房地产开发流程拟定大学论文.docx
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房地产开发流程拟定大学论文
房地产项目开发流程（拟定）
目录
前言
一、项目开发前期
二、项目报批报建
三、综合管弦部分
四、项目产品定位
五、设计文件审核
六、设计变更部分
七、招投标与合同管理
八、工程预、结算与进度款管理
九、工程施工管理
一十、工程签证管理
一十一、营销工作管理
一十二、入伙
前言
首先感谢大家，对于流程编制的贡献与付出！
经过一个月的时间，将大家的智慧汇总成册，在此与大家分享。
本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。
需要说明的是：
房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明显，在此主要进行梳理公司本身的流程并为下一步优化做好基础。
另外，鉴于房地产项目的耦合性特点：
一件事情需要几个部门共同配合完成，每个阶段都有部门作为牵头部门，相互输出又相互输入。
故流程的复杂性较大，有些部分不能完全兼顾，因此要求我们完整理解整个流程。
每个流程分为流程示意图、流程说明、支持性文件（表单表格）三部分，用来诠释整个流程的目的及使用方法，以便我们更深刻的理解流程本身。
作为内部交流和分享的机会，我们期待大家批评及建议性反馈，进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！
再次感谢为流程编制努力并做出贡献的同事们，谢谢！
此致
敬礼
流程优化小组敬上
2007年9月1日
一、项目开发前期工作
（一）土地获取
1、取得方式
1）行政划拨
2）协议出让
3）招标拍卖（挂牌、投标两类）
4）转让
2、细节阐述
1）前期资料准备
a）招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）；
b）现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度、四周环境、区域竞争楼盘资料；
c）前期研究报告包括：
市场相关数据、动态和发展趋势预测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析；
d）参拍发展商的意向分析：
资金状况、土地储备、开发传统、背景资源等；
e）竞拍提交资料包括：
法人营业执照（有限公司法人企业需另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书；
1）前期可行性分析（机会可行性分析）
一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价：
地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润
（二）立项筹备
凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册，同时选定各类专业服务机构。
（三）项目可行性分析
1.市场调查分析
1）宏观环境分析预测
A.国家政治法律环境
B.经济科技发展趋势
2）中观环境（所在城市）分析预测：
城市建设与规划
A.竞争企业及知名企业的发展状态
B.市场供应与需求关系
C.各类专业机构状况
3）微环境分析预测
A.区域消费需求研判
B.竞争对手调查
依据上述调查分析，对关键问题做出专项主题研究，提出初步可行性分析报告：
开发方式、材料供应、设计方案、产品形态、施工进程、市场定位等初步构想（各类专业服务机构开始正式介入）
2.投资计划安排
依据初步可行性分析和公司资源，经计算、评估分析后，确定最优方案，加入相应的资金流量分析和投资预算安排，得出最终可行性分析
3.项目的开发模式最终确定
开发模式：
独立开发、合作开发、投资商介入等
4.可行性分析内容提纲（参考）
1）项目开发背景研判
包括：
宏观经济运行状况、区域社会、经济发展特征、产业政策环境、市场供求趋势等；
2）项目概况及基本数据
包括：
项目名称（项目名及推广名）、技术参数、规划要点、地理位置、四周状况、片区特点、项目性质特征（SWOT分析）等；
3）目标市场分析
包括：
市场需求分析及预测、项目规划设计、发展主题及产品定位、目标客户确定与描述、销售价格预测、包装推广及销售计划制定等；
4）项目进程安排
包括：
项目开工、包装推广、预售、竣工、验收、入伙计划等；
5）项目成本估算
按方案确定的开发次序、模式与规模，做出项目成本估算；
6）项目管理及财务评价
Ø管理部分包括：
贷款成本、贷款偿还计划以及贷款与偿还平衡计算；财务平衡分析；项目规模及规划设计修改费用测算；
Ø财务评价部分：
现金流量分析（依据项目进程安排估算）、净现值、内部收益率、动态投资回收期、财务敏感度；
7）经营管理风险预测及处理
8）物业管理服务要求
（四）投资估算报告
1.成本构成
项目成本由土地费、前期费、营销费、管理费、税金、其他费、不可预见费、物管费、财务费（利息等）、建筑建安工程费、市政工程费、环境及绿化工程费构成;
2.初步投资估算
即投资机会研究、项目建议书阶段、初步可行性研究阶段的投资估算。
1）选择有利的投资机会，明确投资方向，提出概略的项目投资建议，并编制项目建议书。
2）根据项目建议书、收集类似项目资料，对其进行对比分析，得出投资估算（投资估算的误差率可在土30％左右）
3）根据这一阶段的投资估算作为审批项目建议书、初步选择投资项目的主要依据之一。
（此阶段估算对初步可行性研究及投资估算起指导作用）
4）在投资机会研究结论的基础上，进一步弄清项目的投资规模、原材料来源、工艺技术、厂址、组织机构和建设进度等情况，进行经济效益评价，判断项目的可行性，作出初步投资评价。
（该阶段投资估算的误差率一般要求控制在20％左右）
3.详细投资估算（可行性研究阶段）
主要是进行全面、详细、深入的技术经济分析论证阶段，要评价选择拟建项目的最佳投资方案，对项目的可行性提出结论性意见。
该阶段研究内容详尽（投资估算的误差率应控制在10％以内）
这一阶段的投资估算是进行详尽经济评价、决定项目可行性、选择最佳投资方案的主要方法。
4.投资估算的动态调整
项目开始投产后，收集与成本构成相关的部门的数据资料，对成本进行动态调整，直致项目竣工结束。
项目结束后，调整的投资估算最终落实为项目成本。
在此过程中要尽量达到不超初步概算的要求，严格控制工程成本。
5、支持性文件
投资估算表
二、项目报批报建
（一）项目报批报建流程示意图
1、土地证办理流程示意图
2、建设工程规划许可证办理流程示意图
3、建设工程施工许可证
4、商品房预销售许可证
（二）流程说明
1、目的：
2、详细说明
1）提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项
2）将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可证（第一证。
总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。
）
3）在项目签订土地出让合同（第二证，土地使用证）、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。
4）上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证（第三证）。
5）在项目的总体规划设计审查通过以后，由规划设计单位对整个项目的所有专业管线（包括：
供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。
6）到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下：
a）将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工程消防意见书
b）到当地建设局计划财务处缴纳建设规费
c）到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费
d）到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费
e）与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费
f）按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建图，送园林管理局审批
g）按当地的人防配套要求，做项目的人防规划，然后将所做的人防规划和人防工程的立项申请报当地人防办部门审批通过
h）到当地经济委员会缴纳新型墙体改造费和散装水泥费
i）到当地城建档案馆签订建设工程档案移交协议书
j）到当地建设局质监站签订建设工程质监协议，缴纳工程质监费
7）领取建设工程规划许可证后，将准备实施的所有单体建筑的施工图纸送建设局技术处和建筑工程施工图审查中心审查。
审查通过后领取建筑工程施工图审核批准书。
8）如投资方（项目控股方）是国有资产，建筑工程必须通过当地招投标办公室进行公开招投标，对中标施工单位发中标通知书。
9）凭建筑工程施工图审核批准书和施工单位中标通知书到建设局建管处，申领建设工程施工许可证（第四证）
10）凭建设工程施工许可证及商品房核价的有关资料送当地物价部门进行商品房预售核价，获取商品房预售许可证（第五证）
名词解释：
Ø五证：
土地出让合同（土地使用证）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证
Ø三书：
房屋质量保证书、住宅使用说明书、质量验收合格证
（三）支持性文件
三、综合管线
（一）流程示意图
（二）流程说明
1、目的：
2、详细说明：
（三）支持性文件
四、项目产品定位
产品报告模版（需补充）
五、设计文件审核
（一）图纸会审流程示意图
（二）流程说明
1、目的：
2、详细说明
1）勘察报告的审核
a）钻孔深度的检验，岩土试样的取样、送样、试验结果
b）审查报告内容是否满足设计要求
c）评定报告提出的技术参数是否合理。
d）物理试验成果报告是否齐全、准确。
e）地质勘探报告签名、盖章是否齐全。
f）图纸和文字说明是否清晰。
2）设计方案的审核
设计方案审核，以保证项目设计符合投资计划的要求；符合国家相关工程建设方针、政策；符合现行建筑设计标准，规范并结合公司开发理念和工程实际，作到工艺合理、技术先进适用、经济安全。
充分发挥工程项目的社会效益、经济效益和环境效益。
设计方案的审核，贯穿于初步设计（技术设计）阶段，它包括总体方案和专业设计方案的审核两部分内容，由项目管理部设计组负责牵头组织有关配套单位、专家和工程技术人员进行审核，评审意见交项目管理部经理审批后执行。
审核工程项目建设总体方案一般包括以下主要内容：
a）总建筑面积：
包括全部建筑面积和各类面积（使用面积、辅助面积等）。
如：
主要建筑物、公共辅助设施、会所、供配电、水泵房、消防中心等设施的面积和其他主要建筑技术指标的说明。
b）工艺及技术水平
项目采用的新工艺、新技术、主要工艺设备的选择等。
c）工程成本控制
指项目总体方案的结构选型、设备选择、材料选择、配套设施等是否控制在成本规划范围之内。
总体方案的审核主要在初步设计时进行，重点审核设计依据、设计规模、设备方案选择、功能工艺、项目组成以及总平面布局、配套设施、占地面积、协作条件、环境保护、防灾抗灾、建设期限、投资概算等的可靠性、合理性、先进性和协调性、超前性是否符合公司开发设计理念，是否满足质量目标和水平。
3）专业设计方案的审核
专业设计方案的审核，重点是审核设计方案、设计参数、设计标准、结构选型、功能和使用价值等方面是否满足适用、经济、美观、安全、可靠，是否结合本公司制定的总体目标进行设计，满足使用要求，其审核的主要内容：
A.建筑设计方案
a）平面布置
b）空间布置
c）室内装饰
d）门窗、幕墙布置
e）建筑物理方面：
✓采光、环境
✓热环境、隔热、保温的方式
✓声环境
✓通风
f）消防
g）防火
h）人防
i）环境工程
B.结构设计方案
主要审核结构方案的设计依据及设计参数；结构方案的选择（对复杂的建筑体型有无概算及方案的比较）。
安全度、可靠性、抗震、抗风是否符合要求；主体结构造型是否合理，是否与建筑相协调；结构材料的选择是否考虑新技术、新工艺、新材料等等。
在确保质量安全可靠的前提下选取最经济的方案。
C.给水、排水工程设计方案
主要审核给水方案的设计依据和设计参数；给水方案的选择，应根据水源、用水量、给水系统、消防系统、冷却循环水系统综合考虑，给水管线的布置和所需管材、设备的选择等能否满足规范和要求，是否经济。
排水工程主要审核排水设计方案的设计依据和设计参数、排水方案的选择是否能与市政管网有效对接；排水管网的布置；所需设备、器材的选择等。
D.通风空调设计方案
主要审核通风、空调方案的设计依据和设计参数；通风、空调方案的选择；通风管道的布置和所需设备的选择等是否合理并满足规范和使用要求是否经济。
E.电气工程设计方案
主要审核机电方案的设计依据和设计参数、机电方案的选择；供电方案确定；动力线路的布置；备用电源方案选定；所需设备、器材的选择等。
主要审核设计建筑物防雷类别是否符合国家规定及安全要求；审核建筑物顶部防雷装置及地下防雷接地装置的设计方案是否符合标准、规范，还包括强弱电的防雷接地措施。
F.通信工程设计方案
主要审核通信方案的设计依据和设计参数；通信方案的选择；通信线路的布置；所需设备、器材的选择等。
G.消防工程设计方案
主要审核消防设计方案是否符合消防规范，在满足消防规范的前提下选择比较经济的方案。
4）设计图纸的审核
设计图纸是设计工作的最终成果，它又是工程施工的直接依据，所以，设计阶段质量控制的任务，最终是要体现在设计图纸的质量上。
因此，对设计图纸的审核，侧重于设计的深度和采用的技术方案是否符合总体与专业设计方案的要求以及专业之间是否有相互矛盾。
a）是否符合城市规划方面的要求。
如工程占地面积及界限；建筑红线、建筑层数及高度；主要造型与所在地区的环境协调等。
b）是否符合法定的技术标准。
如对安全、消防、人防、卫生、防震、三废治理等方面是否符合有关标准的规定。
室内外地面的标高确定是否会盲目加大投资。
c）有关专业设计的审核。
如对供水、排水、供电、供热、供气、交通道路、通信、智能化等专业设计，应主要审核是否与工程所在地区的各项公共设施相衔接等。
C.建筑
1）总平面布置
a）有无建筑工程规划许可证及国土局的土地批准书，规划报建方案审核书。
b）本工程地形图所采用的坐标、高程系统及其与城市坐标系统的换算关系。
c）本工程与当地水、电、交通公共服务设施的相关关系是否吻合、协调。
d）所示建（构）筑物平面与单体建（构）筑物是否一致。
e）建筑物退缩间距是否符合有关规定要求。
f）场地标高确定是否合理。
g）公用配套设施布置及用地是否满足要求。
h）公建配套是否符合规划设计批文要求。
2）建筑设计
a）户型、单元组合、房间平台尺寸能否符合采光通风、防火要求。
b）建筑层数、层高、垂直交通的设置能否符合现行规范要求。
c）门窗、幕墙大小布置合理与否，是否符合适用、经济、美观要求。
3）装饰标准
对特殊功能要求的房间是否满足有关要求，如人防、防爆、隔声等。
D.结构
a）设计依据：
荷载取值、结构周期、振型、层间位移、总体位移、地震、风载确定。
b）结构选型：
对复杂的建筑体型应进行试算及结构方案的比较。
c）绘出结构草图：
对确定的结构方案提供多层结构平面布置图；估算主要承重构件截面、新技术、新材料的选择。
d）提出可能采用的地基基础方案，做出技术经济分析，在确保质量、安全的前提下优选合适地基持力层和较经济的基础方案。
e）与建筑配合确定伸缩缝、沉降缝和抗震缝的尺寸和位置。
f）其它工种配合的特殊要求。
E.给排水
初步设计应符合已经批准的方案设计文件或设计任务书的要求。
F.电气
a）审查用电负荷的设计依据和计算参数是否符合实际需要和有关规范，核算用电总容量。
b）供电方案的选择是否基本符合供电部门的有关规定，确定供电电源的回路数（是单路还是双回路高压供电）是否根据用电负荷的重要性和国家有关规定，用电负荷等级是否符合实际需要。
c）供电电源选自何处，供电距离是否合适，电压等级（是低压、高压还是超高压）选择，供电线路的敷设方式（是架空还是埋地敷设，是用电缆还是导线）是否符合经济、技术要求，备用电源的选择是否符合消防规定，备用电源的容量、型号选择是否基本符合实际需要和安全经济原则。
d）变、配电房的数量、位置及结构形式是否经济合理。
用电负荷有无考虑功率因素补偿，补偿方式、补偿容量及补偿后的功率因数多少是否经济合理。
e）审查建筑物防雷保护等级的选择是否正确，防雷接地线、防雷接地装置及防雷接地电阻值的确定是否符合有关规定。
安全接地系统中，配电系统及用电设备的保护接地方式（接零还是接地保护）的确定是否合适，有无考虑等电位连接等安全措施。
f）主要设备、材料表是否符合要求，有无明确名称、型号、规格、品牌、单位数量是否符合施工合同的规定范围。
G.空调
1）初步设计图纸深度是否达到有关设计文件规定的深度，图纸文件是否齐全。
2）空调、通风、采暖、消防系统设计是否符合方案设计的标准和要求，或符合方案审定意见，变动后的系统审核相应的概算文件，投资控制有无突破限额。
3）主要设备材料的选型是否齐全准确，是否先进、节能又经济实用，是否符合主体工程的规模档次。
4）空调水管、风管、暖气管道走向布置是否合理，与其它专业有无严重冲突，对建筑层高的影响，空调管井面积是否够用，进排风口对周围环境有无不良影响。
5）施工图设计的审核
H.建筑
除初步设计审查内容外，要着重审核：
a）总体布置是否符合初步设计批文要求。
b）所示坐标、标高正确与否。
c）竖向设计能否满足施工要求深度。
d）是否符合施工报建图纸及审核意见。
e）平面尺寸、标高数据是否正确。
f）详图标注是否正确、清楚，构造做法是否经济、安全、合理、美观。
I.结构
a）建筑结构安全等级、抗震设防列度、人防工程等级、抗渗等级、多构件抗震等级是否经济合理。
b）后浇带的设置及施工要求是否合理。
c）基础形式是否根据地质钻探资料，充分利用地基承载力。
d）结构平面图中梁的布置及梁柱的布置及梁柱定位是否与建筑协调。
e）玻璃幕墙、铝合金窗等装饰工程每套图纸均应附有计算书，并审核计算的参数取值是否正确，构造是否合理，是否满足有关规范的要求。
J.给排水
a）室外给水排水总平面图及管道纵断面图、图纸内容应包括：
建筑物轮廓、位置、坐标、名称等；给排水管道、消火栓、水泵接合器、水表井、洒水栓、检查井、雨水口等也应在图上标明。
如果较复杂的给水管网，应绘制给水节点图。
b）室内给水排水消防平面图：
图纸内容应包括：
与给排水、消防有关的各层建筑平面图；各种管道平面布置图；底层给水排水图等。
c）系统图涉及到生活给水、热水、热回水、污废水、雨水、消防给水（消火柱、自动喷洒、水幕）等，均应绘制系统图和立管图。
d）局部设施图：
当建筑物内有提升、调节或小型局部给排水处理设施时，应绘制详图。
e）详图：
丸管道附件、设备、仪表及特殊配件需要加工而又无标准图可利用时，应绘制详图。
K.电气
a）电气动力、照明、消防报警、弱电、电视装置的平面布置是否合理，有无根据装饰标准及装修图的天花、室内家具布置、窗台高低等实际情况作平面布置。
b）电气线路敷设方式（是采用三相五线制还是三相四线制敷设）是否合理。
c）电气管线的敷设方式（是明敷还是暗敷）是否经济合理。
d）配管、配线材料（是钢管还是塑料管、采用电线还是电缆、母线槽）的选择是否经济、合理。
e）配电箱、开关、插座的安装位置和高度规定是否一致，是否符合安全技术规定，有无针对施工中存在的通病提出技术要求。
f）消防自动报警系统的设计是否符合已报消防局审批的消防文件规定。
g）弱电系统（电视、电话、防盗保安监控、可视对讲、门禁系统）的设计是否符合公司确定的使用要求和售、购房协议书中的规定。
h）天面防雷装置设计敷设方式是否符合安全要求，是否经济、合理。
i）电气系统图及电气管线布置图有无按规定要求绘制；是否安全、经济、合理。
j）设备、材料及灯具有无根据装修标准及房屋购售合同的规定选用；是否符合楼房的档次高低和经济实用的原则。
L.暖通空调
a）审核图纸的设计深度是否达到文件要求的设计深度，图纸目录、设计说明、系统图、大样图、设备材料表等是否齐全，图幅大小、图纸比例是否符合公司文件要求。
b）审核设计总说明和系统图，看施工图系统设计是否符合初步设计的标准和要求，有无较大的变动，如有，理由是否合理，有无明确的依据，是否经过有关审批手续变动，有无显著增加投资。
c）审核设计总说明，看设计选用设备材料有无违反规范，是否符合初步设计的标准和要求，是否与主体建筑的规模、档次相称，有无超标。
d）审平、剖面图。
审核空调设备选型是否满足使用要求（冷量、风量、余压等是否满足使用要求），审核水管、风管布置走向是否合理，风管、水管截面尺寸是否合理，风速、水流速有无超标，审核剖面图、安装大样图是否能满足施工需要。
e）审核图纸绘制标注有无错、漏、平剖面图有无与总说明和系统图矛盾等。
六、设计变更
（一）设计变更流程示意图
（二）流程说明
1、目的
为了明确相关单位、有关部门和岗位在设计变更中的职责权限和接口关系，加强施工期间设计变更的流程管理，降低因设计变更而导致的工程造价增加和进度延迟，确保工程造价和进度在预期目标的控制范围内，特制定本程序。
2、适用范围
本程序适用于施工期间的所有设计变更的流程管理。
按照设计变更的提出方划分，设计变更分为：
a）A类变更公司和/项目管理部/工程部为改进设计而提出的变更
b）B类变更施工单位提出的变更
c）C类变更客户提出的变更
d）D类变更设计单位（发现设计有错误或失误后）提出的变更
3、职责分配
工程部各专业工程师
提出A类变更，签署B类变更意见；各类变更进行造进度评审（初审）；
工程部经理
提出A类变更；签署B类变更意见；各类变更进行进度评审；
成本组各专业工程师
提出A类变更，签署B类、C类、D类变更意见；对各类变更进行造价评审（初审）；
成本组组长
提出A类变更，签署B类、C类、D类变更意见；对各类变更进行造价评审；
设计组各专业工程师
提出A类变更，签署B类、C类、D类变更意见，将设计变更与设计组组长会签；
设计经理助理
提出A类变更；签署B类、C类、D类变更意见；进行“进度和造价关联性评审”（初审），将设计变更与总工会签并报项目管理部经理审批；
营销组组长
提出A类、C类变更；将和小业主购房合同直接有关变更通知客户。
项目管理部经理
进行“进度和造价关联性评审”；审批设计变更；
通知设计组发放变更给工程部实施变更。
总经理
提出A类变更；审批重大变更。
施工单位
提出B类变更；实施变更。
监理公司
签署B类变更意见；监督施工单位实施变更。
设计单位
提出D类变更，参与进行“技术评审”；按照要求完成设计变更。
4、详细说明
1）公司鼓励为了改进设计而提出的A类设计变更。
经核算，设计变更有利于降低造价、促进销售、缩短工期，公司将给予提出设计变更意见者一定的奖励。
2）初步评审对于B类变更，现场工程师须初步评审。
现场工程师认为不合理的，可予
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