住宅项目维修治理制度1210终稿.docx
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住宅项目维修治理制度1210终稿
住宅项目维修治理制度
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住宅项目维修治理制度
第一章总那么
第一条目的
进一步标准华夏幸福基业股分地产（集团）公司（以下简称“集团”）住宅项目交付前的细部验下班作、交付后的维修治理工作，进一步提升客户中意度及公司品牌价值。
第二条适用范围
适用于集团负责开发建设的住宅项目。
第三条关键术语说明
工完场清：
“工完”是指建筑物内外部工程、室外配套工程及景观绿化工程全数完工，具有验收条件；“场清”是指建筑物内外部、小区内所有垃圾全数清离现场，并打扫干净。
细部验收：
是指集团为了提高客户中意度和减少衡宇交付时的缺点率，委托第三方（物业公司）进行衡宇细部验收；细部验收的范围包括衡宇套内、共用区域、小区和与小区运行有关的公用设备、设施。
第四条本制度编制依据
（一）《新建物业接管验收实施标准》
（二）《新建物业接管验收标准》
（三）《地产与物业相关业务操作标准》
（四）《关于住宅项目按期完工交房的规定》
（五）《毛坯房住宅交房标准》
第二章集中交付前的预备工作
第一条集中交付前3个月的预备工作
（一）片区必需在交房前三个月落实好精干的维修队伍（有足够维修能力、有足够维修资源、有良好治理的团队和劳务维修队伍），而且以书面形式予以确信。
（二）项目部必需在交房前三个月完成《单项整改标准时刻表》，应包括衡宇套内、共用区域、小区和公用设备、设施的整改标准时刻（衡宇套内表格建议形式详见附件1；其它部份由各大区住宅事业部自行拟定）。
《单项整改标准时刻表》经片区主管领导审批后，并抄送片区客户效劳部，抄报大区住宅事业部工程中心及客户效劳部。
（三）落实精干的维修队伍和完成《单项整改标准时刻表》是片区总领导审批《
初验（细部验收）邀请函及交付项目第三方（物业公司）细部验收打算表》的重要依据之一。
第二条集中交付前的验下班作
（一）片区应合理安排项目整体进度，原那么上应在集中交付前2.5个月完成全数工作并实现“工完场清”。
（二）第三方（物业公司）细部验收工作
1.项目部在工程完成后（可分批分期），申请物业公司实施细部验收前，应提交《初验（细部验收）邀请函及交付项目第三方（物业公司）细部验收打算表》由片区工程治理部审核后，提请片区总领导审批，并报备大区住宅事业部工程中心。
2.审批通过的《初验（细部验收）邀请函及交付项目第三方（物业公司）细部验收打算表》（同时应附工程图纸技术资料）最晚应在工程完成后7个工作日内提交至物业公司。
3.物业公司细部验收预备时刻最长不超过7个日历天，细部验收周期一样为7个日历天，其内部预备和细部验收时刻的分派可由物业公司视情形调整。
4.片区应依据物业公司细部验收结果，组织施工单位进行各项整改工作；住宅事业部对片区的整改工作进行监督；项目整改完成后，项目部应向物业公司提交经项目领导签字确认的《复验（接管验收）邀请函》，此申请最晚必需在集中交付前一个月提交。
5.物业公司收到《复验（接管验收）邀请函》后，应确信复验比例，并在5个日历天内完成复验工作。
6.《初验（细部验收）邀请函》详见附件2
《交付项目第三方（物业公司）细部验收打算表》详见附件3
《复验（接管验收）邀请函》详见附件4
第三方（物业公司）细部验收流程：
详见附件:
5
第三条集中交付前的维修方案编审
（一）片区在落实精干维修队伍的工作基础上，在集中交付前，应依照项目细部验收的情形、项目现场实际情形，对维修工作量进行评估，编制维修方案，在集中交付前1个月前由片区工程治理部审核、大区住宅事业部工程中心审批完成，并报备集团工程治理中心。
（二）维修方案包括但不限于以下内容：
1.落实各施工单位在本项目维修工作的责任人、联络人和维修劳务的数量。
其中：
各施工单位维修负责人原那么上由原施工时期的项目领导负责；关于已发觉或判定维修率较高的单位（如：
总包、铝合金或塑钢及户门
等单位），项目部应与其上一级单位生产或维修负责人进行对接。
2.落实维修材料、半成品的运输、堆放、加工及垃圾处置的地址及方式。
3.项目部应与物业公司明确现场的出入治理、钥匙治理等规定，并依据相关规定进行各施工单位维修工作的组织与实施。
4.维修方案中应依据《单项整改标准时刻表》，明确施工单位对各类维修问题的响应时刻。
第四条集中交付前的维保用房预备
（一）由片区负责维保用房及所需办公设施的配置。
（二）新交付住宅项目应依照交付规模配置独立的维保用房，其内部划分为办公区、仓储区、临时休息区，其中仓储区、临时休息区应能够知足经常使用维修物品、配件寄存及维修人员的临时休息；其面积不宜低于60平方米。
（三）维保用房的位置应依照项目具体情形确信，尽可能从维修方便的角度进行考虑，原那么上应设置于新交付项目内部。
（四）维保用房以有效、经济为主，知足办公、仓储及临时休息的需求。
第三章集中交付后的维修治理
第一条住宅项目维修的主责划分
（一）详见下表
起始
截止
维修主责单位
集中交付日
集中交付日后3个月
项目部
集中交付日后3个月
两年保修期满
片区工程管理部
两年保修期满
--
物业公司
（二）主责划分的说明
1.项目集中交付后三个月内，项目部须确保工程维修关闭率达到95%及以上，方可将维修工作移交至片区工程治理部负责；如未达到上述条件，维修工作将仍由项目部负责，直至达到上述要求。
2.项目部对片区工程治理部进行维修工作交接时，对合同遗留问题、维修打算、付款台账、各承包单位及材料设备供给单位维修负责人及联系方式等资料进行书面移交。
3.如片区将保修期内的维修、返修工作委托物业公司进行实施，应与物业公司签署委托协议；委托之前应提交大区住宅事业部总领导审核，报集团审批。
第二条维修台账的治理
（一）维修台账是维修效劳开展的重要基础资料，涉及维修信息的传递、维修的时效性及质量，直接阻碍客户对维修工作的中意度。
（二）维修台账模板（或维修数据库）应由大区住宅事业部客户效劳部负责成立，大区住宅事业部工程中心配合。
（三）各项目维修初始台账应在集中交房日起由片区客户效劳部同步成立。
（四）各项目维修台账必需由片区客户效劳部专人负责，进行项目维修台账的更新、保护、统计及上报等。
（五）物业公司、项目部（或片区工程治理部）应依据客户效劳部的维修台账，同步成立口径一致的本部门维修台账，用于日常维修工作的治理与信息传递。
第三条集中交付后维修工作程序及要求
（一）集中交付后3个月内的维修
1.大体工作程序：
详见附件6。
2.大体工作要求：
2.1自集中交付日起，项目部应周期性的组织维修例会，可依照具体维修工作量，在不同时期，别离组织日、周、双周例会。
片区客户效劳部、物业公司应派专人参加维修例会。
2.2现在期维修现场的治理工作由项目部负责，物业公司协助；现场维修工作应遵守物业公司的各项治理规定及要求。
2.3项目部对维修单位的所有维修指令（包括维修内容、维修打算安排及质量要求等）均应以书面方式进行。
2.4项目部依据《单项整改标准时刻表》及《维修方案》催促维修单位及时进行维修工作；项目部对维修信息的反馈时刻，原那么上不该超过24小时。
2.5项目部在维修治理进程中，当维修单位显现以下违约行为时：
如维修不及时、维修质量不合格、维修进程中造成二次破坏等，应对其进程中的往来文件、会议记要、音像资料等进行证据保全。
2.6维修单位完成缺点项维修后，项目部应进行检查验收，验收合格后应邀请物业公司进行复验。
（二）集中交付后3个月后至两年保修期满的维修
1.大体工作程序：
详见附件7
2.大体工作要求
2.1维修工作的移交
2.2.1维修主责转移至片区工程治理部后，片区工程治理部应指派项目维修专职负责人；维修工作专职负责人应与原项目部就维修所涉及的各类文件、资料进行书面交接。
2.2.2片区工程治理部应组织维修工作交接的专题会议，参加人员应包括项目维修专职负责人及原项目部、物业公司、客户效劳部、维修单位的相关负责人。
2.2片区工程治理部项目维修专职负责人接管项目维修工作后，接到维修信息后（非重要事项），应在48小时内予以反馈（包括维修打算的安排等内容）。
2.3维修信息中关于重要事项的判定
2.4由客户效劳部依据客户需求、事件的严峻性进行判定，凡片区客户效劳部判定的重要事项，项目维修专职负责人必需即时进行处置。
2.5片区工程治理部项目维修专职负责人接管项目维修工作后，应周期性的组织维修例会。
片区客户效劳部、物业公司应派专人参加维修例会。
2.6片区工程治理部项目维修专职负责人在维修治理进程中，当维修单位显现以下违约行为时：
如维修不及时、维修质量不合格、维修进程中造成二次破坏等，应付其进程中的往来文件、会议记要、音像资料等进行证据保全。
2.7维修单位完成缺点项维修后，片区工程治理部项目维修专职负责人应组织检查验收，验收合格后应邀请物业公司进行复验；对重要事项的维修工作，片区工程治理部维修专职负责人应进行专项检查验收。
（三）两年保修期满后的维修治理
1.维修工作主责转移至物业公司前，片区工程治理部项目维修专职负责人应组织片区工程治理部、物业公司及维修单位进行三方验收，关于验收未达标问题（现场及资料），片区工程治理部应催促维修单位整改合格，后续由物业公司监督落实。
2.维修工作主责转移至物业公司时，物业公司应与片区工程治理部项目维修专职负责人，就项目维修所涉及的各类资料进行书面交接。
3.维修工作主责转移至物业公司后，物业公司应组织维修工作交接的专题会议，参加人员包括片区工程治理部、片区客户效劳部、维修单位的相关负责人。
第四条维修第三方的确信
质保期内如显现原维修单位不配合或其它无法知足维修要求的情形，需要引入第三方维修单位时，应遵循以下原那么
（一）维修主责部门搜集相关资料，提交引入第三方维修单位的申请报告；第三方维修申请报告的内容应包括：
情形说明、维修内容及整改方案，可能发生费用、本钱归属及责任划分等内容，由片区招采负责人、本钱负责人、工程副总、片区总、大区住宅事业部工程中心负责人及大区住宅事业部财务负责人别离依序进行审核，由大区住宅事业部总领导进行审批。
（二）大区住宅事业部总领导审批同意后，应依照集团《招投标治理制度》招标确信第三方维修单位。
（三）大区住宅事业部可依照集团《招投标治理制度》提早确定2—3家维修单位。
（四）第三方维修单位由其进场时的维修主责部门负责治理。
第五条质保金支付
项目各施工单位及材料供给单位（含第三方维修单位）的质保金支付申请时，必需由物业公司及片区客户效劳部进行审核，全数审核签字通事后，方可依据付款程序，进行审核、审批及支付。
第四章维修工作的监督与考核
第一条维修工作的监督
（一）项目集中交付前
1.在邀请第三方（物业公司）进行细部验收前，片区工程治理部应对项目部“工完场清”的完成状况进行检查评判，如项目未全数达到要求，片区工程治理部应上报片区工程副总、片区总领导、大区住宅事业部工程中心，抄报集团工程治理中心。
2.项目交付前，集团工程治理中心视完工情形，组织对项目交付风险进行第三方检查评估，评估结果作为大区住宅事业部判定项目交付的重要依据。
（二）项目集中交付后
1.项目部自集中交付日起至维修治理主责移交至片区工程治理部之前，每周应向片区工程治理部提交维修的进展情形。
2.大区住宅事业部工程中心与片区工程治理部在项目集中交付后三个月内，应全面监督项目部维修治理工作，对其中共性类问题，依据缺点阻碍户数，依照不同比例，分层级进行重点监控与抽查。
片区工程治理部负责对项目交付前后发觉的各类缺点问题，进行搜集、归纳、总结。
3.片区工程治理部每一个月应向大区住宅事业部工程中心提交维修月报，说明片区内各项目的维修进展情形；并由大区住宅事业部工程中心汇总后，抄送集团工程治理中心及物业公司。
大区住宅事业部工程中心每季度应向集团工程治理中心、物业公司提交维修季报，说明各项目的维修进展情形。
4.交房项目集中交付后三个月的维修关闭率，由片区工程治理部负责统计，会同项目缺点问题总结报告，一并提报至大区住宅事业部工程中心；大区住宅事业部工程中心分析、汇总以上文件后，应在集中交付后3.5月内提交至集团工程治理中心。
5.集团工程治理中心在集中交付后3个月期满后，组织第三方对维修工作进行检查评估。
第二条维修工作的考核
集团对大区住宅事业部以维修关闭率为指标进行考核。
（一）维修关闭率的概念
维修关闭率指交房项目在集中交付完成时刻节点后3个月内，业主提出所有工程质量缺点问题的维修关闭率。
（二）维修关闭率的计算
维修关闭率=3个月内维修完成业主提出的工程质量缺点数/3个月内业主提出的工程质量缺点问题总数*100%。
（三）维修关闭率的认定
由集团工程治理中心负责核准、认定。
第五章附那么
第一条本制度由集团工程治理中心、客户效劳中心一起起草，自发布之日起生效，并正式执行。
后续与本制度相关的其它制度及治理方法等，如有修订，以修订后的版本为准。
第二条各大区住宅事业部应依据本制度要求和区域性因素，编制大区级的住宅项目维修治理方法及实施细那么，制定维修方案、维修台账（或数据库）等模板，组织编制大区级《单项整改标准时刻表》（包括衡宇套内、共用区域、小区和公用设备、设施）,并报送集团工程治理中心、客户效劳中心及物业公司备案。
第三条各大区住宅事业部应依据本制度制定维修治理工作的考核细那么。
附件内容
附件1：
《单项整改标准时刻表》
附件2：
《初验（细部验收）邀请函》详见附件2
附件3：
《交付项目第三方（物业公司）细部验收打算表》详见附件3
附件4：
《复验（接管验收）邀请函》详见附件4
附件5：
第三方（物业公司）细部验收流程：
详见附件:
5
附件6：
集中交付3个月内的维修程序
附件7：
集中交付3个月后至维保期终止的维修程序
附件1：
《单项整改标准时刻表》（套内部份建议模板）
单项整改标准时间表（套内部分建议模板）
序号
整改内容
整改标准时间
（天）
备注
类别
项目
1
渗漏
铝合金/塑钢门窗
2
屋顶
3
外墙
4
阳台
5
卫生间
6
……
7
结构
楼板开裂
8
墙体开裂
9
……
10
门窗
玻璃缺陷（裂纹、划痕等）
11
型材缺陷（表面划痕、变形等）
按框料与扇料分别约定
12
安装缺陷（密封不严、缺少配件等）
13
……
14
装饰
抹灰层开裂/空鼓
15
墙地砖空鼓
16
进户门缺陷（间隙过大、划痕等）
17
涂料透底
18
……
19
电气
电路缺陷（漏电跳闸等）
20
预埋缺陷（预埋管不通等）
21
插座缺陷（安装不牢固等）
22
……
23
给排水
管道缺陷（破损、接头漏水等）
24
地漏缺陷（排水不畅、水封深度不足等）
25
支架缺陷（缺失、不牢固等）
26
……
27
其他
回填土沉降引起台阶开裂
28
……
附件2：
《初验（细部验收）邀请函）》
初验（细部验收）邀请函NO：
物业公司：
地产公司联
我公司位于区路号幢新建工程，现已完工，技术资料齐全，自检合格。
根据与你公司签订的《前期物业服务合同》，特提请你公司于年月日前来接洽有关细部验收事宜，具体安排详见《交付项目第三方（物业公司）细部验收计划表》。
此致
地产有限公司
年月日
项目部：
签字：
（项目经理）
时间：
片区工程管理部：
签字：
（部门负责人）
片区总经理：
签字：
时间:
时间：
物业公司签收人：
时间：
✄―――――――――――――（骑缝加盖公章）――――――――――――
初验（细部验收）邀请函NO：
物业公司：
物业公司联
我公司位于区路号幢新建工程，现已完工，技术资料齐全，自检合格。
根据与你公司签订的《前期物业服务合同》，特提请你公司于年月日前来接洽有关细部验收事宜，具体安排详见《交付项目第三方（物业公司）细部验收计划表》。
此致
地产有限公司
年月日
项目部：
签字：
（项目经理）
时间：
片区工程管理部：
签字：
（部门负责人）
时间:
片区总经理：
签字：
时间：
物业公司签收人：
时间：
附件3：
《交付项目第三方（物业公司）细部验收打算表》
交付项目第三方（物业公司）细部验收打算表
序号
验收项目
栋号
项目完工
自检完成时间
第三方（物业公司）
细部验收开始时间
第三方（物业公司）
细部验收结束时间
复验时间
1
2
3
4
5
6
7
8
9
…
…
…
…
…
…
…
…
…
…
项目部：
项目经理签字确认
时间：
备注：
此表应提早与物业公司沟通一致。
附件4：
《复验（接管验收）邀请函》
复验（接管验收）邀请函
No:
物业公司：
我公司位于区路号幢新建工程，现已完工，并已同意你公司接管验收初验。
现我公司已对初验问题（□部份□全数）完成整改，详见《细部验收（初验）问题整改清单》，并自检合格。
特提请你公司于年月日组织复验。
自检工作负责人签字：
项目领导
地产公司联
此致
地产
年月日
物业公司签收人：
年月日
✄―――――――――――――（骑缝加盖公章）――――――――――――
复验（接管验收）邀请函
No:
物业公司联
物业公司：
我公司位于区路号幢新建工程，现已经完工，并已同意你公司接管验收初验。
现我公司已对初验问题（□部份□全数）完成整改，详见《细部验收（初验）问题整改清单》，并自检合格。
特提请你公司于年月日组织复验。
自检工作负责人签字：
项目领导
此致
地产
年月日
物业公司签收人：
年月日
附件5：
第三方（物业公司）细部验收流程：
附件6：
集中交付3个月内维修工作的大体程序：
附件7：
集中交付3个月后至维保期满维修工作的大体程序：
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