房地产开发项目成本控制研究.docx

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房地产开发项目成本控制研究

沈阳建筑大学

毕业论文

毕业论文题目房地产开发项目成本控制研究

学院专业班级

学生姓名性别

指导教师职称

2011年6月19日

摘要

我国的房地产行业经过十几年的发展，已逐渐成为国家经济的重要产业支柱，带动了多个行业的发展，形成了一个巨大的产业链，在国家第三产业中占有十分重要的地位。

随着城市房价的持续攀升，国家对此行业发展开始高度关注，颁布了一系列的法规文件对房地产业进行宏观调控。

另外，房地产开发企业的市场竞争也越来越激烈，其中成本控制工作作为管理工作中的关键环节，必须引起企业的高度重视，它是企业能否站稳于市场和持续发展的基础。

在这样一种情况下，房地产开发企业如果想在长期的市场竞争中立于不败之地，一定要做好成本控制、加强科学管理，才能取得良好的经济效益，所以认识和加强房地产开发项目过程中的成本控制是房地产企业急切需要关注的问题。

本论文以此为背景，首先对国内外成本控制研究现状进行了分析，其次本文采用案例分析的研究方法，以保利房地产公司的项目为案例，以房地产项目开发成本控制理论为基础，着重于理论与实际的结合，通过保利房地产开发项目成本控制的实证，为降低和控制项目开发成本寻求相应对策，并重点从投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、合同管理、施工实施阶段等各阶段提出成本控制的措施，以提高企业的投资收益。

最后对房地产开发项目成本控制进行了总结，并介绍自己的心得体会。

关键词：

房地产开发项目；成本控制；措施

Abstract

AfteryearsofdevelopmenttherealestateindustryinChina,hasbecomeanimportantpillarindustryofthenationaleconomy,leadingtothedevelopmentofmanyindustries,formedahugeindustrychain,inthecountryofthethirdindustryoccupiesaveryimportantposition.

Withthecity'srisinghouseprices,thecountrywiththeindustrydevelopmentbegantohighattention,hasissuedaseriesoflawsandregulationsoftherealestateindustryofdocumentsinmacroeconomicregulation.Inaddition,realestatedevelopmententerprisemarketcompetitionismoreandmorefierce,whichcostcontrolworkasakeylinkinthemanagementoftheenterprise,mustcausetheattention,itistheenterprisecanstandfirminthemarketandfoundationofsustainabledevelopment.Insuchacase,realestatedevelopmententerprise,ifwanttointhelong-termofthemarketcompetition,besuretomakethecostcontrol,strengthenthescientificmanagement,cangoodeconomicbenefitisobtained,sounderstandingandstrengthenintheprocessofrealestatedevelopmentprojectcostcontrolistherealestateenterpriseurgentlyneedstopaymuchattention.

Thispapertakesthisasbackground,thefirsttodomesticandinternationalcostcontrolresearchanalysisofthecurrentsituation,thenthispaperbyusingcasestudyresearchmethods,thepolyrealestatecompanyinthecaseoftheprojecttoprojectcosttheoryandrealestateprojectdevelopmentcosttheoryasafoundation,focusesonthecombinationoftheoryandpractice,throughthepolyrealestatedevelopmentprojectcostcontrol,toreduceandcontroltheprojectdevelopmentcostsforthecorrespondingcountermeasure,andfocusfrominvestmentdecisionstage,designstage,thebiddingphase,contractmanagement,constructionstagesthevariousstagesofthecostcontrolofputforwardmeasurestoimprovetheenterprise'sinvestmentincome.Finallyonrealestatedevelopmentprojectcostcontrolaresummarized,andintroducetheircomments.

Keywords:

Realestatedevelopmentprojects;Costcontrol;Measures

房地产开发项目成本控制研究

第一章绪论

1.1论文选题背景及意义

1.1.1论文选题背景

随着我国改革开放步伐的加快，经济快速发展，人民的生活水平不断提高，我国房地产业迅速发展，城市建设日新月异，发生了翻天覆地的变化，特别是近十几年来，我国房地产业发展迅速、开发利润空间较大，以致于部分房地产开发商不重视项目开发成本控制问题。

据调查，近些年来我国房地产项目开发成本超过预算的情况非常普遍，大部分项目是在工期延长并且成本超支的情况下完成的。

随着我国加入WTO和经济社会的发展，房地产市场竞争日益加剧，同时外资企业的进入也将对我国房地产开发企业造成一定影响，如果房地产开发商再不关注开发项目的成本控制问题，部分实力稍差的企业可能将会被淘汰。

但是在2007年下半年，房地产市场在国家的宏观调控下，房地产市场已经步入适当的调整阶段。

今后一段时期内房地产市场将面临进一步调整，住房市场价格总水平涨幅将继续明显回落，个别城市房价也继续下降，房地产行业在资金紧张的压力下将进一步加强成本控制。

所以认识和加强房地开发项目过程中的成本控制，己成为房地产企业的重点关注问题。

1.1.2论文选题意义

目前，房地产市场在国家宏观调控的作用下，供给平稳增长，房价总水平涨幅回落，房地产市场面临进一步调整，房地产业在资金紧张的情况下进一步整合，不少房地产商开始重视企业的成本控制问题，但是很多企业缺乏有效控制成本的办法和措施，使企业没有真正运用好成本控制这个工具。

企业进行成本控制的目的不单是指施工成本控制，或是为了某个阶段的费用节约，而是从企业的全方位、全过程的角度出发，做到最大限度利用企业有效资源，从整体意义上降低企业的成本，从而提高企业的经济效益、社会效益，并提高企业成本控制的科学性。

本论文的研究不是从某一个方面或某一阶段进行成本控制，而是将成本控制分为开发项目投资决策阶段、规划设计阶段、招投标阶段，项目实施阶段、租售阶段等五个阶段，从这些方面阐述如何做好各阶段的成本控制，从整个开发过程出发以提高房地产开发企业的成本控制水平，并期望能使开发商更加重视项目决策、设计方面的成本控制管理，帮助部分房地产开发企业顺利度过调整期做出一定的贡献。

1.2论文的研究内容及方法

1.2.1论文的研究内容

本文主要研究内容为以下几个方面:

⑴论述本文的写作背景、研究意义。

对我国房地产业的发展、项目成本控制现状、主要内容、创新之处以及本文的研究方法。

⑵房地产开发项目成本控制理论研究。

首先对房地产开发项目成本控制的相关理论进行了归纳分析，理清研究脉络，并得出自己的认识和理解。

其次，对房地产开发项目成本控制的相关理论进行综述。

⑶建设项目成本控制存在的问题。

本章分别在工程进度、质量、招投标等不同方面进行了分析，从上述方面发现问题。

⑷建设项目开发的成本控制体系。

对成本控制体系的特征和内涵进行了概括与分析。

⑸建设项目开发成本控制对策研究。

本章从决策阶段成本控制、设计成本控制、招投标成本控制、阶段成本控制和营销策划成本控制五个方面进行了项目开发成本控制对策的研究。

⑹结论，简要说明了主要的研究成果。

1.2.2论文的研究方法

本文综合运用项目管理和成本管理的有关理论和研究成果，对房地产开发项目成本的控制，得出了有效性较强的结论，具体研究方法如下:

⑴系统分析法

系统本质上是相互联系、相互依存的事物形成的复合单元。

在市场经济条件下，一个企业的经营活动本身就是一个系统，而且是一个开放的系统。

房地产项目的开发更是一个复杂开放的系统，因此，这就要求我们对房地产开发项目及其成本控制进行研究要有系统的观念，既要考虑到外部环境的多种变化对开发项目及其成本的影响，又要考察多种因素动态的变化，进行综合分析，做出科学决策，以期获得预期的经营效益。

⑵文献研究法

文献研究法是根据一定的研究目的或课题，通过调查文献来获得资料，从而全面地、正确地了解掌握所要研究问题的一种方法。

文献研究法被广泛用于各种学科研究中。

其作用有：

①能了解有关问题的历史和现状，帮助确定研究课题。

②能形成关于研究对象的一般印象，有助于观察和访问。

③能得到现实资料的比较资料。

④有助于了解事物的全貌。

通过文献研究发对项目进行分析，有利于阐明理论，有利于在实践工作中把握理论，提高房地产开发企业的实战能力。

第二章理论综述

2.1国内外研究现状

2.1.1国外研究现状

在国外，随着项目成本控制管理理论的深入和管理经验的积累，对项目的成本控制越来越重视。

在发达国家，设计阶段和合同阶段决定着90%以上的成本，成本控制的重心前移，尽可能减少不确定因素的存在，将不确定、不可预见因素作为风险控制，计取一定比例的风险金实行包干，风险共担。

通过对设计、招投标、合同阶段的成本控制来实行全项目的成本控制，项目实施阶段的成本基本上偏离较小，通过控制设计变更等来控制建设项目成本，通过合同管理，来控制成本风险。

国外的标准合同条件已经形成结构化、系列化、系统化的局面，不同的承包方式，不同的计价方式、不同的承包主体、不同的项目都能找到非常方便、适用的标准合同，为成本控制提供了有力的保障。

2.1.2国内研究现状

从国家的宏观政策上、从市场空间的争夺上，房地产开发企业的市场竞争已经达到了高峰，上市融资、企业间的合作开发以及兼并等使房地产企业面临着前所未有压力，各房地产开发企业的利润空间一再被压缩。

房地产企业面临着行业的重新洗牌和优胜劣汰的局面，将有一批不适应市场的企业被淘汰出局。

因此，房地产企业必须要改变过去粗放型的管理模式向集约型方向转变，将成本控制工作作为管理工作中的关键环节，引起企业的高度重视，它是企业在市场中持续稳定发展的基础。

随着房地产市场的规范化，房地产开发的信息越来越透明，消费者的购买行为也变得越来越理性，房地产企业只能通过不断提高设计水平、增加功能，加大投入等手段来细分市场、争夺客户，使得房地产的开发成本不断增加，利润不断下降，竞争也越来越激烈，房地产告别过去的暴利时代，转而进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，单纯依靠战术措施已难于保证企业在激烈的竞争中难以维持长久的竞争力，经营战略的重要性越来越被管理者所重视。

在这种总体框架下，企业成本管理的作用也随之显现，并在经营理念中有着重要的核心地位。

如何降低成本，如何在同样的市场竞争中显现自己的优势，成了房地产开发商所关注的问题。

各房地产开发商都在对成本控制进行着探索和研究，寻找切实可行、行之有效的成本控制管理制度、体系以及方法。

在国内的房地产企业中，诸如万科、保利、远洋等国内知名企业，一直也在探索着成本控制的有效途径和手段，万科的成本控制实行外包制和产品开发产业化，充分利用社会中介机构先期介入，降低成本，通过产业化、规模开发降低成本；远洋地产实行项目制管理，以项目公司为成本中心、利润中心，公司总部的经济合同部通过问责制对项目成本控制监督、指导和质询，以期达到成本控制的目的。

房地产项目的成本控制由最初的简单、粗放型的管理向今天的程序、集约化管理转变。

与此同时，国家有关主管部门也在探索，使房地产开发领域的各项工作更加规范化，尤其是在成本管理上，通过出台相关政策、管理办法以及采取必要的手段进行引导，使成本控制做到有据可依、有理可循。

2.2成本控制理论

2.2.1成本控制的概念和目标

项目成本控制，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正快要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。

成本控制的目标就在于降低项目成本，提高经济效益。

即保证各项工作都在预算的范围内进行。

2.2.2成本控制的原则

现代房地产开发成本控制有两个根本性的原则：

一是全面控制原则，二是重点控制原则[1]。

只有深刻理解这两个根本原则，才能正确处理各项控制原则的关系：

⑴成本最低化原则

房地产开发项目成本控制的根本目的，在于通过成本管理的各种手段，促进不断降低施工项目成本，以达到可能实现最低的目标成本要求。

在实行最低化原则时，应注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。

⑵全面成本控制原则

项目成本的全过程控制要求成本控制工作随着项目施工进展的各个阶段连续进行使项目成本自始至终置于有效的控制之下。

⑶动态控制原则

项目是一次性的，成本控制应强调项目的中间控制，即动态控制。

⑷目标管理原则

目标管理内容包括：

目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评价目标和修正目标管理的计划、实施、检查、处理循环。

⑸责、权、利相结合的原则

在项目施工过程中，项目经理部各部门、各班组在肩负成本控制责任的同时，享有成本控制的权利，同时项目经理要对各部门和各班组在成本控制中的业绩进行定期的检查和考评，实行奖罚分明。

2.3房地产开发项目成本控制对象和构成

2.3.1房地产开发项目成本控制的对象

⑴以项目成本的形成过程作为控制对象

根据对项目成本实行全过程控制的要求，具体的控制内容包括：

①工程投标阶段

根据工程概况和招标文件，对项目成本进行估算，提出投标决策意见。

②施工准备阶段

结合设计图纸和其他有关资料，编制具有可操作性的施工组织设计，通过多方案的技术经济比较，从中选择经济合理的可行的施工方案，编制具体的成本控制计划，对开发项目的成本进行事前控制。

③施工阶段

以施工图预算、施工预算、劳动定额、材料消耗定额等，对实际发生的成本费用进行控制。

④竣工交付使用及保修期阶段

对竣工验收发生的费用和保修费用进行适当合理控制。

⑵以项目职能部门、生产班组和施工队作为成本控制的对象

成本控制的具体内容是日常发生的各种费用和损失。

这些费用和损失，都发生在各个部门、生产班组和施工队。

因此，也应以部门、班组和施工队作为成本控制对象，采取相应措施进行监督和检查。

⑶以分部分项工程作为项目成本的控制对象

为了把成本控制工作做到具体落实，还应以分部分项工程作为项目成本的控制对象。

目前，边设计、边施工的项目比较多，不可能在开工以前一次编出整个项目的施工预算，但可根据出图情况编制分阶段的施工预算。

总之，不论是完整的施工预算，还是分阶段的施工预算，都是进行项目成本控制的必不可少的依据。

2.3.2房地产开发项目成本的构成

⑴土地费用

土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。

对土地使用权出让金的估算，通常有有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式，具体视情况而定。

土地费用包括土地出让金，土地征用费、城市建设配套费用和拆迁安置补偿费等。

房地产开发企业取得土地方式有三种：

协议出让，招标出让，拍卖出让。

但是大多数开发商都认为拍卖出让为取得土地的有效途径[1]。

⑵前期工程费

前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。

在整个项目的成本构成中所占比例相对较低。

⑶建筑安装工程费

建筑安装工程费指建造房屋所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，它是由直接费、间接费、利润和税金组成。

⑷市政公共设施费用

市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。

⑸管理费用

管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。

⑹贷款利息

房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须向银行贷款，在开发经营过程中通过贷款筹集资金而支付给银行的利息也是开发成本的一个重要部分。

⑺税费

项目的成本控制还应考虑开发过程中所缴纳的各种税金以及向其他部门规定交纳的费用。

⑻其他费用

其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。

第三章房地产开发项目成本控制影响因素与存在的问题

3.1房地产开发成本控制影响因素分析

房地产开发是一项综合性很强的工作，它受到房地产消费市场、开发项目所处环境、国家的有关政策等因素影响。

而房地产企业的经营管理水平也是影响开发成本的关键。

⑴项目决策

项目的决策阶段非常重要，实际上项目决策过程就是拟建项目的设计任务书的编制和审批过程，设计任务书经有权审批单位审批后，项目随之成立，也就是项目的最终决策。

房地产企业必须根据自己的资金实力、融资能力、经营管理水平综合判断自己把握风险的能力。

⑵土地成本

在同一片地域内地价差异很大，主要受两个因素的影响较大。

一是土地的用途；二是土地的容积率。

⑶工程建设成本

①设计方案的经济合理性

房地产开发项目的设计方案在符合设计要求的前提下还要具有经济适用的原则，因此它具有设计的技术性，也包含一定的科学性和经济性。

②工期的影响

建筑工程成本与工期有着紧密的关系，成本在一定的范围内是随着工期的变化而变化。

一般情况下，如果缩短工期，就要增加人工，机械等费用，但是，工期并不是可以无限期缩短的。

工期越长，则反之。

对某项工程来说，直接费有一个最低的正常费用，不论工期如何长，这个费用水平不能再降低了，我们称之为正常工期。

③质量的影响

建筑产品的质量的好坏与工程成本有一定的关系，任何产品都有最底限的产品质量和对应的成本，当质量水平低到一定程度时，成本便不再降低。

建筑产品的质量与产品的价值也存在一定的关系。

一种产品的价值是随着产品的质量的提高而增加的。

④市场条件

市场条件对房地产开发成本影响主要体现在两个方面。

一方面是生产要素价格波动会或多或少影响工程成本；另一方面是行业竞争状况的影响。

建筑市场属于买方市场，供远远大于求，所以建筑市场的竞争主要表现为承包商之间的竞争。

承包商之间的竞争主要体现在价格上，招投标法规定低价中标[2]。

因此发包方可以利用这一优势进行适当的压价发包，并在施工过程中对工程变更和索赔的价格调整有效控制。

⑷相关税费、管理费用和筹资成本

房地产开发相关税费、管理费用和筹资成本与国家政策和房地产企业自身的管理水平、项目运作资金有关。

3.2房地产开发项目成本控制存在的问题

3.2.1把项目的成本控制集中放在实施阶段

近些年来，我国房地产业发展速度加快，为国民经济发展做出了很大的贡献。

但目前为止，我国的房地产发展还不够成熟，仍然有很多地方需要改进和加以完善。

在成本控制方面，我国地产开发商们通常只重视施工阶段的成本控制，而对设计、招投标等阶段的成本控制缺乏足够的认识和重视。

⑴不重视决策阶段的成本控制

决策阶段发生的成本费用较少，但在整个项目的成本控制中起着非常重要的作用，它将直接影响一个项目的成败。

决策阶段是房地产开发项目成本控制非常重要的一个阶段[2]。

但由于近十几年我国房地产市场一直处于卖方市场，很多房地产商不重视决策阶段的成本控制，只重视租售房屋而忽略了策划的重要性。

⑵只重视施工阶段的成本控制，忽略设计阶段的成本控制

房地产开发普遍对项目工程施工阶段非常重视。

房地产开发项目施工阶段的成本控制固然重要，但同时也不应忽略设计阶段的成本控制。

一般的房地产公司均设有工程部，同时聘请专业的工程监理公司对项目施工进行监督管理以保障施工阶段的成本控制。

然而，开发商忽视了对设计阶段的成本控制，往往将设计费一再压缩，认为这样就可以节约成本。

因此，房地产开发商应该对此问题加以重视，做到全面控制成本、适当的经济节约。

3.2.2强调成本控制忽视工程进度

在工程施工过程中，施工者往往认为进度计划可有可无是一种摆设。

但如果没有很好的进度计划，施工企业很难向监理工程师或总施工企业以及其它施工企业表明自己的施工组织情况，同时对于施工企业而言也很难指导自己的施工，并在资源上从容调度和平衡优化[3]。

在目前竞争激烈的房地产市场中，市场需求、供给和市场机遇可谓是瞬息万变，不按预定计划将产品推向市场会使项目面临很大的风险。

3.2.3强调成本控制忽视工程质量

一些房地产开发企业在实践中不能正确处理质量和成本的关系。

创造质优价低的产品是大多数企业追求的目标，但也是一个很具难度的目标，因为质量和成本的关系大多时候是一个正向关系。

在成本控制过程中，为了强调降低成本、以次充好、采取偷工减料等不正当手段降低成本，从而损害产品质量。

房地产企业降低成本应以不损害产品的质量为前提，这样，降低成本就只能通过技术革新来实现了，但这又正是国内大多数房地产企业的一个薄弱之处。

3.2.4招投标实施过程不严谨

招投标作为一种成功的采购模式，从运行的实践来看，采用招投标制度对约束交易者的行为，创造公平竞争的市场环境，保障国有资金的使用效率，起到了积极的作用，建设工程招投标，是我国经营方式和建筑管理体制的一项重大改革，有利于降低工程造价，提高工程质量，缩短工程工期，促进房地产市场上的公平竞争[3]。

实行招投标以降低造价，保证质量和有效缩短工期，更显其必要性和现实性。

但是，当前招投标活动中出现了诸多问题，包括招标监督机制不健全、评标办法不科学、非法围标、地方保护、商业贿赂、逃避招标等，需要政府去规范、引导，以及参加招投标各方的共同合作，才能从根本上得到解决。

对于国内建筑承包企业来说，应该提升企业自身竞争力，获取竞争优势；对于政府主管部门来说，应该建立规范的招投标市场，鼓励、促进企业间的正当竞争。