玻璃厂项目可行性研究报告.docx

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玻璃厂项目可行性研究报告

*玻璃厂项目可行性研究报告

第一章项目决策背景

一.内部因素

1.**公司项目布局

*自92年进入*市场以来，先后开发了城市花园、*

中心大厦、世贸广场、都市花园、*新城等项目，其中

城市花园、*中心大厦位于城市北部的河北区，总面积

约17万平方米，*新城位于城市北部的北辰区，面积

约60万平方米。

世贸广场、都市花园虽然位于城市中

心地带，但规模较小。

由此可看出，**的主要项目集中

在城市的北部。

反观*的总体规划和城市发展方向，城

市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和

友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点

开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两

侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的

联在一起。

由此看出，*的物业分布与*的总体规划和城

市发展方向不尽相符。

*自92年进入*市场以来，发展迅速，市场迅速扩

大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为*的

地产先锋，在*人的心目中已树立起第一品牌的形象。

*

产品应属于整个*市，而不是某个区域。

所以*有能力，

也应该去开发*的其他市场，让*物业深入*每个角落。

结合*的总体规划和城市发展方向，我们应在*的西南

部、南部、东南部投入更多的关注。

目前我司在谈的几

个重点项目有：

北部地区铁东路住宅项目，东部地区张

贵庄路住宅项目、东部地区*钢厂住宅项目，南部地区*

玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较

成熟的项目，该项目正好填补了*在城市南部无项目的

空白。

2.**公司经营现状：

目前*公司在手有两个项目，*花园新城（含原有新

城项目和红旗农场项目）、东丽湖项目，其中新城项目

为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶

段。

新城项目自98年开盘以来热销*市，成为*公司的

主要利润支柱，但到2002年后新城项目基本开发完

毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远

发展项目，由于区位和产品原因，也不是一短期热销房

产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一个追求稳定

开发有节奏销售为目的的项目。

根据集团总部经营计划

要求，*公司必须再上新项目，要达到每年有3-5个在

开发项目，保证*公司经营利润指标和*产品在*的市场

影响力。

在目前市场呼唤*的大好形势下，**应充分利

用**地产先锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多

上新项目，扩大市场占有率，让*品牌深入到每个*人心

中。

玻璃厂项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可

作为公司主要利润来源，可以作为重点发展的项目。

同

时我司拟在该地块建设住宅区，消除污染源，彻底改善

周边居民的生活环境质量，为*城市建设做出贡献。

二.外部因素

该项目具有良好的外部环境，其坐落位置处于*市

区的南部,行政区划为河西区，该项目所在区域有如下

特点和优势:

①根据*市总体规划，西南部地区大部分用地规划

为教育科研、居住及行政办公用地。

②*市主导风向为

西南风，西南部区域正处于*市的上风口，远离工业

区，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区

域。

③经济发展状况来看，该项目所在的河西区是*市

经济最发达、最富裕的城区之一，该区的房地产起点一

直很高，集中了全市大部分的中高档楼盘。

商品房销售

均价明显高于除和平区以外的其他各区。

④规划在河西区*宾馆地区（友谊路两侧）建设新

的市级行政中心，现有市级行政中心南迁，南部土地升

值潜力大。

⑤沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心，这里

有十八街麻花、鸿起顺饭庄、家乐大型超市等全国闻名

的商业设施。

⑥项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足3公

里，东南半环是*市中心市区规划路网中的两个半环之

一，是*市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部

分，东南半环的修建对该项目的业主出行将会带来很大

的方便。

⑦项目西北侧为梅江居住区，是由市政府统一组织

建设的大型安居居住区，占地面积192公顷,将建设成

为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了

该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧

上升。

所有以上各种因素，为*在此地块建设一个高档居

住社区提供一个良好外部环境。

第二章项目概述

一.宗地区位及用地1.项目区位

该宗地位于*市区南部,北侧紧临正在建设中的梅江

居住区,行政区划属于河西区,距离中环线围堤道段5公

里,距离正在建设的东南半环线约3公里,距离南楼市级

商业中心约6公里，距离规划友谊路市级行政中心约5

公里。

项目区位图

2.项目用地

该项目宗地为国有土地，毛地面积约525亩,目前

为*市玻璃厂厂区用地。

该宗地拟规

划为居住用地，规划用地内均为玻璃厂厂区用地，

土地权属明确。

按照市规划院编制的控规要求，用地分

析见下表：

住宅地块2

教育用地住宅地块3

3.项目地块内各种用地政府控制性规划指标:

二.宗地现状1.四至范围:

东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规

划路。

2.地势状况

项目用地主要为*玻璃厂的厂区,地势平坦,场地标

高与解放南路标高基本相一致。

3.地上物现状

地上物主要为玻璃厂的生产厂房和办公区，另有很

少量职工住宅和单身宿舍（约36户42间房）。

厂区内绿

化树木较多（为工厂自己种植，在园林局未登记,可根

据规划要求进行拆除或保留）。

4.空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况（有

无变电站、换热站等设施？

）

（1）项目用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自

用管线，没有横穿厂区市政的管线。

（2）项目用地内

没有需要保留的文物等设施。

（3）项目用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用

线，可根据规划要求拆除。

（4）项目用地西侧有一个

40平方米的人防设施，处于规划的卫津河绿化带内，

对项目建设无影响。

（5）项目用地内有玻璃厂自己打的2口热水井

（在地热办有登记），出水温度50℃左右,可根据规划

予以保留,可为项目提供一部分热水。

5.地质情况

场地原为农田，厂区已有50年历史，无不良工程

地质条件。

厂内植被

卫津河和南部水面照片？

三.项目周边的社区配套

1.周边3000米范围内的社区配套厂区正门

厂区植被

厂区车间

厂区铁路

玻璃厂正门

总的来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套

比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实施时

应考虑布置相应数量的生活配套设施。

2.宗地周边3000米外可辐射到的主要公共设施如

下（主要指南楼商业片区和友谊路沿线）:

综合分析，从该项目沿主干路网乘车20分钟内可

方便到达以下二个中心，一是南楼市级商业中心，二是

规划的友谊路市级行政中心，这些中心的设施能辐射为

该项目服务。

四.项目周边环境

1.现状项目所在区域环境

由于历史原因，解放南路两侧原为工厂区,公路两

侧工厂林立，90年代后期，随着城市房地产的发展，

原来的部分工厂企业,由于工业结构调整的原因，大多

已搬迁改造，象*市构件厂等企业；建成了如今的顺驰

名都、名都新园、摩托罗拉住宅小区等新型住宅小区，

逐步带动了该区域的住宅市场；市级迎宾线友谊南路的

于房地产开发,属于梅江南居住区的一部分,该项目与梅

江南居住区仅一河之隔----卫津河,基本上形成一个大

的居住片区。

卫津河已由原来的臭水河改造为环境幽雅

的景观河道，使得该项目周边环境有了根本性的改善。

项目宗地东面现状为一片空地，原为*玻璃厂用地，后

被附近村民占用，现以被*玻璃厂收回，面积约127

亩，规划用途为水面。

西侧卫津河

北侧顺驰开发地块

厂区西侧刚修建完毕的卫津河

南侧在建道路

梅江南开发用地

3.周边近期及远期规划对周边环境的主要影响

（1）该项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足

3公里，东南半环的修建对该项目的出

津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部

分，其功能是完善*市东南半部路网，联系海河东西两

岸的交通，同时起分流中环线和外环线客货交通流的作

用，东南半环的建设已列入“十五”规划中，目前黑牛

城道段扩宽改造工程即将完成，跨海河大桥计划2001

年开始修建，2002年年底通车。

（2）解放南路规划为60米宽城市主干道，两边绿

化带宽30米，到外环线区段，两边绿化带宽50米，并

保留现状水面，在项目周边有大量的绿地和水面，形成

一道生态景观，既调节了空气，又避免了噪音，对项目

带来的好处可谓多多。

（3）本项目西北侧为梅江居住区，将建设成为以

水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区

域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上

升，为该项目的定位和提升档次会有非常积极的意义。

（4）目前项目门前有去大港区628、659公交线

路，距项目1公里处有96、954路终点站，项目开发

后，该2路公交线会很方便延伸到项目门前设置站点，

并可引进其他线路，方便项目业主出行。

五.市政配套

1.道路情况

现状情况：

目前本项目周边的现状市政道路只有一

条----解放南路,为*市区一条重要出入市干道，向北直

达市中心区，向南与津港公路连接直通大港区，.其现

状路宽30米。

项目南侧的40米宽的浯水道正在修建，

联接梅江和小海地片区，使项目又多了一条出行路线。

规划情况：

解放南路规划为60米宽城市主干道，

两边绿化带宽30米，到外环线区段，两边绿化带宽50

米。

项目用地北侧谭江道为规划30米道路，通过谭江

道将该项目与梅江居住区联结在一起。

2.市政管线配套情况

总体上讲，该区域原为工厂区，具备基本的市政配

套条件，具体分析如下：

给水：

在解放南路有φ800的输水管，可从中引出

配水管为该项目提供水源。

排水：

在该项目用地南侧规划有一雨水泵站，小区

内雨水通过该雨水泵站排入卫津河，污水近期通过厂区

内现有的DN500入珠江道干管,远期在项目用地南侧规

划有一污水泵站，小区内污水通过污水泵站排入解放南

路规划DN800污水管，由此进入纪庄子污水处理厂。

电力：

按照规划，该控规单元的电力由区外变电站

解决，原玻璃厂的两路10千伏电力就分别由黑牛城道

35千伏和小海地35千伏电站提供，容量为1800KVA，

现有容量不足以满足项目需要,还需通过上述电站提供

增容。

通讯：

该项目为梅江电话局的服务范围，解放南路

现状有12孔电信电缆。

燃气：

气源为天然气，在解放南路有φ600的中压

天然气管道，为项目气源源头。

供热：

为供热空白区，按照规划由陈塘庄热电厂提

供集中供热,近期在集中供热不到位时由政府供热部门

提供临时锅炉房供热。

六.土地价格

1.补偿费用:

①与土地方的补偿价格按总规划占地面积计算，市

政代征地与可建设用地价格相同。

可建设用地中,住宅

用地与配套公建用地补偿价格相同,即总占地面积为

525亩，土地补偿费总额约为22470万元（以42.8万

元/亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单

价不变，补偿数额多退少补），土地补偿费包括土地使

用权转让及地上、地下建、构筑物、各种管线、设备、

设施等的拆迁补偿费。

②另补偿原开发商1000万元作为退出的补偿。

③合计毛地补偿费用为23470万元，即45万元/

亩，折到住宅用地为60万元/亩。

2.土地出让金:

①出让面积界定:

理论上按住宅用地面积出让,即

25万M2出让面积,实际成本测算时按总规划用地面积

出让,即35万M2出让面积（含学校等非营业性公建用地

面积）。

两者相差10万M2。

②出让金总额:

污染企业外迁项目可享受按土地评

估值7%收取出让金，本项目成本测算时按总规划用地

面积计算约为1960万元，如果按净住宅用地面积出让,

约为1400万元,可节省560万元。

（列表说明上述问

题）

3．周边地价的比较：

①与梅江地价的比较：

梅江拍卖价为1248元/平方米（楼面地价），该地

价中为含市政配套的熟地价，容积率在0.93左右，推

算其可用地地价为89.51万元/亩。

玻璃厂项目可用地

地价（含大配套、出让金、契税等费用）为72.86万元

/亩。

两者同比，梅江高出16.65万元/亩，同时，梅江

为安居项目，地价中不含出让金、契税等费用，且为招

标拍卖项目，地价支付时间急促。

②与项目用地北侧顺

驰地块比较：

据初步调查顺驰地块的毛地每亩补偿价为53万

元，折到住宅用地为66万元/亩，玻璃厂项目毛地每亩

补偿价为45万元，折到住宅用地为60万元/亩。

综合分析该项目地价比较接近市场价位，能为我方

接受。

第三章法律及政策性风险分析

一.项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述

1.项目用地现状

①土地所有权归属:

国有用地

②土地使用权归属：

*远洋玻璃工业有限公司

③土地的他项权益:

没有

④土地的用途:

工业用地

⑤项目用地现状的文件:

*市津南区核发的津南国用

（97更1）字第101号国

有土地使用证

2.项目用地规划

①项目用地规划用途：

拟规划为居住用地

②规划批文：

市规划院编制的（10-01-01）控制性

详细规划

3.已取得的政府文件：

目前尚未办理项目的任何手续。

3.项目用地取得土地使用权程序评估

（1）取得土地使用权程序

①*与*远洋玻璃工业有限公司签定土地开发补偿协

议。

②去市工业调整办公室办理工业用地调整为居住用

地的批文。

施的项目，该项目上马一定会对梅江居住区造成很

大的压力，政府出于地方保护的原因，会控制该区域的

商品房上市量，这样该项目会被推迟立项，不能马上开

发，由于政府政策的原因，该项目立项会遇到较大的阻

力，但我们分析，根据*公司与当地政府的良好的关

系，通过多方工作，应能解决立项问题。

（2）政府对污染企业外迁和东移有许多优惠政

策，如对利用污染企业原土地进行商品房

开发，土地出让金可按土地评估值的5-7%收取，

但该项目能否顺利按7%执行，是一个待定因素。

我们

分析，如果没有大的政策变化，应能实施，同时在与土

地方的合同中约定，土地方必须保证土地出让金降到

7%以下，否则，我方可从其土地款扣除出让金超出7%

的部分费用。

二.项目合作方式及风险评估

1.合作方介绍：

土地方为*远洋玻璃工业有限公司，为*市国营企

业，以生产销售玻璃为主营业务，全厂职工3000余

人。

合作方为香港富联集团国际投资有限公司，为一家

合资企业，其退出该项目后必须协助*公司与土地方的

合作并保证*按其原有合作条件与土地方合作。

2.合作方式

（1）合作方式

*一次性买断土地使用权，单独开发。

（2）操作方式

*与土地方*远洋玻璃工业有限公司签定土地开发补

偿协议，然后在市土地局办理土地

出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地

出让金，办理国有土地使用证。

*公司与香港富联集团

国际投资有限公司签定退出补偿协议。

3.主要合作条件

（1）与土地方*远洋玻璃工业有限公司的土地价款

及付款进度

①土地价款：

总占地面积为525亩，土地补偿费总

额约为22470万元（以42.8万元/亩的价格计算，最终

以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少

补），土地补偿费包括土地使用权转让及地上、地下

建、构筑物、各种管线、设备、设施等的拆迁补偿费。

②付款计划：

a.双方签订协议后一周内*公司支付给土地方5000

万元，并打入双方共同指定的公证处帐户。

然后*公司

去办理项目立项,如果该项目立项不成,该笔款如数退回

给*公司。

b.*公司与市土地局签定国有土地出让合同后，由

公证处将5000万元存入土地方指定的帐户，如果此时

一期约300亩开发用地还未提供给*使用，该笔款延迟

到一期用地交地后一周内支付。

c.在*公司与市土地局签定国有土地出让合同后一

年内分四次支付10000万元补偿费，每3个月付四分之

一（即2500万元）。

d.在土地方将全部开发用地按要求交给*公司后一

年内分两次付清余款，每6个月付余款的50%，万元。

③土地方的主要工作

a.负责在项目立项后90日内提供沿解放南路拆迁

完毕后约300亩开发用地，其余用地在2003年6月底

前提供给*公司使用。

b.拆迁内容包括：

负责拆迁地上房屋与构筑物及其

基础，架空的线路、管线拆除，硬化路面及铁路线拆

除、地下构筑物及各种管线拆除等影响项目开发的因

素，办理有关手续交纳有关全部税费，交地时保证现场

场地平整。

c.负责出具办理项目手续的全部文件、资料、证明

等，并负责提供人员配合。

d.负责协调提供该项目临时用水、临时用电。

e.配合*公司办理该地块从项目立项、签订土地出

让合同、取得国有土地使用证的所有事宜。

f.负责协调处理有关该地块遗留问题，在保证*公

司合法开发、建设、销售、使用项目的整个过程中不受

因土地方的责任干扰。

g.积极协助*公司办理各种有关税费的减免，协助*

公司享受企业外迁的优惠出让金政策，（将出让金总额

降低到宗地评估值的7%以下，低于7%的节约部分由双

方三七分成，土地方拿七成,*拿三成）

（2）与合作方香港富联集团国际投资有限公司补

偿价款和付款计划

①补偿价款：

总额为1000万元，补偿价款包括合

作方前期运作费用、退出开发的损失补偿及其协调拆迁

等事宜的补偿。

②付款计划：

a.在项目立项后同时土地方将首期约300亩地按要

求拆迁完成交给*公司使用后一周内，*公司支付300万

元补偿费。

b.在*公司与市土地局签订国有土地出让合同及同

时土地出让金总额降到宗地评估值的7%以下后一周

内，*公司支付300万元。

c.在土地方将其余剩余土地全部按要求拆迁完后交

给*公司使用后一周内支付200万元。

d.余额200万元在上述第三次付款后1年内分两次

付清。

③合作方的主要工作：

a.负责与土地方签订一份解除双方合同的协议，并

保证*公司与土地方按照其原来与土地方签定的条款顺

利签定土地开发协议。

b.负责要求和协助土地方在项目立项后90日内提

供沿解放南路拆迁完毕后约300亩开发用地，其余用地

在2003年6月底前提供给*公司使用。

c.负责协调*公司办理该地块从项目立项、签订土

地出让合同、取得国有土地使用证的所有事宜。

d.负责协调处理有关该地块遗留问题，在保证*公

司合法开发、建设、销售、使用项目的整个过程中不受

干扰。

e.积极协助*公司办理各种有关税费的减免，负责

协调*公司享受企业外迁的优惠出让金政策，保证将土

地出让金总额降低到宗地评估值的7%以下。

4.合作风

险评估

（1）合作背景：

*远洋玻璃工业有限公司为污染企

业,其用地及周边用地规划为居

住用地,其不适合在该区域继续生产,同时该公司也

想通过建设新厂扩大规模和进行技术改造,增加企业竞

争力,该公司与香港富联集团国际投资有限公司签定了

土地开发意向书,通过谈判,香港富联集团国际投资有限

公司同意退出该项目,

前提是我司承诺1000万元补偿费,在此情况下,*直

接与土地方进行合作。

（2）土地使用年限：

原为行政

划拨土地，无使用年限限制，出让为商品房用地后，出

让年限为70年。

（3）土地权属情况：

根据土地方提供的土地证

件，土地权属明确，无法律纠纷。

（4）土地方的信任

情况：

土地方为经营良好的国营企业，信任等级较高，

我方直接与

土地方签订协议，最大限度避免土地风险。

（5）付款进度与土地手续的配合：

从前面与合作

方的付款计划可看出，基本每笔付款

都对应合作方相应工作的完成，最大限度避免合作

风险。

（6）其他与土地政策相关规定：

a.工业东移企业及污染企业搬迁征用农田，免征耕

地占用税、契税；转让原有土地的收入，采取即征即返

的形式，免征营业税和所得税，作为国有资本金投入。

b.是为支持污染企业工业东移，加快企业建设和搬迁，

尽快启动生产，对企业土地变现有特殊困难的，经市政

府批准，可根据企业具体情况，以其土地使用权、有价

证券等资产作抵押，按照评估价格或约定价格，由市财

政局给予资金垫付支持，待企业土地变现后再予归还。

c.利用原污染企业用地进行房地产开发，土地出让

金可按土地评估值的5-7%收取。

三.总体评价

该项目总体讲法律手续比较简单，我司与土地方直

接签订土地开发协议，然后在市土地局办理协议出让，

合作风险相对较低。

宗地拟规划为居住用地，土地使用

性质基本明确。

第四章市场研究

一.区域市场成长状况：

1.区域市场简述：

该项目行政隶属河西区，位于解放南路和友谊南路

之间，距离外环线1.2公里。

区域市场范围界定在整个

河西区（如图所示），河西区是危改实施较早的地区，

市政建设和各项功能、环境都较完善，故此吸引大量区

外人口涌入，目前人口总数为79.14万人，比90年增

加了13.14万人。

2000年该区域市场住宅累计供应量

为113.87万平米，当年销量92.76万平米，市场基本

处于平衡状态。

图一：

区域市场范围界定（紫色板块）

该区域市场的基本特征表现如下：

1）由于政府的大力支持，该区域市场目前正处于

快速增长时期，区内整体生活环境

和配套条件得到明显的提升。

2）从产品供应和客户购买力可以看出，该区域已

经成为*市中高档物业的集中区

域，中高档市场发展的较为成熟且市场容量相对较

大。

3）区域内产品趋同性强，规划水平差异性较强，

具备先进规划的物业一般都为全市

性定位，市场空间较为广阔。

4）开发时间较早的区域市场，整体呈现购买力强，

改善的需求愿望强，对于区外市场的辐射力强。

5）

体价位提升。

2.区域市场在市内各项指标成长状况

销售量：

该区域市场的销售量一直稳步增长，尤其是2000

年的增长幅度最大，与99年同比增长了61%。

销售量与上市量的比较：

目前河西区区域市场基本处于供销平衡状态。

单价走势：

河西区的平均单价一直在3200元/平米到3300元/

平米之间，平均价位仅次于和平区，是中高档物业的集

中区域。

二.区域市场供应产品特征：

区域市场各档次产

品供应状况：

档次产品2001年上半年需求状况：

由上述可见，如忽略统计误差，河西市场基本呈现

各档次产品供需的差量空间基本相近，即各档次产品皆

未出现明显的供求悬殊、供应量远小于需求量的良好投

资空间。

◆区域市场各档次产品的集合特征：

河西市场产品几乎汇集了整体市场内各档次的产

品，产品类型丰富，各档次产品交叉分布，几乎无明显

的档次分布区域。

依据产品单价可将该市场产品分为以

下几类：

（1）低于2500元/平方米：

该档次产品多分布于远离城市中心的位置，地域分

布较差，多为开发形式单一，配套、设计上仅顾及区内

基本的环境、配套要求。

借助地理位置及产品投入等全

方面的降低成本，以迎合该区域拆迁户和实力较弱的外

迁户的需求。

建筑形式基本为多层。

具有代表性的项目

有：

（2）2500—3500元/平米：

该档次产品在该区域需求中处于绝对主力产品地

位。

此类产品也多数分布城市中心外的位置，但此类物

业对产品以外附加值的设计已较为注重，从景观设计、

户型选型、高科技材料运用等方面做得较细，以此弥补

地域优势不足。

且该类物业多为大、中型规模的开发，产品主要以

多层开发为主