桐梓坡大板房危房改造建设项目可行性研究报告.docx
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桐梓坡大板房危房改造建设项目可行性研究报告
桐梓坡大板房危房改造项目
可行性研究报告
第1章总论
1.1.项目背景与概况
1、项目名称：
####坡大板房危房改造项目
2、承办单位概况
单位名称：
####市麓山城市建设投资有限责任公司
单位性质：
有限责任公司（国有独资）
注册资金：
人民币7,000万元
单位住所：
####市岳麓区银盆南路289号
业务范围：
城市基础设施建设投资；房地产开发、经营
法定代表人：
####
企业负责人：
####，出生于1974年10月，中共党员，湖北潜江人，1997年8月参加工作，1995年5月加入中国共产党。
1993.9～1997.8担任湖南省湘潭科技大学工民建专业团委书记；1997.8～1998.4担任湖南省####市芙蓉区火星镇政府干部；1998.4～2001.4担任湖南省####市芙蓉区区委组织部干部、副科级组织员；2001.4～2003.1担任湖南省####市芙蓉区政府办副主任、正科级督办员；2003.1～2006.7担任湖南省####市岳麓区政府办副主任、正科级督办员；2006.7～至今担任####市麓山城市建设投资有限责任公司董事长、总经理。
建设单位简介：
####市麓山城市建设投资有限责任公司是隶属于####市岳麓区政府的一家国有独资企业，公司成立于2001年9月,注册资本7000万元.主要经营城市基础设施建设及房地产开发等。
3、可行性研究报告编制依据
（1）与委托方签订的咨询协议；
（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（4）《城市房地产开发经营管理条例》；
（5）《房地产项目经济评价方法》。
4、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对用于####坡大板房改造项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
5、项目提出的理由
①危房改造的需要
岳麓区####坡大板房始建于上世纪80年代初，占地255亩，房屋65栋，总建筑面积207,000平方米，涉及3197户，由于大板房本身的缺陷，目前所有房屋均出现不同程度的开裂、倾斜等现象，特别是45、46号栋的地基已沉降，存在严重的安全问题。
该地区住户多次向当地社区强烈要求维修加固，房产部门已鉴定为危房且无维修价值。
为排除这一重大安全隐患，区政府研究决定，由政府引导，通过市场运作的方式，对####坡大板房危房实施拆除重建，彻底消除该隐患，确保人民群众的生命财产安全。
②市场的需要
房地产作为满足人们衣食住行中比较重要的一块，今后仍是人们消费的主要产品，####市新一届政储班子慎重提出“在五年内，####人人都有一套住房”的发展目标。
目前长株潭三市城镇化率达到51%，但与发达城市相比还有一定的差距。
据规划，到2020年全市总人口688万，城镇人中482万人，城市化水平达到70%。
上述指标意味着今后将有大量的农村居民进入到城市生活，而人口的增加必定带动房地产的需求。
③购买力
从发展的趋势来看，####市民的收入水平一直呈上升趋势，城市经济的发展提市了市民的收入，也为楼市发展提供了坚强保障和动力支持，前不久举行的####市委扩大会议提出了####要率先在全面建设小康社会的进程中担当全省的领头雁，争当中部地区的领跑者，####到2012年生产总值年均增长达到13%以上，财政收入年均增长20%以上，人均生产总值在2000年地基础上翻两番，这都为提高####楼市的购买力奠定了基础。
6、拟建地点
本项目位于####市岳麓区英才园以东、####坡路以南、荣银路高新区以西、王陵公园以北地区。
7、预期目标
####坡大板危房改造项目拟在占地面积172,400平方米的土地上，建设总容积率为4.13，建设密度为21.54%,总建筑面积为711,350平方米的经济适用房、商品房和商业用房（其中住宅面积472,786平方米，公建面积15,962平方米,商业建筑面积222,602平方米）。
8、主要建设条件
####市是湖南省省会，辖五区四县（市），是湖南省的政治、文化、科技、金融、交通中心，面积1.18万平方公里，人口576.9万人，是我国首批公布的24个历史文化名城和第一批对外开放旅游城市之一，也是我国中部地区发展最快、最具活力的现代化古城。
她集青山之钟秀，汇江河之磅礴，融英烈之壮美，堪称“物华天宝、人杰地灵”，不愧为“楚汉古城、名人故里”。
近年来，####市社会经济快速发展，人民生活水平日益提高，城乡居民收入增长加快，居民消费结构持续升级。
抽样调查资料显示，2006年全年城市居民人均可支配收入13924元，比上年增加1490元，增长12%，剔除物价因素，实际增长10.8%，其中：
工薪收入8915元，增长10.9%，经营净收入1151元，增长3.8%，转移性收入3557元，增长18.3%；城市居民人均消费性支出10680元，增加1020元，增长10.6%，其中：
服务性消费支出3512元，增长11.9%；城市居民恩格尔系数为32.6%，下降0.8个百分点。
据湖南省统计局公布的数据，2007年1-11月，####市房地产开发完成投资3838952万元，同比增长41.7％。
1.2.主要技术经济指标
序号
项目
单位
数值
1
总用地面积
㎡
172400
1.1
其中：
规划净同地
㎡
138500
1.2
其中：
道路用地
㎡
33900
2
规划总户数
户
4054
3
规划总人口
人
14189
4
规划基底面积
㎡
29177
5
规划总建筑面积
㎡
711350
5.1
其中：
住宅面积
㎡
472786
5.2
其中：
公建面积
㎡
15962
5.3
其中：
商业建筑面积
㎡
222602
6
容积率
4.13
7
建筑密度
%
21.54
8
绿地率
%
41.7
7
项目总投资
万元
182516.98
8
财务净现值
万元
26147.59
9
财务内部收益率
%
55.44
10
静态投资回收期
年
1.73
11
动态投资回收期
年
1.80
1.3.问题与建议
本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。
因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及####市的房地产项目开发程序及规定。
根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。
大板房危房改造项目是一项关系社会稳定的大事，由于本项目拆迁工作量大，涉及面广。
能否顺利完成拆迁，关系到整个核心区建设的成败。
项目开始后应高度重视拆迁工作，精心做好拆迁规划，并准备多套应急预案，在拆迁安置上可采用一次性货币补偿安置模式或产权调换模式，确保拆迁工作顺利进行。
####市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本，并充分利用地块位置优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。
第2章项目投资环境与市场研究
2.1.投资环境分析
1、国家政治经济形势及有关政策
宏观经济形势
2007年全年国内生产总值246619亿元，比上年增长11.4%。
分产业看，第一产业增加值28910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96328亿元，增长11.4%。
第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。
固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137239亿元，比上年增长24.8%。
在城镇投资中，第一产业投资1466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资51020亿元，增长29.0%；第三产业投资64928亿元，增长23.2%。
全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18010亿元，增长32.1%。
商品房竣工面积58236万平方米，增长4.3%。
商品房销售面积76193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69104万平方米，增长24.7%。
国家对房地产市场进行有效的宏观调控
中央经济工作会议将2008年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2007年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：
城镇居民不得到农村购买小产权房，继2004年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。
以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。
2、选择开发地区的经济社会情况及管理、政策因素
1997年湖南省委、省政府决定将长株潭经济一体化作为重大发展战略计划，构筑长株潭特大城市群，使之成为湖南经济发展的核心增长级；2000年，国家就已将长株潭特大城市群的发展列入国家“十五”计划，成为国家7个重点支持发展的区域之一；2001年世界银行正式将长株潭特大城市群列入世界银行在中国首批实施城市发展战略（CDB）贷款支持计划的两大经济区之一；2007年12月经国务院同意,国家发改委正式下文批准长株潭城市群为资源节约型和环境友好型社会综合配套改革试验区，使之与上海浦东、成渝、深圳、天津滨海，武汉一起成为国家级新区。
自2005年开始，伴随着长株潭地产开发、公交轻轨、金融通信、环境同治等等“共融”工作相继展开，《长株潭城市群区域发展规划》出炉，2008年1月开始实施，这被认为是长株潭一体化进程中最为重要的一个区域性规划，长株潭一体化步入实质阶段，一个面积2.8万平方公里，人口1300万的现代化大都市将由理想变为现实，按照“大####”“大生态”“大网络”的原则，扩大城区发展空间，作为长株潭城市群的星马组团必将会被推向城市展的最前面。
2006年，项目所在地####市整体经济继续保持较快、平稳增长势头全年实现地区生产总值（GDP）1790.66亿元，比上年增长14.8%，增幅比全国快4.1个百分点，比全省快2.7个百分点。
在GDP中，第一产业实现增加值123.25亿元，增长5.7%；第二产业实现增加值774.66亿元，增长15.9%，其中工业实现增加值584.41亿元，增长19.4%；第三产业实现增加值892.75亿元，增长15.3%。
在GDP增幅中，第一、二、三次产业分别拉动0.4、6.7、7.7个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为2.9%、45.3%、51.8%。
三次产业的比例为6.9:
43.3:
49.8，与上年相比较，一、三产业比重分别降低0.6、0.5个百分点；二产业提高1.1个百分点。
全年四个季度的GDP累计增幅分别为14.1%、15.0%、14.8%和14.8%，全市经济总体上保持较快、平稳的增长势头。
按常住人口计算，人均GDP达27853元，比上年增加3885元，增长13.3%。
3、区域房地产发展现状
1）岳麓区房地产市场状况分析
近年来，随着基础建设的不断完善，项目所在地岳麓区日益繁华。
####“一年一个样，三年大变样”的新一轮的城市建设的新高潮给房地产市场的繁荣带来了新的契机，也为岳麓区房地产注入了强劲的动力。
随着市政府的搬迁，潇湘大道的改建，猴子石大桥的修建，城市基础设施的完善，加上大学城优良的文化底蕴，大大改善了岳麓区的居住环境，使这一地区逐渐成为####市一个房地产投资的热点地区。
2）开发总量与项目规模
2007年####岳麓区新建、续建楼盘多达45个，另外还有36个楼盘在抓紧拆迁，总面积达到了1600多万平方米。
这些生态楼盘的开发有力地提升了岳麓区的楼盘档次，初显岳麓地产盛世景象：
由北往南，普瑞斯堡、南山·苏迪亚诺、####玫瑰园、卓越·蔚蓝海岸、西城龙廷、美林银谷、郡原广场、玛依拉山庄、沁园春·御院、麓山名苑、阳光100、枫华府邸等共67个新建和在建楼盘依次铺开。
3）房产各板块划分及现状介绍
经过多年的开发建设,岳麓区已形成了嵘湾镇板块、高新区麓谷板块、市政府板块、麓南板块等4大生态房地产板块。
嵘湾镇板块主要指嵘湾镇片区，与五一广场仅距离1公里，是####新兴的又一个商业中心。
但由于是老城区，已无现成土地可用。
麓谷板块主要指规划中的麓谷范围，包括汽车西站一带。
崛起于2000年，但“麓谷”概念近一年多才提起，已经被广泛接受，其中这一板块麓谷范围内的平均价格已达到3300元/平方米以上，有发展潜力。
目前在麓谷板块有多个大盘在售。
市府板块范围为####高新开发区到府后路，从雷锋大道潇湘大道北路（现银盆南路），这一板块住宅市场已经成熟，是河西最适合居住的地域。
大学城板块（麓南板块）随着潇湘大道南段的拉通变得炙手可热，目前有多个大盘在售。
4）区域购房客户群体
岳麓区购房客户以河西高校区的教育工作者、麓谷各类企事业单位（包括外企、合资企业、中资企业）的职工和眷恋此地自然生态资源的客户为主。
同时对许多向往空气清新、自然环境优美及有浓厚文化情结的市区和####周边地市高端客户有很强的吸引力。
5）区域价格定位及发展趋势
在2006年后，随着本区域的房地产价格已经有较大程度的增长，商品房的价格已冲刺到3,300—4,500元／m2。
可以预计随着岳麓区“六轴五组团”的城市布局的逐渐形成，该区2008年商品房的价格，仍将维持在10%左右的上涨幅度。
2.2.市场供求分析
1、需求分析
楼市的发展，市场需求是决定性因素，这与消费群的收入息息相关，随着####经济的快速发展，市民的收入也增长迅速，这无疑给市场带来了信心。
数据显示，2007年，####市城乡居民人均可支配收入分别达16000元和6316元，过去五年年均增长12．1％和13．6％。
同时，股市也开始影响楼市。
其中最明显的表现是，股市财富的增长助推了楼市的购买力。
虽然中国股市中间经历了一次印花税上调，但牛市依旧，普通老百姓炒股的热情空前高涨，其结果是，投资股市的财富增长增强了楼市的购买力。
在中国股市上涨的过程中，不少外来资本进入中国股市，这为中国提供了更多的流动资金。
房产市场销售的火爆，造成楼盘供不应求，这也刺激了本地购房者预支购房，“今天消费，明天劳累”。
住房作为开支较大的不动产产品，购房者在选购房屋时往往买涨不买跌。
在2007年房价持续上涨的大环境下，购房群体对市场持续乐观，一些受追捧的楼盘经常出现排队、摇号买房的现象。
而外来购房团的频频出现，更是助推了整个城市对地产预期的高度膨胀，不少本地已经具备消费能力的购房者开始跟进，带来了市场需求的快速释放。
数据显示，尽管连续加息，但个人购房贷款需求依然十分旺盛，带动房地产贷款加速增长。
中部崛起，“两型社会”的建设，####今后的发展前景是显而易见的，这吸引了不少外来目光，不少楼盘的购买者中外地户口居民占到了一半。
此外，从2007年####的楼市交易情况来看，虽然房价上涨较快，但是相对于一线城市，####的房价还是处于价格洼地，周边地市、沿海城市等投资客对####房地产市场投资前景看好，在2007年的房交会上，数批来自深圳的湘籍人士就以在长购房作为投资渠道之一。
从发展趋势来看，市民的收入水平一直呈上升趋势，城市经济的发展提高了市民的收入，也为楼市发展提供了坚强保障和动力支持。
前不久举行的####市委扩大会议提出了####要率先在全面建设小康社会的进程中担当全省的“领头雁”，争当中部地区的“领跑者”，####到2012年生产总值年均增长达到13%以上，财政收入年均增长20%以上，人均生产总值在2000年的基础上翻两番。
这些都为提高####楼市的购买力奠定了基础。
从调查的数据来看，选择2000-2500价位楼盘的消费者占到了33%，这个数据与####市民目前的月收入相当，不过，房价的快速上涨，似乎超出了市民对楼价的期望。
数据显示，2007年下半年，期房价格7月份时均价还处于3477元/平方米，而到了12月份，均价已达3921元/平方米。
从去年新闻媒体对楼市的报道来看，经济适用房、廉租房、银行住房贷款，都是比较热门的话题。
市民对中小户型的需求占有的比率是非常大的，随着国家“90•70”政策的实施，预计在今后，紧凑实用的中小户型产品将大幅增加。
数据显示，选择100-120平方米户型的消费者最多，达到了40%，其次是80-100平方米户型，调查结果显现“中间大，两头小”的纺锤型，足见选择中小户型的消费者占据了房产市场的主体，也与国家宏观调控的初衷基本吻合。
从调查数据来看，购房居住达88%以上，可见消费群体购房仍主要是为了满足居住。
同时，房价的上涨，也吸引了部分投资者的目光，与本刊2007年上半年的调查相比，基于投资而购房的人群有一定程度的增加。
2、供给分析
从####过去的城市发展来看，####城市发展的速度是大大超出预想的，这是一部城市建设史，同时也是一部城市规划史。
####从民国时期就有过城市规划，建国以来比较大规模的、有系统的规划有解放初1950年代的规划，70年代、90年代规划，到现在执行的是2000年代的规划——《####市城市总体规划（2003-2020）》。
其中最具代表的是进入新世纪以来，原来的《####市城市总体规划（1990-2010）》，离最后的规划期限还有相当长一段时间，总规规划的人口、用地就已被突破，于是，####市不得不从2000年开始新一轮总规修编。
《####市城市总体规划（2003-2020）》描绘出了####新世纪的宏伟蓝图，但经过这些年的发展，####市城市规划当前已经突破总规中的310平方公里范围，总体规划已达到了500－600平方公里，最新一轮规划修编工作又将启动。
####房地产的开发，是####城市建设的一个重要分支，而####的规划目标和进程，决定了房地产发展的方向，决定了房地产在某个地段的开发容量。
据湖南省统计局2007年12月25日公布的数据，2007年1-11月，####市房地产开发完成投资3838952万元，同比增长41.7％。
由此预计，2007####市全年完成房地产开发投资达到了420亿元左右，与去年同期相比增长约40%。
从规划与####的建设前景来看，####房地产的发展空间很大，随着####规划目标的实现，在新的一年中，####将按规划的要求新增加一批建设用地，这将为房地产的发展提供新的发展空间，预计开发早将会有所增长。
不过随着新地土地政策的出台和新的城市建设的要求，####的土地供应、资源节约与环境要求将会进一步提高，据####市规划局统计，2007年####房地产报建总量达到2733万平方米，比2006年增长80%，比2005年增长一倍，远高于前几年25%的增长率，2007年，####市规划局全年共受理报建3238项次，发放《建设用地规划许可证》566个，发放《建设工程规划许可证》1498个，建筑面积2654.95万平方米。
在规划的前瞻性上，按照“大####”、“大生态”、“大网络”的原则，下一步####将集中力量建设霞凝新港区、黎托新城、省政府、市政府周边地区以及岳麓大学新城区，重点改造新河三角洲、岳麓滨江新城、南湖片区、湘江明珠以及中央商务区，并注意做好航空都市区、长株潭金三角地区的规划设计与用地储备控制。
同时针对市民改善生活环境，提高文明程度的要求，推进住宅朝工业化方向发展，着重研究住宅建筑的节能问题。
2008年####房地产开发的透明度将更大，2008年将是大量通过公开出让方式取得土地项目陆续完工并推出市场的一年，由于已经知道地块的拿地成本，开发企业也就能比较容易地推算出商品房销售的价格及利润，从而使得整个商品房的价格透明度加大，2008年湖南将全面完善土地储备制度，实行统一规划、统一开发、统一出让、统一管理、推出净地出让，变按项目报批用地为用地引导项目安排。
净地的转让，减轻了房地产开发企业的拆迁负担，但同时也要为拆迁买单，开发企业的土地成本将有所增长。
2.3.销售预测
1、预测该项目经济适用房的销售均价为1785元/平方米，最终价格按####市物价局公布的价格为准。
根据总规划图，项目A地块住宅建筑面积为252,681平方米，则预测A地块商品房开发项目预测总收入为45,104万元。
2、根据项目B地块周边楼盘的销售价格：
周边商品房住宅销售均价为3800元/平方米，商业用房销售均价为5500元/平方米。
项目B地块的住宅建筑为220,105平方米，商业建筑面积为222,602平方米。
则预测B地块商品房开发项目总收入为206,071万元。
2.4.营销策略
本项目将按照排危改造与开发建设相结合的原则，实行“政府支持，市场运作，打捆招商，一次规划，分块建设，先安置后开发”的办法，坚持社会效益和经济效益统筹兼顾。
岳麓区政府以区城建开发公司作为具体的实施主体，采取政府引导市场运作的机制，对项目进行策划包装，对外招商引资，组织进行拆迁，代表区政府与投资商组建联合开发实业公司，由联合开发实业公司全面负责拆迁补偿，居民安置和开发建设所需资金，自主经营，自负盈亏，由政府指导做好拆迁，监督协调安置。
第3章建设规模与项目开发条件
3.1.建设规模
本项目总投资182,516.98万元，总占地面积172,400平方米，总建筑面积711,350平方米：
其中A地块规划占地面积68,300平方米，规划总户数为1854户，总人口为6489人，建筑面积259,583平方米，住宅面积252,681平方米，公建面积6,902平方米；B地块规划占地面积104,100平方米，规划总户数为2200户，总人口为7700人，建筑面积451,767平方米，住宅面积220,105平方米，商业建设面积222,602平方米,公建面积9060平方米。
3.2.项目概况现状
1、地点与地理位置
本项目地处####市岳麓区英才园以东、####坡路以南、荣银路高新区以西、王陵公园以北地区。
2、土地权属类别和土地状况
本项目由市政府依法按程度收回####坡大板房区域范围内的国有土地使用权，委托项目公司进行土地整理。
该项目重建安置房用地实行行政划拨，节余的可供开发用地经整理后实行熟地招拍挂出让。
项目重建安置房建设、拆迁安置以及相关公共配套设施建设成本经审核后计入出让地地价，并返还给岳麓区。
对于土地挂牌出让后的增值收益，市、区两级财政按一定比例分成。
3.3.项目建设条件
1、土形地貌条件
####位于东经111。
54'-114。
15'，北纬27。
51'-28。
40'之间，东西长约233公里，南北宽约90公里，从东至西依次是浏阳市、####县、####市、望城县和宁乡县，基本处于湘中丘陵与洞庭湖冲积平原过渡地带和湘浏盆地。
####市区处于湘江和浏阳河交汇的河谷台地，周围为地势较高的山丘，可谓“环城皆山也”。
湘浏盆地经过数十万年的地质变化和大自然侵蚀，形成了南高北低、丘涧交错、红岩白沙的地貌特征。
由于####城处于从丘陵向平原的过渡地带，使得这一范围的地貌变化多姿多彩。
西侧为低山
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