洛阳市住房规划书.docx

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洛阳市住房规划书

目录：

一、人口现状1

二、住房现状1

（一）居住用地现状1

（二）住房现状1

1、经济适用房1

2、普通商品房1

3、房改房1

4、城中村农房2

（三）历年住房水平2

（四）历年平均房价2

三、2005年洛阳市现有“双困户”情况2

四、2008年洛阳市洛阳市廉租住房保障对象及标准2

（一）廉租住房保障对象3

（二）廉租住房保障标准3

（三）租赁补贴保障标准3

五、洛阳市经济适用房“十一五”规划3

（一）成就与不足3

1、成就3

2、不足3

（二）洛阳市经济适用房“十一五”需求预测4

1、洛阳住房消费能力的基本数据4

2、洛阳住房需求预测5

（三）规划目标5

1、总体目标5

2、年度目标6

六、2008年至2010年计划旧城改造计划7

（一）城中村改造计划7

（二）旧城改造计划8

一、人口现状

根据洛阳市四期总体规划最新资料显示，2007年底，洛阳市区（含吉利区）在《洛阳市城市总体规划》（1997—2010年）所确定的城市区136.26平方公里的范围内人口达181万人，其中户籍人口145.8万人，暂住人口35.2万人。

2006年洛阳市六区户籍人口及户数表单位：

万人、万户、人/户

项目

瀍河区

老城区

西工区

涧西区

洛龙区

吉利区

合计

人

16.9

14.2

33.8

49.1

30.3

6.7

151

户

6.2

5.2

10.5

15.3

9.3

2.1

48.6

户均人

2.73

2.73

3.22

3.21

3.26

3.19

3.11

二、住房现状

（一）居住用地现状

2007年底，洛阳市规划区内居住用地建成区规模约3425公顷，人均居住用地约18.92平方米。

（二）住房现状

至2007年末，洛阳市规划区范围内现存各类住房约44.7万套，总建筑面积约4780万平方米，人均住房建筑面积26.4平方米。

1、经济适用房

洛阳市的经济适用住房开始建设于1995年，目前建成经济适用房5.8万套，总建筑面积520万平方米。

2、普通商品房

洛阳市普通商品房始建于2000年，目前，建成普通商品房15.4万套，2000万平方米，其中套型面积小于90平方米的住房约7万套，600万平方米。

3、房改房

洛阳市自2000开始实施住房制度改革，其前通过单位集资建设、自筹建设等方式建设的各类住房共1300万平方米，17万套。

该部分住房大部分套型建筑面积小于90平方米。

4、城中村农房

洛阳市规划区内城中村占地约1400公顷，共有建筑面积约960万平方米，6.5万套。

该部分住房分布于洛阳市各区，建筑密度较大，居住环境较差。

（三）历年住房水平

洛阳市城镇居民2005年人均住房建筑面积24平方米，2006年25.2平方米，2007年26.4平方米，年均增长1.2平方米。

（四）历年平均房价

进入2003年以来，洛阳市住房价格开始快速上涨，平均每年上涨14.4%，到2007年上涨至2618元/平方米。

年份

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

房价

1168

1285

1456

1662

1700

2081

2618

增长率

10.01

13.31

14.15

2.29

22.41

25.80

三、2005年洛阳市现有“双困户”情况

2005年底，经房管局入户调查，洛阳市有29000余户城镇最低收入家庭，其中拥有私房的“双困”家庭为558户，家庭人口2009人，私房建筑总面积15600平方米，需租赁住房补贴建筑面积14535平方米（人口2009*15平方米=30135平方米减去现有私房建筑面积15600=14535平方米）；租赁私有房产的“双困”家庭有342户，家庭人口1230人，需租赁住房补贴建筑面积为18450平方米；租赁公有房产的“双困”家庭有206户，家庭人口740人，需租赁住房补贴建筑面积5500平方米；重点优抚对象402余户，需实行实物配租。

四、2008年洛阳市洛阳市廉租住房保障对象及标准

《洛阳市2008年廉租住房保障对象、保障标准》的通知中明确：

（一）廉租住房保障对象

1、城市区经2007年11月城市低收入家庭住房现状调查符合条件，已建立住房需求档案的家庭；

2、家庭人均月收入350元以下；

3、家庭人均住房面积15平方米以下；

4、申请家庭成员之间有法定的赡养、抚养和扶养关系。

（二）廉租住房保障标准

1、保障面积，人均建筑面积15平方米；

2、住房租赁补贴实行差面积补贴。

（三）租赁补贴保障标准

低收入家庭每月6元/平方米，最低收入保障家庭每月8元/平方米。

以上标准自2008年1月起实施。

五、洛阳市经济适用房“十一五”规划

（一）成就与不足

1、成就

截止到2007年3月，洛阳市先后在74个地域开发建设经济适用房322.22万平方米，计39630套，总投资约28.65亿元，其中使用银行贷款21.7亿元，开、竣工率达到100%，预销售率达到98%以上，工程合格率为100%，优良率为40%以上。

2、不足

（1）国企改制使经济试适用房的供需之间存在较大的缺口，经济适用房的需求远远大于供给的现象十分突出。

我市经济适用住房的购房对象有80%以上都是这些大中型企业的困难职工，经调查仅洛拖集团公司和洛轴集团公司就有超过11000户。

全市困难职工的总户数超过5万户，再加上其他中低收入家庭，总计有超过8万户的家庭迫切需要经济适用房，现在仅建设了3万9千多套。

“十一五”期间，每年平均供应的经济适用房（按当年竣工套数计）是3093.8套，最高的是2004年的3679套，最低的是2001年的2451套。

（2）在国家调控的影响下，在建项目偏少，影响了中低收入家庭住房困难的解决。

（3）政策执行不够严格，存在户型和建筑面积偏大现象。

（二）洛阳市经济适用房“十一五”需求预测

1、洛阳住房消费能力的基本数据

（1）洛阳市“十一五”规划目标是再造一个新洛阳，城市规划面积将由“十五”末的135平方公里扩展为260平方公里，新增可利用土地125平方公里，城市人口也将由140万人增加为260万人。

（2）截止2007年第一季度，享受低保的家庭为24300户，涉及人口56900万人。

全市住房面积低于人均建筑面积15平方米以下，享受低保的双困家庭1106户，涉及人员3970人。

（3）2005年末，洛阳市城市居民人均可支配收入10175元。

据洛阳市房管局调查估算，2005年洛阳市居民消费水平大体可以分为五类：

第一类，高收入家庭，年收入10万元以上，约占5%，有2.6万户。

第二类，较高收入家庭，年收入6~10万元，约占15%，有7.8万户。

第三类，中等收入家庭，年收入3~6万元，约占40%，有20.8万户。

第四类，中低收入家庭，年收入1~3万元，约占30%，有15.6万户。

第五类，低收入家庭，年收入低于1万元，约占10%，有5.2万户。

2、洛阳住房需求预测

（1）现实需求

根据洛阳市房管局预测，每拆除1平方米旧房需要市场提供2.15平方米安置房保障居民改善居住条件需要，仅此一项，洛阳市“十一五”期间每年就需建设商品住房200万平方米。

按照经济适用房占10%的最低比例，每年需建设经济适用房20万平方米。

另外，通过对洛阳市城镇居民收入和购房支付能力分析，近3年（2006--2008）约70%的居民家庭以及新参加工作的职工和市政重点工程拆迁户，可支付房价在每平方米1000—1500元，户均面积在60—120平方米。

（2）潜在需求

首先，城镇化进程的推进将扩大住房需求量。

世界各国的经验表明，在人均住房建筑面积达到30—35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，洛阳市2006年底人均住房建筑面积25平方米。

按照洛阳市委、市政府确定的在2010年全市城镇化水平48%、城镇人口增加120万人、人均住房面积达到28平方米的目标，全市每年约需新建住宅672万平方米，投资额在100亿元以上。

若加上洛阳市现有非成套住房改造和现有城镇居民对改善住房条件的需求，住房建设市场的潜力更大。

与沿海发达省市相比，洛阳市城镇化水平低，居住水平存在一定差距。

（三）规划目标

1、总体目标

（1）经济适用房（含公共租赁房）建设将以每年30万平方米速度发展。

整个“十一五”期间建设经济适用房规模将达到150万平方米，解决1.7万户困难职工的住房问题，总投资15亿元，其中自筹9亿元，贷款6亿元。

（2）“十一五”期间，经济适用住房平均占商品住房供应比例不低于10%。

项目开工竣工率达100%，与销售率达99%以上，工程合格率100%，优良率40%以上。

（3）空间布局上，基本覆盖整个市域范围。

在“十一五”期间已经规划的空间布局是：

瀍河区地块4个，总计620亩地，建筑面积74.6万平方米；老城区地块4个，共计662亩地，建筑面积80.77万平方米；西工区地快1个，计60亩地，建筑面积6.2万平方米；涧西区地块3个，共计375亩地，建筑面积49.2万平方米。

2、年度目标

（1）2007年目标，在涧西区、老城区、瀍河区选定项目5个，共计220亩地，建筑面积约27.15万平方米，总投资3.2亿元。

具体位置：

瀍河区北盟路以东40亩；瀍河区启明南路20亩；老城区民族街15亩；涧西区横山路100亩；涧西区孙旗屯45亩。

（2）2008年至2010年，在瀍河区东出口500亩；老城区王城大道东侧史家屯村段241亩，涧西区唐村100亩，涧西区南华新村200亩，洛南新区（地块待定）选定地块，每年规划建筑面积不低于30万平方米，不低于3000套，每年的总投资不低于2.5亿。

（3）“十一五”期间经济适用房建设的主要指标

指标明称

2005年实际

2010年目标

年均增长率

备注

施工面积

352.7

502.7

8.5%

指截至该年，洛阳市经济适用房各年累计施工面积

竣工面积

292.4

442.4

10.3%

指截至该年，洛阳市经济适用房各年累计峻工面积

销售套数

42144

59144

8.1%

指截至该年，洛阳市经济适用房总销售套数

销售价格

1150

严格执行国家、河南省对经济适用房的价格规定

总投资

26.7亿

41.7亿

11.2%

指截至该年，洛阳市经济适用房累计投资额

工程合格率

100%

100%

优良率

40%

50%

2010年目标为5年平均优良率

规划控制指标

容积率控制在1.75—1.85；绿化率平均不低于30%。

空间布局

2006年和2007年执行该规划，2008年以后，重点结合洛南新区和老城区改造的需求。

初步形成以洛南新区为核心，遍布全市域的经济适用房（含公共租赁房）空间布局。

六、2008年至2010年计划旧城改造计划

（一）城中村改造计划

洛阳市旧城办经研究确定“十一五”期内计划改造城中村26个，总占地面积13262亩，现有建筑面积1675万平方米，牵涉人口67716人。

“十一五”计划改造城中村详表单位亩、人、万平方米

区域

名称

占地面积

村庄人口

现有建筑面积

总计

26

13262.95

67716

1675.89

涧西区

合计10个

3802

21724

1185.63

唐村

249

1720

143

兴隆寨

160

690

121.52

七里河

539

4275

141.32

谷西村

391

3950

143.55

谷东村

508

2864

135.73

符家屯

510

2540

95.19

同乐寨

280

1100

58.39

南村

402

2821

154.7

王府庄

68

130

15.82

浅井头

690

1634

176.41

西工区

合计7个

2397.5

14705

147.14

东下池

549

3420

32

西下池

706

2760

25

瞿家屯

522.5

2750

30

金谷园

145

1605

16

西小屯

200

3126

26.13

东涧沟

215

925

15

五女冢

老城区

合计1个

723.3

4100

44.58

新生村

723.3

4100

44.58

瀍河区

合计2个

1578.95

9796

139.79

旭生村

1492.3

9056

132.59

北关村

86.65

740

7.2

高新区

合计6个

5125.2

17391

158.75

三山

300

4188

36.75

苗湾

324

1605

16

张庄

240

1866

20

881.2

3049

30

孙旗屯

2800

4483

42

徐家营

580

2200

14

（二）旧城改造计划

2008年旧城改造计划表

序号

位置

项目名称

用地（亩）

规模

项目性质

开发单位

开工

时间

竣工

时间

需拆迁

建设规模

涧西区

1

南昌路与长江西路交叉口西南角

名门广场

23

4.2

10

商住

名门房地产河南有限公司

2008.10

2010.10

2

南至联盟路、北至中州西路

上海市场人防地下工程

45

4

商业

宏达公司

2008.1

2009.12

3

南昌路以西、丽春路以南、周山路以北

忠宏银川路地块

39.54

1.0

7.3

商住

中宏置业

2008.3

2010.10

4

东至华山路、南至一拖、北至热电厂

华山家园

20

3.0

商住

聚德房地产公司

2008.1

2009.3

5

中州西路与长安路交叉口

一拖物号街坊（一期）

74.43

2.1

4

商住

东方红置业公司

2008.6

2009.12

6

南昌路中段东侧

建业一号城邦

66

2.5

18

商住

东方红太阳城置业

2008.6

2011.10

7

联盟路一拖技术中心，中心办公楼南侧

一拖技术中心

60

10

商住

待定

2008.10

2010.10

8

嵩山路中段东侧

阳光苑二期

15

3.0

商住

洛铜置业公司

2008.1

2009.10

9

天津路西苑路交叉口西南

725所西院临街地块

38

2.0

5.0

商住

725所

2008.11

2011.10

10

青岛路西侧、防洪渠南

蓬莱小区（二期）

60

3.3

12.0

住宅

市二开发

2008.10

2010.10

11

联盟路中段南侧

朋瑞苑（二期）

40

2.0

10

商住

洛阳东鹏置业有限公司

2008.10

2010.10

12

东至江西路、南至联盟路、西至天津路、北至西苑路

四院家属区改造

20

8

商住

四院

2008.10

2010.10

13

耐研院办公楼西侧

耐研院生活区改造

16

0.7

2.0

住宅

招商

2008.10

2010.10

合计

516.97

17.8

96.3

西工区

1

唐宫路与纱厂路东北角

置隆花园二期（老洛大住宅楼）

29

7.5

商住

洛阳置隆开发公司

2008.01

2011.12

2

金谷园路99号

翡翠居

15

0.3

3.5

商住

洛阳金地达置业公司

2008.05

2010.12

3

唐宫路与丹城路东北角

中桥铭秀

21

0.6

2.5

商住

省建三公司

2008.03

2009.12

4

光华路4号

开拓光华苑

18

0.3

2

商住

洛阳开拓房地产公司

2008.03

2009.10

5

春晴东路南侧沿线

市建三公司地块

24

2

7

商住

帝豪房地产开发有限公司

2008.10

2010.12

6

西工区芒岭办事处对面

润鑫商住楼

15

0.3

1.7

商住

润鑫房地产公司

2008.06

2010.12

合计

122.0

3.5

24.2

老城区

1

北大街

安置门新生活广场

60

4.6

11.97

商住

亚威公司

2008.10

2010.13

2

民主街

民兴苑

23

1

3.3

商住

万家安

2008.03

2009.06

3

北大街口东北角

北大街口改造

8.19

0.6

1.38

商住

湖北襄樊强人集团

2008.12

2009.06

4

机场路西侧

安基新春天

8

1.5

商住

安基公司

2008.6

2009.6

5

定鼎北路与春都路交叉口

融汇佳苑

15.77

2.7

商住

荣惠公司

2008.9

2009.12

合计

114.96

6.2

20.85

九龙台街以北、东新安街以南、自立南街以东、瀍河以南

九龙苑

105

4.5

16

商住

洛阳市钰泰置业有限公司

2008.1

2011.1

东至劳教所管理用房、南至金铁花园、西至北盟路、北至劳教所基地

鸿安紫云花园

70

0.3

10

商住

洛阳市鸿安房地产开发有限公司

2008.4

2010.4

西至塔西花园、南至洛河、东至污水处理厂

东出口开发项目

2000

1.2

315

商住

广州恒大集团

2008.3

2012.3

翠阜路以东、良家街以南、政府家属院以北、民政局家属楼以西

翠阜路东侧地块开发

20

0.9

2.5

商住

瀍河房地产开发公司

2008.5

2009.6

西至加马营街、北至二运公司、东至电务技校操场

橡胶制品厂

18

1.2

2.3

商住

万隆置业

2008.3

2009.4

东至中窈村道路、南至中窈村道路、西至中窈村窑洞

利民南街59号地块开发改造

30

0.9

4

商住

河南荣森置业有限公司

2008.5

2009.5

启明南路西侧、林业学校以北

新建小学移地建设工程

35

0.5

7.8

商住

区政府

2008.7

2010.8

熙春西路南侧

熙春花园

24.1

0.5

3

住宅

洛阳安龙房地产公司

2008.2

2009.2

启明北路东侧56号院地块

9.1

0.2

1.5

住宅

三门峡金悦房地产

2008.3

2009.1

合计

2311.20

10.2

362.1

计划外开工

玻璃厂南路中段东侧

郊区区委家属院

8

2.5

商住

华源房地产公司

2008.04

2009.06