花垣县市场调研报告材料.docx
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花垣县市场调研报告材料
花垣县商业市场
调查报告
2014年6月20日
一、城市概况
1、区位交通
花垣县位于湘西土家族苗族自治州西北部，地处云贵高原东部边缘，武陵山脉中段，湘黔渝交界处，东接保靖、吉首，南连凤凰，西邻贵州松桃、重庆秀山，北近保靖。
人称“一脚踏三省”、“湘楚西南门户”。
南北长49.5公里，东西宽38.5公里，总面积1,108.69平方公里。
2、行政规划
花垣县辖8个镇、10个乡。
花垣镇、边城镇、龙潭镇、民乐镇、团结镇、吉卫镇、麻栗场镇、雅酉镇、长乐乡、两河乡、排碧乡、董马库乡、猫儿乡、补抽乡、道二乡、排吾乡、排料乡、雅桥乡
3、人口面积
总面积1109.35平方公里，辖18个乡镇288个村19个社区（居委会），常住人口29.1万人，苗族占77.3%。
在常住人口中，男性15.14万人，女性13.97万人。
4、经济资源
花垣县的矿业，是全县经济发展的龙头。
该县已探明的矿产资源有锰、铅锌、石英（硅石）、钒、磷、滑石、石煤等。
其中锰矿蕴藏量达二千三百万吨，位居全省第一，全国第二，被誉为“东方锰都”。
铅锌矿蕴藏量一千一百多万吨，居全省第一位。
石英矿蕴藏量达三千多万吨，居全省第一位。
二、城市功能布局
根据城区周边地形、地貌特点，结合城市发展方向，规划城区形成“三区三心五轴五楔”的功能结构形式。
1、三区：
依托县城现状建成区和新城综合服务区形成花垣县城市主城区，张花高速公路以西建设生态工业区，保留现状城东工业区。
2、三心：
一是老城综合服务中心，即以原有老城区的商业服务中心和行政办公中心为基础，形成老城中心服务区；二是在新城区规划新的行政办公中心和城市级大型公共服务设施，形成新城综合服务中心；三是考虑西边工业园的需求及其人口安置，在临近西边工业区的高速公路旁规划工业区服务中心。
3、五轴：
以建设路、烽火路东西向延伸形成城市东西向的发展主轴，以赶秋路—四方井路、凉峰路、富园路南北延伸形成城市南北向发展次轴。
4、五楔：
利用花垣县城特有的自然环境条件，构建山水园林城市，结合周边山体、高速公路防护绿带和水面所形成较宽的绿色通廊，即五片绿楔，将城市与自然融为一体。
三、商业发展布局
花垣县的商业主要集中在建设中路、赶秋路城市主干道两边，建设路临街商业是花垣县最早的商业区，同时也是花垣县的核心商业圈，此商圈也是目前品牌、人流最聚集的地方。
高档商业则主要在凯天、锦都大厦、城市中央。
四、商业市场概述
1、光明商城
⑴、市场概况
建筑规模
约7000㎡
市场形式
共5栋，分地上两层
主力铺位面积
45㎡
实用率
约80%
开间、进深
3*15，4*10
总户数
150户
仓储情况
无仓库,商户自己解决。
由于1F层高约5.4米，商户通过改造，可改为小型仓库。
一般商户自备仓库，由自家住房改造。
辐射范围
花垣县及保靖县
经营商家
以本地人为主、邵阳为辅约5家
商户结构
1楼为零售商、2楼为大型家具市场
出租率
70%（未出租主要集中在二楼）
商户经营模式
零售
消费群体
花垣县及保靖县
进货渠道
以长沙总代理处发货为主，部分商家从怀化发货。
采用零担货运形式发货。
租金
平均35元/㎡/月
目前售价
7000-8000元/㎡
物业管理费
1．5元/㎡/月
交付方式
年度支付
、市场布局
市场整体布局图
、业态经营比例
经营品种
商户数
比例
油漆
2
2.78%
厨卫
6
8.33%
石材
5
15.28%
门窗
11
15.28%
陶瓷
5
6.94%
吊顶
3
4.17%
地板
6
8.33%
灯饰、照明
3
4.17%
装饰材料
1
1.39%
五金
12
16.67%
家居
2
2.78%
药房
1
1.39%
其他
15
20.83%
合计
72
100%
⑷、租金情况
位置
商家
经营面积（㎡）
年租金（元/年）
单位租金（元/㎡·月）
A区
三棵树油漆
60
4万
55
B区
中宇卫浴
50
2万
33
C区
马可波罗陶瓷
80
4万
42
D区
依维达门窗
70
3万
35
E区
老板橱柜
96
3万
26
F区
大欧地板
55
2万
30
⑸、业态分布
总共有150余间门面，每间门面面积约为40㎡。
商城经营商户共72户，每家商户经营面积约在40-90㎡左右。
一楼主要经营门窗、厨卫、陶瓷等。
2楼经营户以大型家居市场为主，在A、C、E栋二楼整层经营，只有欧普照明、好迪家私、金福来家具城三家商户，经营面积均为1000㎡左右。
⑹、目前市场状况
目前一楼全部处于经营状态，没有空置。
二楼有大部分门面未出租也未售，主要在B、D、F，一楼有部分转让经营，转让费约3万元。
目前整体市场经营惨淡，主要由于光明商城是花垣县唯一的一个建材市场，无经营竞争者，是消费者唯一购买地，从而形成运营公司市场管理疏散的现象。
2、花垣步行街
1、市场概况
建筑规模
约11000㎡
市场形式
共6栋，局部两层
主力铺位面积
40㎡
实用率
约90%
开间、进深
3.6*15，4*10
总户数
208户
辐射范围
花垣县及保靖县
经营商家
以本地人为主
商户结构
1楼为零售商、酒家，2楼为大型家具市场
出租率
60%（未出租铺面在步行街最尽头）
商户经营模式
零售
消费群体
花垣县及保靖县
进货渠道
以长沙进货，部分商家从吉首、怀化发货。
采用零担货运形式发货。
租金
平均40元/㎡/月
目前售价
均价7300元/㎡
物业管理费
0．5元/㎡卫生费
交付方式
年度支付
2、市场规划布局
3、业态经营比例
经营品种
商户数
比例
摩托、汽车
11
17.19%
家私
5
7.81%
灯饰
1
1.56%
门窗
2
3.13%
窗帘布艺
7
10.94%
电脑科技
6
9.38%
摄影
3
4.69%
网吧
2
3.13%
五金
5
7.81%
药房
2
3.13%
服装
11
17.19%
餐饮
5
7.81%
其他
4
6.25%
合计
64
100%
4、租金情况
位置
商家
经营面积（㎡）
年租金（元/年）
单位租金（元/㎡·月）
A区
皇家宝贝
40
2.5万
52
B区
金典布艺
92
4万
36
C区
闽弄灯饰
240
10万
34
D区
中华窗帘
1200
40万
30
E区
避风港
30
1.5万
41
F区
军备酷
35
2万
48
⑸、业态分布
总共有一二楼共208间，每间铺面面积约为45㎡左右，经营商户共仅只64户。
步行街内业态分布杂乱，无统一的经营规划。
1楼市经营业态主要以窗帘布艺、餐饮为主，有少量服装经营。
二楼临步行街入口处为整层经营为全友家居。
⑹、目前市场状况
市场经营混乱，空置率较高，主要空置铺面在步行街尽头，空置铺面约为60间。
同时二楼经营惨淡，主要因为市场人流动线的设计有问题，栋与栋之间无走廊相连。
而由于家居市场需求铺面面积较大，二楼则只有全友家居、旭峰家居市场支撑。
3、城市中央
1、基本概况
城市中央商业步行街项目位于花垣县政府老院（花垣县建设大道以北，赶秋路以东，花垣老街以南）。
其规划用地面积2481.45m2，总建筑面积24897.55m2；一期商业总共分为5栋，每栋2层。
2、商业布局
城市中央步行街一楼布局图城市中央步行街二楼布局图
3、销售及招商情况
一楼铺面总计81间，1#15间、2#22间、3#20间、4#10间、5#12间、6#2间。
主力面积区间为30-45㎡。
目前售价2.5-3万左右，带3年租约，共返租20%，同时采取统一招租统一管理形式。
租金约为2-3万/年。
二楼铺面共计35间。
1#共15间，面积区间约30㎡，2#、3#共计10间，面积区间均为110㎡。
4#共计4间，面积区间均为。
5#共计6间，面积区间均为70平米。
目前正在招租，待招租完成，在统一销售。
入住商家必须为二线品牌以上，租金约为1.5万/年。
4、入住商家
栋号
入住商家
1#
Bbk男装、阿玛尼、李宁、老北京布鞋、红凯贝尔、钓友渔具
2#
朗文斯汀、SWsport、衣柜、雅鹿、匹克、啄木鸟、百斯盾
3#
MKW男装、亨奴服装、和鞋部落、皇妹鞋包、艾米塔服饰
4#
宣姿女装、艾莱依服装、DESIG服装、爱黛内衣、可可鸭童装、快乐丘比童装
5#
欧丹莎内衣、爱莫服装、凯胜家纺、伊贝杉服饰、都是情人、戈美琪鞋、艾博成家纺
4、边贸市场
边贸市场规模较小，是花垣较早的农贸市场。
现有40多家商户经营，门面面积约25-30平方米左右，租金约40元/㎡左右。
经营业态主要以低档服装、日用品、化妆品批发、电脑科技、小型广告公司为主。
5、花垣服装市场
花垣服装市场共三层，一楼为农贸菜市场，二楼为服装市场，三楼为大型超市。
一楼农贸菜市场摊位面积约为10㎡，租金约5000元/年。
二楼服装市场总共约180个铺位，每个铺位面积约为15-20㎡左右。
租金约在6000-8000元/年，约35元/㎡。
6、临街铺面
临街铺面由于受到城市规划以及商业分布等特点，主要沿建设路临街分布。
临街铺面总计约400个商家，其中餐饮约31家，五金约80家，建材约34家，服装约90家，日用品约17家，家电约25家，家居约8家，农资约6家，其他约109家。
在建设路于赶秋路交界处，是花垣县最繁华，同时租赁价格也是最高的。
锦都大厦临街商铺面积在40㎡，租金价格达到8-10万/年。
凯天大厦临街铺面约30㎡左右，租赁价格约为7万/年。
五、物流发展现状分析
1、物流仓储业
物流仓储企业多为从事矿产品运输，货源为花垣县的涉矿企业，货源基本比较稳定。
这些物流仓储企业具备以下特征：
（1）对仓储的要求不高，一般直接到这些经营矿产品的公司货场拉货，拉回来的货也是直接送到指定地点；
（2）货物运输费一般先由司机垫付，价格以货物落地价为准，资金回笼较慢，司机需承担一定的风险；
（3）货车回城一般由司机自行联系一些零散的货物运输，无固定货源。
（4）价格按砘计算，价格在320元/砘左右，同时也的看货物所占体积大小。
2、零担运输业
零售运输业主要分布在城郊，多是一两间门面，从事一些小五金件、建材类产品、日常用品的运输为主，一般运抵目的后还需中转运输，由商家自行提货。
零担运输相对来说费用较低，但是货运所需时间比较长，因为没有固定的运输货源，都得靠相互拼车来完成运输。
从花垣发往长沙，价格一般均为2500元/车，零担货运根据货物体重及大小而定，由花垣发往长沙，价格大概在15元/件左右。
3、快递业
花垣县快递公司有顺风、中通、圆通、申通、国通、汇通、创一、全峰、天天快递等11家，这些快递公司都是以代理的方式存在。
这些快递公司主要分布在城区，以便投递，但是这些快递公司都是自成一家，分布的比较散、乱。
一般货物到达目的后会直接送到客户手里，对仓储的要求不高，所以大部分的快递公司的经营范围就是一两间门面。
快递价格根据目的地价格不等，一般在10-30元之间。
六、市场分析总结；
目前花垣县商业市场杂乱不堪，商业市场集中地主要在建设路及赶秋路四周，且并无大型的专业市场，但家居市场比较多，而且经营面积基本在1000㎡左右。
专业市场主要有：
建材类光明商业城，商业步行街“城市中央”、边贸市场等。
且这些专业市场，总体体量比较小、管理不规范。
同时受县矿业经济影响，从2010年矿价500-600元/砘下降至100-200元/砘，整体导致花垣商业经济下滑，商户经营惨淡。
现有商业市场分布较为散乱，通过市场了解80%的经营户都是租赁的商铺。
其中建材类租赁经营户中55%渴望有更专业的市场来改善目前的状况。
需求面积以30—50平米为主，大部分专业市场经营户要求仓储要100平米以上。
共同关注就是价格、物业费用与服务，批发商对物流的便捷及成本更为关注。
对新市场租金的期望最多接受在50元每平米左右，对物业理费承受能力很差，因为现有市场都几乎没有物业费。
仓储费在每平米10元左右，而且在离市场很近的条件下。
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