市调控政策打压抑制，但柳州作为以刚需为主要购买力的三线城市，新建商品住房的供应量依旧保持高位。

2011年新房供应面临起起伏伏，较高月份是8月份，达到2708套，8月份是为即将到来的“金九银十”做充分的准备，新楼盘开盘较多，9、10月份也有较多的新房供应，均高于上半年，无不与今天下半年楼市复苏相关。

其中3月份最低，仅有420套。

年初，楼市较冷，购买者观望态度较浓，开发商也减少了新盘推出。

2、新建商品房备案成交数据

2012年，宏观调控持续，并无放松迹象。

柳州楼市全年成交量27445套，成交面积640548.89平米。

就前10个月的成交面积以及成交套数都已经超过2011年全年的成交量。

年初，成交量较低，上半年一直维持在1100套至1500套之间，起伏不大。

到7月份，销售套数渐渐上升，7月成交1911套，8月份达到了峰值，成交了2897朋，比1月、2月成交总套数还有多。

8月份住房成交量有明显回升，主要原因是柳州大量新楼盘陆续上市，同时国家商业银行连续下调购房贷款利率，并在基准利率水平上进一步下浮了购买首套住房的贷款利率，减轻了居民购房的实际负担，使一段时期以来积累的住房需求集中释放。

3、新建商品房月度成交均价

从近10个月的成交量来看，前四个月的成交均价较高，2012年年初楼市观望情绪浓，购房者望而却步，开发商也未现打折销售。

进入5月，虽成交表现平淡，多数面向首次置业的中低价位楼盘仍保持低价入市策略，也有少数中心区域的中高端楼盘加大优惠力度以促进销售。

以5月开头，成交均价开始缓慢爬升。

在10月回到了4877元/m²，与2月成交均价水平相当。

4、各区块新建商品房备案成交数据

从各个区域月度成交情况来看，柳北区、柳南区、鱼峰区、柳东区的成交量一直保持较稳的状态，而城中区一直受到柳州购房者的热捧，城中区的成交走势与柳州市总成交曲线走势基本吻合的，无论是从成交套数还是从成交面积看来。

尤其是城中区8月份，成交了1711套，从环比情况看比上个月上涨了183.4%，主要受7月多盘开盘推新影响，且城中区的楼盘成交一直维持在一个高水平。

热点楼盘

香颂大道

香颂大道，纯美地中海风情社区，位于柳州城市中轴线，西侧临白沙路，南面与锦绣路相邻，隔江相望的是新城市中心河东新区，即能享受到老城区的配套，又承接新城区的气派，带动该区域居住品质和整体形象的提升。

项目规划总用地面积19900.90㎡，规划净用地面积15931㎡。

总户数506户。

纯美地中海建筑风情社区，六大主题配套，全方位呵护你的快乐，重现千里之外的地中海悠然闲情生活。

整个项目除3、4、5号楼为精装修外，另有1、2号楼两栋多层毛坯房给购房者拓展选择范围。

保利·大江郡

项目地块形状规整，占地254.1亩，容积率3.896，总共27栋，总建筑面积832901.5平方米，其中住宅面积476568.7平方米、商业18万平方米，地下室面积23万平方米。

项目绿化率为30.5%，建筑密度为29.2%,配套有180273.2平方米的商业，其中4000户的住宅更是配有4200个车位，超过1:

1的车位将为居家生活带来更多便利。

与此同时，建筑布局不仅有利于房屋的通风采光，同时让尽可能多的住户能够直接享受中心花园的景观。

同时项目拥有800米长的独揽东面一线江景的绝佳优势，可谓是柳江景致最美的一段，打造为集商贸、酒店公寓、旅游休闲和高档住宅于一体的中国首个大型亲水城市综合体。

整个项目投资约42个亿，开发周期为4年。

该项目2010年9月7日正式破土启动，住宅即将打造全高层的精装房！

首期2011年5月29日正式推出，主要产品为110~180平方米的高端精装住宅。

总结

通过2012年10个月楼市成交数据可以看出，柳州楼市较稳定。

前6月成交量虽然较低，但一直维持在1100套至1500套之间，在7月份多个新楼盘入市后，8月份成交量达到了近27个月的最高值，但“金九银十”表现一般。

总体看来，虽然在国家宏观调控政策影响之下，但柳州作为一个三线城市还是保持了较为稳定的楼市成交。

土地市场上，月度成交量虽然起伏大，但总体看来柳州土地市场并没有遇“冷”，虽在年初有地块流拍，也均是因为地块周边配套设施不成熟，而市中以及新区繁华地段的优质地块，还是受到了多家开发商的青睐，且以本地开发商为主。

柳州市优越的区位和交通优势及良好的历史与人文、旅游业自然资源使柳州市具备良好的发展潜力。

而柳州可借此扩大城市宣传力度，尤其在长三角、珠三角区域加大推广力度，用以吸引实力开发商前来投资。

同时，本网建议柳州地方政府采取“走出去”的策略。

可“主动上门”与开发商交流，了解他们针对柳州土地市场的看法与建设性意见也可与其他省市的地方政府与国土部门交流经验。

总体上讲，柳州市将迎来土地市场的良好发展机遇，如何借助本地优势，把握市场机会是现阶段各地国土部门应该考虑的问题。