XX产业园区标准厂房施工建设项目可行性研究报告.docx

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XX产业园区标准厂房施工建设项目可行性研究报告

XX产业园区标准厂房施工建设项目可行性研究报告

第一章总论

1.1项目概况

项目名称：

XXX产业园区标准厂房建设项目

项目承办单位：

XXX区开发建设有限公司。

项目法人代表：

XXX

项目建设性质：

新建

项目建设地点：

XXX省XXX市XXX村

项目建设期限：

建设工期24个月

项目功能定位：

以XXX区特色产业为主导，发展食品加工、电子、仪器仪表、机械制造等产业

项目区位图：

（附图）

1.2建设单位简介

XXX区开发建设有限公司成立于2010年，主要负责对XXX区建设项目进行融资、投资和建设项目管理工作，公司性质为国有独资公司，注册资金20000万元人民币，公司下设办公室、财务部、投融资开发部、征地拆迁部、道桥工程部、房建工程部、内审计部、安委办和监督考核督查室。

1.3主要技术经济指标

1.3.1项目的建设规模

项目用地总面积：

234404.19m2。

（该标准厂房项目的配套项如办公楼、宿舍、物流等不包括在此红线用地面积内，本报告也不对上述项进行详细论述。

）

总建筑面积：

297309.18.m2，包括XXX栋标准厂房及门卫设备房等。

其中：

厂房面积：

272064.3m2；

库房面积：

22624.88m2；（13#、14#标准厂房和29#、30#钢结构厂房作为厂区配套库房）

公厕设备门卫等用房：

2620m2

项目占地率40.73%；环境绿化占地面积45708.82m2；绿化率19.50；容积率1.27。

1.3.2主要技术经济指标

主要经济技术指标见下表：

总经济技术指标

指标

单位

备注

总用地面积

234404.19

平方米

总建筑面积

297309.18

平方米

其中

厂房（库房）部分

294689.18

平方米

其中

混凝土厂房

264686.94

平方米

钢结构厂房

30002.24

平方米

公厕设备门卫等

2620.00

平方米

容积率

1.27

建筑占地面积

95481.20

平方米

建筑密度

40.73%

绿地面积

45708.82

平方米

绿地率

19.50%

停车位数

690

辆

厂房按每100平方米0.2辆

1.4报告的研究范围

根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，结合本次建设园区研究分析的特殊性，我们对园区建设的背景及必要性、园区性质与建设的可行性、建设规划设计方案、近期拟建项目选择、机构设置与运作、项目管理与实施、投资估算与资金筹措和效益等方面进行了综合研究分析，重点研究和论述园区建设的背景和必要性、建设的可行性、建设规划设计方案、投资估算和资金筹措及效益评价，以期为建设园区的决策提供可靠的依据。

1.5报告的编制依据

⑴中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）；

⑵中华人民共和国安全生产法（中华人民共和国主席令第70号）；

⑶中华人民共和国城市规划法（中华人民共和国主席令第23号）；

⑷中华人民共和国环境保护法（中华人民共和国主席令第22号）；

⑸建设工程勘察质量管理办法（中华人民共和国建设部令第115号）；

⑹《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》

⑺委托单位提供的本项目相关的基础资料、数据等。

⑻项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料。

第二章项目的建设背景及必要性

2.1项目的建设背景

随着XXX区经济的飞速发展和对外经济技术交流与合作的进一步加强，作为XXX区项目投资依托和新的经济增长点的黔西北产业园区也取得了长足发展和显著成就。

园区不仅成为了XXX市最具活力的地区之一，而且也成了促进XXX区区域经济发展的强有力的推动器。

随着黔西北产业园区的发展，工业园的环境、服务得到社会广泛认可，更多新的企业有入驻意向，而原有工业用地已基本用尽，可供使用工业用地日趋紧张，这种矛盾不仅大大弱化了园区的功能，而且经济发展势头受到遏制，其窗口作用、示范作用和带动作用难以发挥，对推动经济结构的优化升级、加快区域经济发展和提高城市化水平也难以发挥应有的带动作用。

为充分发挥工业园区的集聚效应和龙头带动作用，走新型工业化道路，碧海投资公司在大量调研和反复研究讨论的基础上，因地制宜，合理利用一切可利用资源，决定在黔西北产业园区建立标准化厂房工业园。

建立标准化厂房工业园区是XXX市经济社会发展的客观要求，有利于拉动黔西北产业园区以及附近区域的经济增长，有效推进XXX区城市化进程和XXX市经济结构的调整、优化和升级，大力促进XXX市“科教兴市”、“开放带动”、“可持续发展”和“城市化”战略的实施，对促进XXX市经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。

因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。

2.2项目建设的必要性与可行性

2.2.1建设标准化厂房产业园是现代工业发展的客观需求

建立标准化厂房工业区，符合工业的布局规律，是实现资源配置的有效途径。

美国经济学家巴顿分析工业企业在城镇聚集的原因，将之归结为10个方面的效应：

充分利用城镇的销售市场、促进企业的专业化分工和扩大企业的生产规模、充分利用城镇便利的交通运输条件、有利于相关辅助性工业的成长、有利于形成高素质的劳动力市场、有利于形成职业经理和各专业技术人员的市场、有利于获得金融机构在融资和管理方面的帮助、有利于企业经理阶层的相互交流和彼此沟通、有利于刺激企业之间的竞争和改革、可以为企业职工提供较好的休息娱乐条件。

因此，建立标准化厂房工业园，集中安排工业项目，符合工业布局规律和工业企业在城镇聚集的规律，同时也符合当前产业发展和转移的趋势。

建立标准化厂房工业园，走的是集中开发的规模经营之路，从供水、供电、供热、供气、提供社会大生产的服务，到科技开发的协调、职工培训的组织、企业污染的综合治理与环境美化、企业与企业之间开展协作联合等，都可以在园区内得到较好的解决，充分实现资源共享，走集约化经营之路，方便了企业运作，降低了企业的创业成本，使社会资源得到优化配置，大大提高了资源的产出效率。

随着经济社会的不断发展和对外经济技术交流与合作的进一步加强，作为XXX区项目投资依托和新的经济增长点的黔西北产业园区也取得长足发展和显著成就。

目前，已有全国500强企业之一的雨润控股集团、全国果汁业龙头企业汇源果汁等19个项目落户园区，预计总投资可达70亿元。

在XXX区发展战略上，园区建设是其中重要一环。

如今，全国各地都在加速工业集中区的建设。

而在工业集中区建设标准化厂房，是不容忽视的。

首先，标准化厂房是全民创业的孵化基地。

中小投资者在创业之初，资金是紧张的，多是首选租用厂房。

因此，能提供标准化厂房的工业集中区将是他们的首选。

来承租厂房的都是中小投资者。

他们在这里进行最初的发展。

等发展到一定程度，还可以再征地建自己的厂房。

其次，标准化厂房是外来投资的承接平台。

外来投资，包括外资或是中心大城市“退二进三”撤出的工厂，经常看中的只是当地相对便宜的劳动力资源或是市场，也许最初并没有长期在当地经营的计划。

因此，他们不愿意投资建厂房，更想租用标准化厂房，只要机器一安装，就可以很快地投入生产，将来向工资更便宜的地方转移也方便。

因此不少投资者到一个地方，先询问的就是标准化厂房的情况。

有了一大批标准化厂房，就有了招商引资的载体，有了低成本、快回报的投资优势，就能快速吸引投资，有效提高招商引资成功率，就能催生大项目、培植大税源、致富老百姓。

标准化厂房建设将为外来投资企业解决一次性投入过大，基础设施建设周期长等问题，使企业能够根据市场的变化，通过租货厂房等方式，迅速组织生产，促进企业产品早日上市，吸引投资开发商来此落户。

其三，建设标准化厂房，可以集约用地。

近年来，经济高速发展与土地资源紧缺的矛盾日益显现。

如现在的浙江省生产总值增幅明显低于江苏省和山东省，其中一个原因就是因为土地等生产资源紧缺，导致投资外流，发展受阻。

而标准化厂房是集约用地的一好办法。

在苏南各处，经常可以看到多层厂房整齐排列，厂房从单层“加”高到二层、三层，比起以往企业“各立门户”的建厂方式，标准厂房区的土地利用率提高了1倍以上，被认为是“向天借地”、集约发展的基本模式。

标准化厂房建设可有效增加城市绿化面积，美化城市环境，节约能源，减少城市污染；改善了城市居民居住水平，改善投资环境，可有效完善区内交通网络，拓展城市发展空间，增大城市面积，推进城市化进程；可有效加快城镇化、扩大城乡就业。

该项目的建设有利于加快XXX区经济可持续发展；有利于调整XXX区的生产力布局，发展开放型城市经济；有助于促进西部城市化水平提高，优化西部地区产业结构。

2.2.2丰富的可利用水资源

XXX市XXX区拥有较为丰富的水资源。

年均地表径流量为14.92亿立方米，平均每亩土地地表降水总量654.3立方米，径流量为291.4立方米，地下水储量为4.33亿立方米，尚待进一步开发利用。

水能资源可开发量为115714千瓦，在XXX省属水能资源丰富县区。

2.2.3丰富的矿产资源

XXX市XXX区矿产资源有硫、铁、煤、锌、大理石、硅砂、铜、草炭、粘土、高岭土等20余种，其中：

煤炭地质储量达42.55亿吨，以无烟煤为主，有少量烟煤、煤层4至5层，机械性能好，热量7000至8000大卡；硫磺矿储量达8.41亿吨，有铁磺、褐铁磺、菱铁磺、针铁磺等类型，品位较高，易采、易选；已探明的粘土储量达到3000万吨以上，三氧化铝含量平均达30%以上，其它有害物质均低于2%以下；大理石资源尤为丰富，作为建筑材料颇具开采价值。

2.2.4丰富的生物资源

XXX市XXX区生物资源十分丰富。

全区林木资源有700余种，农作物资源有玉米、稻谷、小麦、马铃薯、烤烟、油菜籽、花生、大蒜、苎麻、蚕桑等455种，中药材有杜仲、天麻、半夏、何首乌、金银花、苦参等2000多种；花卉类400余种，此外还有蕨类、菌类和饲料类等植物资源，草种资源378种。

XXX市XXX区还有独具高寒山地特色的猪、牛、马、羊等产品，沔鱼河四腮鱼属全国珍稀鱼种，资源丰富齐全。

2.2.5XXX区的政治优势

在制度上，作为为喀斯特地区经济社会发展提供借鉴的全国第一个综合改革试验区，XXX区是由中国共产党领导的多党合作共同推进改革开放和贫困地区实现可持续发展及跨越式发展的成功范例，试验区的发展凝聚了各民主党派的智慧，显示了统一战线的强大力量。

在发展理念上，XXX区作为国家实施贫困地区科学发展的试验场，始终坚持以创新的思路开展试验区工作，超前探索，先行先试，成为可持续发展战略的探索和实践基地。

在智力支持上，各民主党派中央、全国工商联、中央智力支边协调小组暨支援XXX区顾问组20余年如一日，深入XXX区，指导制订试验方案，协调解决改革试验中的重大问题。

引进资金、联系项目、培训干部、帮助输出富余劳动力、兴办各种社会事业，这些不仅直接推动了XXX区产业结构和基础设施建设不断发展，有力地促进了试验区的各项工作，也为XXX区的未来发展奠定了良好的基础。

这些优势，将对食品药品工业园区的发展起到很好的推动作用。

2.2.6优越的区位优势

XXX区地处乌蒙山腹地，位于川、滇、黔三省交通要冲，交通便利，四通八达。

目前，横穿毕节东西和连接南北的两条国家级骨干高速公路“杭－瑞”、“厦―蓉”和穿越毕节腹地的“成都—贵阳—广州”客运专用高速铁路（350公里/小时）毕节段全面动工，毕节——威宁省级高速公路、XXX机场已基本完成，国家规划的4条铁路7个通道经过毕节并将于2011年全面动工。

随着交通基础设施的进一步完善，作为国家规划建设的一级公路交通枢纽、二级铁路综合枢纽城市，XXX区将成为川滇黔三省交汇处的