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控制性规划说明书范文

洛川城区控制性详细规划

说明书（评审稿）

西安建大城市规划设计研究院

2008.03

第一章现状概况及规划地段发展条件分析

一、现状概况

（一）地域自然环境特征及规划地段现状

1.地域自然环境特征概况

（1）地形地貌

洛川高原沟壑地貌是我国黄土地貌发育最典型的地区之一，主要特征是塬沟分明，支离破碎，倾斜度比较平缓，但受集水切割比较严重，沟头发育活跃，沟深坡陡、川道窄狭，第四纪的黄土岩层最厚，广泛覆盖于县域的老岩层之上，表层以新土为主，老黄土次之，地带性黑垆土尚有残存，河谷川道还有裸露的基岩，地势由东北向西南倾斜，海拔高度650米～1481米，沟谷切深在100～200米，主沟道比降1％，1公里以上的沟道767条，沟壑密度为1.2公里／平方公里。

（2）地质

洛川地质构造系华北的鄂尔多斯台地，向斜层东翼，主要是中生代的沉积岩系。

在县境分布的第四纪地层为三迭纪及第三纪，均在洛河及其较大的支沟中呈带状出露。

第四纪黄土几乎覆盖了所有较老的地层。

河谷两岸露布着第四纪冲积及湖积物层。

第四纪以黄土堆积物为主。

洛川塬心最厚，自西北向东南逐渐减弱，一般厚100米～140米，最厚1527.4米。

由地表向下为硬红土、硬黄土交替出现，并有钙结核成层分布。

（3）气候

洛川大陆度为58，年湿润度0.72，属于北温带大陆性湿润易干旱季风气候。

境内气候较温和。

太阳辐射能量丰富。

气候特点是：

春季多风，大风天数占全年大风天数的49%；夏季平均气温在20℃以上，为四季之最高；秋季多连阴雨天气，季平均连阴雨天数占全年连阴雨天数的33%，9月下旬到10月上旬即可出现冰霜；冬季在西伯利亚大陆高压的控制下，具有气压高、寒冷、干燥的特点。

全县境内年平均气温在8℃～10℃之间，7月份平均气温在20℃以上，元月份大部分地区平均气温在-5.0℃以下，县境内年平均降水量在550～650毫米之间。

（4）土壤

洛川的自然土壤，是在黄土母质的基础上由于长期在自然地理因素的综合作用下形成了特殊的地带性黑垆土。

据普查洛川县土壤共有9个土类，11个亚类，20个土层，59个土种，主要土壤包括黑垆土、黄颙土、灰褐土、红土、淤土、潮土、泽土、草甸土、水稻土。

（5）水文

洛川县属黄河二级支流北洛河流域。

洛河由富县石门子东入本县境，流经县西部边缘，在本县堡乃村出境，县域流长114.7公里。

境内注入洛河的主要支流有四条地表水，分别为界子河、仙姑河、黄连河以及史家河，夏秋河水量较大，冬春流量较小，多年平均径流量6633.8万立方米。

洛川的地质结构决定其地下水主要为两种类型：

即赋存于黄土中的孔洞——裂隙潜水和赋存于下浮沙泥（页）岩中的裂隙承压水。

（6）植物

洛川种植栽培的农作物共有3大类、11小类、76个品种。

3大类为粮食作物、经济作物和其它作物；11小类为谷禾类、豆类、薯类、油科、烟草、蔬菜、瓜果、药材、麻类、精料、饲料。

林木共有30多科110个品种，其中优势树种有白桦、辽东栎、油松、山杓、小桐、杜梨、山杏、柏树等。

天然草类有白草、冰草、星星草、艾蒿、刺蓬等。

（7）动物

县境内饲养动物包括牛、驴、骡、马、羊、猪、兔等，野生动物有刺猬、野兔、野猪、家鼠等，禽类有鸡、鸭、鹅、鸽等，虫鱼类有中国蜂、鳖、蛇、蟾蜍等。

（8）矿藏

洛川境内矿藏有以下几类：

煤、石油、石灰、蓝土、白土。

（9）资源概况

洛川县是以苹果为特色主导产业的农业县，属于国家确定的全国优势农产品（苹果）产业化建设示范县、优质苹果标准化生产示范基地县和全国无公害苹果出口示范基地县，拥有果园面积50万亩，人均3.1亩，居全国第一。

目前形成了以富士、嘎啦、千秋、津轻、美八、藤牧1号、花冠等名优品系为主的区域化生产格局和新优势。

2000年提出了建设苹果专业大县，新建果园1.57万亩，苗圃804.2亩，各类果库2ll座，苹果总产量51万吨，优果率达到75%，总收入8亿元，开辟苹果直销窗口28个，苹果出口欧共体及东南亚一带。

2.规划地段地理位置及现状

洛川城区位于地势较为平坦的黄土高原塬面上，现有210国道、304省道以及刚建成通车的包茂高速公路成为城区对外联系的主要公路。

规划地段包括了洛川城区所在的洛川塬上现状全部建成区以及建成区外围的部分果园与村庄，规划用地面积约为9.2平方公里。

在上一轮总体规划指导下，城市建设已初步形成了以中心大街为主轴线的棋盘式的道路格局。

目前的城区建设用地主要集中在解放路（210国道）两侧以及中心大街西侧；城市商业服务设施主要沿中心大街、府前街、凤栖街两侧轴向展开，行政办公用地主要集中在解放路（210国道）两侧；城区居住用地以三、四类居住用地为主，少量的二类居住用地多是单位附属住宅用地，居住用地内的中、小学等较为分散；在建成区用地内还有少量工业用地；仓储用地主要分布在210国道两侧。

（二）规划地段社会经济概况

1.社会经济概况

规划地段包括洛川县城现状建成区全部以及城市外围部分村庄，目前的产业结构基本呈“第一产业为主，第二产业为辅”的态势。

主要表现在以下几个方面：

（1）现状农业仍占主导地位，规划区内以农业生产即苹果种植为主。

（2）现状工业以二类和三类工业为主，主要分布在现状建成区的外围，包括预制厂和少量的苹果加工厂，环境效益差，并对周边产生一定的影响。

（3）第三产业发展滞后。

目前规划范围内第三产业主要以零售业、餐饮业、服务业和贸易业为主，大多沿道路两侧呈带状分布，空间环境较差，尚未形成一定的规模。

2.人口现状

规划范围内人口规模为43057人，其中农业人口5666人，非农业人口24108人，暂住人口13283人。

（三）现状土地利用概况

现状建设用地总面积为365.79公顷，其中居住用地为217.41公顷，公共服务设施用地为68.81公顷，工业用地为9.12公顷，仓储用地为12.72公顷，对外交通用地为6.58公顷，道路广场用地为37.85公顷。

现状居住用地主要以计划经济时期的单位大院和村民住宅用地为主，仅有零星的二类居住用地，同时在规划范围内的建城区外围包含着多处村镇居住用地，造成居住用地比例过高，建筑质量和空间环境较差。

公共设施分布不尽合理，市政公用设施不完善，严重影响人居环境的改善；城市道路骨架尚未形成系统，断头路较多，缺乏公共停车场和广场，部分道路用地被沿街建筑侵占；现状工业多为污染型企业，影响到城区生活环境品质，亟待调整。

表1：

现状土地利用汇总表

名称

面积（ha）

占城市建设用地（%）

人均用地（㎡/人）

R居住用地

217.41

59.44

50.49

R2二类居住用地

34.34

—

—

R21住宅用地

9.35

—

—

R221中学

21.15

—

—

R222小学

3.33

—

—

R223幼儿园

0.51

—

—

R3三类居住用地

27.20

—

—

R4四类居住用地

29.74

—

—

村民居住用地

98.66

—

—

村镇居住用地

27.47

—

—

C公共设施用地

68.81

18.81

15.98

C1行政办公用地

25.75

—

—

C11市属办公用地

2.68

—

—

C12非市属办公用地

23.07

—

—

C2商业金融用地

29.45

—

—

C21商业用地

16.65

—

—

C22金融保险用地

2.55

—

—

C23贸易咨询用地

4.37

—

—

C25旅馆业用地

1.62

—

—

C26市场用地

4.26

—

—

C3文化娱乐用地

2.43

—

—

C32文化艺术团体用地

1.19

—

—

C33广播电视用地

0.2

—

—

C34图书展览用地

0.28

—

—

C35影剧院用地

0.76

—

—

C4体育用地

2.16

—

—

C41体育场馆用地

2.16

—

—

C5医疗卫生用地

3.27

—

—

C51医院用地

3.19

—

—

C52卫生防疫用地

0.08

—

—

C6教育科研设计用地

5.47

—

—

C62中等专业学校用地

5.25

—

—

C64特殊学校用地

0.22

—

—

C9宗教、福利等用地

0.28

—

—

M工业用地

9.12

2.49

2.12

M2二类工业用地

5.36

—

—

M3三类工业用地

3.76

—

—

W仓储用地

12.72

3.48

2.95

W1普通仓库用地

10.99

—

—

W2危险品仓库用地

0.57

—

—

W3堆场用地

1.16

—

—

T对外交通用地

6.58

1.80

1.53

T2公路用地

6.58

—

—

T22一二三级公路用地

5.85

—

—

T23长途客运站用地

0.73

—

—

S道路广场用地

37.85

10.35

8.79

S1道路用地

36.82

—

—

S11主干路用地

24.08

—

—

S12次干路用地

2.68

—

—

S13支路用地

3.36

—

—

S14其他道路用地

6.70

—

—

S2广场用地

0.98

—

—

S22游憩集会广场用地

0.98

—

—

S3社会停车场库用地

0.05

—

—

S31机动车停车场库用地

0.05

—

—

U市政公用设施用地

7.95

2.17

1.85

U1供应设施用地

2.58

—

—

U11供水用地

0.58

—

—

U12供电用地

0.73

—

—

U13供燃气用地

1.27

—

—

U2交通设施用地

2.85

—

—

U21公共交通用地

0.72

—

—

U29其他交通设施用地

2.13

—

—

U3邮电设施用地

1.77

—

—

U4环境卫生设施用地

0.33

—

—

U42粪便垃圾处理用地

0.33

—

—

U5施工与维修设施用地

0.30

—

—

U9其他市政公用设施用地

0.12

—

—

G绿地

3.14

0.86

0.73

G2生产防护绿地

3.14

—

—

G21园林生产绿地

3.14

—

—

D特殊用地

2.21

0.60

0.51

D1军事用地

2.21

—

—

建设用地总面积

365.79

100

84.95

非建设用地总面积

553.39

—

—

总用地面积

919.18

—

—

备注：

现状人口规模为43057人。

二、规划地段发展条件

（一）优势条件

1.交通区位优势

规划地段地处城市对外联系的主要区域，210国道从规划范围内经过，此外与包茂高速公路也有着便捷的联系，交通区位优势比较明显。

2.用地条件

规划地段所处的黄土高原台塬地地势平坦，用地条件较好，并且在建成区外围用地较为开阔，为城市未来的发展提供一定的条件。

3.城市建设条件

根据城市总体规划，未来城市新行政中心将位于规划地段内，这将对带动地段内城市的发展带来非常优越的契机。

（二）不利因素

1.城市可建设用地有限

由于在规划范围外存在大量的沟壑区，作为城市建设用地的塬面的完整性由于沟壑的分割作用而严重破坏，导致了城市可建设用地非常有限，成为未来城市扩展的一大制约条件。

2.生态环境脆弱

外围生态环境能够为城市提供优美的自然环境景观，但同时其自身存在的地质安全隐患也给城市未来的发展带来一定的制约，因此在布局中应尽量避开地质不安全区域即沟壑边缘，并保留一定的缓冲距离，从而将地质安全隐患所构成的威胁降至最低程度。

3.“城中村”现象较为突出

由于种种原因，在规划范围内有着多处村镇建设用地，部分已经被城市包围，成为“城中村”。

这将成为未来城市发展的一大问题，因此在规划中必须给与足够重视和考虑。

第二章规划依据、指导思想、原则及目标

一、规划依据

1.《中华人民共和国城乡规划法》（2008）；

2.《中华人民共和国土地管理法》（1998）；

3.《城市规划编制办法》（建设部2006）；

4.《城市规划编制办法实施细则》；

5.《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）；

6.《中华人民共和国工程建设标准强制性条文》（城乡规划部分）；

7.《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；

8.《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）；

9.《洛川城市总体规划（2007-2025）》；

10.《陕西省城市规划管理技术规定（试行）》；

11.国家、地方城市规划的相关法规、规范；

12.其他与洛川社会、经济、文化及城镇发展有关的技术资料和发展计划；

13.各次方案讨论会上的记录、纪要。

二、规划指导思想

1.准确把握与城市总体结构的关系，进一步明确规划目标以及规划地段在整个城市中的定位。

2.依托市场机制，合理引导，充分发挥土地效率并在现有的环境基础上构建良好的城市环境。

3.充分利用城市的交通区位优势、地质地貌旅游资源优势，高起点、前瞻性地规划洛川新城市片区。

4.立足现实，着眼未来，以动态控制为原则，充分考虑城市不同发展阶段规划的可持续发展。

5.贯彻“以人为本”的思想，充分体现人性化设计原则，注重城市内部人工环境建设与外部自然生态环境相结合，促进社会、经济与环境可持续发展，把洛川城区建设成为具有黄土文化特色的现代化生态城市。

三、规划原则

1.生态优先原则：

创建城市生态安全格局，注重对外围生态环境的引入，强调人工环境与自然环境的协调，加强自然风貌和生态环境的保护，提高规划地段内部生态环境质量。

2.整体性原则：

将规划地段纳入城市整体进行考虑，并注重规划地段的整体性及与相邻地段的关系。

3.以人为本原则：

以城市居民的切实利益为出发点与落脚点，创造高品质的生活、工作、游憩环境。

4.现实性原则：

充分考虑现状及未来发展可能，兼顾各方面的利益，提出符合实际的规划方案。

5.可操作性原则：

规划注重开发与建设实际，将宏观控制与微观引导相结合，规划控制遵循“总体控制、总量控制、重点控制”的原则，具有较强的弹性与可操作性。

四、规划目标

进一步强化城市形象，调整、深化、完善城市整体布局结构与形态，将规划地段建设成为公共设施完善，人居环境优美，生态环境良好，地域特色鲜明的城市综合性片区。

第三章性质与规模

一、性质

以居住、商贸和公共服务为主要功能的生态宜居城区。

二、规模

洛川城区控制性详细规划总用地面积919.18公顷，其中城市建设用地688.91公顷，规划区人口规模为10－11万人。

第四章土地使用规划

一、布局分析

1.本次规划在《洛川城市总体规划（2007－2025）》的基础上进行编制。

规划地段同时包括了现状旧城区与未来城市新区，因此可以看作是现状建成区的功能扩展与用地的延伸，起着扩展与完善主城区用地结构、展现城市新面貌的作用。

2.按照总体规划，依托中心大街形成的城市南北发展主轴与依托南环路形成的城市东西发展主轴构成了规划地段内的主轴线，本次规划应在具体操作层面加强这两条轴线与其周边用地、以及整个片区布局结构之间的关系，尤其是应该强化中心大街对城市空间布局的影响。

3.南北向的城市生活主轴与东西向的生态景观轴的结合处形成城市一级公共中心，因此应将该中心打造成为未来城区最具活力与特色的区域，以使人们在具有良好的办公购物环境的同时能够将休闲、游憩、娱乐纳入其中。

4.现状旧城区主要集中在解放路（210国道）两侧。

尽管存在着种种问题，但本着尊重历史、尊重现实的原则，规划应尽量与旧城区现状空间环境肌理相符合，在充分利用旧城区现状道路、各类设施的前提下，对旧城区进行布局合理、设施完善、环境优美、使用方便的可操作性规划，提升旧城区的品质。

此外还应在规划的核心内容——控制指标层面，使新区与旧区在强调原则统一的前提下也显示出相应的变化。

5.在尊重总体规划中所确定的城市道路骨架的基础上应更进一步强化道路的系统性、道路层级的多样性、居住区内部道路的多样性以及道路设施的完整性方面进行更多的考虑，以使规划片区内部的道路系统在自身完整的同时与城市道路形成有机的联系。

6.在总体规划中将现状行政中心迁至中心大街北端并在此形成城市二级公共中心，本次规划应强化和突出这一中心地位，并通过中心大街与城市一级公共中心形成良好的联系。

7.规划布局应体现“以人为本”的理念，为城市居民的各种需求提供方便。

在城市中心区、居住片区中心设置相应层级的公共服务设施、休闲绿地、社会停车场等，构成完善的公共服务设施系统以及绿地系统，满足城市居民的需要。

二、布局综述

1.在《洛川城市总体规划（2007－2025）》中确定的城市的结构骨架为“一个中心，四大片区”，其中“四大片区”分别为：

结合现状城区形成的城北居住综合片区、杨舒化工区后勤生活片区、苹果物流片区以及西部跨越式发展京兆工业片区；“一个中心”是指位于城北居住综合片区和杨舒化工区后勤生活片区之间的城市综合中心。

本次规划的范围包括了其中的城市综合中心和城北综合居住片区，因此规划在深化片区内部结构，完善片区功能的前提下保证与整体城市空间结构体系保持有机的联系。

2.本次规划在《洛川城市总体规划（2007－2025）》的基础上进行了进一步的深化与完善，并根据现状做出适当调整。

首先，对城区内居住用地、公共设施用地等做出下一层级更为深入的具体细分，使具体地块的土地使用性质更为明确；其次，对城市道路等级作了进一步的划分，在总体规划道路系统的基础上增加了小区级道路，最终构成“城市主干路―次干路―支路―小区路”的四级道路系统；此外，对总体规划中局部地段尤其是老城区的用地布局依照现状进行了调整，使规划方案更具可操作性。

3.规划依托中心大街及其延伸段完善城市南北生活性主轴，强化依托南环路形成的东西向城市生态景观轴，分别对城市生活性主轴与生态景观轴的各自特点进行组织布局用地，形成虚实结合，高低错落，富于变化的城市空间景观环境。

4.规划在总体规划所确定的城市生活性主轴与生态景观轴的结合处设置集行政办公、文化娱乐、体育场馆和大型城市公园等设施为一体的综合性城市一级公共中心，中心区各类公共建筑采用与旧城区沿街带状布置方式相区别的集中成片布局形式。

这种布局与现状城市中心形成对比，不但有利于满足公共中心大体量建筑的布局要求，而且易于形成其内部完整的步行系统，符合现代城市空间发展的需求。

5.本次规划对总体规划中所确定的城市一级公共中心依照不同的用地性质分片区进行完善。

总体规划所确定的城市一级公共中心的用地性质构成主要包括文化娱乐区、科研文教区、体育公园区、综合商业区、行政办公区以及高档居住区。

规划首先对各片区内的用地使用内部道路系统进行划分，并保证各片区的内部道路系统与周边地段的道路系统有机联系；其次对各类用地在使用内部道路划分的基础上对用地性质作进一步明确区分；同时，在布局中从城市设计的角度考虑，将城市的一些重要公共建筑置于城市发展轴两侧以及主要节点处，强化城市空间景观效果。

6.规划城区内公共建筑分为三个层级，即城市级、居住区级和居住小区级公共建筑。

其中城市级公共建筑包括城市级商业服务设施、文化娱乐设施、科研文教设施、体育设施和医疗卫生设施；居住区级公共建筑包括中小学、居住区级商业服务设施、居住区级市场、居住区级文化娱乐设施以及居住区级医疗卫生设施；居住小区级公共建筑包括幼儿园、居住小区级商业服务设施、居住小区级市场以及居住小区级文化娱乐设施。

各层级公共建筑规模均以满足相应规模的人口的需求为前提，空间布局考虑到居民的合理步行范围，从而构成合理的城市公共建筑体系，方便城市居民的使用。

7.规划城市居住用地以城市主要干道为界成片区模式发展，各居住片区内又划分为若干居住小区，构成居住区——小区的二级结构模式。

各居住区与居住小区严格按照《城市居住区规划设计规范》设置相应的配套设施，即幼儿园、公共设施、停车场以及公共绿地等。

居住区级公共服务设施与小区级公共服务设施分别与各层级绿地结合进行设置，并且尽量设置在各层级片区中心的位置，在提供良好居住环境的同时方便居民日常生活与游憩休闲的需要。

8.规划道路系统在充分尊重现状路网原则的基础上对总体规划道路系统做出适当的局部调整。

首先对原210国道局部路段结合城市支路以及小区级道路进行恢复和保留；其次，考虑到现状丰园路两侧具体的建设现状和拆迁难度，对总体规划中丰园路的曲线形道路线型依照现状局部改直；此外，对现状老城区内的部分巷道也结合小区级道路进行保留，并使现状道路在尽最大可能地得到保留的同时与规划道路系统有机联系，避免由于道路改线带来实施上的困难的和配套市政设施的重复建设，提高规划的经济可行性。

9.结合城市主干道、次干道修建城市支路和居住小区内部道路，构成完整的城市交通系统；小区级道路系统在与城市级道路连接顺畅的基础上尽量做到“通而不畅”，保证小区居民的安全。

10.对旧城区实施“小规模、渐进式”的改造方式。

在力求对现状道路与设施有效利用的基础上，加强对旧城区空间结构的调整和居住环境的改造，完善各类设施空间布局，采用有步骤、分阶段的实施方式与政策，针对不同地段的特点采取“政策分区”的形式分片改造，并通过一定的社会机制作为保障。

此外通过加强旧城与新区结合部的中心作用，保证旧城更新与城市新区建设同步进行。

11.规划绿地系统在尊重总体规划绿地系统规划的同时突出“点、线、面”的特征。

其中面状绿化指规划范围外的生态公园以及城市建设用地范围外的大片果园；线状绿化指依托各类工程管线形成的绿化防护廊道以及各类带状街头绿地；点状绿化指居住区级和居住小区级的公共绿地，在层级上构成了“城市外围生态绿面－城市级面状绿化－居住区级点状绿化－居住小区级点状绿化”的城区绿地系统，面状绿化与点状绿化通过城区内依托防护廊道形成的线状绿化的渗透作用相互联系，不仅构成多层级、立体化的城区绿化系统，而且与整个城市外围空间环境融为一体。

三、规划结构

规划结构可以概括为“双心双轴，分层分片，新旧制宜，虚实贯穿。

”具体分述如下：

双心双轴：

在规划范围内保留并向南延伸中心大街作为未来城市纵向生活性主轴，同时规划南环路作为城市横向生态景观主轴，两条轴线结合处形成城市一级公共中心，并在该处集中设置大型商贸、文体休闲、科研教育等公建设施，结合外围绿化渗透以及周边体育公园形成空间组织有序、环境优美宜人、具有独特景观的综合型城市新公共中心；在规划地段北侧依托新行政中心形成城市二级公共中心，带动未来城市北部片区的发展。

城市一级公共中心和城市二级公共中心通过城市纵向生活主轴有机联系，最终形成“双心双轴”的结构体系。

分层分片：

根据总体规划中所确定的用地布局原则，对规划地段内的居住用地分层级设置，七个居住片区按照组团模式布置在城市一级和二级公共中心周边，每个居住片区又分为若干居住小区，并配备相应规模的片区级和居住小区级公共设施、市场、文化娱乐、停车场及绿地。

此外，对规划地段范围内的公共设施用地按系统分片区集中布置。

在规划地段内形成一个物流片区、一个科研文教片区、一个文化娱乐片区、一个体育休闲片区和一个商业中心片区。

物流片区布置在交通区位优势便利的迎宾大道北侧，方便对外联系；科研文教片区、文化娱乐片区、和体育休闲片区结合城市一级公共中心设置；商业中心片区设置在城市新老中心的结合部，同时服务于老城区和城市新区