新南北房产拱北写字楼项目策划报告.docx
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新南北房产拱北写字楼项目策划报告
新南北房产拱北写字楼项目策划报告
前言
拱北写字楼项目是新南北房产在杭州继成功开发天时苑、红石商务大厦、盛德嘉苑等项目后的又一力作，同时也是新南北房产在顺利完成原始资本积累后品牌形象塑造的开始，从某种意义上说，本案的开发与营销将成为新南北房产在房地产开发历程中的一个重要里程牌。
杭城的房地产市场经过几年的重新整合后，已逐渐由概念时代
向产品时代转变，品牌的重要性日趋彰显，各大开发商都越来越注重品牌子形象的塑造与提升，品牌效应已初步得到了市场认可，如绿城、南都等品牌价值已被众多消费者肯定。
新南北房产作为一家已有一定积累的新兴房地产企业，品牌形象的树立已迫在眉睫，我司建议将本案作为新南北房产树立品牌形象的开始，以期为今后项目的开展奠定良好的品牌基础。
杭州的住宅市场已成就了全国著名的“浙江现象”，写字楼市场相对而言稍逊一筹，但近两年的写字楼市场竟争也已相当激烈。
杭城目前的写字楼主要集中分布在武林商圈、庆春路商圈、吴山商圈、城站商圈以及高新区这几个板块，滨江新城的崛起也会在不久形成一个钱江商圈，而本案所处的拱北地区目前的写字楼市场几乎为零，在这样的市场前提下，本案若要一枝独秀，风险与机遇并存。
产品如何定位、我们的目标消费群如何定位、如何规避本案的区域性弊端、价格如何定位等等市场推广亟需解决的问题，我们必须找到解决的方案，这也是本方案的核心所在。
我
司期望在双方的精诚合作下，将本案打造成一个写字楼的经典楼盘。
第一部分市场分析
一、杭州写字楼市场分析
写字楼常被誉为“创业空间”。
杭城写字楼开发与销售曾在1993年---1994年形成一个高潮，之后经历了5年左右的低迷期，于1999年下半年开始才出现明显的升温迹象。
2000年以来，杭城写字楼市场持续向好，甚至出现部分区域写字楼销售火爆的景象。
随着宏观经济有持续向好，省内所有制改革的深入，个私经济的进一步发展，以及市区西湖文化广场、江滨城市新中心规划与建设的开展，杭城的写字楼开发又将迎来新一轮的竟争与发展契机。
据调查显示，2001年杭州市写字楼发展的区域化格局将更加明显，主要为以下区域：
城站广场及周边、武林广场和西湖文化广场、吴山广场、滨江CBD、世贸广场、庆春路沿线等。
同时市场将出现较为明显的区域重点转移的现象，随着“城市东扩”的逐步推进，写字楼区域重点也将逐步东移。
近几年内城站广场及周边、庆春路沿线的写字楼发展将加快，它们是城市向东发展的必不可少的衔接与过渡。
1、武林广场、世贸广场、西湖文化广场周边区域
武林广场拥有行政中心、大型商场、餐饮娱乐等众多配套设施，地理位置独一无二，是杭城极尽繁华的商务中心。
近年来武林广场写字楼的发展具有高档次、高品位的特点，在原有的商务中心基础上，写字楼开始往高档次、高品质方向发展。
如今已推或在推的华浙广场、白马大厦、耀江发展中心、新世纪大厦，蓝天时代广场，还包括世贸中心的绿城世纪广场和中北桥附近的晶辉商务馆。
这些写字楼往往开间较大，可自由组合，硬件设备的配置完善，同时拥有酒店式的物业管理，品牌特色十分明显，集中在武林广场的市政府的周围，形成一个写字楼高档精品区域，成为这一带的又一优势。
武林广场周边交通方便，大面积高档次的楼盘有助于企业树立公司形象、提升公司品位，故这一区域的写字楼的价格也相对较高，均价基本都在7000元/平方米以上，白马大厦写字楼起价就达9800元/平方米，最高达1.35万元/平方米，其消费客户主要是一些规模较大、实力雄厚的大公司，在已下单的客户中，80%左右是外贸公司，另外，IT行业、传媒业也具有一定份额。
2、西湖、吴山广场区域
西湖、吴山广场是杭州主要的休闲、运动场所，环境优美、交通方便，近年来涌现出了一大批上规模、上档次的项目。
如西湖时代广场、西湖铭楼、元华广场、西湖国贸中心、平海·旺角、涌金广场、耀江广厦、清波大厦、太平洋商业中心等，这些写字楼或面湖而立，或能坐观西湖，身价不凡，价格多在1万元/平方米以上。
这类物业投资发展潜力很大，保值、增值功能明显，故在此购楼的客户中，以外贸公司和旅行社居多。
这些公司注意对外形象，需时常接待国外客户，地处风景区非常符合他们的要求。
3、庆春路沿线区域
庆春路沿线的写字楼开发较早，三瑞大厦、金峰大厦、东清大厦都是上世纪90年代早期开发的产品，数量较多，档次不一，至今尚有部分存量，租金在2.2---2.5元/平方米左右，自去年下半年以来，该区域推出了好几个写字楼楼盘，如中惠大厦、瑞丰国际商务大厦，广利房地产开发的广利大厦也即将推出。
和以往不同，如今的这些楼盘普遍品质较高，立面美观，硬件配套完善，力求与国际化接轨，价格也相对较高，起价都在7000元/平方米以上，中惠大厦的均价已达到了8800元/平方米。
庆春路的商业氛围很浓，金融网点遍布整条大街、超市、医院、电信都非常方便，商务写字楼的需求空间很大，客户类型也大都为一些贸易公司和一些服务性行业，在中国加入世贸组织的时机下，一些开发商紧跟着提出WTO时代写字楼的概念，将目标瞄准一些来杭投资·的外资公司。
4、城站广场区域
作为城市对外窗口，城站广场具有庞大的客流量，商务活动十分频繁，特别是现代化的新城站大楼投入使用后，写字楼项目明显增多，到目前为止，已建或在建的项目有五六个，建筑面积在20万平方米左右，主要有：
香榭商务大厦、中闽大厦、广复大厦、利群大厦等，价格大致在5000---6000元/平方米之间。
5、高新文教区
该区域位于杭城中西部，东起西溪河下，西至古翠路，南起天目山路，北至文一路，交通便捷、生活设施完善，聚集了浙大、杭商院、电子工学院、计量学院等一大批高等学府，人才资源丰富，智力优势明显，该区域也是杭城的高新产业区，拥有斯达康、信雅达、浙大图灵等大量知名高新技术企业。
据不完全统计，该区域专业市场的电脑配置和软件销售占全省份额的二分之一左右。
与此相对应，该区域的写字楼主要以这些IT企业及广告、传媒、装修行业为目标客户，这些楼盘的硬件配套比较齐全，智能化系统比较完善，同时引入局域网，户联网配置，以适应高新企业需要上网跟外界联系的要求，面积上主要以小面积写字楼为主，总价控制在100万元以内，比较符合占该区域企业大多数的中小私营企业的要求。
高新文教区的写字楼市场一直处在供不应求的状态，昌地·火炬大厦、天苑大厦等稍具规模与档次的写字楼一推出就呈现了“抢购”风潮，该区域的写字楼价格也是一路走高，目前杭城最具有写字楼市场的区域也就是该区域。
杭城众多房地产界人士认为，在高土地成本下，尽快脱离高风险的住宅建设，介入开发
周期短、品牌效益显著的写字楼是上策；此外，出于对“入世”的预期，写字楼的更新换代已迫在眉睫。
高智能化的，甚至能达到国际甲级写字楼标准、国际品牌物业管理的写字楼有很大的开发潜力。
因此，黄金地段的高价写字楼还将继续升温。
二、杭州写字楼市场供需分析
这两年，杭城写字楼市场与住宅市场相似，呈现蓬勃态势，供应量逐年放大，特别是2001年，无论是数量还是价格，都创下了近年来的最高记录。
粗粗分析，目前的写字楼市场呈现以下特征。
1、大量推出，供需平衡
据初步统计，目前均价在7500元/平方米以上写字楼的供应量在40万平方米以上，其中均价在10000元/平方米以上的约20万平方米，开发量居历年之最。
新建写字楼主要集中在湖滨、黄龙体育中心、武林门附近，这些高档写字楼的大量推出，与杭城现有的写字楼客户的需求并不十分匹配，在地域和价位上都存在一定的错位。
1）地域分布不平衡
从地域分布看，杭城写字楼的公布呈现出区域化集中的发展态势，分布较密集的区域有庆春路及周围区域、吴山和城站区域、武林门及周围区域、黄龙中心区域。
但从需求看，写字楼供应最为集中的吴山和城站区域，由于进行了大规模的旧城改造，腹地人口减少，人气不足，商务办公氛围较弱，因此对写字楼的需求量较小。
而文教区及周围区域第三产业和高新产业发达，其生产场所以写字楼为主，对写字楼的需求旺盛，但在供应量上相对其他区域却偏小，因此该区域一些单位自用房、住宅，甚至连厂房也成为办公用房的供应来源。
2）价格比例失衡
从价格结构看，目前，杭城写字楼主力价格在6000—8000元/平方米之间，8000元/平方米以上的写字楼也占据了相当的供应比例，5000元/平方米以下的写字楼开发量却极少，而市场上需求最为旺盛的恰是均价在5000元/平方米左右的写字楼。
一些企业因找不到合适的办公场所，便将一些价格适中、户型较大、交通便利的高层公寓作为商务办公用房，最典型的就是中山花园，居住功能基本被办公功能所代替，一些竣工使用不久的楼盘如东方豪园、水星阁、武林新世纪大厦、晶晶大厦、西湖国际花园公寓楼等等，较大比例的单元都被作为写字楼使用。
2、楼价攀升，租金不变
这几年杭城房价的攀升不仅体现在住宅上，同时也体现在写字楼的价格上。
昌地·火炬大厦1999年年末的开盘均价在5000元/平方米左右，目前已涨至6000元/平方米；同类地段的写字楼目前售价却远高于前几年的价格，如华浙广场，1998年的均价为6800元/平方米左右，而目前相邻的白马大厦均达11000元/平方米，在庆春路上也有同样的现象。
尽管价格涨幅迅猛，但租金与前几年相比基本保持不变，部分区域有下降趋势。
这说明价格的上涨并非因需求的上升而造成，而是因为包括地价在内的成本上升而致。
3、设施高涨，配套完善
相比以往开发的写字楼，现阶段写字楼在设施配套、环境绿化上都有所进步。
稍具规模的标准写字楼都配有中央空调、5A系统、综合网络布线、充足的停车位、一定规模的门厅大堂和较好品牌的电梯，还有相当部分配备商务交流的会议间、休闲吧、健身房、员工餐厅等。
一些写字楼引入生态概念，腾出空间设置绿化，将自然通风采光引入室内。
总之，杭州一些新近设计的写字楼已各较高档次，符合今后社会发展的潮流，但在现阶段看，存在着价格过高且使用成本高、让大量实力不够雄厚中小企业望而却步的问题，有可能出现短时期内的供大于求。
三、拱北区域写字楼市场前景探讨
拱北区域是杭州市区的老中心，也是较早形成规模的杭州居住区之一，但由于该区域重
工业企业集中，又距杭州市中心距离较远，因此被称为杭城的“下只角”。
区域经济相对滞后，特别是缺乏新兴产业的支持，其发展速度远远低于杭城其他区域，房地产市场相对低迷，但随着拱宸桥区块旧城改造的启动，以及近年来政府对古运河文化的重视，重振“银湖墅”已成为触目可及的现实。
这种变化首先表现在城北地区的住宅市场，名城·左岸花园、五洋·运河人家、广利·普希金花园、中庆·紫金家园、银河家园、北国之春等住宅项目的破土动工，以及拱北小区的启用，使拱北区域的居住气氛越来越浓厚，而写字楼市场仍未有较大的发展，拱北的写字楼市场至今仍是空白一片。
但随着杭城市中心的不断扩大、拱墅区政府的迁址重建、运河广场与运河博物馆的兴建、拱北区住宅市场的逐渐繁荣以及拱墅区一系列政府行为的指引，拱北区域写字楼市场的春天是否已经来临？
1、拱墅区政府北移
为了激活拱北区块的经济、文化的快速发展，使整个拱墅区的发展趋于平衡，拱墅区政府中心进行北移，新的区政府将在今年年底建成并投入使用，政府中心的北移为拱北地区注入新的活力，并将逐步改善拱墅区南北商业发展不平衡的状况。
随着拱墅区政府的北移，一部分依靠政府行为相对较强的企事业单位也将进行北迁，这为拱北的写字楼市场带来了一定的契机。
最重要的是，区政府是一个区域的政治、文化、经济中心，以拱墅区新政府为核心的新的拱北商业圈将会在不久形成。
2、拱宸桥旧城改造
整个改建工程完成后，拱宸桥地区将成为杭州北部的中心城区和拱墅区的行政、经济、文化、商业和交通中心，从而使这一城区综合功能和综合优势得以全面提升，为拱宸桥地区房产投资的保值奠定了坚实的物质基础。
3、运河广场、运河博物馆、台州路商业步行街的兴建
拱北地区的居住人口已经达到了一定量的积累，相对而言，拱北地区的公建配套设施一直比较落后，随着运河广场、运河博物馆、台州路步行街等工程的启动，拱墅区新的行政中心、新的商业中心会在短期内快速亚欧形成，其商业前景一片利好。
拱宸桥板块的楼市经过一二年的蓄势整理，恰如一锅文火慢炖的高汤，只要稍添一把火，市场的沸腾便指日可待，同时拱北写字楼的春天也即将到来。
第二部分项目研展
一、项目建议
本案地处拱墅区拱墅桥板块，西临京杭大运河，南面为拱墅区政府大楼、拱墅区法院、检察院及运河广场、运河博物馆，是拱墅区未来发展的核心点。
本案总用地面积7399.472平方米，总建筑面积30195平方米，建筑1、2层为商铺，面积为5830平方米，其余为纯写字楼，其中一层留作商务配套，地下二层为地下车库。
1、项目环境建议
本项目毗邻京杭大运河，随着近几年杭州市政府对运河文化的日益重视，大运河两岸的生态环境也得到了较大的改善。
因此本案具备了一定资质的自然景观，同时写字楼项目不同于一般的住宅项目上，其内部环境不可能通过大面积的花园、庭院来表现，所以本案在内部小环境的设计中应尽量考虑营造一种生态的循环系统，这符合产品进步的原则，也迎合了未来建筑发展的趋势。
1）本案分为东、西两幢楼，在两幢楼的衔接中可考虑设置中庭，以缓解高密度的写字楼带来的空间压抑感。
2）可考虑在屋顶设置空中花园，丰富写字楼的生态景观。
3）设置一休闲型阳光吧，让阳光绿意丰富写字楼空间。
4）应尽量利用门口小广场做一些绿化。
5）在条件允许的情况下可适当增加内部植物的数量，在休闲区域内可利用爬滕植物增加绿量，构筑出一个立体的自然生态空间体系。
6）大量利用新材料、新技术、新工艺，在建筑内部的光、热环境上能形成良性循环，有效节约能源。
2、项目户型建议
据有关资料显示，杭城目前最畅销的写字杰户型为100—200之间、总价在100万元以下的中小型写字楼，再加上本案处于发展中城区，写字楼市场还不成熟，产品的推广还需一个漫长的引导过程，为了将本案的市场推广风险降到最低，我司建议本案的户型设计应灵活多变，尽量采用一些可自由分割的户型，主力户型在150平方米左右
3、项目配套建议
对于本地块而言，周边的商业配套设施比较缺乏，而买家对写字楼配套设施的要求越来越高，在没有周边配套设施可利用的前提下，本案内部的商业配套更显重要，所以我司建议本案地配套设施上尽量做到实用、全面，尽可能满足业主的需求。
1）车位
充足的车位是写字楼品质的一个重要表现，随着国内车市的时一步与中际接轨，车辆的迅速扩张也是所有写字楼项目必须考虑的一个问题。
本案的车位配置率至少达到1：
1的比例，并且要考虑到相当部分的地面停车位的设置。
2）会所
会所已成了写字楼必备的配套设施，会所内应设有大型会议室、多功能厅、商务中心、影视厅、咖啡吧、健身房、餐厅、台球室、卡拉OK厅、客房待设施，会所实行VIP制度管理，可推出金卡服务，在会所的具体管理中可考虑外请星级酒店加盟管理，以提升写字楼的品质。
3）智能化
写字楼的智能化已越来越受到企业主的重视，网络的普及使任何一家公司都需要自动化办公平台，本案作为拱北区域第一个写字楼楼盘，其智能化的设施也必须具有一定的超前性。
①PDS综合布线系统
②5A智能化系统：
OA办室智能化系统、BA楼宇自动化系统、CA通讯传输智能化系统、FA消防智能化系统、SA安保智能化系统
4）卫星电视
5）国际著名品牌的电梯
6）具有景观特色的夜间灯光系统
4、项目物业管理建议
写字楼的物业管理水平也直接体现着楼盘的综合素质，而且与住宅项目不同，写字楼的物业管理更注重品质，目前杭州的一些稍高档次的写字楼都聘请境外知名物管机构担任物业顾问，我司建议本案也聘请国外一家比较知名的物业管理机构作为物业管理顾问，如第一太平戴维斯、香港怡高物业等机构，同时有利于本案今后的市场推广。
物业管理的主要内容包括：
1）公共服务
◆清洁卫生服务（所有公共地区的清洁）
◆环境绿化服务
◆物业的安全保卫
◆车辆的维护保养
◆一般公共设施的维护保养
◆水电、空调、电视、电话等费用的代收代缴
2）专项维修
◆热线维修
◆提供装修及搬家服务
◆餐饮服务（中西餐厅）
◆商务中心（提供专业秘书、打字、文印、传真、收发Email等服务）
3）特约服务
◆代介绍钟点工
◆代订计程车
◆代约医疗服务
◆代订飞机、轮船、火车、汽车票等
◆洗衣中心（预约上门收衣服）
◆代订各类报刊、杂志
◆代收邮件、包裹、报纸
◆代办花木租赁
◆为业主提供房屋买卖、租赁、中介等服务
二、项目SWOT分析
项目SWOT分析就是对项目本身的优势（Strength）、弱点（Weakness）、机会点（Opportunist）及存在的问题（Threats）进行分析研究，为制定市场推广策略提供依据。
1、优势（Strength）分析
1）本案为拱北区域改造后的第一个写字楼项目，几乎没有竟争楼盘。
2）本案紧邻拱墅区新的政府大楼、法院以及检察院，行政优势明显。
3）本案地处拱墅区今后发展的核心点，同时也是杭州城北发展的一个中心点，未来发展前景一片利好。
4）本案紧邻京杭大运河以及运河文化广场、运河博物馆，人文景观资源丰富。
5）本案建筑由法国设计师设计，具有国际风范，建成后将成为拱北一处优美的城市风景。
6）本案总建筑面积达30000多平方米，具有一定的规模优势。
7）本案的规划设计相对超前，符合企业未来发展需要。
8）本案配套设施相对完善，满足企业发展需要。
9）本案土地成本较低，价格将成为本案的最大优势，同时价格将成为本案推广的最有利因
素。
2、弱势（Weakness）分析
一个好的市场推广策略必须正视项目的劣势,如何扬长避短是项目推广的关键,在市场竟争日益激烈的今天，熟悉自己的弱势也是是关键的一点，如何变不利为有利，如何将弱势影响到最低是营销推广的宗旨。
1）本案地处拱北，不属于杭城目前写字楼开发的主流区域，区域优势为零。
2）本案距市中心较远，道路交通不尽人如意。
3）本案周边商业配套设施相对缺乏，在短期内无法为企业提供完善的商业配套服务。
4）本案周边没有一定的新兴产业圈，缺乏成熟的客户群。
5）本案周边都为居民区，并且多为拆迁户，不属于本案的目标消费群。
3、机会点（Opportunist）分析
1）本案紧邻拱墅区新的政府大楼，这是本案最大的机会点，等新的政府大楼投入使用后，
一些位于原政府大楼周围的单位，同时又对政府机关依赖性比较强的企事业机构将成为本案的第一目标消费群。
2）拱墅区一系列的政策指引将会吸引一部分投资客、实业家投资拱北，这也为本案提供了一大利好。
3）运河文化广场、运河博物馆、台州路商业街的兴建将为本案带来一定的商业气息，活跃本区域的商业氛围。
4）本案为拱北区域的第一个写字楼项目，既是机会也是风险。
3、本案存在的问题（Threats）分析
1）拱北由于近几年的发展相对滞后，给人造成是杭州“下只角”的感觉，受众对该区域的
接受程度不高，特别是写字楼市场，更是无法预测，所以本案在市场推广中必须加强前
期区域性引导。
2）市场抗性较大。
3）本案体量较大，在一个写字楼市场还极其不成熟的市场条件下，要在短期内去化存在一定的难度，所以本案的市场推广可能会相对延长。
4）由于周边没有类似的项目，本案在价格上没有参照范围，所以本案在价格制定上也存在一定的难度。
三、目标客户群分析
1、一部分对拱北区的发展看好的投资客（也包括外地投资客）。
2、对区政府依赖性较强的一部分企事业机构。
3、拱墅区一部分处于创业发展阶段的小型企业。
4、杭州其他区域的一些对区域要求不是太强的国小企业。
第三部分项目企划
一、案名
楼盘案名中传播的第一要素，是受众接触的第一平台，有关调查研究表明，人对一个事物是否有好感60%以上源于第一感觉，因此案名的重要性不言而喻。
在进入房地产后策划时代前，案名一般只要求简洁、明了，如果能实现“好听、好记、好念、好写、好认”的五好标准那应该说是一个不错的案名了。
但现在随着房地产后策划时代的到来，案名不仅仅只是一个楼盘的名字，它直接体现着一个社区的品位、特征以及内涵，开发商的素质也可以由案名窥见一斑。
现在的消费者对楼台盘案名的要求越来越高，不仅要求案名具有美感、寓意美好，能给人以良好而丰富的联想空间，更重要的是要体现个性。
因此，我们认为，一个好的案名应该满足以下要求：
第一，楼盘是地域性特别强的商品，因此楼盘命名首先应符合在方文化传统。
第二，寓意美好、发音动听，给受众直接的好感。
第三，具有较高的文化内涵，“文化的背后是品牌”这是房地产业界的一个至理名言。
第四，体现楼盘特色，反映楼盘的个性特征。
我们在充分考虑了本案立地优势、本案项目优势的基础上，结合房地产业的特点，特推荐以下案名。
方案一：
【未来创展（中心）】
写字楼更贴切的名称应是“创业空间”，本案名以创业、发展为契入点，把本案的项目特征与案名完美结合。
“未来”两字具有多重含义，一为开创事业的未来，二是指在此创业未来不可限量，三是指本案所处的区域是拱墅区不远的未来的希望，同时“未来”两字充满期待、充满希望，前途一片光明。
“创展”是“创造”与“发展”的联合，这是一种创新，“未来创展”充满生机，寓意美好，为突出本案的写字楼特征，建议加上“中心”，形成
“创展中心”这样一个概念。
虽然“创展中心”在香港、深圳等发达城市已有出现，但在杭州还是第一次，以与其他写字楼项目诸如“广场、大厦、广厦、发展中心”等名称相区别。
方案二：
【东方联合中心】
整个案名大气、海派，具有国际风范。
在中国传统文化的影响下，受众对“东方‘两字一直较有好感，“联合中心在表明本案是一个工建项目的同时，又透露出一丝霸气。
【时代之光】
【韦伯时代中心】
【环球商务大厦】
【运河时代广场】（或【运河世纪广场】）
■注1：
新南北公司经过几年发展已初具品牌雏形，本案也是新南北公司在杭州树立品牌形象的开始，所以我司建议在案名前加上“新南北”三字，以此作为新南北公司新的里程牌的开始。
■注2：
在本笄报告中以下若涉及案名暂以“未来创展中心”代替。
二、主题定位
项目的主题定位有人称是设计项目的核心竟争优势，也是开发商在进行市场推广前必须明确的事，明确了项目的主题就是给项目找到了灵魂和中心，而写字楼项目更应该明确项目主题，也就是告诉受众，你的项目是一个什么性质、什么档次的楼盘。
简单地说，项目的主题定位就是使项目在目标客户心中确定与众不同的、有核心价值的地位。
我司在考虑本案的项目主题时首先遵循了以下原则：
◆共鸣性：
与目标群体的人生态度、工作观念产生共鸣。
◆相关性：
主题不是空中构图，而应与项目自身的各方面特点紧密相关。
◆区别性：
一方面突出项目自身的特点，另一方面与同类楼盘相区别，在大千市场中创
新中创造出自己的独特个性。
◆单一性：
楼盘的主题不能太复杂，也不必包罗万象，因为只有单一才容易让人识别与
记忆。
本案作为拱北区域第一个写字楼，对产品主题如何定位具有一定的难度，受众对写字楼的第一敏感要素是地段，其二是价格，虽然本案在地段上没有区域优势而言，但却有个性特色，本案位于新拱墅区的核心地点，甩以本案的地段也从宏观的弱势变成了微观的优势，而且这也是本案最大的特色，同时本案又毗邻运河，景观资源丰富，所以我司在对本案进行主题定位时分别以地段与景观作为契入点，以期起到“以点带面”的作用，最终促进本案的市场推广。
方案一：
【新拱墅首席创业空间】
拱墅区政府搬迁后，新的发展重心将北移，同时也意味着一个“新拱墅时代”的开始，“改造拱北城区、重树十里银运河”是拱墅区政府的近期工作目标，相信在政府的大力引导下，拱北区域的发展前景是十分可观的，特别是沿运河一线，相信在不久的将来拱北运河沿线将会发展成一个新的经济商圈。
该主题以“新拱墅”为切入点，紧紧围绕城市未
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