棚户区改造建设工程可行性研究报告.docx
《棚户区改造建设工程可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《棚户区改造建设工程可行性研究报告.docx（27页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
棚户区改造建设工程可行性研究报告
棚户区改造建设工程项目
可行性研究报告
1.总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称：
**棚户区改造建设工程
1.1.2建设规模：
114699.57㎡（包括不计算建筑面积的地下车库178128.12㎡）
1.1.3占地面积：
20998.28㎡；
1.1.4建设地址：
**大道以东，**以北。
1.1.5项目开发商：
**公司；
企业性质：
有限责任。
1.1.6项目建设性质：
房地产开发
1.2项目开发商基本情况：
**公司。
经营范围:
房地产开发，具备房地产开发资质。
公司由总经理聘任二名副总经理，下设工程部、质量安全部、营销部、财务部、办公室等职能部门，现有员工**人；其中建筑及结构高级工程师**人，工程师**人，会计师**人，统计师**人，助理会计师**人。
**公司坚持恪守“以人为本，缔造精品”的开发建设理念，坚持“以质量赢得市场，用信誉打造品牌，用服务创造效益”为宗旨服务社会，公司将凭借其雄厚的实力，严格的管理、与时俱进、开拓创新，为创造**人民美好生活添砖加瓦。
1.3项目开发背景
**公司为美好城市建设，决定对**棚户区进行改造。
在报建规划是，规划部门考虑到**整体改造问题，要求我公司进行连片开发、整体规划。
因此，我公司将对**棚户区按规划部门的要求进行改造。
共有拆迁户201户；建筑面积为6994平方米；拆除危险旧房约3万平方米。
能彻底改变**地区的整体形象，提升城市品位。
1.4评估报告编制依据
1.4.1规划设计条件通知书
1.4.2《中华人民共和国城市规划法》，建设部1989年
1.4.3《城市规划编制办法》，建设部1991年
1.4.4《城市居住规划设计规范》
1.4.5《城市道路交通规划设计规范》
1.4.6《建设部城市居住小区试点综合评价内容》
1.4.7《城市规划编制办法实施细则》，建设部
1.4.8《城市用地分类与规划建设用地标准》
1.4.9《住宅设计规范》
1.4.10国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评估方法与参数》（第三版）
1.4.11国家现行财务、税收文件
1.4.12**公司项目方提供资料。
1.4.13贴现率（财务基准收益率）ic取值为当前房地产行业平均利润率10％
1.4.14**市物价局2004年6月颁布的《**市建设项目收费文件汇编》
1.4.15建设单位提供的其他有关资料
1.5小区总体开发方案
拟建的**棚户区改造建设工程位于**市南区。
**以东，**以北。
总用地面积**。
规划总建筑面积**。
不计算容积率面积（地下车库）**；计算容积率面积**。
其中：
住宅建筑面积**、商用**、综合楼**。
**以下小户型面积占总住宅面积的**％以上；容积率**；绿化率**％。
1.6研究范围
根据**市城市建设规划，**棚户区改造建设工程总体开发方案及国家相关政策、法规、房地产开发有关规定，本研究报告的主要评估范围和内容为：
项目建设的必要性，**市房地产市场预测、拟建规模，商品住宅设计方案、房屋结构方案、公用工程、配套设施、建设条件及住宅小区场址选择，建设工期安排、投资估算、经济评价及投资风险分析等。
1.7项目建设的必要性
1.7.1项目符合**市总体发展规划
拟建的**棚户区改造建设工程位于**市城南新区，根据省厅建设厅**号关于核定**市城区规模的批复：
一、**市域以实际居住人口计算的城镇化水平近期（2010年）为**％；远期（2020年）为**％左右。
二、综合考虑城市建设条件和经济发展等因素，人口规模以实际居住人口计算核定为：
近期**万人，人均建设用地指标控制在**平方米以内；近期**万人以内，人均建设用地指标控制在**平方米。
该区域实际人口不足**万人，具有较大的发展潜力；利用区域优势，开发中档住宅小区，有利于改善该区域的经济发展环境、居民安居环境、综合开发利用闲置资源对巩固和发展该区域政治、文化、金融中心地位具有重大现实意义，对利用外资，拉动内需加快发展，扩大就业具有重要作用。
1.7.2有利于提升城市品位、改善中心城区环境和满足不同层次消费者需求。
1.7.3中档住宅具有较好的市场前景
**棚户区改造建设工程住宅面向中低收入群体，改革开放以来**市大约有2％以上的经营者依靠兴办实业和服务、经商等合法经营先富起来，根据经济情报数据分析，目前还有增长的趋势，另加上附件乡镇先富起来的农户，都有向**城区搬迁的趋势。
他们的消费水平不断提高，特别是高质量的住宅需求尤为迫切，选择紧靠城区、环境宜人的区域成片开发多层和高层以及跃层式住宅具有良好的市场前景。
综上所述建设**棚户区改造建设工程师十分必要的。
1.8评估的主要结论
1.8.1该住宅小区经**市规划管理局审批，符合**市城市发展固话，有利于提升城市品位和市民生活质量。
1.8.2本项目具有较好的市场前景，能较好的满足不同层次消费者需求。
1.8.3本项目拟建地址位于**市中心城区，地理位置优越，具有建设住宅小区的优越条件。
1.8.4拟建地址供水、供电、排水、供气、电讯等公用设施条件良好，建设基本条件具备。
1.8.5具有较好的效益。
通过财务评价本项目：
税前投资利润率32.56％。
税后投资利润率24.42％（低于行业的平均利润率7.1％）。
1.8.6主要经济技术指标
主要经济技术指标
序号
项目
单位
指标
备注
1
建设规模
㎡
**
1.1
不计算容积率面积（地下车库）
㎡
1.2
计算容积率面积
㎡
1.2.1
住宅
㎡
1.2.2
商用
㎡
1.2.3
综合楼
㎡
2
总投资
万元
3
销售收入
万元
4
税前投资利润率
％
5
税后投资利润率
％
6
投资回收期
年
7
绿化面积
㎡
8
绿地率
㎡
9
容积率
2、**城区住宅现状及市场预测
2.1城市发展状况
**现辖**、**、**、**、**、**个县、市、区，其中镇**个，乡**个，街道办事处**个，农业办事处、农（牧）场、水库单位等**个，省级经济（高新）技术开发区**个。
总人口**万人。
“。
**位于**省中部，东通**下汉泸，与**、应城接壤，据**217公里；南连**市与**市**公里；经济社会发展呈现速度加快、后劲增强、效益提高、民生改善的良好态势。
城市规划“逐步建设成为经济实力雄厚，分区功能明确，环境舒适优雅的现代生态园林城市”。
经济快速增长。
初步核算，2009年全年实现生产总值**亿元，增长**％，一、二、三产业分别增长**％、**％、**％；规模以上工业增加值突破100亿元，达到**亿元，实现利税**亿元，分别增长**％和**％；全社会固定资产投资**亿元，增长**％；社会消费品零售总额**亿元，增长1**％。
节能减排取得成效。
单位生产总值综合能耗下降**％，主要污染物排放总量下降**％。
对外开放不断扩大。
直接利用外资**亿美元，增长**％；外贸出口总额**亿美元，增长**％。
财政金融运行良好。
地方财政总收入完成**亿元，增长**％，其中一般预算收入**亿元，增长**％。
金融机构存贷款余额分别比年初增加**亿元、**亿元，增**％、**％。
保险业保费收入突破**亿元。
城乡居民生活继续改善。
城镇居民人均可支配收入突破万元大关，达到11075元，增长17.9％；农民人均纯收入达到4652元，增长14.6％。
城镇新增就业3.26万人，城镇登记失业率为4.1％。
城镇化进程明星加快。
城市化水平达到45.5％。
中心城区建成区面积达到54平方公里、人口达到50万人，人均公共绿地面积11.7平方米。
人民生活水平明显提高。
城镇居民人均可支配收入年均增长8％，农民人均纯收入年均增长6％；人口自然增长率控制在4％以内，总人口达到308万人，人口平均预期寿命76岁；新增城镇就业岗位14万个，转移农村劳动力新增10万人以上，城镇登记失业率控制在4.5％以内。
生态环境明显改善。
森林覆盖率达到38％以上，中心城区空气质量实际达到二级的天数为85.1％，水资源功能区基本达到省市区划要求。
工业废气处理率达到100％，工业废水排放达标率99％。
保护好漳河、汉江等人民生活水体，竹皮河污染严重的状况得到有效遏制。
优越的地理位置，丰富的矿产资源，较好的政治和经济环境，为该项目建设奠定了良好的基础。
2.2城区住宅现状
中心城区人口现状分布为总人口50万人，居民住宅基本上由三部分构成：
一是居民自建的简陋式住宅占35％；
二是各企事业单位、行政单位自建的职工住宅小区占40％；
三是近年来由房地产开发商投资建设的住宅小区占20％；
居民和单位自建房屋住着70％的城区市民，这些住宅由于建设年限长，大部分结构不喝了、房屋陈旧、设施简陋、居住环境差；相当一部分已成危房，急需改建、拆建或迁建。
存在居住形式与土地合理利用、居住质量之间的矛盾。
近年来为解决城区居民的住宅问题及旧城改造，市政府出台了一系列优惠政策鼓励开发商投资旧城改造。
先后颁发了**市人民政府政办发（2008）89号文件及**市人民政府政办公室关于印发（**市中心城区旧住宅区改造管理办法）。
2.3市场预测
2.3.1开发规划
**市城区人口规模以实际居住人口计算核定为：
近期**万人，人均住宅控制在**平方米以内；拟建的**棚户区改造建设工程位于**中心城区北部，交通便利。
有利于开发建设高品质的住宅小区。
该区域目前有居民约20.48万人，住宅总面积**平方米（含居民住宅面积），人平居住面积约25.4平方米。
按照**市城市发展规划。
该区域近期（2012年）尚有7.95万人的居住开发规模。
根据该区域所处的地理位置、区域功能划分以及近期和长远发展规划，在该区域成片开发建设现代住宅区，以满足不同层次消费者住宅需求。
2.3.2住宅市场预测
2.3.2.1**棚户区改造建设工程住宅小区面向中低收入群体，以开发建设、以人为本的现代住宅小区能满足这部分人的需求为目标。
2.3.2.2宽敞、舒适、高层住宅需求预测
近年来**城南区建成和正在建设的住宅小区，加上单位、居民自建房、住宅总建筑面积达10万平方米。
解决了4千余人的住宅需求。
随着经济发展，农民进城，流动人口以及成年居民正以城市人口总数2％的速度递增，初步预测城区每年需增加500套左右的住宅，约6万平方米，补充住宅市场，以满足城市人口增长的需求。
**棚户区改造建设工程住宅小区拟建宽敞、舒适的小高层住宅楼，具有较好的市场前景。
2.3.3市场供求分析
目前，**市房地产开发市场有以下几个特点：
（1）房地产开发走出低谷，潜力巨大。
1998年下半年国家停止住房实物分配，全面推行住房分配货币化的房改政策出台以前，一些单位为赶在房改“末班车”，抢建了大批职工住宅楼。
这部分住宅楼基本上在1999年和2000年竣工，带来大多数单位职工住房趋于饱和，加之外来人口不多，从而形成住房市场的低谷。
但随着城镇人口的增加和现有城镇居民依旧换新、以小换大、以次换好的需求。
目前，房地产市场以摆脱“房改房”带来的影响，开始逐步升温
（2）商品房价格行情看涨。
由于我是房产地产开发的成本较低（如高层框架结构建安成本为1100—1400元/㎡，普通住宅分摊土地费用100—200元/㎡），商品住宅相对其他城市来说，价格较低，其中2008年普通住宅最低为2000元/㎡，最高为2800元/㎡，平均价格为2500元/㎡。
2009年普通住宅最低为2500元/㎡，最高为3200元/㎡，平均价格为2800元/㎡。
2009年以来，由于市场需求扩大，加上各种建筑材料的涨价，房产价格也随着逐渐升高，最高卖到4600元/㎡左右。
通过对**市房地产现状的分析，我们发现**市整个房地产市场开始逐步升温，房地产开发面积、销售价格均呈稳步上升趋势，我们认为出现这种现象，是和该地区的经济发展、居民的收入水平和住房消费观念的转变有密切关系的。
主要体现在以下几个方面：
（1）**市虽然地处**内地，但是经济发展比较稳定，其主要原因是**市的经济支柱秦江集团、洋丰集团、**热电厂、葛洲坝水泥厂股份有限公司、中石化**分公司等几家大型骨干企业发展稳定、规模不断扩大，而且经济效益良好。
带动和促进了金融、保险、电信、商业和房地产业等第三大产业的蓬勃发展。
（2）随着**市改革开放的深入，在扩市提位的城市发展战略的指引下，**市政府积极引进外资、加大基础设施的投入，改善投资环境，使得城区部分土地的开发价值被得以重新认识。
（3）近年来**市住宅小区的蓬勃建设，一大批外地房地产商走进了**，带来了全新的设计理念和新潮的住房消费观念，刺激了人们的住房消费欲望。
同时银行按揭的分期付款方式和二手房市场的开发，使得一大部分已有住房的市民和没有住房的市民再也不能满足现有的陈旧的住房设计，而去追求更加合理、舒适和个性化的住宅消费。
（4）近年来**市国有企事业单位改制初见成效，民营经济得到蓬勃发展，城郊居民的收入水平稳中有升，一部分人的生活水平显著提高，涌现出一大批中高收入阶层。
这部分人的用心，是的中档住宅在**市房地产开发中占有一席之地。
这也是近年来**市房地产市场的一大特色。
根据以上分析，我们认为**棚户区改造建设工程住宅小区的开发选址、开发时机、规划和建筑设计，完全符合目前**市房地产市场的特点。
其依附黄金地段优势并结合地区住房消费习惯，以不同层次消费者为销售对象的决策也是合理的。
2.4营销策略
根据该公司房地产开发销售的经验，公司成立由专门的营销部，负责对房产的销售服务，除对房屋的质量、功能、环境进行介绍外，着重强调售后服务及物业管理。
在销售方式上采取单位预订、个人预付款、现房销售、银行按揭等方式，可尽快将开发的房屋销售出去，圆满实现该公司预定的各项经济技术指标。
3.建设规模与项目开发条件
3.1建设规模方案
3.1.1建设规模
拟建的**棚户区改造建设工程位于**市南城区，**大道以东，**以北。
总用地面积20998.28m²。
规划总建筑面积114699.57m²。
不计算容积率面积（地下车库）17128.12m²；计算容积率面积97571.45m²，其中：
住宅建筑面积63591.30m²、商用32192.75m²综合楼1787.40m²。
90m²以下小户型面积占总住宅面积的75%以上；容积率4.65；绿化率32.10%。
3.1.2项目现状概况
3.1.2.1**棚户区改造建设工程的地理位置
**棚户区改造建设工程位于**市南城区。
**大道以东，**以北。
地理位置优越，具有建设高尚住宅小区的优越条件。
3.1.2.2土地权属类别
该住宅小区主要土地使用权为原201户拆迁户，**公司已与该拆迁户达成协议，根据城市规划，该地为住宅用地。
3.2项目建设条件
3.2.1地形、地貌条件
本项目建筑场地现状比较平坦，无高低落差。
3.2.2工程地质、气象及水文地质条件
3.2.2.1工程地质条件
拟建住宅小区所处地带为中心城区，工程设计前应进行详细的地质勘探，为施工设计提供科学的地质资料，确保工程质量和施工安全。
3.2.2.2地质状况
本区域属新华夏构造系中，与江汉拗陷有生成联系的**断坳之西边缘。
城区西侧约800m有南漳~**大断裂通过，该断裂走向NNW，倾向NEE，倾角53~78°，长度约150km，生成于燕山期，具有继承性多期活动特点，切割了前晚第三纪底层，但尚未发现断错第四纪底层，对该建筑物寿命期内无重大影响。
本处为单一的单斜构造，岩层产状平缓，走向N23°w，倾向SW，倾角10°。
构造裂隙不发育，主要有两组：
一组走向N54°W，倾向NE，倾角71°，另一组走向N24°E，倾向SE，倾角79°。
这两组裂隙的共同点是高角度、平直、闭合、切割较深、延伸较长，这些裂隙破坏了构造破碎带或断裂。
本区新构造运动明细，其中主要表现为频繁发生的、非破坏性有感地震，很少发生略有破坏性ML4.2级有感地震。
据有关部门调查研究，认为本区主要为孤立型浅源地震，地震基本烈度为6度。
3.2.2.3气象及水文地质条件
**属亚热带潮湿性大陆季风气候区，具有冬冷夏热四季分明。
年平均最高气温32.4℃，年平均最低气温8.9℃，年平均气温19~24.6℃；年平均降水量978~1274mm，年平均蒸发量1345~1945mm；年平均相对湿度74%，环境类别二类；年平均风速3.6m/s，最高风速20.7m/s，风压0.3kpa，主导风向为北风。
据地下水埋藏条件及含水层性质看，地下水主要是赋存于局部杂填土中德上层滞水，基岩顶部微含裂隙水。
地下水主要接受大气降水、周边生活废水入渗补给。
本处地下水化学类型为偏碱性硫酸盐、重碳酸钙镁型极硬水，无色、无味、无嗅、清澈透明，是受污染的局部现象。
3.2.3交通条件
该住宅小区地处中心城区，有多路公交车可以搭乘。
3.2.4公共设施条件
给排水、供电、燃气等设施均已到位，在住宅小区建设过程中，水、电、气电讯等可直接通到各住户。
3.2.5施工条件
拟建项目所在地现已实现三通（水通、路通、电通），施工条件具备，交通方便，建筑材料运输便捷，建筑场区为空地，便于机械作业，连续作业，多断面同时作业。
建材工业是**市的支柱产业，葛洲坝水泥厂股份有限公司、**水泥厂股份有限公司生产的32.5mb、42.5mb水泥可按市场价常年供应；砌砖可选用本地生产的各种强度的产品；块石、碎石、木材、钢材可本地采购。
建筑材料立足于当地市场解决，可有效降低工程造价。
3.3拟建地址条件比选
住宅小区地址为唯一地址，不存在可比性。
4.建筑方案选择及公用辅助设施方案
4.1建筑设计理念
居住是满足人类生存所需要的基本条件。
现代家居不但要满足人类生存本能，更要满足不断提高的消费观念、审美观念和私生活质量。
“**”规划设计就是遵循“以人为本，环境优先，营造高水准的居住文化”这一指导思想的。
并遵循以下设计原则：
4.1.1贯彻以人为主体的设计思想。
把提高人居环境质量作为本次建设的根本出发点，将营造一个绿色、舒适、便捷、安全、温馨且富有特色的居住小区作为最终目标。
4.1.2根据地块现状，营造一条绿色景观曲线，结合建筑入口的带状空间设计，赋予步行绿带、开放绿地、富有人情味雕塑的生活场所。
4.1.3强调人车分流的交通系统，建立车行系统与步行系统既分离又适当结合的社区交通方式。
为居民创造安全、快捷、环境优美的生活空间。
4.1.4增加“三新”技术及高科技含量，将新观念、新技术、新材料与传统的居住生活要求有机结合，为居民提供舒适、经济、科学、超前的现代化居住空间。
4.1.5完善配套设施，创造宜人的公共空间及健身、休闲、娱乐的场所。
4.1.6在合理布局前提下，提高土地利用率，充分考虑经营者的投资效益。
4.2项目总体规划方案
4.2.1总平面布置和功能要求
规划设计在满足日照、通风、消防、交通等功能的同时，加大建筑径深，缩小面宽，节约土地。
在建筑方面充分利用行列式朝向好，通风畅的优点，采用平面错位、点式配置以活跃空间，每栋住宅通过各自的绿地自成中心，这种结构形成了良好的居住环境和不同的空间的程序。
4.2.2规划设计方案描述
本次开发总占地面积为20998.28㎡，建筑面积为97571.45㎡。
布置6栋高层建筑，1-3层临街为商铺，小区道路沿各建筑周边布置。
市政公用、垃圾集中点、公共停车场（货物、购物）及自行车停车场等配套公共服务设施齐全。
4.2.2.1规划交通组织
小区交通强调人车分流，设2个车行出入口；设1个人行出入口。
停车位设计是地上，地下车库相结合。
4.2.2.2规划景观设计——现代风格
整个小区定位为现代风格。
绿化与景观结合中西园林的优点，通过有规律的造型、造势和细部深化，强调建筑与环境的融合及人情味。
公共空间设计上强调序列空间关系及有层次的绿化造景；通过西侧的主入口空间，在经过有韵味的绿化广场、柱廊及步行敞廊，形成完整的生态轴空间序列景观。
植被配置强调植物多样性，力图四季都有景。
通过观赏乔木与灌木的结合，形成景观绿地，在通过遮阴乔木与地被植物及草坪的结合，构成具有特色的立体绿化环境。
小区布置棋盘区、漫步敞廊、儿童乐园、羽毛球场等，并以“健康小径”将之串联，兼顾了不同年龄住户的户外活动需要，努力营造融合、舒适、健康的公共环境。
住宅布置方案详见都市岸泊住宅小区规划图。
4.3建筑方案
4.3.1建筑方案描述
4.3.1.1建筑艺术与风格
**棚户区改造建设工程项目以高低错落、简洁利落、虚实对比的外墙、个性鲜明的色彩，使建筑造型协调统一、端庄大方、气势宏伟、并赋予建筑物以雕塑感、现代感。
4.3.1.2建筑特征与结构
本住宅小区住宅建筑形式为29层带商业的住宅楼，总高89米地下一层，带人防地下室。
结构的安全等级为2级，设计使用年限50年。
4.3.1.3建筑功能
房屋建筑面积根据不同层次消费者需要，建有三室二厅二卫、三室二厅一卫、二室二厅一卫、一室一厅一卫。
室内室、厅、卫及阳台功能明确，方便适用。
4.3.1.4辅助工程
**棚户区改造建设工程住宅小区内绿化通过采用集中与分散、点、线、面相结合的手法，形成中心绿地，通过对绿化环境的精心设计，从而力图创造“园林式”“花园式”绿化环境。
同时，通过合理布局和空间安排来组织连续景观，创造宁静休闲气氛。
在选园手法上，即运用中国传统的自由构图，山、水、石的手法，又应用西方对称构图，绿地、喷泉、雕塑等手法，逻辑有序和自然无序形成相对统一，以取得视觉上的识别承认。
住宅小区的道路系统分为住宅小区级干道及宅前小路二级设置。
分别为6m和2.5m。
除主次有别的车行道外，实现人车分流，建立完善舒适的步行道。
4.3.2主要设备系统
根据规划，保证住宅小区安全用电，需建设变配电房及供电设施等，同时为小高层住宅配置电梯。
4.4公用辅助设施方案
本项目配套公用辅助设施方案包括给排水、供电、燃气、电讯等，现分叙如下：
4.1.1供水方案
4.4.1.1水源：
由市政府给水干管引入两根DN200给水管。
4.4.1.2用水量
普通住宅用水标准220t，商铺36.00t，绿化2.00t，最大日用水量393.78m³，最大时用水量75.88m³，平均用水量32.03m³。
4.4.1.3排水
排水采用污废合流、雨污水分流制。
地下室排水由排水沟汇集到集水井，由潜污泵提升至室外污水网管；生活污废水经排水管道系统汇集后，排水化粪池后在排入市政污水管网；屋面雨水由雨水斗雨水管汇集后直接排水室外雨水管网。
4.4.2供电方案
4.4.2.1主要用电指标
住宅：
6000W/户；地下室停车场：
15W/㎡；商业：
100W/㎡；社区服务70W/㎡；室外照明3W/㎡。
4.4.2.2电力负荷计算
电力负荷计算及变压器选择采用需要系数法，照明容量采用单位面积容量法计算。
各级负荷计算计入同时系数。
经估算，用电设备总安装容量：
4275W选用2台1250KVA变压器，变压器平均负荷率：
78%。
应急电源：
选用1台400KW柴油发电机组为二级负荷应急备用电源，并入变电站输出端，在电网停电情况下供消防和照明用电。
应急电源：
选用1台400KW柴油发电机组为二级负荷应急备用电源，并入变电站输出端，在电网停电情况下供消防和照明用电。
4.4.4电话、电视、电讯设施
4.4.4.1电话设置方案
住宅小区不设自动电话程控交换机，电话系统采用HYA20电缆从城市电话线路直埋引入，各楼栋设计电话分线箱；网络采用ADSL电话接入。
住宅电话、宽带网布线在施工图设计中统筹考虑。
4
升级会员 