承德项目物业招标文件.docx
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承德项目物业招标文件
第一部分综合说明（标红部分需要修改）
项目已于年交付使用，为加强项目管理，改善项目生活环境，更好为项目居民服务，根据国家《物业管理条例》第二十六条及建设部有关物业招投标管理办法，《石家庄物业管理条例》第二十二条规定，河北省成套招标有限公司将按国家及省市物业管理有关规定，本着“公开、公平、公正”的原则，通过招标确定管理方案合理理可行、企业实力强信誉好、业绩突出的物业管理公司，承担项目的物业管理工作，同时结束前期物业管理。
一、项目基本概况
1、项目名称：
2、座落位置：
3、占地面积
4、建筑面积：
约平方米
5、住户：
570户
二、物业管理区域及内容：
1、物业管理区域四至：
东从至
南从至
西从至
北从至
规划平面图另附一
2物业管理内容：
房屋及配套设施管理；公共设施设备维修养护；公共区域保洁服务；绿化养护管理；公共秩序维护；代收服务；综合管理服务；
3、物业构成明细详见另附二。
投标人应认真进行现场考察，对物业管理区域内的设施情况进行了解，投标报价含盖区域内所有内容的管理与服务，对投标人未考虑全面的内容，业主不再另行支付费用。
三、物业管理要求：
房屋管理：
1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。
2、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。
3、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。
4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。
5、阳台封闭有序。
6、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出住宅区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。
7、业主室内免费维修，材料费由业主承担。
设施设备维修养护：
1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。
2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。
3、实行24小时报修值班制度。
急修报修1小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率75%以上。
4、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。
5、道路平整畅通，停车泊位划定整齐。
6、楼道灯公共照明设备完好率90%以上，按规定时间定时开关。
7、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。
8、雨水井、化粪池每半年检查一次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。
9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。
会议服务（加入内容）：
公共秩序维护：
1、门岗室整洁，人员统一着装。
设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8小时立岗执勤。
对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、按照规定线路和时间进行巡逻，每天巡逻不少于6次，并做好巡查记录。
巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
3、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。
4、对出入项目的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。
非机动车辆停放整齐。
5、管护好公共财产，包括消防器材及表进盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
6、消防通道畅通，消防器材可随时启用。
保洁服务：
1、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每半个月擦拭1次。
2、公共楼道每天清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次，保持干净整洁。
3、根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。
4、定时收集垃圾。
5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
6、垃圾设施每周清洁一次，无异味。
7、公共区域玻璃每月擦洗一次。
8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
绿化养护管理：
1、绿化布局合理，符合规划要求。
无枯枝、死树、无树挂。
发现死树应及时清除，并适时补种。
2、草坪平整，无垃圾、无烟头纸屑。
3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。
4、绿篱适时进行修剪，及时清除修剪废弃物。
5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势较好。
6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，无病虫害引起枯枝死亡现象。
7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。
代收服务：
●代收水费。
由物业人员每月到各户收取水费。
2、代收租金：
停车场及商业网点的租金由物业人员代收，并建立专用租金帐户，资金归全体业主所有，该部分资金的使用由业主大会讨论通过后方可使用。
业主支会物业公司一部分管理费用。
3、代收采暖费。
每个采暖季由物业人员统一收取各业主的采暖费，由物业公司统一上缴有关部门。
采暖费支付金额由业主按换热站采暖计量表实际发生的数量据实支付。
如费用有节余，结余部分一并转入上所述的租金帐户。
结余部分业主与物业公司按一定比例分成，具体分配办法签订合同时确定。
综合管理服务：
1、建立物业管理制度，制定物业管理方案并组织实施。
2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。
3、服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。
4、管理人员60%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
5、运用计算机简单的日常办公进行管理。
6、建立档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。
7、公示服务联系电话，每周五天白天有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。
8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。
9、开展回访工作，回访率70%以上。
对薄弱环节进行改进。
10、建立健全财务管理制度，每半年向业主委员会提供物业管理服务费收支情况。
11、建立共用部位设施设备维修基金台帐，帐目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。
四、物业服务期限：
招标结束后，双方签订正式物业服务合同之日起一年为限。
本合同实施期间，如中标物业管理公司不能按其承诺，给业主造成重大经济损失的，业主有权单方解除合同，另行选择其它的物业公司承担项目管理工作。
如果业主对物业公司的服务满意，在合同期满前三个月，经双方协商同意，物业服务合同顺延。
五、物业服务费报价：
1、业主支付物业公司服务费由物业人员按月到业主处收取，收取金额为每月每平米叁角伍分。
2、本物业管理区域物业服务收费采用包干制。
物业公司收取物业费用于支付按约定的质量标准提供约定的服务内容，盈余或亏损均由物业公司承担，业主不再另行支付费用。
●物业服务费用主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用
（7）物业管理企业固定资产折旧费用；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）法定税费；
（10）物业管理企业的利润。
投标时请详细说明各项费用年支出情况。
六、奖罚：
每半年由项目业主委员会组织业主对物业公司的工作满意度进行调查，物业工作获得业主较满意度超过70%的，业主将对物业公司进行奖励，奖励金额由业主大会讨论确定。
如满意度低于40%，经业主大会讨论，将给物业公司适应的处罚，以激励其改进工作。
第二部分投标须知
一、总则
1、合格的投标人
凡具有独立法人资格并同时具备建设部颁发的物业管理三级及以上资质的国内物业管理公司，并符合第2条规定的，均可参加投标。
2、投标人应具备并提供如下资料文件：
法人营业执照，物业管理资质证、法人代表授权书及被授权人的身份证。
注：
以上证件评标时验原件，缺其中任何一项或虽有证件但证件无效，均按不合格投标人处理。
3、投标费用
投标人应自行承担其投标过程中所涉及的一切费用。
在任何情况下招标人和招标代理机构对上述费用均不负任何责任。
4、现场考察
投标人应对项目内建筑及共用部位、共用设施设备进行考察，以获取有关编制投标文件和签署实施合同所需的各项资料。
考察现场的费用由投标人自己承担。
二招标文件
5、招标文件的内容
招标文件包括：
综合说明、投标须知、评标办法、本次招标有关物业管理资料及按本须知第6条发出的补遗书、答疑纪要。
6、招标文件的修正
6.1在投标截止期前，招标代理机构可以用补遗书的方式修改招标文件。
6.2据此发出的补遗书将构成招标文件的一部分。
该补遗书将以书面方式发给所有购买招标文件的投标人,投标人应以书面方式通知招标代理机构确认收到的每一份补遗书。
补遗书作为招标文件的组成部分,与招标文件具有同等的法律作用。
6.3为了给投标人合理的时间,使他们在编制投标文件时把补遗内容考虑进去，招标代理机构可以按照本须知规定经所有投标人同意后酌情延长投标截止期。
三投标文件的编制
7、投标文件的语言与投标有关的所有文件均应使用中文。
8、投标文件的组成8.1投标文件的编制依据:
本招标文件、项目有关资料、国家颁布的《物业管理条例》及省市有关物业管理的有关规定、办法。
8.2投标文件应包括以下主要内容:
1/投标函（格式附后）；2/物业管理费报价表；
3/物业管理费分项支出明细（投标企业自行编制，要求能分项说明各项费用年支出情况）
4/物业管理方案
5/法定代表人本人身份证（复印件）或法定代表人授权委托书（复印件）及被委托人的身份证（复印件）6/投标企业概况；
7/企业近三年承揽物业情况及承揽物业的业主反馈意见。
正在服务的住宅项目物业管理情况。
8/拟选派到项目管理物业主要人员情况及人员工作安排情况。
开标时请提供主要人员执业资格证书原件，以备核验。
注8.2款中的5/、7/、8/在评标时要携带原件，与标书中的复印件核对。
9、优惠承诺：
在承诺本招标文件全部内容和合同主要条款的基础上，如有对项目管理的更好的承诺，可另附说明。
10、投标有效期:
从投标截止之日起60天。
11、投标保证金11.1投标人应提供不少于？
人民币的投标保证金，此投标保证金是投标文件的一个组成部分，交至招标代理机构。
11.2根据投标人的选择，投标保证金为支票或现金。
11.3对于未能按要求提交投标保证金的投标，招标代理机构将视为不响应招标文件而被拒绝。
11.4未中标投标人的投标保证金将在收到不中标通知后三日内退还（无息）。
中标人的保证金将在双方签定正式服务合同后3日内无息退还。
11.5如投标人在投标时有下列情况之一时，将被没收投标保证金;
11.5.1投标人在投标有效期内撤回其投标文件；11.5.2中标人未在投标有效期限签署合同协议；
12、投标文件的份数和签署12.1投标人按招标文件要求的规定，编制投标文件“正本”一份“副本”二份，并明确标明“投标文件正本”和“投标文件副本”。
投标文件正本和副本如有不一致之处，以正本为准。
12.2投标文件正本与副本均应使用不能擦去的墨水书写或打印封面并加盖法人单位公章和法人代表印章。
12.3全套投标文件应无删改和行间插字，除非这些删改是根据招标代理机构指示进行的，或者是投标人造成的必须删改的错误。
但删改处应由投标人签字证明并加盖印章。
13、投标文件的递交13.1投标文件的密封与标志13.1.1投标人应将投标文件的正、副本密封在一个密封袋内递交。
投标人应保证密封袋密封完好并加盖法人单位公章作骑缝章。
13.1.2密封袋还应写明“物业管理投标文件”。
13.2投标文件有下列情况之一者为无效标书：
13.2.1投标文件的密封未达到密封要求；13.2.2按招标文件要求应加盖法人单位公章和法人代表印章而未加盖的；13.2.3投标报价汇总表字迹不清或未按规定格式填写的；13.2.4投标文件逾期送达的；13.2.5法定代表人或授权代表未按时参加开标的；13.2.6参加开标会的投标人法定代表人或其授权代表未携带资格证书或授权书及本人身份证的；
13.2.7投标人参加开标会未携带其法人营业执照、资质证、法人代表授权书及被授权人的身份证或携带上述证件不全的。
14、评标办法具体见附件五。
15、说明
投标人应认真阅读本招标文件及依据招标文件发出的补遗书、答疑纪要，由于对招标文件（含补遗书、答疑纪要）的误解造成的一切责任与损失招标代理机构概不负责。
附件一
投标函
致：
（招标人名称）
1．根据已收到的招标编号为————————的————————的招标文件，我单位对————项目进行实地考察和研究，我方对招标文件所有内容予以确认，自愿参加本次物业管理招标并承担全部的责任。
2．一旦我方中标，我方保证按招标人要求，向招标人提供符合招标文件要求的满意服务。
3．除非另外达成协议并生效，你方的中标通知书和本招标文件（含补遗书和答疑纪要）、投标文件将构成约束我们双方的合同主要内容。
4．我方金额为人民币————————元的投标保证金与本投标同时递交。
投标人：
（盖章）
法定代表人（或委托代理人）：
（签字或盖章）
日期：
年月日
附件二
法定代表人资格证明书
单位名称：
————————————————
地址：
————————————————
姓名：
———————————性别：
———————————年龄：
—————————职务：
———————
系————————————————的法定代表人。
为————————————————项目的投标文件、进行合同谈判、签署合同和处理与之有关的一切事务。
特此证明。
投标人：
————————————————
法定代表人（或委托代理人）：
————————————————（盖章或签字）
日期：
—————年—————月————日
附件三
法定代表人授权委托书
本授权委托书声明：
我——————（姓名）系————————————（投标人名称）的法定代表人，现授权委托————————————（单位名称）的——————（姓名）为我公司代理人，以本公司的名义参加————————————（招标代理机构）的————————————项目的投标活动。
代理人在开标、评标、合同谈判过程中所签署的一切文件和处理与这有关的一切事务，我均予以承认。
代理人无转委权。
特此委托。
代理人：
—————————（签字）性别：
—————年龄：
——————
身份证号码：
—————————职务：
—————————
投标人：
—————————（盖章）
法定代表人：
—————————（签字或盖章）
授权委托日期：
—————————年—————————月—————————日
附件四
开标一览表及费用测算表
投标单位
物业管理费报价
〔单价（元/㎡/月）〕
服务等级
投标单位（盖章）
法定代表人（印鉴或签字）
年月日
附件五
物业管理费测算表
序号
项目费名称
单价（元/m2/月）
备注
1
人工费
2
公共设备维护费用
3
清洁卫生、绿化养护费用
4
安防费用
5
办公费用
6
固定资产折旧费用
7
公众责任保险费用
8
不可预见费用
9
利润
10
税金
物业管理费
年月日
附件六
投标人基本情况及管理业绩
企业基本情况
企业名称
单位地址
企业所属区县
企业成立时间
资质等级
企业管理业绩
序号
项目
名称
坐落
区县
项目
类型
管理
面积
接管
日期
达标创优情况
获得称号年份
所获
称号
注：
企业达标创优情况（包含获得国优、省优、市优称号，不包含已取消的称号）
注：
需提供企业管理业绩等相关材料复印件，并加盖企业公章。
附件七
拟派驻项目负责人情况
姓名
技术职称
学历
项目经理岗位资格证书
主要管理经验
（姓名）为（物业服务企业）人员，现担任职务。
从业经历：
起止时间
参加过的项目名称
项目类型
担任职务
备注
注：
需提供拟派驻项目负责人岗位证书、学历证书、身份证等相关材料复印件，并加盖企业公章。
附件八
公司简介
附件九
资格证明文件
资格证明文件包括但不限于：
1、企业营业执照（副本，影印件加盖公章）；
2、现行组织机构代码证（影印件加盖公章）；
3、现行税务登记证（影印件加盖公章）；
4、物业管理企业资质（副本，影印件加盖公章）；
5、质量管理体系认证证书（影印件加盖公章）；
6、其他投标人认为需要提供的各类资格证明文件（影印件加盖公章）。
第三部分评标定标办法和评标标准
根据国务院《物业管理条例》、省市有关物业管理的有关规定，并结合本工程的实际情况，本着保护竞争维护招标工作的公正性、公平性和严肃性，特制定本评标定标办法。
（一）评标办法
评标办法采用综合评估法。
评标委员会按各投标人综合得分由高到低的顺序推荐不超过3名中标候选人，得分最高者为第一中标候选人，依此类推。
招标人委托评标委员会确定第一中标候选人为中标人。
通过初步评审的投标文件仅为1份时，评标委员会否决所有投标。
（二）首先，评标委员会对各投标文件进行初步评审，投标文件有下列情形之一的，由评标委员会初审后按废标处理：
1.未按规定的格式填写，内容不全或字迹模糊辨认不清；
2.投标文件附有招标人不能接受条件的；
3.投标函、开标一览表、授权委托书无投标单位公章和法定代表人印鉴或签字；
4.投标文件技术文件做明显标记，透露投标人信息的，这些信息包括：
企业名称、工作人员姓名、地址、电话、网址、邮箱、目前再管项目名称、与这次招标项目名称不一致的项目名称、企业英文名称及缩写、企业名称拼音及缩写。
5.实质上不满足招标文件要求的；
6.招标文件中规定的其他废标情况。
（三）详细评审及打分
1.详细评审分为商务部分、技术部分、资信部分等三个部分，评分委员会对投标人各部分打分的平均值汇总即为该投标人的综合得分。
2、评标计分标准按百分制评分，各子项分值分配如下：
序号
项目名称
分值
1
投标报价
30
2
物业管理方案（技术方案）
40
3
企业服务资信、业绩
30
（1）商务部分评分标准
所有通过初步评审的投标人投标报价得平均值为终定标底（保留3位小数，小数点第4位四舍五入），每比终定标底高1%扣0.3分，每比终定标底低1%扣0.2分，扣完为止，得分保留2位小数，小数点第3位四舍五入。
（2）技术部分评分标准（共40分）：
若确该项描述，则该项得零分。
序号
评分项目
标准分
分值区间
1
管理方式及理念
3分
科学进没得2.1—3分；
一般得1.1—2分
较差得0—1分
2
管理服务人员得配备及培训
3分
人员配备合理、培训方法得当得2.1—3分
一般得1.1—2分
较差得0—1分
3
规章制度得建立及完善
4分
制度完善、切实可行得3.1—4分
一般得1.1—3分
较差得0—1分
4
收支预算方案
5分
预算方案合理、细项齐全完善得3.1—5分
一般得1.1—3分
较差得0—1分
5
档案的建立及管理
3分
档案分类科学、齐全完善得2.1—3分
一般得1.1—2分
较差得0—1分
6
各项指标的承诺及为完成承诺指标采取得措施
8分
各项指标深细、措施得力得6.1—8分
一般得3.1—6分
较差得0—3分
7
搞好管理服务工作的设想及措施
5分
设想先进、能努力做到并措施有力得3.1—5分
一般得1.1—3分
较差得0—1分
8
社区文化活动
3分
文化活动丰富多彩得2.1—3分
一般得1.1—2分
较差得0—1分
9
应急措施
3分
应急措施完善、齐全得2.1—3分
一般得1.1—2分
较差得0—1分
10
愿意承担的违约责任
3分
承担责任较多得2.1—3分
一般得1.1—2分
较差得0—1分
说明：
缺项不记分。
（3）企业资信部分评分标准（共30分）
序号
评分项目
分值
1
同类型项目2万平米以上的办公项目（需提供物业服务合同原件，需注明服务面积，复印件在投标文件内留存）
每一个得3分，最高得9分
2
在管项目获国优称号情况
每有一个加3分，最高分值为6分
3
企业资质
三级资质加2分；二级资质加4分；一级资质加6分
4
注册资本金
100万以上的加2分；500万以上的加4分；1000万以上的加6分
5
ISO9001质量管理体系认证
通过认证加5分，否则不加分
第四部分合同
委托方（以下简称甲方）：
受委托方（以下简称乙方）：
根据《中华人民共和国经济合同法入建设部第33号令《城市新建住宅项目管理办法》、《省住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对（物业名称）实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。
第一条物业基本情况
座落位置：
市区路（街道）号；占地面积：
平方米；建筑面积：
平方米；其中住宅平方米；物业类型：
（住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他／低层、高层、超高层或混合）。
第二条委托管理事项
1．房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯问、走廊通道、门厅、设备机房、）的维修、养护和管理。
2．房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。
3．本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养
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