房地产销售资料doc.docx

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房地产销售基础资料

第一章房地产基础知识培训

一、房地产的概念

▲房地产的含义

房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。

包括：

a）土地

b）建筑物及地上附着物

c）房地产物权

注：

房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。

▲房产、地产两者间的关系及差异

房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。

我国的地产是指有限期的土地使用权。

房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：

a）实物形态上看，房产与地产密不可分；

b）从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；

c）从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。

差异包括几个方面：

a）二者属性不同；

b）二者增值规律不同；

c）权属性质不同；

d）二者价格构成不同。

二、房地产的特征

▲房地产的自然特征

a）位置的固定性；

b）使用的耐久性；

c）资源的有限性；

d）物业的差异性。

三、房地产的类型

1、按用途划分：

a）居住房地产

b）商业房地产

c）旅游房地产

d）工业房地产

e）农业房地产

2、房地产住宅的层数划分的规定：

低层住宅为1-3层

多层住宅为4-6层

小高层住宅为7-11层

中高层住宅为12-16层

高层住宅为16层以上，总建筑高度在100米以下

超高层住宅为总建筑高度超过100米

3、房地产土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。

即：

居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

4、房屋建筑结构分类标准

1.钢结构

承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

2.钢、钢筋混凝土结构

承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。

如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造

3.钢筋混凝土结构

承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。

包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物

4.混合结构

承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。

如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造

5.砖木结构

承重的主要结构是用砖、木材建造的。

如一幢房屋是木制结构房架。

砖墙、木柱建造的

6.其它结构

凡不属于上述结构的房匿都归此类。

如竹结构、砖拱结构、窑洞等

四、房地产专业名词

1、常用名词（阴影部分应重点掌握）

◆五证：

a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；

◆两书：

a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；

◆房地产证：

是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；

◆房地产产权：

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。

具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；

◆土地使用权：

是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。

政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。

土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；

◆三通一平：

是指水通、电通、路通及场地平整；

◆七通一平：

是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；

◆总用地面积：

经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；

◆建设用地面积（净用地面积）：

经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；

◆总建筑面积：

指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；

◆容积率：

是指总建筑面积与建设用地面积之比值。

（如：

在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）

◆建筑面积：

指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

◆建筑覆盖率（建筑密度）：

建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：

在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）

◆绿化率：

建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。

绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：

在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）

◆绿化覆盖率：

建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；

◆房屋销售面积：

房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；

◆套内建筑面积：

房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；

◆套内使用面积：

指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：

A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；

B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；

C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；

D、住宅使用面积包括：

卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。

单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。

◆公共建筑面积：

各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。

可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；

◆实用面积：

它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；

◆层高：

层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。

它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

◆净高：

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；

◆公摊面积：

商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

◆得房率：

是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。

◆道路用地：

道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

◆道路红线：

道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

◆玄关：

玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。

居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。

玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。

平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。

购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

◆现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。

在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

◆毛坯房是指没有装修的房。

◆业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。

业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

◆入伙是指业主领取钥匙，接房入住。

◆契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。

征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。

在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。

（1）国有土地使用权出让；

（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；

（3）房屋买卖；

（4）房屋赠予。

2、房子的种类

◆安居房指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）。

是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

◆经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。

◆使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

◆产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。

使用，收益和处分的权利。

这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。

◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。

由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。

其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

◆集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。

职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。

集资所建住房的权属，按出资比例确定。

个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。

其产权界定为经济适用住房产权。

另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。

◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：

由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。

◆房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。

这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。

房改房产权分为三个级别：

成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。

◆空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。

五、房地产面积的测算

1、计算全部建筑面积有哪些？

1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。

2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。

5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。

6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。

13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。

15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

2、计算一半的建筑面积有哪些？

1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。

2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。

4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。

5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

3、不计算建筑面积的有那些?

1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。

2）检修、消防等室外爬梯。

3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。

4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。

5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

4、哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

5、哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

户型选择

1.厨卫的尺度

★厨房大于5平方米

在我国《住宅设计规范》小于这个数值，室内热量聚集会过大，人呆着不舒服。

从现阶段住房习惯和需求说，6―8平方米基本上合适。

人的活动至少需要0.9米，目前橱柜宽度多为0.6米，这样单排橱柜的厨房净宽就应大于1.5米，双排橱柜应大于2.1米。

而操作线除炉灶、洗碗池外，必须保证0.5米以上的操作台。

★卫生间大于3平方米

一般来说，卫生间主要摆放的洁具三件套，既洗手盆、坐便器和浴缸或淋浴间，因此应大于3平方米。

目前卫生间面积多在4―6平方米左右，有些时髦的设计将面积提高到6―10平方米甚至更多。

通常120平方米以上的两居室，应有两个卫生间：

主卫生间6平方米左右，可以从容安排洗手台、坐便器、浴缸；次卫生间4平方米左右，安排洗手盆、坐便器和淋浴间。

★注意厨房布局

布置厨具时也要注意。

常见的厨房布局有：

一字形、L形、U形、双排等。

一字形是连续布置器具，并不方便，但这种布置的优点是节省面宽，最窄可以到1.5米。

L形布置会好一些，可以把灶具或操作台放在一边，面宽要求也不会明显增大，1.5米以上即可。

其优势是在同等面积下，可以缩短操作动线。

U形布置是最好的方式，能够容纳多人，操作动线更为合理，但面积也要加大，开门的位置只能是一个方向。

双排布置和U形相似，只是因为开阳台门，而将橱柜分成两排。

厨卫的位置

★厨房需靠近外侧

原则上厨房离入户门越近越好，这样刚买的肉菜和生活垃圾少影响室内卫生，也可以减少对静区的卧室产生干扰。

雇保姆的家庭往往需要一间保姆房，通常的设计是将其安排在厨房的附近，面积在3平方米左右，以能放下单人床和床头柜为宜。

★卫生间方便使用

主卫生间必须在主卧内，这样主人的沐浴、更衣都比较方便；次卫生间要尽可能位于几个居室中间，这样大家使用起来都会很方便。

有几点需要注意：

卫生间的门不要对着大门；卫生间的门不能对着餐厅，里面的气味会影响食欲；卫生间的门也最好不要正对着客厅，家里人的举动闯入来客的眼帘，多少有些尴尬；并且卫生间也不能安排在下层住宅的客厅、卧室之上，流水声会对日常生活产生干扰。

在选择理想的户型前，先认清哪些户型属于“落伍”或“弱智”类户型。

　　1、客厅左右都有通往卧室的门，这样的客厅毫无独立性可言，家人出入卧室都须经过客厅，如果有客人在谈话，实在是不方便。

　　2、厨房布局无流程考虑，厨房的水龙头与切菜案台不在同一侧，没有并联，这样把洗完的菜拿到案板上很不方便，把水淋得满地都是，有的碎菜还总要掉到地板上。

　　3、卫生间居中，不利于浊气散发厕所居于住宅中部，厨厕相连，不能对外开窗，致使厕所门和排气窗经过厨房等弊病，污染了厨房卫生。

　　4、卧室无私密性即客人去客厅，首先要经过卧室的门才能到达，这样使卧室无私密性可言；另一点，卧室距离邻居的窗户太近，近在咫尺，岂不是在别人的监视或监听下生活！

　　那么究竟哪些户型属于好户型呢？

　　安全性要求。

保证居住者的人身安全,是人类生存的第一需要。

防盗安全和防火安全是主要的两种功能。

　　私密性要求。

私密性的要求产生于人们生活中的私密性活动。

住宅设计中应注意隔音、避免户间的“对视”等。

　　灵活性要求。

住宅内部的分割要考虑灵活性,如家庭的收入变化、成员变化、品位变化,甚至于职业变化等,都会对住宅室内环境产生新的要求,所以在住宅的空间组合、设施的布置等方面要注意灵活性,即房间用途变化、房间分割变化、房间布置变化等。

　　舒适性要求。

舒适性是一个综合概念,随着人们物质生活的不断提高,舒适性要求的标准也会不断发展变化。

目前,舒适性标准主要体现在室内的使用空间合理等方面。

　　虽然目前趋向于开发商提供毛坯房,由用户自己装修,但是电的容量、上下水接口、管道位置等都可以体现装修的标准。

强电、弱电接口留得多,如每房间一套,则装修、布置的机动性就大,就满足了用户不同房间装置的需求;房间里多留照明等电源接口,则方便用户室内照明布置、电器布置等。

本户型为三房两厅，错层设计，建筑面积127㎡。

优点：

本户型全明设计，其错层设计使空间层次感较强，卫生间位置比较合理，交通动线相对集中，空间浪费少。

缺点：

东侧南向卧室门朝向不合理，厨房占用面积较大，且位置与客厅相对，容易造成污染。

本户型为三房两厅，错层设计，建筑面积145㎡。

优点：

本户型错层设计使私秘性较强，外飘窗令视野较开阔。

缺点：

西侧南向卧室门朝向不合理，厨房侧安置卫生间不合理。

空间浪费较大。

本户型为三房两厅一卫，建筑面积147.67㎡，带电梯。

优点：

本户型格局方正，宜于布置，南阳台流线型设计较新颖。

缺点：

餐厅位置不合理，且餐厅处交通动线较多。

卫生间门朝向不好。

本户型为三房两厅，建筑面积154㎡，带电梯。

优点：

本户型?

户型分析：

1、此房内的组合为完美户型，它结合了风水上所讲的天圆地方必有气的理论，那么在主人居住的户型上都是按住宅风水吉星位来排的，比如书

房的位置是文昌位，是非常有利于学习或写文章的吉祥方位；如果用来居住则不太理想，儿童的房间在延年吉位，在此位置居住的孩子不但身

体健康，而且智力过人，做事学习均能得到最佳的发挥。

2、主卧室处在住宅风水的第一吉位，可使夫妇和睦，财源广进，家中能长久的存在生气，没有孤独感，最适合做生意，如果是在单位工作也是

非常吉祥顺利的，能很快得到晋升。

3、此房唯一不太有利的地方是：

大厅走廊太长，家中人易出现牙齿和心脏方面的事情，因此要在门口处增加一个屏风，这样才有利于家人的身

体健康。

4、看此房在小的户型中是没有什么不吉的地方，但必须要结合外面的整体环境，比如说有没有大路冲着，或更大的大楼冲着墙角………都是大

完美户型分析！

户型分析：

      1、此房内的组合为完美户型，它结合了风水上所讲的天圆地方必有气的理论，那么在主人居住的户型上都是按住宅风水吉星位来排的，比如书房的位置是文昌位，是非常有利于学习或写文章的吉祥方位；如果用来居住则不太理想，儿童的房间在延年吉位，在此位置居住的孩子不但身体健康，而且智力过人，做事学习均能得到最佳的发挥。

2、主卧室处在住宅风水的第一吉位，可使夫妇和睦，财源广进，家中能长久的存在生气，没有孤独感，最适合做生意，如果是在单位工作也是非常吉祥顺利的，能很快得到晋升。

3、此房唯一不太有利的地方是：

大厅走廊太长，家中人易出现牙齿和心脏方面的事情，因此要在门口处增加一个屏风，这样才有利于家人的身体健康。

4、看此房在小的户型中是没有什么不吉的地方，但必须要结合外面的整体环境，比如说有没有大路冲着，或更大的大楼冲着墙角..........

   【链接】东西向比南北向耗热量高5%左右

   建筑物朝向对冬季太阳辐射得热量、空气渗透热量和夏季通风降温都有影响。

在其他条件相同的情况下，东西向板式多层住宅建筑的传热耗热量要比南北向高5%左右，空调能耗或遮阳成本将增大很多。

从有利于节能出发，新标准要求建筑物总平面布置和设计应有利于冬季日照、夏季自然通风，其朝向宜采用南北或接近南北向，主要房间宜避免夏季东、西向日晒。

   【链接】哪些户型铁定不能买

   第一种，终日不见阳光的户型。

且不说这样的户型采光性如何，单考虑我们花了一辈子的积蓄买的房子，却是一间暗室，住进来以后无法享受到阳光的温暖，这样的落差实在是有些大。

第二种，户型狭长过道多。

此类户型的共同特点是能够真正使用的空间很少，室内面积大多浪费在过道空间上。

这种户型实际住起来十分不方便，过多的走道既不能摆放物品又没有什么实际使用价值，相当于在交了公摊面积的钱以后自己还要多浪费一笔房款在这上面。

五大设计原则，好户型的宏观标准阅读次数：

46    发布日期：

2007-11-815:

44:

27  文章来源：

易找房

     什么是好户型？

也许每个购房者心目中都有自己的一杆秤，但是归纳起来，好户型应该遵循四大设计原则。

     1、舒适：

房子作为人们的安身之所，最主要的就是要居住舒适，一般好户型至少能够实现八大功能，即起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习以及阳台，只有这些功能具备了，并且功能区划分合理，面积大小适宜，才能给人一个更有规律、更舒适的居住空间。

为了达到舒适的居住效果，要保证各大功能区间的良好联系，要既独立又有私密性。

例如，朝向客厅开的房门就不能太多，否则会打破卧室等的私密性，也会显得客厅拥挤。

     2、节能：

现在越来越多的房地产开发商都在打“节能”的口号，购房者也越来越关注房子的节能情况。

节能反应在户型上，主要就是节省能源和建材等的使用，房子的通风和采光就是主要考虑的问题，比如夏天能利用风降温，冬天能用太阳能保暖等。

开发商喜欢以“飘窗”作为户型的卖点，但据本刊了解，从节能的角度出发，居住建筑不宜设置凸窗（飘窗）。

窗墙面积比影响建筑能耗显著，同样，当门窗气密性较差时，室外风力变化将会对室温产生较大影响。

新修订的《天津市居住建筑节能设计标准》中对门窗的面积气密性提出了严格的要求：

外窗的可开启面积，不宜小于所在房间地面面积的1／15，北向