房地产项目工程管理措施及实施细则.docx

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房地产项目工程管理措施及实施细则

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第一部分工程质量控制办法⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯3

第二部分工程进度控制办法⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9

第三部分工程成本控制办法⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯11

第四部分现场签证管理办法⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯16

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第一部分工程质量控制措施

、工程质量控制的目标：

确保公司开发的工程项目在验收后质量达到公司预定的质量目标

、工程质量控制的具体过程与相应措施

1、熟悉工程质量控制的系统过程，以便在各个环节进行质量控制

施工准备质量控制

1、质量控制系统组织

2、质量保证体系、施工管理人员资质审查

3、原材料、半成品及构配件选择质量控制

4、机械、设备检测器具质量控制

5、施工方案、施工计划、施工方法、检验方法审查

6、工程技术环境监督检查

7、现场管理的监督检查

8、技术、新工艺、新材料审查把关

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事前控制

图纸会审及技术交底

开工申请，把好开工关

事中控制

1.工序控制施工过程质量

2.工序之间的交接检查控制中间产品质量

3,隐蔽工程质量控制

事后控制

1.调试、试车

2.验收文件审核

3.竣工检验

质量评定

1.设计变更与图纸修改的审查

2.工程质量评定

3.工程质量文件审核与建档

2、影响工程质量的因素，从而有针对性的去进行预控。

3、相应控制措施

3.1审查承包单位及人员的技术资质与条件是否符合要求，审查合格认可后，方可上岗施工，对不合格的队伍及人员要求撤换，对特殊作业、工序、检验和试验的人员还须有资格证书或上岗证书，交项目部资料室存档。

3.2认真审核施工队伍的质量控制系统组织与保证体系是否健全，不健全的地方加以修正与完善，监督检查施工队的质检员到位情况与操作过程。

3.3对工程所需的原材料、半成品、构配件实施从采购、加工制造、运输、装卸、进场、检验、存放、使用等方面进行系统的监督与控制。

3.4审查施工承包单位提交的施工组织设计，对其中的施工现场总体布置，施工组织技术措施、施工程序、机械设备、主要项目的施工方法等内容的合理性、可行性、经济性、安全性进行正确、科学的评估与调整，杜绝任何质量隐患的存在。

3.5建立或完善自已各专业的质量检查、隐蔽验收制度及监控体系，做好监控准备工作，使之能配合工程的质量控制需要。

3.6建立施工图设计监理环节，达到控制设计质量和工程成本的目的；项目部内部深入消化设计图纸，对图纸中存在的问题进行分类指出，组织各相关单位进行设计交底与图纸会审。

3.7监督施工单位的质量控制自检系统的具体操作，对在施工中不能胜任的质检员，可要求撤换，当其组织不完善时，应促使其完善与改进。

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3.8监督与协助施工单位完善工序质量控制，及时检查与审核施工单位提交的质量统计分析资料和质量控制图表，以便工程质量的控制。

3.9在施工过程中对关键工序，隐蔽工程实行跟踪监控，全过程、全天候，以达到质量隐患消除在过程中，严格工序间的交接检查与隐蔽验收，确认其质量符合要求后，才能进行下道工序，否则返工处理。

3.10对施工现场所使用的材料与设备必须经过公司、监理单位对其品牌、型号验证、产品合格验证、质量保证验证，以及按规定抽样送检合格后方可进场使用，杜绝以假充真、以次代优，先用后检，以及不合格的产品进入施工现场，一经发现将采取严厉的制裁措施。

3.11在跟踪检查过程中，发现不按图与规范要求施工的项目，必须马上通知施工单位立即整改与返工。

3.12严格按照设计图纸、设计文件及规范要求对隐蔽工程、分项、分部工程执行验收，待验收合格签字后方能进行下一步的施工。

3.13各专业工程师记录好自已的质量日记，不定期地召开现场质量协调会，报告质量动态。

3.14组织监理单位、设计院、质监站和公司其他部门对工程进行初验与核验，评定质量等级。

3.15工程具备隐蔽条件或达到专用条款约定的中间验收部位，承包人进行自检，并在隐蔽或中间验收前48小时以书面形式通知工程部和监理单位验收。

通知包括隐蔽和中间验收的内容、验收时间和地点。

承包人准备验收记录，验收合格，工程师在验收记录上签字后，承包人可进行隐蔽和继续施工。

验收不合格，承包人在工程师限定的时间内修改后重新验收。

3.16工程师不能按时进行验收，应在验收前24小时以书面形式向承包人提出延期要求，延期不能超过48小时。

工程师未能按以上时间提出延期要求，不进行验收，承包人可自行组织验收，工程师应承认验收记录。

3.17经工程师验收，工程质量符合标准、规范和设计图纸等要求，承包人方可进行隐蔽或继续施

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、施工阶段质量控制的依据

1、工程承包合同文件

2、设计文件

3、国家及政府有关部门颁布的有关质量管理方面的法律、法规性文件。

4、工程项目质量检验评定标准，如《建筑工程质量检验评定标准》、《建筑给排水与煤气安装工程质量检验评定标准》、《建筑电气安装工程质量检验评定标准》及《电梯安装工程质量检验评定标准》等。

5、有关工程材料，半成品和构配件质量控制方面的专门技术法规性依据。

6、控制施工工序质量等方面的施工及验收规范。

7、施工质量控制流程图：

9、材料设备验收流程图：

10、质量事故处理流程图：

第二部分工程进度控制办法

一、确定工程进度控制的目标

1、编制施工进度总计划，确保工程进度主控点及工程进度目标。

2、对施工总进度计划目标从不同专业、不同角度进行层层分解，仔细编排，形成施工进度控制目标体系，以利于各专业、各分项、分部工程和材料、设备的具体进度控制。

二、进度控制的内容与程序

1、编制工程项目施工进度控制工作流程。

2、编制施工阶段控制工作细则。

3、审核施工单位提交的进度计划。

4、召开开工动员会（第一次工地会议），实施工程的全面展开。

5、协助承包单位实施进度计划。

6、监督施工进度的实施。

7、组织现场协调会、保证工程进度顺利进行。

8、了解工程项目的实际进展情况及时向公司提交进度报告。

三、施工进度的具体控制方式

1、定期地、经常地收集由承包单位提交的有关进度报表的资料，与工程进度计划进行对比。

2、深入施工现场、跟踪检查工程项目的实际进展情况是否达到计划要求，当实际进度发生偏差时，

应立即采取措施赶上进度

第10页共22页3、采取组织措施、技术措施及经济措施来督促与控制施工进度，促使工程进度均衡、有序、有计划的推进。

4、采用新工艺和先进的技术，缩短工艺过程和工序间的间歇，达到加快进度要求。

5、承包人应当按照协议书约定的开工日期开工。

承包人不能按时开工，应当不迟于协议书约定的开工日期前7天，以书面形式向工程师提出延期开工的理由和要求。

工程师应当在接到延期开工申请后的48小时内以书面形式答复承包人。

工程师在接到延期开工申请后48小时内不答复，视为同意承包人要求，工期相应顺延。

工程师不同意延期要求或承包人未在规定时间内提出延期开工要求，工期不予顺延。

6、因建设单位原因不能按照协议书约定的开工日期开工，工程师应以书面形式通知施工单位，推迟开工日期。

并相应顺延工期。

7、暂停施工：

工程师认为确有必要暂停施工时，应当以书面形式要求施工单位暂停施工，并在提出要求后48小时内提出书面处理意见。

施工单位应当按工程师要求停止施工，并妥善保护已完工程。

施工单位实施工程师作出的处理意见后，可以书面形式提出复工要求，工程师应当在48小时内给予答复。

工程师未能在规定时间内提出处理意见，或收到施工单位复工要求后48小时内未予答复，施工单位可自行复工。

因建设单位原因造成停工的，相应顺延工期；因施工单位原因造成停工的，由施工单位承担发生的费用，工期不予顺延。

8、工程进度控制流程：

第三部分工程成本控制办法

一般建设项目的生命周期分为决策阶段、计划与设计阶段、实施阶段、交付阶段。

建设项目全过程造价管理是对基于建设项目的四个生命周期所产生的所有活动进行管理、控制。

通过全过程造价管理、全要素造价管理、全风险造价管理和全团队造价管理，减少和消除项目建设过程中无效或低效活动以及努力改善项目活动方法去控制项目造价，从而达到控制项目工期、成本和质量三要素的管理目标，实现项目价值的最大化。

一、项目的决策阶段：

在编制项目建议书及开展项目可行性研究时，造价管理由工程部针对项目情况提供类似工程经济效益、成本指标与经济可行性分析研究，由财务部评价。

项目的计划与设计阶段：

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一）立项阶段工程成本管理

根据项目开发方式的不同而有所区别。

该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。

工程部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由工程部来承担，将项目的前期开发成本构成详细列表分析完成。

如：

征地费用尽量合理，力争规划条件满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本。

（二）、规化阶段的工程成本管理规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：

在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。

所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论（对一些规划设计中影响工程成本的技术经济指标，预算人员应到位参与进行核算评估），严格审批。

（三）项目的设计阶段：

1、初步设计阶段：

初步设计阶段是整个设计构思基本形成的阶段，在此阶段工程部应经常保持与设计院的联系，针对多个设计方案结合项目的定位,以工程部牵头，营销管理部、综合管理部参与工程设计方案的审查，及时对设计方案进行技术经济比较，设计方案审查确定后，由预算人员编制出《初步设计总投资概算》与设计单位编制的《初步设计总投资概算》分析比较后形成《汇总概算报告》报公司总经理等领导审核批准。

2、初步设计阶段评审：

初步设计方案确定以后，由公司总经理会同各副总经理及其它领导，组织工程部、营销管理部、综合管理部对确定的方案进行再审核、研讨、论证；目的主要是验证结构的合理性、经济性（包括主要的经济指标）是否达到了优化设计要求；设备的选型是否科学合理，尽早发现问题，避免造成以后在施工过程中出现建筑、结构等设计方面的浪费，从而达到在设计阶段的投资控制、降低工程成本之目的。

3、采用限额设计：

经公司审核批准的总投资概算即作为项目投资控制的总目标或限额设计的总目

第13页共22页标，工程部根据总投资概算结合各专业的特点分解控制经济指标，并将各专业分配的投资控制指标

及时下达给设计院进行施工阶段的施工图设计，在整个设计过程中，做到边设计、边分析，尽可能的达到技术与经济的统一，在项目的施工图设计阶段由工程部专人管理设计并与设计方做好充分沟通。

对于施工图应从设计任务书中明确有关经济技术指标，比如限制每平方米钢筋用量，要求设计方对于结构计算时在保证使用安全的前提下最大限度取荷载接近最小值，尽量采用构造配筋，以降低钢筋用量、混凝土强度等级、减小混凝土构件截面尺寸、选用合理的基础类型及埋深，设计时尽量选用市场成熟材料及采用本地成熟的施工技术能施工的方案。

4、施工图设计概算：

由设计单位编制设计概算，由工程部组织预算人员和委托的预算代理单位对设计概算进行审查，审查工程概算是否根据本项目的自然条件、方针、政策编制；审查建设规模、建设标准；审查编制方法、计价依据、工程量、钢材、木材、水泥、砖是否正确，设备规格、数量、配置及价格是否合理；审查本项目建设其他各项费用，技术经济指标。

5、施工图优化

（1）专家、咨询机构优化：

特殊的、技术复杂的项目通过业内的资深专家、咨询机构对项目技术方案提出