南昌兴宸山水艺墅项目可行性分析报告.docx
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南昌兴宸山水艺墅项目可行性分析报告
南昌兴宸山水艺墅
项目可行性分析报告
2011年5月
有限公司
一、前言
二、项目介绍
三、市场分析
四、公司架构和管理
五、项目设计构想
六、营销工作
七、开发收支预算
八、总结
第一部分前言
南昌作为江西省会城市近年来经济发展持续向好，2010年地区国民生产总值增涨14%，房地产市场近年来也一路飘红。
本项目位于南昌市近郊湾里区，湾里区素有南昌“绿色之肺”的美称，森林覆盖率达73%，距南昌中心18公里,有南昌后花园之美誉。
湾里区面积250平方公里，人口约8万。
区内交通、水电、通讯等基础设施一应俱全。
这几年湾里区利用自身的景区优势，大力发展特色旅游业，并吸引了一批民办学校落户，人气得到提升，人气带动了财气，所推地块也纷纷被开发商摘牌。
昌湾大道、云湾公路、红湾公路的开通，打通了与南昌市区的交通瓶颈，湾里也正处在一个全新的开拓发展时期。
湾里区拥有国家级的旅游景区梅岭风景区，今年3月6日南昌市政公用投资控股集团与湾里区签约，共同投资50亿对梅岭风景区进行旅游综合开发，打造江西省都市旅游新名片。
湾里区发展潜力及区位价值不言而喻，这也给本项目带来了巨大的发展前景。
第二部分项目介绍
一、项目现状
1、项目简介
兴宸山水艺墅项目是由*******有限公司投资开发的综合性小区。
项目由阳光公寓、山地洋房、山地联排、叠加洋房、联排洋房、商业配套用房、俱乐部会所、幼儿园等组成。
是集休闲、度假、养身、居住为一体的多功能生态智能化甲级社区。
项目经济技术指标
总用地面积
【148173.47】平方米
总建筑面积
【118765.07】平方米
其中地上建筑面积
【108267.44】平方米
商业
【12160】平方米
阳光公寓
【42185】平方米
山地洋房
【31703.06】平方米
山地联排
【6700】平方米
叠加洋房
【2936.6】平方米
联排洋房
【16427】平方米
公建配套
【6250】平方米
其中地下建筑面积
【9000】平方米
建筑密度
20.00%
机动车辆停车总数
137
2、开发进程
项目四证齐全（国有土地使用权证、建设用地许可证、规划许可证、工程施工许可证）
目前已有七栋多层结构封顶，建筑面积约20000平方米，5栋联排别墅施工至三层，建筑面积约4400平方米，会所正在施工地下室。
预计今年第二季度能完成另外28亩地内沿街店面、七户住户等拆迁事宜。
第四季度基本能达到开盘销售条件要求。
“兴宸·山水艺墅”项目规划用地总面积为14.8万平方米，我公司对该宗土地的开发规划设计方案也已经通过湾里区规划部门的批准。
但该宗土地中涉及28亩土地上有七户住户尚未拆迁，致使国土部门一时无法挂牌出让，拖延了我公司取得使用权。
为了取得28亩土地的使用权，我公司经常催促区政府及相关部门，要求尽快拆迁到位。
区政府非常重视，一方面，加大力度安排拆迁工作；另一方面，于2011年4月底与我公司签订协议，明确在5月底完成拆迁工作，6月底之前挂牌出让，并全力支持我公司确保取得28亩土地的使用权。
28亩地是否能按期拆迁，对工地形象会有一定影响，但对整个销售计划影响不大，因为目前将28亩地上的阳光公寓和商业分别安排在2012年的三季度和2013年1季度开盘销售，目前我公司在招贤路和南昌市中心设有两个售楼处，以为项目上市积蓄更多客源，为销售创造好的条件。
在建工程：
在建7栋公寓结构已封顶在建5栋联排别墅结构至三层
在建会所地下定施工工地道路
28亩地现状：
待拆迁沿街店面待拆迁七住户
3、项目荣誉
山水艺墅于07年底在日本获得联合国人居署和中国房地产及住宅研究会颁发的“亚洲人居环境创意奖”；
山水艺墅于08年底在北京人民大会堂荣获“第五届人居典范规划设计竞赛”环境金奖、规划金奖、综合金奖等三项大奖。
二、地理位置
兴宸山水艺墅项目地处南昌城西北部的西山山脉中段，位于南昌市湾里城区中心区域、招贤路（翠园文化广场）以北，是湾里区建设高品位住宅、旅游、度假社区的绝佳地块。
湾里区位于南昌市西郊、有南昌后花园之称，距市中心18公里，东南邻新建县，西毗安义县，北接永修县。
湾里交通干道东接南昌全线，南连320国道、北通昌九105高速公路；京九铁路支线——湾里铁路横穿区域南部；昌北国际机场与之毗邻，占有省会经济、政治、科技、文化和信息中心的地理优势。
数年后城际高速铁路横穿该区，届时交通更加便利。
红湾大道于5月1日已正式通车，至市区只需15分钟，区位交通条件的改善使区域价值进一步提升。
三、项目地质地貌
1、地貌状况
地块呈南北走向，北高南低，东高西低，向西南倾斜。
分为二个山沟，一个临街地块。
2、地质状况
本案地质状况为页岩，表层为风化后形成的土壤层，厚度为1—3米不等。
分析1：
北端山沟
本地块东、北、西均为山梁，地势东北高，西南低，沟壑深约300米左右，沟宽30米到90米不等。
东、北面山高坡陡，西面山势较缓，沿山135—140米高程处已有一条环山公路，可沿路依山势建房，沟底虽不宽，但较平整，山体绿化很好。
土壤适宜于种植毛竹，此处风水绝佳，是开发花园洋房的不二场所。
分析2：
南端山沟
本地块地势比较平缓，东、西、北三面为山梁，山谷顶部有一小水库，可以改造为小溪水源，土壤适宜于种植枫香，可以建设花园洋房，就是目前在建的5栋联排别墅的位置。
本案地块用地红线图：
四、项目区域环境
1、对外交通便捷
湾里城区对外交通主要干线有红湾公路、招贤大道、云湾公路、省店公路、高速路西环线。
远期规划将贯穿城区南部的湾里支线铁路改造成轻轨，连接南昌市区，提升湾里旅游景点的可达性。
同时，建设红湾大道和招贤大道，规划道路红线宽度为36米，按一级公路四车道标准规划，昌湾大道规划道路红线宽度为60米。
此外，规划在湾里城北扩建现有的一处汽车客运站，未来将与城区内公交建立更加便捷、舒适的交通联系。
2、基础配套设施齐全
该区域是湾里区大部分政府机构所在地，不但拥有大、中、小学校及幼儿园、老干部活动中心等城市公共设施，而且商业、金融业发达。
本案在500米的生活圈内，有湾里区幼儿园、湾里三小、湾里四小、湾里一中、湾里二中、新宏发购物广场、湾里文化馆、区图书馆、区卫生防疫站、中医院、区老干部活动中心、翠园文化广场、幸福路综合市场（菜市场）、邮局、公交站（219路、507路、112路、510路）、湾里自来水公司服务中心、银行及信用社等生活配套设施。
3、自然资源丰富
湾里是南昌“一江两岸”重点工程中的新兴城区，国土面积250平方公里，辖一乡三镇两街办。
区内交通、水电、通讯等基础设施一应俱全，环境优良，高含负离子的清新空气，是生态人居、兴办生态农业、旅游休闲业的理想场所。
1989年江西省人民政府将梅岭批准为省级重点风景名胜区。
1993年经国家林业部批准为国家森林公园。
1998年已申报国家级重点风景名胜区。
南昌市在“十五”规划中已把湾里定位为南昌市的后花园来加以建设。
湾里具有丰富的自然资源。
全区森林面积197055亩，活立木总数蓄积达上百万立方米。
毛竹立竹量上千万根，森林覆盖率为73.15%，有丰富的树种、药材资源、野生动物和矿产。
湾里境内的梅岭清秀静幽，满目积翠、空气清新，气候宜人，是著名的风景名胜区、国家级森林公园。
她不仅是中国古典音律和舞蹈的发祥地、也是道教净明派和道教一脉－德教的发祥地。
岳飞、王安石、欧阳修等230多位历史名人曾到此山游历，留下名诗佳作480多篇。
洪崖丹井、西山积翠、铜源三群、神龙云烟更是历代名人墨客吟诵不已的绝佳景致。
海拔841米的洗药湖，为南昌市的最高峰，夏季平均气温只有22℃，素有“小庐山”之称。
山顶洗药湖翠岩禅寺
小桥流水梅林主峰
4、发展潜力大
南昌市政府将湾里区定位为“休闲新城”。
随着江西省建设鄱阳湖生态经济区、南昌实施“山江湖”战略步伐的推进，南昌市湾里区围绕生态优势，初步打造了特色鲜明的休闲度假产业，实现了这座“休闲新城”的品位大提升。
今年3月6日南昌市政公用投资控股集团与湾里区签约，共同投资50亿对梅岭风景区进行旅游综合开发，打造江西省都市旅游新名片。
第三部分市场分析
一、南昌房地产市场发展背景
1、经济运行状况
1）综合数据：
据初步核算，南昌2010年实现地区生产总值2207.11亿元，比上年增长14.0%。
人均生产总值47174元，增长12.9%。
在全市生产总值中，非公有制经济实现增加值1252.34亿元，增长15.4%。
全年财政总收入322.34亿元，比上年增长29.0%。
其中，地方财政一般预算收入146.46亿元，增长26.4%。
全年居民消费价格总水平（CPI）比上年上升了3.2%。
2）农业生产：
全年完成农林牧渔及服务业现价总产值204.66亿元，比上年增长5.9%。
其中，农业产值75.85亿元，增长0.8%；林业产值2.33亿元，增长6.5%；牧业产值80.27亿元，增长9.7%；渔业产值42.34亿元，增长7.9%；服务业产值3.87亿元，增长8.5%。
3）工业生产：
全年实现主营业务收入2759.59亿元，比上年增长31.4%；实现利润126.24亿元，增长41.3%；实现利税260.23亿元，增长33.1%。
全市33个行业全面实现了盈利。
工业经济效益综合指数303.6，提高42.0个百分点。
全市省级以上工业园区完成主营业务收入1985.83亿元，比上年增长27.4%；实现利税193.53亿元，增长27.9%，其中税金101.21亿元，增长20.4%。
4）固定资产投资：
2010年，全市50万元以上项目共完成投资额1935.60亿元，比上年增长32.0%，其中城镇以上固定资产投资1827.94亿元，增长28.8%，房地产开发投资230.15亿元，增长16.1%。
全年全市城镇投资施工项目5236个，增长67.0%。
其中，新开工项目4328个，增长73.5%。
5）城市建设：
2010年我市投资更加向民生和基础设施倾斜，全年共完成城市基础设施投资267.47亿元，比上年增长35.8%。
全市投入了大量资金于“七城会”建设中，加快了现有场馆改造和新闻中心建设、各场馆新闻发布厅及新建场馆配套路网建设。
瑶湖水上运动中心、南昌国际体育中心、南昌湾里射击中心等一系列体育场馆相继建设完工。
同时，借助“七城会”，还投入大量资金进行全民健身体育设施建设。
全年新开通公交线路4条，公交线路总数达到145条；城市道路总长度达1286公里；城市道路总面积达2328万平方米。
6）消费水平：
2010年，城镇居民人均可支配收入18276元，增长10.9%。
城镇居民人均消费性支出13899元，增长12.0%。
全市实现社会消费品零售总额764.94亿元，比上年增长20.8%。
分地域看，城市实现零售额723.22亿元，增长21.1%；农村实现零售额41.72亿元，增长14.7%。
分行业看，批发和零售业实现零售额697.19亿元，增长19.9%；住宿和餐饮业实现零售额67.75亿元，增长30.2%。
7）旅游业：
全年共接待国内游客1498.05万人次，比上年增长22.1%；接待入境游客12.05万人次，增长13.7%。
实现国内旅游收入98.00亿元，增长17.1%；旅游创汇3069.05万美元，下降3.1%。
截止2010年末，全市拥有星级宾馆（饭店）51家；拥有旅行社160家，其中出境组团社16家。
8）人口与就业：
据公安户籍统计，全市年末户籍总人口502.23万人，比上年末净增4.90万人。
其中，非农业人口234.02万人，减少0.11万人。
全市年末社会从业人员292.56万人，比上年末增加9.76万人，增长3.5%。
其中，第一产业71.41万人，第二产业73.00万人，第三产业148.15万人。
年末在岗职工63.21万人，其中国有单位在岗职工为40.89万人。
2、南昌房地产政策环境分析
2010年，国家宏观调控对房地产可谓迭出重拳，但房价并没有像预期那样。
数据显示，在有价格数据的18个城市中（包括5个一线城市、13个二三线城市），南昌、西安2010年商品住宅价格涨幅高达46%和42%，居全国前列。
Ø宏观调控政策回顾：
2010年4月新国十条限贷开始，首套房贷款首付不得低于30%，二套房首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，三套房首付及利率可大幅提高，房价上涨过快地区可暂停发放住房贷款。
2010年10月全面停贷三套房，首套房首付不低于30%，二套房首付不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，暂停发放第三套及以上房贷。
2011年1月新国八条限购开始，本地居民可新购一套住房，已有2套及以上住房的暂停在本行政区内购房。
非本地居民在本地无房的可新购一套住房，拥有一套及以上住房的停购。
2011年2月南昌版限购令，本市及外地居民家庭只能新购一套新建商品住房，限购区域是东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩新区。
2011年3月南昌加强版限购令，拥有2套住房的本市居民家庭和拥有1套住房的非本市居民家庭及无法提供在本市满一年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地家庭将暂停在本市购房。
除南昌县、新建县、进贤县、安义县不在限购范围内，湾里区列入限购范围。
（因相关政府部门考虑到湾里区作为风景度假区，其商品住房功能主要以休闲度假及投资为主，其价格上涨并不会影响到普通百姓的民生问题，另外湾里网上房地产信息系统与南昌市不联网，所以对湾里区内部作不限购处理。
）
2011年3月31日南昌市政府发布了《关于公布本市2011年度本市新建住房价格控制目标的通知》，今年新建商品住房价格涨幅控制在当年城镇居民收入涨幅内，同比增幅控制在10%以内。
Ø限购对市场的影响：
南昌本地旧版限购令2月1日开始执行，2月恰又逢春节传统淡季，受限购及春节效应双重影响，南昌市2月成交量大幅下滑，从1月的成交25.55万平米下滑到2月的3.53万平米，环比下降86%，南昌加强版限购令于3月1日开始执行，然而3月份的成交量却没有持续下降，并开始回升，4月份成交量更是大幅回升，已接近1月份限购政策出台前的水平。
同样湾里区成交量经过2月份大幅下滑后，3、4月份连续两个月回升。
从限购政策2、3月分出台前后南昌房地产市场表现看，政策仅在刚出台的2月份又恰逢春节期间起到了一定的效果，从3月份开始整个南昌市场已开始渐渐回暖，这说明一是购房者对政策信心的动摇，二是本地首次及改善型置业的刚性需求依然强烈，所以有理由相信，如果政府没有进一步调控政策出台，南昌房地产市场将继续保持平稳上升的趋势。
政策小结：
目前政策关键词主要是限贷、限购、限价，主要从限制需求这样一种带有计划经济色彩的行政手段来控制房价过快增长，政策主要针对投资需求。
另外从南昌市政府今年的房价10%的控制目标可以看出，政府并没有打压房价的意愿，而只是控制房价的涨幅。
南昌本地首次置业、改善型置业刚性需求及5+2度假型生活方式的需求，另外加之通胀压力预期，南昌房地产市场需求依然旺盛。
5月1日红湾公路通车后湾里到达市核心区只需15分钟，依托湾里区适合度假的自然资源及招贤镇的生活配套，本案不但具有休度假产品的投资功能，同时也具有了作为第一居所的功能，相信本案市场前景非常乐观。
二、8f!
T*K$A6i4a买房,购房,装修论坛,房产论坛南昌房地产市场
中心城区：
传统的商业、娱乐、休闲中心；
城东版块：
南昌未来的高端居住板块；
红谷滩板块：
南昌市政府行政区、居住区；
莲塘板块：
南昌市郊区住宅板块，档次较低；
湾里板块：
国家级森林公园、距离南昌最近的生态、休闲、旅游、度假区。
1、南昌房地产市场动态
1）土地供求下降、开发商拿地谨慎
4月初红谷滩一幅13.41亩地块以1500万元/亩成交,是起始价的4.55倍,成为南昌新的成交单价地王,比原中顺大酒店用地高出262万元/亩。
月中三幅地块又以底价成交,其中包括一幅市中心地块。
月底,朝阳新城两幅居住旅馆类用地惨遭流拍。
4月份南昌市推出7幅地块,供应面积只有454.286亩,环比同比减少27.55%和21.83%。
与此同时成交率下滑,本月成交率只有81.76%,比上月下降12.6%,显示开发商拿地更加谨慎。
2）新国八条出台百天、供销回升
截止4月底,国八条出台接近百天,政策也逐步被消化吸收。
本月南昌市共计25个楼盘开盘34次,推出房源3459套,供应面积34.67万平方米,环比增涨了79.01%。
4月份供应量基本接近新政前35万平方米的水平。
4月通宵排队,日光盘等再次回到人们视线。
当月推出楼盘整体销售率达到63.05%,同比环比提高1.57和13.31个百分点,也是近三个月销售率首次突破60%。
3）房价上涨、均价超七千
本月开盘楼盘折后均价为7100.92元/平米,同比、环比上涨35.92%和29.66%.本月整体均价的上涨主要是:
高价位项目入市增多,价格区间在8001元/平米以上的房源供应量最大达1326套，红湾公路5月1日通车的利好带动沿线的昌北、新建、湾里板块楼盘价格上涨,环比上涨均在5%以上。
2、湾里区域市场分析
1）土地市场
湾区近期成交土地一览表
地块
编号
地址
土地
性质
容积率
面积
（亩）
成交单价
万元/亩
楼面地价
（元/M2）
竞得人
成交
时间
JDG1012
翠岩路55号
居住、商业
1.8
17.2
76
633.33
江西利雅实业投资有限公司
10年
11月
JDP1049
长春湖景区南侧、规划王家路北侧
居住、旅馆
1
116．83
58
869．92
江西省湾里长春湖景房地产有限公司
10年
12月
JDP1052
磨盘山南路（原江西防爆电机厂）
居住、商业
1.2
212.57
55
687．50
南昌市田资置业有限公司
11年
1月
南昌市政府因打造湾里区及梅岭国家级风景区，大力开发旅游资源，对区内土地供应加以严格控制，基本停止新的住宅用地供应，去年底及今年1月份湾里出让的三块土地都是之前已与政府达成出让协议的用地。
2）区域成交情况
从上图数据可以看出，湾里区成交量从去年下半年到今年1月份一直保持着稳步上升的态势，直到今年2月份受限购及春节效应影响大幅下跌至0.63万平方米，但3月份开始成交量开始回升，4月份更是达到1.47万平方米。
超过去年底1.02万平方米的水平。
而区域房价总体比较平稳，在3000元每/平米左右，但从3月份后受市场回暖及红湾公路5月通车消息利好，4月份区域均价已接近3500元/平米。
周边个案动态：
Ø九洲伊云郡
项目位于幸福路248号，占地约120亩，物业类型有多层、小高层、酒店式公寓、沿街商业，主力面积以90㎡左右的二房和30至60㎡左右小户型公寓为主。
2、3月份持续保持着每月40多套的销售速度，4月份更是达到70套,目前少量尾盘销售。
4月整体实际成交均价约3300元/㎡，5月多层、小高层报价4300元/㎡，多层当中部分小面积酒店式公寓报价4000/㎡，沿街商业暂未推出。
项目优势：
项目位于湾里招贤镇中心位置，靠近区政府，生活配套成熟。
项目劣势：
项目建筑品质不高，建筑立面及小区环境较一般。
Ø永惠漫谷
项目位于招贤大道555号,占地20万平方米，总建筑面积26.2万平米，物业类型有多层、小高层、酒店式公寓和联排别墅,目前在售房源为30到70㎡的酒店式公寓,因价位偏高,3、4月份每月只有2套左右的成交,4月实际成交均价约4200元/㎡。
5月份酒店式公寓报价1号楼4200元/㎡，2号楼4700元/㎡。
前期多层小高层已售完，下批房源及别墅和商业暂未推出。
项目优势：
项目依山而建，小区自然环境好。
项目劣势：
项目目前入口进出道路较小，道路两边环境欠佳。
Ø乾茂宫园
项目位于磨盘山南路69号,占地约110亩，物业类型为多层和少量联排、双拼别墅,目前在售主力房型为90㎡左右的二房。
今年3月份之前销售速度较漫,每月2套左右的销售速,4月份随着市场回暖成交30多套,目前只有少量尾盘在售。
4月公寓实际成交均价约3600元/㎡,5月多层报价3600元/㎡，在售少量联排报价7500元/㎡，双拼别墅均价约12000元/㎡，沿街商业暂未推出。
项目优势：
项目建在山坡上，小区自然环境好。
区域内唯一中式徽派风格建筑。
项目劣势：
项目周边道路两边环境较差。
Ø保利半山国际
项目位于红湾大道66号,总建筑面积约100万平方米，物业类型以联排、双拼为主,预计6月份开盘,目前报价联排12000元/㎡，双拼14000元/㎡。
项目优势：
项目离市区更近；小区具规模性，内规划有五星级酒店、高尔规球场，社区档次较高；央企品牌开发商，其品牌受当地客户认可。
项目劣势：
项目周边缺乏生活配套设施。
三、项目优劣势分析
1、项目优势
自然环境：
本案位于湾里区核心地段，气候温和，自然环境优美，适宜人居；
旅游资源：
南昌市将对湾里区的旅游基础设施建设加大投入，支持湾里区建设旅游环行公路，并对梅岭风景名胜区旅游环行景观公路进行拓宽改造，促进梅岭风景区整体开发；
人文底蕴：
自南宋到明清以来，湾里区域人文底蕴深厚，是中国古典音律和舞蹈的发祥地、也是道教净明派和道教一脉——德教的发祥地。
岳飞、王安石、欧阳修等230多位历史名人曾到此游历，留下名诗佳作480多篇。
洪崖丹井、西山积翠、铜源三群、神龙云烟更是历代名人墨客吟诵不已的绝佳景致。
具有相当的历史人文价值；
品牌优势：
本案的产品定位是湾里区精品楼盘，在消费者心目中能够形成相当的影响力，有实力的房地产企业加入本案，将大大提高本项目的知名度；
2、项目机会：
交通环境：
红湾公路5月份通车，至市区只需15分钟,云湾公路改造工程
将在8月完工，区域交通条件的提升将利于本项目导入更多客源，也利于项目价值提升。
市民意识：
南昌市民对湾里城区的印象正在改变，对湾里的接受程度正在逐步提升，湾里作为休闲、旅游风景区的发展空间巨大；
发展潜力：
湾里已被南昌定位为城市后花园和休闲新城,目前已有保利等知名地产商进驻，区域房地产市场未来发展潜力巨大。
3月6日南昌市政公用投资控股集团与湾里区签约，共同投资50亿对梅岭风景区进行旅游综合开发，打造江西省都市旅游新名片，湾里区域形象及价值将进一步提升。
3、项目劣势
区域形象：
湾里区城市基础建设落后，整体建筑品位低，城区建筑物陈旧（七、八十年代），缺少规划性，住宅区缺少物业管理；
交通环境：
湾里区交通条件有待改善，进出梅岭镇的道路尚待拓宽。
区域购买力：
湾里区域消费群体的购买力不是太强，主力客户群以南昌市区为主。
综述
近几年湾里区房地产市场发展较快，主要楼盘主打品牌均为旅游、度假、养身主题。
小户型住宅、花园洋房、产权式公寓成为主要户型选择。
梅岭度假型产品已初具规模。
从康都到恒茂，梅岭度假型产品越做越精，越做越好，保利的进驻使也使更多人关注湾里，湾里的区域形象及价值得到进一步提升。
湾里区作为南昌市区的后花园，有着得天独厚的优势，旅游度假市场发展潜力很大，发展前景很好，湾里区将成为南昌市富人居住区，而梅岭将成为富人区中的顶级居住地。
红湾公路的通车将使湾里区的项目除了度假功能之外，也具备了作为第一居所的功能，这将使湾里区的居住及生活氛围更浓。
四、本项目主力客户群定位
1、目标客户定位
、按区域分
第一目标：
南昌市区
升级会员 