福祥财富明都地产可行性分析报告.docx

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福祥财富明都地产可行性分析报告

福祥明都项目可行性研究报告

河南省地福祥实业有限公司

第一章总论----------------------------------------------------------------------------------------------30

第二章项目概况------------------------------------------------------------------------------------------32

第三章原阳概况------------------------------------------------------------------------------------------32

第四章市场分析------------------------------------------------------------------------------------------34

第五章规划设计方案--------------------------------------------------------------------------------------51

第六章建设工程配套条件----------------------------------------------------------------------------------63

第七章建筑规模及主要经济指标----------------------------------------------------------------------------63

第八章盈利预测------------------------------------------------------------------------------------------66

第九章资金来源与建设进度--------------------------------------------------------------------------------67

第一十章项目评价------------------------------------------------------------------------------------------68

前言

按照福祥明都项目的开发计划，河南省地福祥实业有限公司营销中心在2009年7月8日——2010年8月15日对该项目土地进行了前期市场调研并做了相关分析。

在充分了解本案市场环境的基础上，营销中心对项目的可行性、操作性进行了深入研究，提出了本案调研的初步意见和相关建议，现将调查基础资料和营销中心分析意见形成的市场调研报告呈送给公司各位领导，以供参阅。

第一章总论

1.1宗地及环境概述

项目地块位于原阳县新城区黄河大道以南，农行大道以西，张仓路以东，民主路以北。

原阳县新政府办公楼与其遥相呼应，本地块占地面积为275亩，地块现状为农田，地势十分平整。

从区位发展来看，项目旁的黄河大道和农行大道不仅是综合中心区的黄大金道，农行大道作为原阳的南北向轴线，向南可快速抵达郑州市，向北举步即到新乡市；黄河大道作为原阳的东西向轴线，向西咫尺之遥即是京珠高速公路，向东贯穿整个城区。

平原新区实现新城区是原阳未来发展的中心，连与郑接州的无缝对接，形成郑州的区域性卫星城市，与郑州形成优势资源的共享，共同来促进城市的发展与繁荣。

新区建设，日新月异，原阳崭新的“城市名片”正在冉冉升起。

目前，建成区面积已达11平方公里，知识、技术、商业、品牌等无形资产正在向新区汇聚，各路投资将会随之流入新区这片投资升值的黄金宝地，城市绿化亮化日臻完善，居住环境不断改善，生态园林城市和谐发展，区内主干道均已建成通车，各项配套设施得到初步完善，政府机关、企事业单位已相继入驻，一批工业和商业项目已落户，新城区的基本框架已搭建完成。

随着新区基础设施建设、生活配套的逐步完善，未来新区的房地产行业将因占据这块贵脉核心之地而高速发展，所有在新区拥有房地产的业主其财富将“与日俱增”。

原阳鼎立打造的综合中心区位于原阳新区的核心区域，由原阳主干道农行大道和黄河大道交叉围合而成，将依原阳独一无二的市政广场为中心，精心规划行政中心、文化科技中心、体育中心和金融商业服务中心，以四通八达的交通体系、现代清新的环境和各大政府机关的环绕，形成原阳最为亮丽的风景线和城市封面。

1.2可行性研究的依据

本研究数据来源及梯级是：

国家相关房地产政策和法规，省、市房管局公布的数据，统计信息网，原阳县人民政府网等。

1.3可行性研究的目的和范围

通过福祥明都项目的市场分析、需求预测等方面进行调查走访，结合项目地块的特征、规划、内部管理等资料，对项目的经济效益、社会效益展开分析研究，论证其各项经济技术指标，据以判断项目在经济领域是否可行、对社会是否有益？

为公司领导提供决策和判断的科学依据。

小结

▲原阳县整体经济的持续平稳发展，使得居民对生活质量的要求有所提升，将会产生相当一部分以改善居住条件为主要目的的二次购房人群，由于他们对小区的整体品质有较高要求，将促使开发商的楼盘不断的推陈出新。

▲郑州作为中部崛起的龙头城市的地位日益提高，对周边城市的吸引力不断加强，会产生大量的人口涌入。

随着郑州的北扩东移，常住人口、流动人口将选择周边县城投资置业的趋势越来越明显。

第二章项目概况

福祥明都是由河南省地福祥实业有限公司斥巨资8.5亿元，由河南省地福祥实业有限公司携手国内知名建筑园林设计单位、星级物业服务单位等诸多知名公司强强连手，鼎立打造的超大景观水系、生态园林式的大型高档生活社区。

项目位于原阳县新城区黄河大道与农行大道交汇处，规划设计风格为地中海风格，项目用地面积为275亩，总建筑面积为456354.23㎡，住宅368272.16平方米，商业36131平方米，公共建筑面积51951.07平方米，建筑密度25.2%，容积率约为2.49，绿化率约为31.5%，一期规划7栋6层电梯洋房，面积从132—185㎡，一期总户数240户，项目开发居住总户数约为2538套。

商铺面积约为3.6万㎡。

配有双气、幼儿园、会所、商业及2558个停车位等配套设施。

建成后集居住、办公、商业、娱乐与文化展示为一体的大型综合体项目，将形成原阳新城区标志性建筑，成为原阳对外展示与宣传的人居名片。

福祥明都与原阳县新政府办公楼遥相呼应，地块现状为净地，地势平整。

由原阳主干道农行大道和黄河大道交叉围合而成，将依原阳独一无二的市政广场为中心，精心规划行政中心、文化科技中心、体育中心和金融商业服务中心等其他生活配套设施。

福祥明都项目本着舒适高效、创新求实的理念，坚持“以人为本”的指导思想，根据小区所处的地理环境特征，充分结合地形及现状条件，以高标准、高品质为原则，以市场经济理论为指导，力求规划出布局合理、用地经济、设施完善、配套齐全、生活便利、环境幽雅、美观超前的高品位可持续发展小区。

整体功能结构与布局构思系统有机结合。

住宅及空间形态构思错落有序，商业街及空间形态构思适宜新颖，商业内步行道设计合理、聚集人气，将打造成集休闲、会友、购物一站式商业步行街。

绿化景观系统构思系统化、层次分明、方便、快捷、流畅、布局合理。

第三章：

原阳概况

久负盛名，被誉为内陆特区的原阳县，地处豫北平原，南依省会郑州，北接市府新乡，西傍工业重镇焦作，东与七朝古都开封隔河相望，东经113。

36'至114。

15'，北纬34。

55'至35。

11'。

总面积1338.5平方公里，辖22个乡（镇），1个农牧场，总人口62万。

1998年工农业总产值32.6亿元，乡镇企业总产值14.06亿元。

　　原阳古称博浪沙，因张良刺秦于此而闻名于世。

自秦汉至元代，先后出过12位官邸宰相之职的著名历史人物。

这里有张良刺秦古遗址，有保存完好、具有民族风格的明末清初民宅建筑夏家院，以及毛遂故里、陈平祠、张苍墓、玲珑塔等。

自古为兵家必争之地，春秋战国，中原诸侯在此十五次会盟。

　　原阳位置优越，交通发达。

这里西靠京广大动脉，北依新荷新干线。

亚洲第一公路大桥---郑州黄河公路大桥雄踞县境，107国道穿境而过，郑滑公路贯通全县，黄河二桥、京珠高速公路紧靠县城，近期破土动工；形成了四通八达的城乡公路交通网络；全县有110KV变电站1个，35KV变电站8个，年供电量1.8亿KWH；无线寻呼、移动电话、因特网等相继投入使用，程控电话村村相通；教、科、文、卫事业发展迅速。

　　原阳物产丰富，遍地是宝。

农业以小麦、水稻、棉花三大作物为主，玉米、花生、苹果、大杏具有传统优势；二花、葡萄、刺梨、芦笋、油桃等为新崛起的拳头产品；鸵鸟、鸭、鱼、团鱼、鲤鱼、鸡、猪、牛、羊等养殖业迅速发展；大米系列加工初具规模。

1986年被省确定为粮食生产基地县。

特别是黄河水浇灌的原阳大米，无污染、无公害、软筋香甜、舒适可口，曾五次荣获国家金奖，被国家绿色食品发展中心定为绿色食品，畅销全国各地，跻身国际市场。

　　工业生产形成了以汽车零部件、化工、农药、水泥、建材、轻工、棉纺、酿酒等为主的工业体系。

汽车制动器厂荣获“河南省工业行业利税二十强企业”称号；农药厂研制的“喷拌通”荣获95年中国科技精品博览会金奖；第一农药厂生产的“氯马乳油”荣获全国农药擂台赛第一名；毛遂系列酒荣获比利时布鲁塞尔国际精品博览会金奖。

第四章：

市场分析

原阳房地产起步于2004年，以鑫源花园为代表，经过近几年的发展，目前呈现高速发展阶段，形成了以新城区为中心的发展现象。

项目多分布在黄河大道沿线，楼盘有新银座华庭，天成相苑、锦绣华城、名门世家、盛世佳苑、鑫源花园、阳光新城、翰林华府、上宅公园世纪、东辉甲天下、乾华领袖城、祥云花园等项目，其中鑫源花园项目已销售完毕，在老城区，目前之前开发的有幸福家园，丰泽园，汇宝名都小镇等项目目前已经销售完毕。

从整体上看，原阳县房地产项目现在都集中在新城区，近几年当地政府大力发展新区，出让的土地也主要集中在新区，因此造成新增加住宅项目主要在新区的结果。

随着当地房地产住宅市场近一步发展，原阳县的房地产市场已经上升了一个台阶，由之前的产品及配套单一，到目前市场上已经出现多个花园洋房、小高层、高层、异域风情的高档别墅等业态，不管从营销推广，物业形态、建筑风格、景观绿化和内部配套等方面已经有了质的飞跃。

价格也有原来的1100—1200元每平方米到2010年的1800—1900元每平方米，再到现在均价2200—2300元每平方米。

原阳的房地产在发展，发展速度上特别是价格上的上升速度较慢。

但是随着新区建设的日趋成熟及黄河107黄河大桥收费站的取消，加上针对郑州投资客进行针对性的宣传，对原阳房地产的迅速健康发展，将起到关键性的作用。

我们针对市场上较有代表性的楼盘做了全面的分析，整合如下：

1．1原阳县房地产体量分析

正在销售及未销售的项目体量分析

项目名称

占地项目规模

项目地址

建筑业态

销售情况

乾华领袖城

800亩

农行大道与民主路交汇处

多层、小高层、高层等

未开盘，正在谈团购

上宅公园世纪

600亩

富康路与阳武路交汇处

多层、电梯洋房、花园洋房、小高层等

未开盘

东辉甲天下

500亩

农行大道与阳武路交汇处

多层

未开盘，正在排号

福祥明都

275亩

农行大道与黄河大道交汇处

多层电梯洋房、高层、小高层等

一期开盘，二期正在排号

汇宝花园

200亩

陈平路与民主路交汇处

未定

未开盘

翰林华府

157亩

黄河大道和陈平路交汇处

电梯洋房

未开盘

阳光新城

150亩

白庙路与陈平路交汇处

别墅、多层

未开盘

备注：

年20万左右的房屋面积消化量的水平，对于目前市场已经开始销售和即将开始销售的项目总的占地约2700亩，总的建筑面积按照容积率1.8计算，总的建筑面积约300万平方米。

按照目前的年消化速度需要约15年的时间才能将目前市场上的投放量消化完毕。

对于开发商来讲如何在供大于求的市场行情下，突出自己项目的优势，在产品定位上，营销推广上、楼盘定价上，吸引郑州客户来原阳投资置业上下足功夫，方可在销售速度上脱颖而出，达到迅速回款的目的。

1．2物业形态分析

1．2．1目前市场上存在的物业类型有：

多层、花园洋房、独栋别墅、商铺联排别墅等，但是有些地产先行者，如鑫源花园、东辉甲天下等是以纯多层入市。

阳光新城以多层、别墅和部分商业形态为主，翰林华府以多层、花园洋房、别墅（售完）、商铺等物业形态为主，乾华领袖城等是以多层、小高层、高层等物业形态为主，上宅公园世纪是以多层、电梯洋房、花园洋房、小高层等物业形态为主。

1．2．2在县级城市，特别像原阳县城，在目前市场的前提下，这样的产品物业形态已经基本能满足当地人民的居住需求，产品形态主要以多层、小高层为主，还有以为了照顾原阳人民居住习惯而量身定做的别墅产品。

从目前的消化类型速度来看，别墅产品仅受当地较富有的上层人士选择。

多层、小高层产品的投放量大，需求量也大。

1．2．3产品形态供给分析

针对新区产品类型投放情况，我们对新区产品形态汇总，得出原阳市场的产品形态分布图，供领导决策参考。

产品形态示意图图二

从图表可以看出，新区市场投放情况还是以多层产品形态为主。

目前市场放量为约50.6万方，占市场份额的60%左右；花园洋房市场放量为21万方。

占有市场份额25%的比例；别墅放量12.6万方。

占有市场份额15%左右；商铺市场放量15万方左右（不含老城区商业,包括一些同楼体未建商业）大部分为社区底层商业。

目前新区没有形成一个以独立商场为业态的商业综合体。

1.3户型扫描

1．3．1户型配比

面前市场上从户型配比情况可以看出,两房占有量仅占16%的比例,三房占到50%的比例,四房占到34%的比例。

由于市场消化速度均衡，因此可以肯定的是产品的配比是相对均衡的，由于二房不符合当地人民的居住习惯，购买两房的客户群体一般集中为老年人和购买力度不是很强的青年客户群体。

1．3．2户型放量对比图图四

按照当前新区市场投放情况，户型相对比较单一，以三房四房为主，这和当地居住习惯是密不可分的，新区目前共计投入市场（包括已经销售的部分房源）共计3000余套房源，三房和四房占一大部分比例。

两房市场投放360余套。

三房市场投放1480余套，四房投放1332余套。

占有的比例在饼状图上显示的已经非常清楚，三房、四房占有相当大的比重。

1．3．3户型面积情况说明

市场上存在的户型面积配比情况是：

两房一般在90-100平米的大两房；

三房一般在130-150平米之间的大两房为主

四房一般在140-180之间的大四房为主

1．4价格体系分析

1.4.1区域内销售均价对比情况单位元/平米

福祥明都（一期）

上宅公园世纪

翰林华府

祥云花园

新银座

阳光新城

领袖城

东辉甲天下

销售均价

2590元/㎡

2700元/㎡

2500元/㎡

2300元/㎡

2100元/㎡

2550元/㎡

多层1900，小高层2200

约2100/㎡

从新区整个市场看,销售均价在2100元/平米以上,最高达2700元/㎡,从总体态势上看,上宅公园世纪有力的带动了原阳市场的房价,最高价格已经拉升到2700元/㎡。

这对原阳地产不能不说是一种震撼，但是由于房价拉升是一个循序渐进的过程，市场的反应是基本能接受这样的价格，但是具有一定的抗性。

第二部分：

调查问卷部分

本次调查问卷主要就购买方位取向、购房类型、接受价位等主要问题进行了深入的调查。

拜访客户主要为私营业主、公司职员等。

本次问卷共发放50份，实收40份，有效问卷34份，有效率85%。

下面就调研结果进行逐一汇总分析：

2．1住房性质调查

从上表中可以看出，原阳县城住房结构向商品房的过度非常明显，但是靠自建房的比例还占到相当大的一部分，购买商品房的比重已经占到了23%，其他单位分房和福利房在图表中表现不十分明显。

根据商品房的购买比例，原阳县城购买商品房的客户群体存在比例是不容忽视的。

并且有待于我们进一步挖掘。

2．2购房计划调查

调查问卷显示，2010年需要购买商品房的比例占15%，1-2年内购买商品房的比例占19%，是一个相当大的比例。

2-3年内购买商品房的比例占到18%，这个比例也是项目开发所希望看到的，两者合计占调查人群的37%，这说明在项目在1-3年内是有目标客户群体可以挖掘。

表现出当地人们对于改变居住条件的迫切需求。

3年后有购买计划的不确定人群占10%，显示出这部分人群对房地产市场是看好的，但目前还没有足够的实力去购买。

无购房计划的客户占38%，这部分人群无购房计划的可能性有两种，一种是已经有比较合适的住房条件或者根本不需要购买商品房，可以不予以多加考虑。

2．3购房用途调查

在购买用途的调查中，很多人购买商品房的目的是为了长期居家，占78%的比例。

投资、炒房的人占14%、4%，总计占18%，是相当小的一个比例，但是这种比例随着其他人投资商品房的获利情况会表现的更加突出。

也表明原阳人民对于投资炒房的意识相对薄弱，但是不可否认，已经有部分人群觉悟到投资的价值和意义。

2．4物业类型选择调查

户型结构需求

对户型的需求方面，平面户型的需求占据38%，可以理解为主要的需求产品。

其次是复式户型的需求占据相对较大的比例，有33%的需求量。

这和原阳人民的居住习惯是密切不可分割的，人们长期以独家独院为主要的居住模式。

一时很难改变这种居住意识。

跃式户型和错层分别占19%和9.6%,两者合计占28.6%的比例,需求并不十分明显。

2．5户形需求

对于户型要求，大多数当地市民的居住要求是3房与4房，不可忽视的是，有11%的小户型需求者，在市场调研的过程中，这部分客户的年龄集中在青年和老年层次，购买力相对不旺盛。

也有部分是考虑到投资需求。

根据人们的居家习惯，3房和4房是人们理想的居住户型模式，分别占据56%，33%的比例。

也容易被人们所接受。

调研资料显示，对于单价的承受能力，一般市民对于1900-2200元/㎡的价格相对满意，占据33%的比例，另有部分市民对于2200-2700元/㎡以下的产品比较感兴趣，占据58的比例。

只有少部分人能接受2700元/㎡的房价，占据10%的比例。

从一系列数据可以看出，原阳人们对于房产的需求很大一部分是压迫性需求，由于非市场行为成分的加入，很多房价拉升过快，一部分人还没有来得及反映，房价已经不在其期望的范围之内。

但是也可以看出，贫富差距的背后也有一部分高端产品的需求者，占据10%的比例。

这个数据也不容忽视。

2．7客户对面积的需求情况：

从户型面积的需求层次可以看出，131-150平米的3房或者4房的需求量占据38%的比例，111-130平米的3房需求量占据34%的比例，91-110平米的需求量占据8%的比例，低于91平米的小户型需求比例只占据4%，151平米以上的需求比例占据16%。

主要的需求表现在110-150平米之间。

2．8客户能承受的总价范围

资料显示，具备25万以下的总价承受能力群体占据17%的比例，具备25-35万的总价承受能力群体占据54%的比例，35-50万的总价承受能力群体占据21%的比例。

这是一个比较正常的承担比例。

这反映出客户承受能力的葫芦型结构，客户调查在比较正常的范围内波动。

2．9客户偏好的付款方式

对于付款习惯，希望选择一次性付款的客户占据40%的比例，选择银行按揭的客户占据24%的比例，选择分期的占据36%的比例，从图表可以看出，我们在制定付款策略的同时要兼顾各种付款方式的消费群体。

2．10首付接受范围

从首付款的范围看10万占34%的较大比例，10-16万的占33%的次要比例，16以上万以下占33%的比例。

首付款承受能力也是决定产品分配的一个主要参考依据。

2．11对于福祥明都楼盘的购买可能性分析

资料显示，一定会考虑购买福祥明都产品的占据12%的比例，会，需要考虑的占据46%的比例，总计58%。

需要考虑，不太肯定的的群体占29%，一定不购买的群体占13%的比例。

这从一个意义层次上表明，产品对客户具有足够的消费信心和人们对地域位置的认可。

2．12功能设计要求

为了更好更加充分的了解客户群体，我们对客户的需求做了项目调研，调研显示，群体对于开发商的要求比较高，占据13%的比例，对于子女教育配套问题占13%比例，对于小区规模的要求占据11%的比例，周边环境的要求占9%的比例，对于其他配套要求从各个层面考虑要求均好，但是不太强烈。

2．13小区环境主题概念调查

调查资料显示，以水景为主题的客户偏好占据18%，以大面积绿化为主题的客户偏好占据43%，以运动为主题的客户偏好占据24%，对绿化要求不高的客户偏好占据15%。

2．14交房标准调查

从交房标准看，大部分客户群体偏好于毛坯交房，占据55%的统计数据，选择普通装修的占据45%。

这给我们交房条件提供了参考依据。

2．15群体接触媒介方面

从媒介选择方面考虑，路牌是较好的宣传途径，占据32%。

由于县城人们接触媒介面狭窄，一般都是通过路旗等户外媒介接触信息，报纸、电视、楼盘现场也具有一部分比例。

给我们的媒体投放计划指明了方向。

市场小结：

第五章：

规划设计方案

1．规划理念

1.1根据地块的方形结构,整个小区功能按照四个区域进行开发,第一区域作为多层住宅开发区域,第二区域按照商铺、小高层进行区域开发,第三区域按照作为小高层、商业建设开发。

每个区域具有每个区域的主题功能.

1.2多层产品开发区

1.2.1产品按照6层建设为多层住宅,每栋楼附近都规划有水系穿过,飘窗设计,极具观景效果.住宅错落排布,争取每栋楼在获取景观的同时又能获取充足的阳光.

1.2.2多层产品临路部分建成5+1的产品结构,地下室+2层商业结构（根据市场需求,大部分客户能接受的只能为一层临街商铺,二层临街商铺销售具有很大的抗性,因此产品规划过程中为了追求利润和销售速度,缓解资金压力，设立2层商业街,不考虑3层商业街结构）.商业接受建议采用框架结构,进深12.5米.面宽8米。

便于销售过程中做自由分割。

也有利于大客户的选择。

1．3．1产品设计容入生态建筑学的成分，把生态建筑学充分运用到总体规划当中去，形似双龙戏珠状，中部景观学和生态建筑学紧密结合，双鱼状的广场、太极状的喷泉等无不为人们提供了休闲娱乐的去处，身心得到放松，自然为生态学之道。

1．3．2从产品整体规划方面，各个细节均容入了现代风水理念，小区留殇曲水，景观宜人。

2．产品建议说明

2．1总体风格

♦项目总体定位为中、高档楼盘，建议本项目的总体风格为简约地中海风格，以体现时代特征为主，不要过分装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度，空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁。

体现现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息。

2．2外墙

2.2.1建议在整体色彩搭配上采用三段或二段式，强调整体的配合感。

2.2.2低层为高档匀质面砖；二层以上采用高级防水涂料。

2.2.3山墙是渗水的集中部位，在外墙防水工艺上需要多加推敲。

2．3内墙、地面、天花

2.3.1内墙：

水泥砂浆油光，橱卫内罩防水涂料、水泥沙浆找坡打毛。

2.3.2地面：

水泥砂浆找平打毛，橱卫内罩防水涂料、水泥沙浆找坡打毛。

2.3.3天花：

水泥砂浆找平压光

2．4走道

♦墙面：

高级涂料

2．5电梯和楼梯

2.5.1电梯厅铺设地板砖。

电梯出口处设置一些类似山水画等的艺术物件，增强艺术人文氛围。

2.5.2消防楼梯（电梯房）为水泥地平，