房地产估价理论与方法第三章房地产价格和价值.docx

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房地产估价理论与方法第三章房地产价格和价值

房地产估价理论与方法第三章：

房地产价格和价值

第三章　房地产价格和价值

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件、特征，房地产价格与房地产供求的关系，房地产价格、价值的种类以及每种价格、价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　房地产价格的含义和形成条件

　　一、房地产价格的含义　了解

　　二、房地产价格的形成条件　熟悉

　　1.有用性

　　2.稀缺性

　　3.有效需求

　　第二节　房地产价格的特征　熟悉

　　第三节　房地产供求与价格　熟悉

　　1.房地产需求的含义

　　2.决定房地产需求量的因素

　　3.房地产需求的曲线

　　二、房地产供给　熟悉

　　1.房地产供给的含义

　　2.决定房地产供给量的因素

　　3.房地产供给曲线

　　三、房地产均衡价格　熟悉

　　四、房地产供求与价格关系的特殊性　熟悉

　　第四节　房地产价格和价值的种类

　　一、价值、使用价值和交换价值　熟悉

　　二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值　掌握

　　1.成交价格

　　2.市场价格

　　3.理论价格

　　4.评估价值

　　三、市场价值和非市场价值　掌握

　　1.市场价值

　　2.非市场价值

　　四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值　掌握

　　1.买卖价格

　　2.租赁价格

　　3.抵押价值

　　4.保险价值

　　5.计税价值

　　6.征收价值

　　五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格

　　1.房地产所有权价格

　　2.土地使用权价格

　　3.其他房地产权利价格

　　六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值　了解

　　七、市场调节价、政府指导价和政府定价　了解

　　八、基准地价、标定地价和房屋重置价格　熟悉

　　九、土地价格、建筑物价格和房地价格　熟悉

　　1.土地价格

　　2.建筑物价格

　　3.房地价格

　　十、总价格、单位价格和楼面地价　掌握

　　1.总价格

　　2.单位价格

　　3.楼面地价

　　十一、名义价格和实际价格

　　十二、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格　熟悉

　　十三、起价、标价、成交价和均价　熟悉

　　十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价　熟悉

第一节　房地产价格的含义和形成条件

　　1.房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价－－货币或实物、无形资产和其他经济利益。

房地产价格通常用货币来表示，但可以用实物等非货币形式来偿付

　　2.房地产价格的形成条件（三条件）有用性，稀缺性，有效需求（意愿＋购买能力）

第二节　房地产价格的特征（5个）

　　⑴受区位影响很大　　　

　　⑵实质上是房地产权益的价格

　　⑶形成的时间较长

　　⑷容易受交易者的个别情况的影响

　　⑸有交换代价的价格（买卖价格，也称源泉价格）和使用代价的租金（租赁价格，狭义价格）

第三节　房地产供求与价格

　　1.房地产需求

　　房地产需求，是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。

　　需求的条件：

购买愿意＋购买支付能力

　　房地产市场需求：

在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有消费者需求的总和。

　　【典型例题】　

　　形成房地产有效需求必须具备的条件有（　）。

　　A.消费者有购买房地产的意愿

　　B.消费者能够承受并支付得起房地产价格

　　C.城市经济高速发展

　　D.人口急剧增长

　　E.房地产供给大于房地产需求　

　　提示：

参见教材P80

[答疑编号500434030101]

　　『正确答案』AB

　　决定房地产需求的因素（5因素）

　　⑴该房地产的价格（一般是负相关，但是有例外－－炫耀物品和吉芬物品）

　　⑵消费者的收入（正常商品正相关，低档商品负相关）

　　⑶消费者的偏好（正相关）

　　⑷相关物品的价格水平

　　替代品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求增加（经济适用房与商品房）

　　互补品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求减少（住宅与其配套商业）

　　⑸消费者预期：

对未来收入的预期（正相关），对房地产价格走势的预期（正相关，如买涨不买跌）

　　房地产需求曲线，表示房地产需求量与价格之间的关系的曲线。

　　【难点】需求量的变动（点在需求曲线上移动）和需求的变动（整条需求曲线的位移）

　　需求量的变动，仅只价格变动，其他因素不变，需求量沿需求曲线移动，价格提高，点向左移，价格降低，点向右移

　　需求的变动，指价格以外的其他因素变动，导致整条需求曲线向左或向右平移（引起需求增加，线向右移，引起需求减少，线向左移）

　　2.房地产供给（熟悉）

　　房地产供给是指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。

　　两个条件：

供给愿意＋供给能力

　　房地产市场供给是指在一定时间内、一定价格水平和一定市场上所有房地产开发商和拥有者供给的总和

　　潜在供给量＝存量－拆毁量－转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量

　　决定房地产供给量的因素

　　该房地产价格（正相关）。

　　该房地产的成本（负相关）。

　　该房地产的开发技术水平（正相关）。

　　房地产开发商对未来的预期

　　■预期价格上升，则会增加供给量

　　■预期价格下降，则会减少供给。

　　房地产供给曲线是表示房地产供给量与价格之间的关系的曲线。

　　【难点】供给量的变化（点在供给曲线上移动）与供给的变化（整条供给曲线的位移）

　　与需求量的变化和需求的变化类同。

　　3.房地产均衡价格（熟悉）

　　是房地产市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产市场需求量与市场供给量相等时的价格。

　　均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格偏离了均衡价格，必须会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升，最终再次趋向于均衡价格。

　　4.房地产供求状况的四种类型

　　全国房地产总的供求状况

　　本地区房地产总的供求状况

　　全国同类房地产的供求状况

　　本地区同类房地产的供求状况

　　房地产的不可移动性和变更用途的困难，使得决定房地产价格的，主要是本地区同类房地产的供求状况。

也印证了前面说过的房地产市场是区域性市场。

第四节　房地产价格和价值的种类

　　1.价值、使用价值和交换价值

　　使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用

　　交换价值是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量。

在房地产估价中所讲的价值是指交换价值

　　关系：

使用价值是交换价值的前提，没有使用价值就一定没有交换价值。

没有交换价值不一定没有使用价值，如空气。

　　房地产既有使用价值也有交换价值

　　2.成交价格、市场价格、理论价格和评估价格

　　成交价格指在房地产交易中交易双方实际达成交易价格。

（两个特点：

是已经完成的事实，是个别价格）

　　【难点】最低卖价、最高买价、成交价之间的关系

　　当最高买价高于或等于最低卖价，才有成交可能。

　　三者关系：

最高买价≥成交价≥最低卖价。

　　最高买价与最低卖价之间的区间构成了成交价格的可能区间

　　实际成交价格落在区间的某个位置取决于：

该种房地产是处于买方市场还是卖方市场，买卖双方相对的议价能力

　　【重点】买方市场与卖方市场

　　买方市场，供大于求，相对过剩，买方主动。

成交价偏向最低卖价。

﹙08年底国内房地产市场具有典型的买方市场特征﹚

　　卖方市场，求大于供，相对短缺，卖方主动。

成交价偏向最高买价。

﹙05～07年国内房地产市场是典型的卖方市场﹚

　　例题：

（判断题）在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。

（　）【2008年真题】

　　提示：

参见教材P91

[答疑编号500434030201]

　　『正确答案』对

　　『答案解析』卖方主动，可以进行税负转嫁，导致价格上涨。

　　正常成交价格：

指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强迫交易、对交易对象或市场行情不了解等不良因素的影响。

　　条件（7个）

　　■公开市场　

　　■交易对象本身具备市场性　

　　■众多的买者和卖者　

　　■买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿　　

　　■理性且自私的经济行为（经济人假定）　

　　■买者和卖者都具有完全信息　　

　　■适当的期间完成交易

　　按土地出让方式划分的成交价格

　　招标成交价－可实现高地价

　　拍卖成交价－最能抬高地价

　　挂牌成交价－可实现高地价

　　协议成交价－一般会降低地价

　　一般情况下，协议地价最低，其次是招标地价，最高的是拍卖地价。

　　市场价格，是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（平均数、中位数或众数）

　　理论价格，在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与供给相等的条件下形成的价格

　　【辨析】市场价格和理论价格

　　市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格

　　理论价格是一种完美状态下的价格，则市场价格是一种长期正常状态下的平均价格

　　正常情况下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动

　　但在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格

　　【辨析】成交价格、市场价格与理论价格的关系

　　成交价格围绕着市场价格上下波动，市场价格又围绕着理论价格上下波动

　　房地产估价是评估房地产的市场价格

　　评估价值是指估价师通过估价活动而得出的估价对象的价值。

它不是事实，但有可能成为成交价格。

好的评估价值＝正常成交价格＝市场价格

　　同一宗房地产，不同的估价师的评估价值可能有差异，但是应在合理的误差范围内

　　【辨析】比准价格、积算价格、收益价格

　　收益法的收益价格倾向于最高买价，趋向于理论价格

　　成本法的积算价格倾向于最低卖价

　　市场法的比准价格倾向于成交价格，趋向于市场价格

　　正常市场情况下，比准价格与收益价格基本一致

　　房地产泡沫情况下，比准价格大大高于收益价格。

反过来，比准价格大大高于收益价格和积算价格，则存在泡沫。

　　市场不景气情况下，积算价格大大高于比准价格或收益价格。

反过来，也成立。

　　例题：

下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（　）。

【2006年真题】

　　A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格

　　B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格

　　C.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格

　　D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

　　提示：

参见教材P93

[答疑编号500434030202]

　　『正确答案』C

　　『答案解析』A正常市场状态下，比准价格与收益价格基本一致　　

　　B市场存在泡沫时，比准价格大于收益价格

　　D收益法测算出的倾向于最高买价，成本法测算出的倾向于最低卖价，市场法测算出的倾向于成交价格

　　例题：

[判断题]在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。

2009年真题

　　提示：

参见教材P93

[答疑编号500434030203]

　　『正确答案』正确

　　3.市场价值、非市场价值（快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值）

　　市场价值（5+3条件）

　　一般条件（5个）①交易双方自愿交易②利己动机进行交易③交易双方精明谨慎，了解交易对象，知晓市场行情④交易双方有充裕的时间进行交易⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价

　　隐含条件（3个）①最高最佳使用②继续使用（持续利用）③市场参与者与集体观念和行为

　　特例：

征收房屋强制性而非自愿，但房屋征收估价应当采用市场价值标准。

　　例题：

（判断题）城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。

【2007年真题】

　　提示：

参见教材P95

[答疑编号500434030301]

　　『正确答案』错

　　非市场价值5种

　　快速变现价值，卖方因某种原因急于脱手房地产时而形成的价值。

不符合市场价值形成的“交易双方有较充裕的时间进行交易”条件，交易时间较短，一般低于市场价值

　　谨慎价值指在存在不确定性因素的情况下，遵守谨慎原则（高估风险与费用，低估收益）评估出的价值。

一般低于市场价值。

如抵押价值。

　　例题：

（判断题）房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。

（　）【2008年真题】

　　提示：

参见教材P95

[答疑编号500434030302]

　　『正确答案』错

　　在用价值指在现状使用下的价值。

现状使用包括目前的用途、规模、档次，它可能是最高最佳使用，也可能不是。

当现状使用就是最高最佳使用时，在用价值等于市场价值。

当现状使用不是最高最佳使用时，在用价值小于市场价值。

　　例题：

（判断题）房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值。

（　）【2008年真题】

　　提示：

参见教材P95

[答疑编号500434030303]

　　『正确答案』错　　

　　『答案解析』当现状使用就是最高最佳使用时，在用价值等于市场价值。

当现状使用不是最高最佳使用时，在用价值小于市场价值。

　　残余价值是指在非继续使用条件下的价值，一般低于市场价值。

　　特例：

在征收国有土地上单位和个人的房屋情况下，要假设继续经营来评估其市场价值给予拆迁补偿

　　投资价值指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。

　　□投资价值与市场价值的区别

　　市场价值来源于大多数市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的。

具有唯一性

　　投资价值是对特定的投资者而言，建立在主观的、个人因素基础上。

投资价值因人而异

　　投资价值因人而异的原因在于，不同的投资者在各方面的情况不同，都会影响其对房地产未来收益能力的预期

　　投资实现的条件，投资者评估的投资价值大于或等于该房地产的市场价格

　　投资价值的评估方法与评估市场价值的方法相同，主要区别在参数的取值

市场价值

投资价值

折现率

社会一般报酬率

特定投资者要求的最低报酬率

净收益

税前净收益（不扣除所得税）

税后净收益（扣除所得税）

未来净收益的估计

客观

可能乐观也可能悲观

政府国有土地招、拍、挂，开发商委托房地产估价机构评估其能承受的最高购买价格，就是一种投资价值评估　　

　　例题：

房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（　）。

【2007年真题】

　　A.市场价值

　　B.清算价值

　　C.快速变现价值

　　D.投资价值　　

　　提示：

参见教材P96

[答疑编号500434030304]

　　『正确答案』D

　　例题：

下列价值种类中，属于基本价值类型的有（　）。

【2008年真题】

　　A.抵押价值　　　B.市场价值

　　C.计税价值　　　D.投资价值

　　E.在用价值

　　提示：

参见教材P94、P95

[答疑编号500434030305]

　　『正确答案』BDE

　　例题：

下列关于价值类型的表述中，错误的是（　）。

【2009年真题】

　　A.在用价值为市场价值

　　B.投资价值属于非市场价值

　　C.市场价值的前提之一是继续使用

　　D.同一估价对象可能有不同类型的价值

　　提示：

参见教材P94-95

[答疑编号500434030306]

　　『正确答案』A

　　『答案解析』在用价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳用途，是的话，就是市场价值，不是的话，就会低于市场价值。

　　不同的投资者对于投资价值的判断有很大差异，和市场价值不一定吻合。

　　例题：

对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（　）。

【2009年真题】

　　A.谨慎价值　　B.市场价值

　　C.残余价值　　D.快速变现价值

　　提示：

参见教材P94-95

[答疑编号500434030307]

　　『正确答案』B

　　例题：

下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（　）【2009年真题】

　　A.完全产权价值

　　B.出租人权益价值

　　C.快速变现价值

　　D.承租人权益价值

　　E.残余价值

　　提示：

参见P95

[答疑编号500434030308]

　　『正确答案』CE

　　『答案解析』快速变现价值通常低于市场价值；残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。

完全产权价值肯定是市场价值，出租权价值，和承租权价值，由于租金存在市场标准，租赁也是完全的市场行为，因而租金体现了市场价值。

　　例题：

【判断题】对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。

【2009年真题】

　　提示：

参见教材P96

[答疑编号500434030309]

　　『正确答案』错误

　　『答案解析』市场价值源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值，在某一具体时点，市场价值是唯一的；投资价值是基于特定投资者的主观、个人判断形成的价值，投资价值因人而异。

投资价值可能大于等于市场价值，只有投资价值大于市场价值，投资者才会投资。

投资价值也可能小于市场价值，这时投资者就会放弃投资。

　　4.买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值

　　买卖价格是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益

　　租赁价格：

是房屋所有人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收费的货币、实物、无形资产和其他经济利益（注意：

与租赁权价格的区别）

　　【重点】租金的分类

租金种类

包含的项目

市场租金

商品租金

折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租、利润（八项）

成本租金

折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税（五项）

准成本租金

福利租金

真正的房租

地租、折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、持有环节税、租赁费用、租赁税费、利润（十项）

　　【重点】实际房租与真正租金的差别

　　□实际房租中可能包含着真正房租之外的费用

　　□实际房租中可能未包含真正房租的构成因素

　　例题：

下列属于成本租金构成的内容有（　）。

【2008年真题】

　　A.折旧费　　B.维修费

　　C.管理费　　D.保险费　　E.房产税

　　提示：

参见教材P97

[答疑编号500434030310]

　　『正确答案』ABCE

　　抵押价值：

是在抵押期间的各个时点（09新增），债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额

　　法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额。

包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。

　　公式

　　抵押贷款额度＝抵押价值*贷款成数

　　抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值－法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权利下的价值－拖欠建设工程价款－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款

　　再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值-拖欠建设工程价款－已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款

　　例题：

王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额偿还。

2009年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。

预测该商铺未来第1年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。

当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。

　　请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。

（8分）【2009年真题】

　　提示：

参见P98-99

[答疑编号500434030311]

　　『正确答案』再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-拖欠工程价款=已抵押贷款余额/社会一般贷款层数-其他法定优先受偿款

　　解题思路：

这里没有法定优先权的问题，所以，先用收益法计算该商铺2009年10月18日这个估价时点的收益还原法下的价值。

　　再计算2009年10月18日的已抵押贷款余额，

（1）2009年10月18日的收益还原法下的价值

　　商铺的收益还原法下的价值=2270.22-485.09=1785.13

（2）贷款余额

　　总共60期，已经偿还了40期，还剩20期。

　　月偿还贷款额为40557元

　　未还贷款额=40557*（P/A，8%/12，20）=75.7050万元

　　（3）再次抵押价值=1785.13-75.7050/60%=1658.96万元

　　注：

请学员自行学习此题

　　例题：

某商品住宅在建工程建设用地面积25000平方米，拟建500套住宅，总建筑面积50000平方米，已完成总投资80%，开发商以5000元/平方米的价格预售了其中的100套，建筑面积10000平方米，预购人按照房价的70%办理了个人住房抵押贷款。

开发商曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额260万元。

开发商目前支付给施工单位的工程款比施工单位实际投入少200万元。

现评估该在建工程不存在预售期房，且未设立法定优先受偿权下的价值为2000万元。

当地同类在建工程的抵押贷款成数一般为65%。

求取：

该在建工程的再次抵押价值。

　　提示：

参见教材P98

[答疑编号500434030312]

　　『正确答案』

　　例题：

（判断题）某房地产于2年前以抵押贷款的方式，贷款200万元，贷款期限5年，贷款成数六成，贷款年利率8%，以等本金方式按月偿还贷款本息。

目前该房地产未设立法定优先受偿权下的价值为500万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为300万元。

（　）【2008年真题】

　　提示：

参见教材P98

[答疑编号500434030313]

　　『正确答案』对

　　例题：

在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。

法定优先受偿款包括（　）。

　【2007年真题】

　　A.划拨土地应补交的出让金

　　B.已抵押担保的债权数额

　　C.发包人拖欠承包人的建设工程价款

　　D.强制执行费用

　　E.估价费用　　

　　提示：

参见教材P98

[答疑编号500434030314]

　　『正确答案』BC

　　『答案解析』法定优先受偿款包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定