商业广场项目可行性分析报告.docx
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商业广场项目可行性分析报告
商业广场项目可行性分析报告
一、企业法人概况2
二、规划原则4
（一）、项目名称4
（二）、经营理念4
（三）、规划原则4
（四）、业态定位6
（五）、项目功能7
（六）、经营模式10
（七）、总体规模11
（八）、项目选址11
三、市场环境分析11
（一）、城市概览11
（二）、人口规模及构成变化12
（三）、城市经济环境分析14
（四）、五金和小商品行业分析24
四、房地产市场分析29
（一）、行业整体数据分析29
（二）、各细分物业市场分析32
五、目标市场分析35
（一）、商业市场概况35
（二）、商业细分物业市场分析37
（三）、在售商业供应特征分析44
（四）、商业市场小结46
六、投资分析47
（一）、机会47
（二）、挑战47
七、市场定位48
（一）、发展方向定位48
（二）、客群定位51
八、招商运营53
（一）、销售分析53
（二）、招商方式55
九、财务分析59
（一）、总投资估算依据59
（二）、项目利润分析59
十、项目前景及意义61
（一）、投资就业效应61
（二）、经济社会效应61
（三）、经验示范效应62
十一、可行性结论63
（一）、市场成功因素63
（二）、市场前景展望63
（三）、符合规划要求64
一、企业法人概况
“紫琅上郡”项目开发商——某置业有限公司，成立于2005年，是经某市各有关部门批准成立的具有国家二级资质的房地产企业，是集房地产开发、营销策划、销售和物业管理为一体的大型专业房地产企业。
公司拥有现代化的办公场所和先进的信息管理系统。
有一批具有高级资质的工程师、设计师和策划师，并有一整套先进的技术规范和操作规程，注册资金为6000万元人民币。
现正在开发建设的位于开发区军山脚下的“紫琅上郡”商业办公以其优美的设计，高品质的配套完臻的建筑质量，精美的绿化景观，为某铸造了一条靓丽的风景线。
“某”是经国家工商总局注册的企业商标，除“某置业有限公司”之外，目前在青岛设有“（某）青岛高科园装饰城有限公司”、“（某）青岛蓝城家居有限公司”，在某设有“某家居有限公司”。
青岛某项目位于青岛东部最富潜力的黄金地段，占地面积110余亩，经营面积近20万平方米，配有3万平米的大型停车场。
青岛某始终以高品位、环保型、人性化的品牌为特色，奠定了岛城装饰材料的“龙头”地位。
期间先后推出的“不满意便退换”、“先行赔付”、“诚信经营、和谐消费”等服务举施。
凭借一流的购物环境，完备的服务体系，青岛某已吸引了近800家国内外优秀品牌进驻，其中80%以上是在行业中处于领先地位的知名品牌。
优秀品牌的加盟，为打造岛城家居中央商务区创造了良好的基础。
某家居大世界是青岛某高科园装饰城在某投资兴建的连锁企业，2002年正式开业。
市场总建筑面积5万平方米，内部装潢品味高，硬件设施全，环境风格雅。
市场一至五楼共有200多个精品厅，10多个知名家装公司入驻，形成了集建材、家具、厨柜、地板、楼梯、移门、家装为一体的“一站式”消费格局。
七年来，某先后荣获“某市文明市场”、“某市样板市场”、“某市商品质量管理先进单位”、“江苏省质量诚信企业”、“江苏省样板市场”、“江苏省四星级文明诚信市场”等称号。
现在某又率先实施“五星级家居工程”，为某家居业铸造新的辉煌。
企业已具规模，为更快、更好的发展，“某”拟成立集团公司，更加完善整个管理及运营体系。
二、规划原则
（一）、项目名称
项目名称——某商业广场
（二）、经营理念
在经营方式上最大限度的减少销售成本，压缩各个环节的经营成本，增加经营者的利润空间。
为供货商解决库存压力，降低了经营风险；培育潜在客户群；同时细分商品种类，保护品牌形象和价值。
实现“经营者、厂商、消费者”三赢是某永恒的经营理念。
（三）、规划原则
设计构思与原则
“某商业广场”是现代商业文化的一种新颖建筑形式，不同于大型的销品茂，而是将户外与环境相结合的，带有休闲旅游观赏的购物场所，人们以放松的心态，休闲的方式，在带有传统文化的自然环境中去品味现代生活。
功能性原则
“某商业广场”的建筑造型在格局和形态、空间特征、环境和文化上充分反映现代化商业品牌直销中心的个性，突出表现新世纪商业建筑的新形象，根据经营商品品牌的特性，在建筑设计中融合多种建筑语汇，营造与众不同的建筑风貌。
并结合旅游资源的开发，使其不仅作为一个购物中心，同时成为沪青平公路沿线的又一个知名的标志性的区域。
人性化原则
在规划设计的全过程体现“以人为本”的人性化原则，便捷安全的交通流线、亲切宜人的建筑尺度、合理的功能配置、空间的变化与趣味性、绿化及景观的配置，建筑细部的设计等方面都体现出对人的活动的体谅与关怀。
城市化原则
地块价值来源于城市，反过来地块的开发也应对城市的发展起到积极的推动作用。
本地块处于城市重要的交通位置，从未来城市发展方向看，更是新一轮城市发展的桥头堡。
因此地块开发应着眼于城市向东南拓展的战略目标，在功能定位、规划布局、交通组织以及形象打造等方面做好衔接，为城市整体发展创造良好条件。
利益性原则
项目建设与运作必须兼顾经济利益和社会利益；一方面，基于规划区的特殊位置、超大规模和项目性质，其对城市的意义必须要从某城市特色名片、标志性建筑群与开放空间、市级公共活动中心的高度来认识；项目发展应主动融入城市发展的整体脉络、积极承担现代商业文化和市民文化培育的重任，服务城市与大众；另一方面，也应该作为商业性设施，项目投资商、运营商合理的利益诉求。
创新性原则
项目在业态定位上采取跳跃性发展模式，越过了本地区业态演进的一般进程。
在用地结构和空间组织结构等规划设计环节，同样应秉承适当超前精神，采取创新设计手法，实现项目的内在特质与物质形态的高度一致。
生态性原则
由于位于市郊，周边绿化及水景资源丰富，在规划设计中充分利用及保护周边的环境资源，使建筑与环境资源相结合。
并通过基地内的绿化及景观空间的设计，与周边环境共同组成生态化的建筑空间，使之有别于市区商业中心绿化与景观匮乏的形象，形成独特的生态环境体系。
因地制宜原则
规划应该充分借鉴地块内部及周边的各类有利条件：
如自然与城市景观条件、交通区位优势等；深入分析居民消费特征，按照经济规律，因地制宜布置各类建筑与空间、组织交通与绿化景观系统。
建筑布局与设计总体布局
“某五金和小商品市场”分为三大功能区———南部的以五金为主的直销区，中部以小商品为主的直销区，北部的餐饮娱乐配套区。
基地内道路系统简洁，除在南侧设有大型停车场地外，总体沿商铺周边还设有一条供消防车道环通的7米车道，其他均为人行步道。
人行步道贯穿整个运动休闲区和品牌服饰区，直达餐饮娱乐区，同时又串起绿化景观广场，滨河景观以及中央泉水休闲广场，形成有明确的方向性和延续性，又能集休闲、购物的步道系统。
为便于总体布局，在设计中将最南端的河道填埋。
在中区内环中设一景观水域，水流从上而下。
水溪二侧布置绿化和水榭、商铺、咖啡茶座、快餐、组成休闲空间，使总体水系布局显得生动而富有情趣，更优化了购物环境。
人行桥左侧是供儿童游戏的儿童乐园，中部河道适当延长，使儿童游乐场所的环境更为丰富。
立面造型为了与销售的品牌服饰特性相呼应，以形似和简练的手法将欧陆传统形式简化，并增加一些新材料如玻璃和金属材料，使其更具新意。
整个商区的屋顶采用坡顶，便于室内管道利用。
突出品牌销售的门头标志建筑造型多样，使连续的街面变化丰富。
总体立面元素和材料，手法相同、色彩统一，采用橙红色坡顶和白色粉墙，浅绿色斜坡雨蓬和玻璃遮阳板，金属支撑柱，使廊道既明亮且有光影效果，粉墙上是鲜明颜色的商品标志。
景观设计为了将购物环境与自然环境相结合，设计中布置大面积集中绿化，使沿河二岸形成自然的视觉景观。
商铺中部的水系绿化景观为设计重点，此区的水系由上喷水拾级而下，水道二边点缀各种花草，水面上铺砌青石板桥和曲廊，玻璃坡顶的咖啡亭和富有地中海风情的植物树种，构成一幅使人流连忘返的独特风景线。
商业街中分布的大大小小绿化广场更是把整个购物广场的绿化景观在视觉上形成相互贯连遥相呼应。
不同区域的景观环境各具特色，点线面的景点组合，创造了优良的环境品质。
（四）、业态定位
租金贡献率优先原则
入选的商业业态必须能够承受相应的租金压力，为项目销售提供较高的回报率；同时该行业的租金走势要坚挺，提供较长远的发展繁荣基础。
人气贡献率优先原
则入选的商业业态能够为面积庞大的商场吸引一定的客源群体，为其他业态提供消费者支撑和共享，进而为商场的可持续发展提供客源支撑。
发展前景好高品质优先原则
未来的发展前景良好、品质高，主要针对高品质商家招商，通过高端客户向低端客户渗透和带动消费；
互补的原则
业态之间必须能够相互衔接协调，客源相互不冲突并且有共同特质，经过一定的方法能够互动共享；
（五）、项目功能
1、整体功能设计
以当地企业为基础，吸引全国的五金企业、工艺品商家入驻该交易市场，建成以专区交易市场、电子商务中心、网络运营中心、品牌展示中心、会议中心、小型商务洽谈中心、物流中心为主的专业功能区域，使入驻该交易中心的客户能够同时完成产品采购、产品销售、品牌展示、产品运输、产品出口等多项业务。
整体功能设计
2、具体功能设计
功能设计——展示、交易功能区
展示功能与交易功能区，通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径，展示功能将成为本项目的核心引擎。
同当前批发市场的主要差异表现在：
Ø集中主题规划，导购便利（吸收零售商业的优点）；
Ø增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展示商品的风采，便于看样定货）；
Ø经营产品中高档以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供一个推广新品和展示企业的平台，有助于吸引品牌服装企业进入本项目，体现本项目的中档商品交易中心的定位）；
Ø对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展示功能要求（设计标准模式、类似街面专卖店）；
Ø可配计算机，进行客户管理，仓储管理（MIS系统）。
功能设计——会展会议、推介培训服务功能区
该区域是市场的配套功能区，主要是提高档次和水平；
Ø同学院、行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会，为会展会议、推出和培训奠定基础；
Ø有计划、有主题地组织各种会展会议。
对饰品可以安排各种主题的饰品模特表演，动态地推出各个新产品，并成为一道独特的风景城，例如季节主题：
春、夏、秋、冬；可以增加市场的热点和兴奋点，吸引人流；
Ø成为中国饰品博览中心和推介中心；
Ø定期组织实用性饰品大奖赛（设立一个基金），有专家团评审；
Ø有目的、有计划地对批发企业的员工和经理人组织系列培训，提高经营人的素质，发展其技能，开发其潜力，变得更有才干。
功能设计——休闲娱乐功能
Ø经营者既是一个庞大的经营群体，也是一个庞大的消费群体，一定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求，为了业务的需要，接待客户需要一定的休闲娱乐设施；
Ø该区域为配套服务区，以满足本项目经营主体和消费者需求为主导，可以规划批发商会所，设置各种时尚休闲的项目，例如健身房、乒乓球室、美容瘦身、棋牌室等运动休闲项目；各种文化主题的咖啡厅、餐厅；设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能等。
功能设计——信息服务功能
信息服务功能区主要是收集、加工和处理各种行情，及时为入驻的企业发布信息，以指导企业生产经营活动，成为行业市场信息发布中心是目标，主要功能为媒体发布行业信息、信息分析和收集、广告展新规划、展示广告设计、建立经济模型供求线、办媒体（杂志、报）、Internet网络。
Ø委托高校或研究所，设计市场的经济结构模型，建立相应的供求曲线图，以预测和分析市场前景；
Ø有组织的收集相关信息，并实行免费和有偿的服务；
Ø创办市场自己的专业杂志和报纸，推介产品和邮购服务，发布推介的活动和企业形象宣传；
Ø摊位展示主题设计服务，企业和商品的广告创意和设计服务，提高市场的整体形象水平；
Ø负责市场自身的宣传，每年必须有完整的广告计划，广告主题、广告创意、设计方案，保证经营人的共同利益；
Ø借Internet网络发布各种信息。
（六）、经营模式
1、整体经营组成
商品城经营模式之平台
2、合纵与连横
合纵：
Ø与政府联合将中韩国际小商品城和空港核心区打造成青岛的标志性项目和名片，得到政府的强大支持，不仅在项目招商阶段而且在经营阶段加强与政府的结合，为项目的招商和销售减少压力；
Ø与政府联合考察全国和国际上的知名批发市场，同时进行联合招商，吸引商家到城阳投资经营，加强招商引资的力度，为本项目树立形象和信心。
连横：
Ø与行业协会的联合，打造中国最完备的电子交易平台和信息平台，与中国饰品网、全球饰品网、中国流行饰品网等知名网络媒体联合建立电子商务平台，为市场企业和商户提供最佳的商战平台；
Ø协会与协会之间、协会与企业之间的合作，共同促进饰品行业的发展，加强与亚洲珠宝联合会饰品协会、中国珠宝玉石首饰行业协会等的沟通和交流，举行定期和不定期的交流会。
（七）、总体规模
总体规模
占地370亩，建筑面积约17万平，700个商铺，总投资4206亿元。
目标建成长三角北部地区规模最大、档次最高、品牌最多、功能最全的集购物、餐饮、娱乐、文化等功能于一体，将“生态某，精致生活”的新概念导入现代商业领域。
（八）、项目选址
位于某经济技术开发区星湖大道北侧，东方大道东侧地块。
紧邻沿海高速出口处，道路交通十分优越，四通八达；地理位置十分明显，非常便利。
随着苏通大桥的全线贯通，将成为太平洋西岸物流业南北相连的黄精要塞。
三、市场环境分析
（一）、城市概览
某，地处我国东海岸中部，长江入海口北岸，三面临水，一面靠陆，状如菱形斗岛。
它隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海”。
某集"黄金海岸"与"黄金水道"优势于一身，拥有长江岸线226公里，海岸线210公里，其中可建5万吨级以上深水泊位的岸线40多公里，是我国沿海地区土地资源最丰富的地区之一。
某下辖崇川区、港闸区、某经济技术开发区和启东、海门、通州，如皋四个县级市和海安、如东二县。
某属北亚热带季风气候，气候温和，四季分明，雨水充沛。
年平均气温约15度，年均日照2100-2200小时，年均降水量约1000毫米。
在中国近代文化科教史上，某以创办第一所师范学校、第一座民间博物苑、第一所纺织学校、第一所刺绣学校、第一所戏剧学校、第一所中国人办的盲哑学校和第一所气象站等"七个第一"，而占有重要地位。
图1-1某行政区划图
某市区位于某的西南部，市辖面积355平方公里；包括崇川区、港闸区、某经济技术开发区；市中心的濠河风景区为国家4A级旅游风景名胜区；位于市区南郊的狼山风景区同样为国家4A级旅游风景名胜区，是江苏省六大自然风景区之一；而狼山两侧的剑山、军山、马鞍山、黄泥山经过近几年的开发建设，新添了不少景点。
（二）、人口规模及构成变化
1、人口现状
2008年某全市人口763.72万人，其中市区人口87.52万人。
从人口构成上看，某市目前非农业人口比重仅占30.21％，城市化率较低。
其中市区非农业人口，占全市非农业人口比重约为35.33％。
近年来某市总人口一直保持一个平稳的负增长率，由2000年的784.53万人下降到2008年的763.72万人。
但市区人口的数量以及其占总人口的比重却平稳上升，从下面的图表当中可以看出，有越来越多的人口进入到某市区。
图：
某市历年市区人口变化
2、人口规划
2010年规划：
2010年某市规划城镇总人口达到418万人，其中某市区人口达到100万人，城市化水平达到50％，城市规模100平方公里。
城镇人口增长及居民改善居住条件的要求直接带动了商品住宅的需求，从而大大刺激了某市房地产市场的发展。
2008年末某市区人均住房建筑面积为31.3平方米，根据规划，2010年之前市区人均住房建筑面积要达到33平方米，人口要达到100万人，据此计算：
新增人口需要的住宅面积＝（100－86.64）×30＝400.8万平方米
居民改善需要的住宅面积=（30-29.43）×86.64=49.4万平方米
两项合计需要450万平方米，每年平均需要的竣工量为112.5万平方米。
而与之相对应的是，近几年来某市区房地产业发展迅速，2006年全年，市区住宅的竣工面积达到了132.78万平方米。
按目前的发展速度，某市的区人均住房建筑面积很可能超过计划的30平方米。
繁荣的住宅需求不仅带动了整个房地产业的发展，而且带动了与房地产相关联的行业的繁荣，例如：
家具、建材、小商品等专业市场的繁荣，市场需求的拉动，将直接促进相关专业市场的迅速发展。
3、外籍人口
从某市公安局外事处了解到，目前某外籍人口总量约在千人左右，由于总体规模不大，教育等配套设施无法完备，因此携家眷在某居住的外籍人士比重非常小。
某外籍人士以日本人居多，相对集中在由其单位自建的提供酒店服务的公寓里；欧美及其他国家人士较少，居住也较为分散。
因此就目前市场状态来说，外籍人士对某房地产各个细分物业市场的影响相对有限。
但随着某经济地位的进一步提升，将会吸引更多的外籍人士来某创业或经商，在一定程度上也会促进某专业市场的发展。
小结：
从未来发展来看，某下辖的县级市、县人口往某市主城区聚集是大势所趋。
同时户平均人口数呈逐年下降趋势。
人口的这些变化为某市区房地产需求提供了一定的上升空间。
城市规模的扩大，城市人口的增加，都将增加对房地产的刚性需求，另一方面，由于城市化建设和人口增加给某市经济发展带来的贡献，会促成某市民生活水平的提高，加大对改善居住条件的需求。
住宅需求的旺盛，会带动与住宅相关联的行业，尤其是五金、建材、小商品市场等行业的繁荣。
（三）、城市经济环境分析
1、宏观经济发展
某市在长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐射的江北第一城，在与上海联系、衔接方面，目前某在江苏省仅次于苏州、无锡与南京。
按照某市十一五规划，某市在长三角经济体系中的定位是：
上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心。
（1）、GDP总量
近年来，某经济高速发展，在2008年，某市的GDP达到2510.13亿元。
与此同时，某人均国民生产总值也保持平稳增长，2008年达到35040元，每年均以高于10%的速度递增。
见下面图表所示：
虽然近几年来某经济保持较快增长，但由于交通等各个方面的因素制约，相比其他长三角城市仍显落后。
2008年苏州GDP总量达到6701.29亿元，上海为13698.15亿元，杭州为4781.16亿元，宁波3964亿元，而某市只有2510亿元，可见在同属于长三角的各城市中，某市的经济发展水平还比较落后。
但是伴随着苏通大桥和崇海大桥的建成通车，某市融入长三角经济区域的力度加大，以及区域经济的深化发展，预计未来某将会以更加快的速度迎来一个发展的新时期。
长三角10城市08年GDP对比
（2）、人民生活水平
伴随着某市经济建设的发展迅速，人均可支配收入逐年小幅递增，到相对速度慢于国民经济的增长速度，到2008年人均可支配收入达到18903元。
近几年，某市区社会消费品零售总额逐年上升，人均消费品零售额历年来则呈小幅震荡、缓步上升态势。
虽然某市人民生活水平稳步提升。
但是与苏州、上海、杭州等城市相比仍有差距。
2008年苏州人均可支配收入为18532元，而上海、杭州、宁波分别为26675元、24104元、25304元。
可见，某的居民生活水平逐年提高为小商品和五金专业市场的发展提供了一个良好的市场基础。
小结：
虽然某的经济水平在长三角区域，还比较落后，但某从2003年起GDP和人均GDP的增长速度有了跳跃式发展，增速大大高于以前，在长三角城市中的位居前列，人均可支配收入也稳步上涨。
另外伴随着某融入长三角区域速度的加快，力度的加强，结合以上的分析，我们预测某未来几年发展速度很可能会有突出表现。
而经济的快速发展将为整体专业市场提供坚实的成长基础和上升空间。
（3）、城市发展规划
城区发展布局规划：
本着贯彻落实“依托江海，崛起苏中，融入苏南，接轨上海，走向世界，全面小康”的发展战略，某市将充分发挥独特的区位优势、港口优势，适应新时期某区域大交通的发展需求，实施沿江开发，江海联动，促进某社会、经济快速发展，提升城市综合竞争力。
在城市的规划上，也重点沿江延伸、发展，在未来某市以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展的态势。
远景规划将进一步向东南发展延伸，与通州、海门相向发展，形成沿江“组群式”城市结构。
根据城市总体战略发展规划，某市区各个区域的总体发展规划如下所示：
主城区是全市的政治、经济、科技、文化、金融、贸易中心。
原有工业用地进行调整、改造，形成生活居住全面配套的综合性城市组团，包括老城区和新城区。
开发区是新兴的城市门户，以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主；配套居住板块。
港闸区主要传承国际资本和民间资本转移，是辐射苏北的门户，以工业和商贸为主的现代化北城区；以发展电力、钢铁、造纸、建材、纺织、电子、医药化工为主，居住、公共设施相应配套的城市组团。
城市重点规划：
大力发展某东南部的新城区和某经济技术开发区城市重点向东南方发展，中心城区将以开发区和崇川区为基础，相向靠拢，两头延伸，同时向通州方向扩散，在空间上呈现出以目前的建成区为中心、向外环形膨胀的趋势。
三区相连的中间地带将快速发展成配备现代化快速干道和生态绿地的城市，中心城区西南和东北方外围的地区也将发展为城市。
某市老城区基础配套设施已经比较齐全，但由于建成时间较长，大都比较陈旧。
目前，新城区建筑面积11.9万平方米，由8个建筑单体组成的某市新政府办公大楼——新区行中心也已经建成使用。
某市经济技术开发区也在进一步的开发建设当中，最终将形成“国际性出口加工区”、“高新技术产业聚集区”和“现代化新城区”三位一体的综合性新区，达到“把开发区建在花园里”的目标。
北翼新城规划：
根据某市北翼新城核心区规划，长华路两侧的火车站站前区作为某市北翼新城核心区。
规划认为，火车站站前区交通便利，无论从港闸区的几何中心还是从整个某市的发展来考虑，火车站站前区都适合作为商贸中心、经济中心。
同时，火车站站前区可以扩大市区中心商圈，繁荣火车站站前区的商业氛围，缓解市中心商贸发展的压力；可以拓展濠河外圈，建设集居住、旅游、观光于一体的风景区；加快港闸新城的建设，引导强大的人流、物流、资金流、信息流向火车站站前区聚集。
规划提出，争取经过3至5年的努力，将其打造成商业贸易、商务会办、行政办公、文体休闲、高档居住为主要功能的港闸新城，成为港闸区的城市中心和市区的城市副中心，某现代化的“北大街”。
住房建设规划：
根据相关规划，“十一五”期间，某市区商品住房开发预期投资300亿元，竣工面积700万平方米，新建普通商品住房7.25万套。
某房地产市场的持续繁荣促进了相关产业的发展，尤其是为专业市场的发展提供坚实的市场基础。
未来的某专业市场的发展空间还很大，目前的市场需求还没有得到充分的满足。
表2-1某市2006-2010年市区住房建设预期目标
小结
目前，某的城市格局向东向南发展，市政中心的南移，将一部分经济重心引导到南面。
城南开发区近几年来经济发展迅猛，也成为房地产开发的一片热土。
项目所在的区域位于通吕运河北侧，港闸区与中心城区衔接之处。
城市重心的南移，会带走一部分产业和办公，从而引发商业和住宅建设的迁移，但由于某购房
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