深圳地产月报.docx
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深圳地产月报
深圳地产月报
（二级市场2010年7月刊）
深圳中原·市场研究部
2010年8月16日
第一部分总体市场分析
1.月度市场概述——调控放松舆论助威楼盘促销，需求进一步释放
新房市场仍然比较平淡，本月全市6个住宅项目取得预售许可证，批售住宅10.63万平方米，环比减少约23%。
本月推盘楼盘个数虽比上月增加，但个盘推售量少，总供应16万平方米，环比增加不到1%，住宅供应量仍处于低谷。
受供应持续低迷以及成交有所滞后等因素的影响，7月份全市新房成交量只有14.20万平方米，环比减少约7%，同比更是减少74.10%。
不过，多个楼盘的成交倒是进一步回暖。
扣除现售的2个项目，本月新盘整体销售率约33%，比上月高约4个百分点，另外，据了解这两个现售项目销售也不错，其中纯水岸7期1号楼本月销售率达到90%。
性价比高的项目仍然热销，如万科金域华府、水榭春天、上品雅园、公园大地等，推出优惠单位的楼盘销售也明显回升，如鸿威海怡湾、金地上塘道、招商澜园等。
在售楼盘成交也多有增加，如宝安中心区的熙龙湾、天健时尚空间，南山的后海的几个豪宅，福田的4个公寓项目，宝安龙华的万科金域华府、水榭春天、金地上塘道、潜龙曼海宁、坂田的十二橡树庄园，以及龙岗其它片区的多个项目。
据统计，7月份全市有68个预售楼盘有成交，其中40个楼盘成交量比上月增加，成交量减少较多的楼盘多是因为5、6月开盘或降价促销，7月份剩余不多。
7月份楼盘成交进一步活跃，一方面因为很多楼盘或多或少提供一些购房优惠，另一方面本月有关房地产调控政策调整的信息层出不穷，如第三套房贷政策放松、房产税推迟至2012年等。
虽然关于房贷放松的消息之后不断被相关部门否定，但在市场信息不够透明的大环境下，在2008年暴跌而2009年暴涨的阴影影响下，频繁炒作的政策放松的新闻，无疑在不断刺激之前已在市场边紧盯的刚性需求的神经，从而迫使一些人提前入市。
总的来说，是楼盘的促销加上一些客户对调控政策的不信任，促使本月楼市继续回升。
虽然促销的楼盘增加，个盘价格稳中有降，但受成交结构的影响，7月份全市新房成交均价18179元/平方米，环比上涨7.07%。
价格水平最低的龙岗本月成交量大减，其所占的全市比重从上月的56.63%回落至本月的39.30%，从而对全市均价产生很大影响。
分区看，罗湖、宝安和龙岗均价小幅下跌，其它三区上涨，其中福田受大中华IFC成交的影响，均价环比上涨接近4成。
从个盘看，7月降价楼盘有所增加，如宝安中心区、南山后海、南山华侨城、宝安龙华、龙岗坂田、龙岗中心城等片区本月都有楼盘推出优惠单位，典型如龙华某一楼盘7月推出的优惠单位价格低近2成。
没有促销的楼盘价格多是平稳，仅个别热销项目因是尾盘，价格略有上浮。
7月二手房成交量大幅回升近4成，成交面积近80万平方米，已回升至较正常的水平。
但是新房市场受供应量的影响，成交量依然低迷。
随着市场进一步回暖，相信开发商推盘的意愿会有所增加，供需有望从低谷回升。
不过，因成交回升，近期二手房开始出现一些返价的现象，希望这不会影响到开发商的定价，在房贷政策依然严厉，政府部门依然紧盯调控的实施效果的大环境下，涨价显然不合时宜。
2.供应量分析——供应低迷，大户型供应增加
7月份全市6个楼盘取得预售许可证，比上月增加2个，不过批售住宅只有10.63万平方米，环比大幅减少22.97%，全市新批预售量连续3个月大幅下滑。
截至本月，2010年全市仅批售住宅约155万平方米，同比大幅减少4成。
图1历年深圳市一手商品住宅每月批准预售情况（2008-2010年）
数据来源：
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
7月全市14个楼盘推盘，比上月多4个，不过由于多数个盘推盘量少，本月总共新推住宅只有16.03万平方米，环比只增加0.88%，同比则大幅减少60.40%。
图2历年深圳市一手商品住宅每月推售情况（2008-2010年）
数据来源：
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
分区来看，7月份盐田、宝安和龙岗有楼盘取得预售，盐田区取得预售的是大梅沙的京基天涛轩，合拼后22套别墅；龙岗公园大地、千林山居、嘉宏湾花园、滨海阳光园四个项目取得预售，合拼后批售住宅364套，3.54万平方米；宝安观湖园取得预售，合拼后332套别墅，6.02万平方米。
7月份南山、宝安和龙岗有新盘推出，南山推盘量最大，4个项目全都是豪宅，不过其中供应最大的2个项目都是现楼销售，没有体现在预售成交数据中。
宝安推盘个数最多，6个项目加推，其中以龙华项目为主。
龙岗推盘量略大于宝安，4个项目供应4.92万平方米，其中主要供应位于龙岗中心城。
表12010年7月各区商品住宅批售、推售情况
区域
批准预售面积（万㎡）
环比增减（%）
公开发售面积（万㎡）
环比增减（%）
罗湖
0
—
0
—
福田
0
—
0
—
南山
0
—
6.19
307.24
盐田
1.07
—
0
—
宝安
6.02
-45.07
4.92
-37.96
龙岗
3.54
24.21
4.92
-23.60
数据来源：
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
7月全市新推住宅1323套，环比减少40.16%。
新推单位中90平方米以上中大户型比例大幅上升，本月占比48.53%，比上月提升近30个百分点，纯水岸、中信湾上六座、阳光天健城供应的大户型多。
大户型供应以3房为主，90平方米以上3房占新增供应近3成，纯水岸和阳光天健城供应多。
144平方米以上4房的供应也不少，主要由中信红树湾供应。
虽然有11个项目供应中小户型，但是多数楼盘供应量小，以致本月小户型的供应比例下滑了近30个百分点。
本月90平方米以下产品集中在70平方米以上2房和90平方米以下3房，多个楼盘提供这两种产品。
表22010年7月深圳市新发售项目户型结构表
房型
套数（套）
比例
单身公寓
24
1.81%
1房
55
4.16%
70㎡以下2房
48
3.63%
70㎡以上2房
355
26.83%
90㎡以下3房
259
19.58%
90-144㎡3房
192
14.51%
144㎡以上3房
204
15.42%
144㎡以下4房
31
2.34%
144㎡以上4房
137
10.36%
144㎡以上复式
18
1.36%
总计
1323
100.00%
数据来源：
深圳中原市场研究部
3.成交分析——供应低迷使成交量下滑，成交结构致成交均价上涨
7月份全市成交住宅1679套、14.20万平方米，环比分别减少11.02%和6.82%，同比更是大幅减少69.48%和74.10%。
虽然不少楼盘成交增加，但增加的量比较少，而之前热销的一些项目本月所剩不多，成交减少，加上新增供应低迷，造成本月全市成交量下滑。
图3历年深圳市一手商品住宅成交量月度走势图（2008-2010年）
数据来源：
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部注：
以上数据为签预售合同数据
性价比高的楼盘成交活跃。
万科金域华府月初平价加推的单位本月售出九成，虽然价格在片区是中上水平，但因赠送面积多，该项目一直受追捧，月末尾盘价格上涨，但销售仍很活跃；水榭春天本月加推60余套单位，价格持平，基本售完；上品雅园加推的中小户型价格略有上升，但依然是片区低价，成交火爆；纯水岸7期1栋户型面积相对较小，带精装修，价格比2009年推出的2、3栋低6000元/平方米，销售火爆；鸿威海怡湾推出少量特惠精装2房，销售理想。
促销的楼盘成交也显著增加。
宝安中心区熙龙湾尾盘清货促销，本月成交量增加超过1倍；宝安中心区天健时尚空间本月推出一些优惠活动，成交量增加超过一倍；福田深港一号推一些优惠单位，成交量增加5成；坂田十二橡树庄园继续推优惠单位，成交量增加5成；龙岗中心城万象天成推优惠单位，成交量大增3倍。
一些没有促销的项目，在月底成交也有所回升，如华侨城的首地容御、后海的宝能太古城等。
纵观7月份销售活跃、销售增加的楼盘，其中豪宅的个数增加，这表明市场中改善型购房或投资型购房在增加，而这部分需求本是调控政策“严打”的对象，如今重新释放，可见市场信心已有较大恢复。
7月成交前10名楼盘仍是以片区低价盘或者促销盘为主，水榭春天是片区大盘，价格中低位；招商澜园上月和本月都推出优惠单位；上品雅园价格是坂田在售楼盘中最低；金地上塘道本月推出特惠单位，价格在片区也是比较低；花郡二期价格是宝安中心区最低；丽湾商务公寓价格几乎是南山最低；公园大地新推单位价格有所下调；畔山御景价格是宝安最低；中海康城价格不高，另外本月启动三级市场转介，客源量大增。
表32010年7月全市成交（户型合拼前签预售合同量）前十名楼盘列表
NO.
楼盘名称
销售套数（套）
销售面积（平方米）
销售均价（元/平方米）
1
万科金域华府
181
14177
28532
2
水榭春天
125
10823
18534
3
招商澜园
124
9576
11072
4
上品雅园
105
8777
13516
5
金地上塘道
86
6165
16852
6
花郡二期
77
3121
17963
7
丽湾商务公寓
74
3325
15418
8
公园大地
66
6811
14554
9
畔山御景
66
5167
7312
10
中海康城
52
4509
10575
数据来源：
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
中原根据签认购书、签预售合同统计的户型合拼后成交套数前10名也是以片区的低价或者是促销楼盘为主，10个楼盘中仅有1个项目均价超过20000元/平方米，其他都在20000元/平方米以下，而且均价低于15000元/平方米的项目多达5个。
表42010年7月全市成交（户型合拼后签认购书及预售合同量）前十名楼盘列表
NO.
楼盘名称
销售套数（套）
销售均价（元/平方米）
1
万科金域华府
154
28532
2
上品雅园
110
13800
3
水榭春天
96
18534
4
金地上塘道
88
16852
5
招商澜园
75
11072
6
花郡二期
75
17963
7
丽湾商务公寓
68
15418
8
公园大地
61
14554
9
畔山御景
42
7400
10
中海康城
36
10575
数据来源：
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
从各区域的成交来看，福田、宝安成交量增加，其他区成交量减少。
福田成交套数增加24.32%，成交面积增加16.67%。
该区目前2个商务公寓和3个住宅项目在售，除一个商务公寓项目外，其他项目本月成交都增加。
大中华IFC和深港一号增加的销量较多，后者本月推出一些优惠房源。
宝安成交套数增加50.57%，成交面积增加58.42%。
水榭春天和万科金域华府持续热销，其它促销的项目成交也显著增加，宝安中心区、龙华和观澜都有这类项目。
另外，一些低价楼盘成交也显著回升，如松岗的畔山御景。
龙岗成交量减少幅度最大，成交套数减少超过40%，成交面积减少三成半。
上月热销楼盘—万科第五园、万科清林径、万科东方沁园本月所剩不多，成交锐减。
本月片区不少楼盘成交增加，但与万科第五园、万科清林径的开盘集中成交相比仍有很大差距。
南山成交套数环比减少超过2成，成交面积减少近2成。
该区本月热销楼盘纯水岸7期因是现售，成交没有体现，月底豪宅成交反弹，但销售也还没有完全体现。
另外，低价项目丽湾商务公寓随着低价单位逐渐消化，成交量也在持续下滑。
罗湖成交套数减少近16%，成交面积减少超过8%。
虽然5个在售楼盘中4个成交增加，但上月因降价而成交大增的金翠园本月没有继续促销，成交锐减。
盐田成交套数减少14.29%，成交面积减少16.67%。
该区只有金山碧海一个项目成交，没有了5、6月份的优惠力度，7月项目成交减少。
图42010年7月深圳市各区一手商品住宅成交情况
数据来源：
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部注：
成交量以当月签预售合同为准，而非备案
从成交结构看，7月份新盘整体销售率26.83%，比上月低2个百分点，不过如果去除现售的纯水岸7期和中信红树湾5期，本月新盘整体销售率约33%，比上月上升约4个百分点。
90平方米以下户型的销售率为38.19%，远高于90平方米以上户型，这除了受现售的两个项目的影响外，本月推出的一些大户型单位销售也不尽如人意，如阳光天健城、清林径、招商澜园、上品雅园等楼盘的大户型，反观招商澜园、上品雅园、水榭春天、鸿威海怡湾等项目的中小户型，销售都还比较理想。
单个户型看，144平方米以下4房销售最好，不过其供应不是很多，仅有万科金域华府供应31套。
90平方米以下3房销售近5成，该户型全部来自宝安，且主要集中在龙华片区。
70平方米以上2房销售也不错，销售率超过4成，其中上品雅园和水榭春天销售最好。
供应多而销售差的是144平方米以上3房和144平方米以上4房，除了两个现售楼盘的影响外，阳光天健城的144平方米以上3房销售差，清林径的144平方米以上4房销售也一般。
表52010年7月深圳市新发售项目成交结构表
房型
7月供应套数（套）
7月销售套数（套）
销售比例
单身公寓
24
0
0.00%
1房
55
6
10.91%
70㎡以下2房
48
1
2.08%
70㎡以上2房
355
149
41.97%
90㎡以下3房
259
127
49.03%
90-144㎡3房
192
35
18.23%
144㎡以上3房
204
11
5.39%
144㎡以下4房
31
21
67.74%
144㎡以上4房
137
5
3.65%
144㎡以上复式
18
0
0.00%
总计
1323
355
26.83%
数据来源：
深圳中原市场研究部
虽然降价促销楼盘增多，受龙岗成交量比重大幅减少以及豪宅、高价单位成交比重增加的影响，7月份全市新房成交均价18179元/平方米，环比上涨7.07%。
图5历年各月深圳市一手商品住宅成交均价走势图（2008-2010年）
数据来源：
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部注：
此数据为签预售合同数据
价格低的龙岗区本月成交面积环比减少35.34%，其所占全市的比重也从上月的56.63%下滑至本月的39.30%，这在一定程度上促使全市均价反弹。
本月豪宅、高价单位的成交也增加，6月份全市17个楼盘成交均价超过25000元/平方米，这17个项目总共成交2.04万平方米，7月份也是有17个楼盘成交均价超过25000元/平方米，但这17个楼盘的成交面积为3.21万平方米。
从个盘看，价格稳中有降。
本月加推的14个楼盘中，有4个价格比上月下跌，其余10个价格持平。
与上月相比，本月又新增一些促销楼盘，福田、南山宝安、龙岗均有这类项目。
从成交套数前10名项目看，有一半楼盘本月均价环比下跌。
金地上塘道价格下跌最大，一是因为价格较低的一期成交增加，另外二期推出优惠单位。
水榭春天和公园大地均价下跌都超6%，前者加推单位位置相对差，价格略低，且本月项目也对之前滞销的一些单位进行小幅价格调整，公园大地则因本月加推单位价格较低。
本月价格上涨最多的是万科金域华府，其尾盘价格有所上浮。
上品雅园在5月底降价后，6、7月新推的单位价格都有一些上涨，不过7月新推价格和6月相差不大。
花郡二期和丽湾商务公寓均价上升，主要是因为成交的高价单位或成交高楼层单位多。
中海康城实际价格变化不大，高价单位成交较多。
表62010年7月全市成交前十名楼盘价格对照表
NO.
楼盘名称
7月销售均价（元/平方米）
环比涨跌（%）
1
万科金域华府
28532
8.57
2
水榭春天
18534
-6.80
3
招商澜园
11072
-3.78
4
上品雅园
13516
4.35
5
金地上塘道
16852
-13.53
6
花郡二期
17963
4.09
7
丽湾商务公寓
15418
5.34
8
公园大地
14554
-6.33
9
畔山御景
7312
-1.54
10
中海康城
10575
3.73
分区看，福田、南山、盐田均价上涨，其他区下跌。
福田高价项目大中华IFC本月成交，拉升区域均价。
南山后海豪宅成交增加，而低价的丽湾商务公寓成交继续减少。
盐田金山碧海上月低价特价房成交多，本月楼盘优惠少。
龙岗均价下跌最多，超过4%，价格高的第五园在上月集中成交后，本月仅有一套单位成交，另外龙岗中心城多个项目促销，价格较低，成交增加，该片区本月均价下跌了约4.2%。
罗湖均价下跌2.32%，几个低价尾盘成交，对成交量少的罗湖影响较明显，主要成交楼盘金翠园和兰亭国际公寓均价有所上升。
宝安均价下跌约2%，虽然高价楼盘成交增加，但其中一些价格下跌，另外一些低价楼盘或降价楼盘成交活跃。
表7近期深圳市各区一手商品住宅成交均价对照表
区域
2010年6月均价（元/㎡）
2010年7月均价（元/㎡）
环比涨跌
罗湖
23633
23085
-2.32%
福田
20489
28369
38.46%
南山
23486
25526
8.69%
盐田
14718
15644
6.29%
宝安
20956
20544
-1.97%
龙岗
13380
12771
-4.55%
数据来源：
深圳中原市场研究部注：
成交价格以当月签预售合同为准，而非备案
4.市场展望——供需有望增加，楼盘定价宜保守
市场上并不缺乏可售的项目，近段时间推盘量之所以一直低迷，很大原因在于市场成交低迷，而开发商又不想降价出售，因此选择捂盘观望。
随着市场逐步回暖，供应量也有望回升。
8月份宝安区仍是以旧盘加推为主，龙华的多个楼盘，如水榭春天、金地上塘道、龙岸等都有可能加推，另外还有观澜的观湖园和招商澜园。
8月份有望入市的全新项目只有西乡的华海澜湾，该项目与财富港一路之隔，以110-160平户型为主，总共约250套。
龙岗则有多个全新楼盘有望入市，如龙岗中心城的御府名筑、汇龙天下和朝阳里雅苑，龙岗镇的怡龙枫景园、坪山的嘉宏湾花园以及大鹏的滨海阳光园，这些项目有的已经取得预售许可证，有的早已开放营销中心并进行诚意登记。
此外，8月份龙岗也有多个项目可能加推，如万科第五园、大公馆、阳光天健城、振业峦山谷等。
关内可推的项目主要位于南山，除了后海的几个豪宅可能加推之外，蛇口的兰溪谷国际公寓、田厦村的田厦翡翠明珠、前海的鼎太风华奥斯卡和万豪月半山也有望入市。
福田的阳基天御山7月份已开放样板房，8月有可能推出。
盐田上东湾和爱琴湾预计8月底开盘，另外幸福海和京基天涛轩已经取得预售许可证。
罗湖预计仍没有新增供应。
对于8月份的成交情况，我们仍保持较乐观的态度。
随着近期不断有楼盘促销，市场人气已经有了很大的提升，这有助于楼盘销售。
另一方面，虽然楼盘有促销，但大多数促销的幅度都比较有限，而销售都有比较大的提升，这对观望的客户也将产生影响，促其尽快入市。
再者，7月份豪宅成交已有明显回升，预示更多雄厚资金回流楼市，这对稳定市场预期，提升市场人气大有帮助。
我们倒是有所担心，随着成交回升，让利的楼盘可能会骤然减少，个别甚或高价入市、上浮价格，这显然不利于成交的继续回升，毕竟房贷政策依然严厉，且政府调控楼市的决心还在。
第二部分宝安市场分析
1.月度市场概述——供应持续回落，成交回升
6月份供应量环比大减近66%之后，7月份宝安新房供应量再次大幅萎缩，总共仅推出住宅4.92万平方米，环比减少约38%。
虽然本月推售楼盘有6个，比上月多2个，但各楼盘推售量都很小。
虽然供应萎缩，但得益于市场氛围好转以及楼盘降价促销，7月份宝安仍成交住宅6.40万平方米，环比增加58.42%。
5、6月份的价格调整激发了市场人气，7月份看楼的客户明显增加，成交的氛围也明显好转，加上一些楼盘适时降价促销，成交量因而回升。
此外，7月份多条消息称第三套房贷政策放松，虽然其后有相关部门辟谣，但这类消息的炒作依然刺激了一些购房者绷紧的神经，加快了他们入市的步伐。
7月份龙华市场独占鳌头，万科金域华府、莱蒙水榭春天、金地上塘道荣登全市成交套数前5名，前两者价格变动不大，成交量仍能占据榜首，足见其受欢迎的程度，这也反映出客户对龙华市场的高度认可。
其它片区也有楼盘成交回升，如宝安中心区的熙龙湾、观澜的招商澜园，不过这些项目的价格都有所调整。
整体看，7月份市场的成交氛围比6月份又有所提升。
房价则是表现得较疲软，维持稳中有降的态势。
本月又有一些项目降价促销，如宝安中心区的熙龙湾、天健时尚空间，龙华的金地梅陇镇和潜龙曼海宁，观澜的招商澜园本月继续推出优惠单位。
其它楼盘价格平稳，万科金域华府尾盘价格略有上涨。
由于促销、低价楼盘成交增加，7月份宝安住宅成交均价20544元/平方米，环比下跌1.97%。
随着市场进一步回暖，以及宝安存量较大的在售楼盘不多，预计8月份促销的楼盘会减少。
另一方面，近期预计入市的项目并不多，大部分仍是旧盘加推，这意味着8月份全区新增供应仍会处于较低水平，因此我们预计8月份宝安住宅成交量将回落，房价表现较为平稳能。
2.供应量分析——供应低迷，仍是中小户型供应多
7月份宝安仅观澜的观湖园取得预售许可证，批售住宅6.02万平方米，环比减少近5成。
图1历年宝安区一手商品住宅每月批准预售情况（2008-2010年）
数据来源：
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
7月份宝安6个楼盘推出，比上月多2个，不过推售量只有4.92万平方米，环比减少37.96%，推售住宅584套，环比减少59.92%。
图2历年宝安区一手商品住宅每月推售情况（2008-2010年）
数据来源：
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
分片区看，7月份龙华、观澜和松岗3个片区有楼盘推出，不过绝大部分供应来自龙华，该片区4个楼盘推出住宅4.08万平方米，占全区总量82.93%。
观澜和松岗各有一个项目加推，其量都不大。
表12010年7月宝安区各片区一手商品住宅批售、推售情况
区域
预售面积（万㎡）
环比增减（%）
推售面积（万㎡）
环比增减（%）
宝安中心区
0
-100.00
0
-100.00
西乡
0
—
0
—
龙华
0
-100.00
4.08
144.31
松岗
0
—
0.14
—
观澜
6.02
—
0.71
-60.34
福永
0
—
0
—
全区
6.02
-45.07
4.92
-37.96
数据来源：
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
从供应结构看，7月份供应的仍是以90平方米以下中小户型为主，占比超过80%，水榭春天、金地梅陇镇、畔山御景推出的都是中小户型，潜龙曼海宁也以中小户型为主。
90平方米以下3房供应最多，除畔山御景外，其余5个加推项目都提供该户型。
90平方米以上户型的供应以90-144平3房为主，潜龙曼海宁和招商澜园供应该产品。
表22010年7月宝安区新发售项目户型结构表
房型
套数（套）
比例
1房
55
9.42%
70㎡以下2房
48
8.22%
70㎡以上2房
107
18.32%
9
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