沧州市城乡规划局土地使用和建筑规划管理技术规定.docx
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沧州市城乡规划局土地使用和建筑规划管理技术规定
CFS-2011-14004
沧州市城乡规划局
土地使用和建筑规划管理技术
暂行规定
目录
第一章总则1
第二章建设用地分类、适建范围1
第三章建设用地容积率控制1
第四章建筑间距及退界控制2
第五章建筑退线控制3
第六章建筑物的高度和景观控制4
第七章城市绿地控制6
第八章停车场配建控制7
第九章市政公用设施控制10
第十章建筑项目规划核实12
第十一章附则13
第一章总则
第1.01条为加强规划管理，确保规划有效实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《沧州市城市总体规划》以及相关的法律、法规、规范等，结合我市实际，制定本规定。
第1.02条本规定适用于本市城市总体规划确定的主城区范围内的城乡规划设计和管理活动。
第1.03条本规定未包括的内容，按有关法律、法规、规章及有关技术规范执行。
第二章建设用地分类、适建范围
第2.01条在规划管理中，对用地性质的确定应依据控制性详细规划。
第2.02条建设用地按主要用途和功能，依据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－90）进行管理。
第2.03条各类建设用地的划分、使用，可遵循土地兼容性原则。
第三章建设用地容积率控制
第3.01条容积率指建设用地内地上总建筑面积与建设用地面积的比值。
第3.02条居住用地容积率规定上限指标，多层不大于1.5；中高层不大于2.0；高层不大于2.5；混合层取两者的指标值作为控制指标的上下限值。
特殊情况，容积率超过2.5的，报市城乡规划建设管理委员会批准。
第3.03条商业用地容积率规定指导指标，原则上不大于4.0。
特殊情况，容积率超过4.0的，报市城乡规划建设管理委员会批准。
第3.04条超高层建筑容积率指标根据具体情况另行确定。
第四章建筑间距及退界控制
第4.01条住宅建筑间距应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生和城市设计等要求确定。
第4.02条住宅建筑间距按日照标准控制时，须满足下列要求：
1、依据《沧州市城乡规划局日照分析技术暂行规定》进行日照分析。
日照标准应满足大寒日日照不低于2小时，旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不宜低于大寒日日照1小时的标准。
2、住宅建筑正面间距在满足日照分析标准的前提下，考虑视觉卫生因素，最小正向间距不宜小于20米。
3、中、高层居住建筑平行布置时，最小正面间距按表一执行。
表一
建筑
高度
21-30米
（含21米）
30-75米
（含30米）
75-100米
（含75米）
100米
及以上
最小正面间距
项目内部
30米
36米
45米
根据
具体情况确定
项目外部
30米
50米
4、多层住宅侧面间距不宜小于6m；高层与各种层数住宅侧面间距不宜小于13m；多层、中高层和高层住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视觉卫生因素，侧面间距不宜小于20米。
第4.03条非住宅建筑最小间距应满足消防、防灾、管线埋设、空间环境和城市设计等要求确定。
第4.04条住宅建筑与非住宅建筑间距应满足下列要求：
1、被遮挡建筑为住宅建筑，按住宅建筑间距规定执行。
2、被遮挡建筑为非居住建筑，按非住宅建筑最小间距规定执行，同时要考虑视觉卫生因素。
第4.05条特殊建筑的间距应符合下列规定：
托儿所、幼儿园的生活用房，应保证冬至日满窗日照的有效时间不少于3小时；
大学（含中专及职高等）、中、小学教学楼南向教室和医院、疗养院半数以上病房、疗养室冬至日日照不低于2小时。
须满足日照要求的建筑，当下部作为商店、管理办公、停车、架空层等功能使用时，其受影面可包括下部高度。
新建建筑与上述建筑之间的最小间距不得低于住宅建筑的最小间距。
第4.06条建筑间距应考虑自然地坪高差影响因素。
第4.07条建筑退让地界的距离应符合下列规定要求：
1、多层、中高层和高层建筑正向退让地界的距离不小于日照间距标准的1/2，且不小于10米。
2、多层建筑山墙退地界不得小于3米；中高层和高层建筑山墙退地界不小于9米。
居室侧面开窗时，山墙退地界不得小于10米。
第4.08条因周边现状建筑自身退地界不足的，新规划的相邻建筑在满足日照、消防、退地界等相关要求的前提下，与该建筑之间的最小间距不足时，根据实际情况确定。
第五章建筑退线控制
第5.01条旧城区道路红线宽度大于等于35米的道路两侧建筑退让道路红线不少于15米；道路红线宽度小于35米的道路两侧建筑退让道路红线不少于10米。
第5.02条新城区道路红线宽度大于等于35米的道路两侧建筑退让道路红线不少于20米；道路红线宽度小于35米的道路两侧建筑退让道路红线不少于10米。
第5.03条地下建筑退让道路红线距离不少于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部距离）的0.7倍,且最小不得小于5米。
第5.04条道路桥梁、道路交叉口周围或特殊地段（包括大型商业建筑，城市步行街、商业街、特色街等，城市重要节点，城市主要出市口）的建设项目退让道路红线的距离，须结合规划设计方案，由城乡规划行政主管部门组织论证，提出具体意见报市城乡规划建设管理委员会研究确定。
第5.05条沿街围墙退道路红线应不小于5米；建筑外设下沉式广场等设施，退道路红线不宜小于10米。
第5.06条沿城市绿地两侧新建建筑物，后退绿线的距离，多层不小于5米，高层不小于10米。
第5.07条沿河道规划蓝线两侧新建建筑物，其后退河道规划蓝线的距离除有关的规划另有规定外，多层不小于5米，高层不小于10米。
第六章建筑物的高度和景观控制
第6.01条建筑物的高度及建筑景观应符合本章的规定，并同时符合日照、建筑间距、消防等方面的要求。
第6.02条不允许建设顶层退台的住宅，新建多层住宅宜采用坡顶屋面。
第6.03条飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯设施建设须经城乡规划行政主管部门批准。
在以上有净空高度限制的设施周围及其技术影响范围内的新建、改建、扩建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度的要求。
第6.04条在文物保护单位周围的建设控制地带内新建、改建建筑物其控制高度应符合文物保护的有关规定的要求。
第6.05条在重要国家机关、涉密机关、军事禁区和军事管理区等机关、单位和涉及国家安全的重要设施周边进行建设的，应当符合有关规定要求。
第6.06条城市道路两侧的建筑高度应符合总体城市设计、抗震防灾等相关规划对建筑高度的要求。
沿城市东西向主干道布置的住宅楼，其高度不宜超过50米（16层），面宽不宜超过60米。
第6.07条城市道路两侧的建筑形式应当符合下列要求：
（一）建筑群体要形成活泼有变化的天际线，协调而丰富的街道立面，结合建筑功能、交通、绿化等需要灵活布置，以利变化街道空间，丰富城市景观。
（二）沿城市主、次干道不得设置垃圾转运站、箱式变压器、锅炉房、烟囱等有碍市容景观的附属设施。
（三）沿街建筑立面原则上不设置空调室外机，确需设置的应当结合建筑立面统一隐蔽处理；屋顶设置水箱、太阳能热水器、机房冷却塔必须进行建筑形式处理，不得直接外露，并与建筑立面相协调。
（四）新建建筑物应充分考虑广告、标牌设置的位置、形式、夜景灯光照明等，并应在设计方案图纸中准确标识，建筑物竣工后不得增设。
在已有建筑物设置广告的，不得破坏原有建筑造型，不得产生视觉污染。
第6.08条修建围墙应当符合以下规定：
（一）影剧院、体育设施、图书馆、宾馆、饭店等对社会公众开放的公共建筑，临街原则上不得修建围墙，应以花台、绿化带等建筑小品作为隔离带或隔离墙；确需修建围墙的，应设计成透空型，高度不得超过1.6米。
（二）医院、大中专院校、中小学、幼儿园、托儿所、居住区以及风景区等需修建围墙的，应当设计成透空型，高度不得超过1.6米。
（三）仓库、电厂、水厂、部队营房、宗教场所以及畜禽饲养场等有特殊要求的，可以修建封闭式围墙，但应退出人行便道并进行美化处理，原则上高度不得超过2.2米。
（四）建设工地可以利用原有围墙作为临时围墙，也可以设置围墙或者围挡，但应退出人行便道并进行美化处理，在使用期结束时应无偿拆除。
第6.09条住宅建筑景观应当符合以下规定：
（一）新建住宅建筑应当成片规划，形成居住小区或者居住组团，避免零星插建。
（二）同一住宅建筑群体的风格、造型、色彩应当协调统一，在此基础上，从造型、色彩、细部、小品等方面谋求单幢住宅建筑的标识性。
第6.10条沿街建筑室外装修应当符合以下规定：
（一）造型、尺度、色彩、材料符合城市街景要求。
（二）不得增设突出建筑红线的立柱、台阶。
（三）高层建筑消防登高面上不得做悬挑装修。
（四）不得增加使用面积，屋顶装修不得违反有关间距、景观的规定。
第七章城市绿地控制
第7.01条城市绿地的设置应符合绿地系统规划，各项指标应符合国家相关规范，同时按照本规定执行。
第7.02条建设用地内的绿地应采用集中与分散相结合的方式布置，并应注意保留和利用用地内已有的树木和绿地。
古树名木应就地保护，避免异地移栽。
对新建、改建、扩建的建设工程影响古树名木生长的，建设单位必须提出避让和保护措施。
古树名木周边宜留出半径20米以上的保护绿地。
第7.03条建设项目实施绿地率指标控制。
各类用地绿地率指标：
居住、行政办公、文化娱乐、教育科研用地不宜低于35％；商业金融、市场用地不宜低于25%；工业用地不大于20%。
各类用地公共绿地指标：
居住用地根据居住人口规模分别达到：
组团级（1000-3000人）不少于0.5平方米/人，小区级（3000-15000人）不少于1平方米/人，居住区级（30000-50000人）不少于1.5平方米/人。
公共绿地宜沿城市道路布置。
体育、医疗卫生和教育科研用地中，公共绿地指标应符合有关专业规定。
第7.04条产生有害气体及污染的工厂或需要有安全防护距离的工厂应建立卫生防护林带，且宽度不宜小于50米。
城市垃圾处理、污水处理厂与城市规划居住、公共设施保持一定的卫生防护距离，还应在厂区外围设置一定宽度（不小于10米）的防护绿带。
城市水厂周边卫生防护林带不小于10米。
第7.05条道路绿化应满足停车视距要求，不得妨碍交通安全，不得影响道路交通功能。
道路绿化率和绿化带设计应符合《城市道路绿化规划与设计规范》。
第7.06条绿化应当以乔木为主，落叶树与常绿树种搭配，适当配置灌木、观赏花草，鼓励垂直、屋顶、平台等绿化形式，非土质平面上的覆土厚度大于1.5米的可计入绿地率。
第7.07条计算绿地率的绿地面积，包括建设用地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。
第八章停车场配建控制
第8.01条本章所称的建筑物配建停车设施是指提供给机动车、非机动车停放的专用场所。
第8.02条新建建筑物应按表一规定的标准设置停车泊位。
扩建、改建部分的建筑，其改、扩建部分按表二所列要求配建停车泊位。
原建筑配建不足的，应在改、扩建的同时补建。
表二沧州市建筑物停车场配建指标值
建筑类型
计算单位
机动车
自行车
备注
住宅
商品房开发
泊位/户
1.0
1.5
经济实用房、廉租房
泊位/户
0.5
2.0
商业
大型商场、超市、批发
及农贸市场
泊位/100m2建筑面积
0.8-1.5
8.0
其他商业
泊位/100m2建筑面积
0.6
宾馆
宾馆
泊位/客房
0.5-0.7
1.0
办公
行政办公
泊位/100m2建筑面积
1.5
4.0
商务办公
泊位/100m2建筑面积
1.2
其他办公
泊位/100m2建筑面积
1.0
餐饮
娱乐
餐饮娱乐
泊位/100m2建筑面积
3.0
4.0
文体
教育
博物馆、图书馆、展览馆
泊位/100m2建筑面积
0.8
5.0
影剧院
泊位/100座位
6.0
45
一类体育场馆
泊位/100座位
5.0
30
体育馆一栏中若为体育馆：
I类座位数≥4000；Ⅱ类＜4000若为体育场：
I类座位数≥15000；Ⅱ类＜15000。
二类体育场馆
泊位/100座位
3.0
25
公园
泊位/100m2占地面积
0.05
0.1
幼托小学
泊位/100师生
0.6
小学30
中学
泊位/100师生
0.6
70
大中专院校
泊位/100师生
3.0
40
医院
医院
泊位/100m2建筑面积
1.5
5
厂房仓库
厂房
泊位/100m2建筑面积
0.2
4.0
仓库
泊位/100m2建筑面积
0.2
2.0
交通
汽车站、火车站
泊位/100旅客
（高峰日）
0.2
0.4
该指标为参考值，具体设计时应以专项交通设计的结果而定
第8.03条建筑物配建停车设施与其机动车出入口、主体建筑主要人流出入口及基地内部道路之间应当保证有合理顺畅的交通联系。
机动车出入口不宜直接与城市主干道连接，其与城市主要道路交叉口的距离应大于80米。
第8.04条建筑物配建的停车设施可采用地下车库、立体停车楼（库）、地面停车等多种形式，严禁占用绿地和道路设置停车泊位，地面停车泊位数一般不应超过总泊位数的20%，并设置专用停车场和通道，不应在建筑物间随意设置和占用小区出入口通道设置停车位。
第8.05条建筑物配建停车车位指标，机动车以小型汽车为计算单位，每一个地面小型汽车停车位按25平方米计算，每一个地下小型汽车停车位按35平方米，非机动车以自行车为计算单位，每一个自行车停车位按1.5平方米计算。
核算车位时，安排的其他车型机动车、非机动车车位，可按表三所列的换算值折合成小型汽车的车位或者自行车的车位进行计算。
表三其他车型折合成小型车的车位或者自行车的车位换算值
车型
机动车
非机动车
二
轮
摩
托
车
三
轮
摩
托
车
微
型
车
小
型
车
中
型
车
大
型
车
铰
接
车
自
行
车
三
轮
车
助
力
车
（摩托车）
车位换算值
0.2
0.7
0.7
1.0
2.0
2.5
3.5
1.0
2.5
1.5
第8.06条综合性建筑物配建停车位总数按各类性质及其规模分别计算后累计。
群体布置的建筑物，在符合规定的配建停车设施总指标的条件下，可以统一安排、协调布置。
按配建指标计算出的车位数，尾数不足1个的按1个计算。
第8.07条在用地范围内，应按表四规定的标准配置装卸车、出租车和无障碍车位。
表四装卸、出租车与无障碍车位设置标准
建筑物类型
计算单位
装卸车位
出租车车位
无障碍车位
住宅
车位/10000平方米
0
0.5
每100个车位设置一个
饭店、宾馆
车位/100客房
1.0
2.0
办公
车位/10000平方米
0
2.0
商业场所
车位/10000平方米
2.0
3.0
餐饮、娱乐
车位/1000平方米
1.0（娱乐免设）
3.5
医院
车位/100个床位
0；按需要增加救护车车位
1.5
独立门诊
车位/诊室
0；按需要增加救护车车位
0.25
第8.08条宾馆、饭店应在用地的地面部分或者规定的空地上，按每50个客房配置1个大客车停车位，每设置1个大客车停车位可按附表三所列的标准减设2.5个小车停车位。
第九章市政公用设施控制
第9.01条城市的各类管线应根据不同管材的特性和设置要求综合布置，各类管线相互间的水平与垂直净距、各种管线与建筑物及构筑物之间的最小水平间距，按《城市工程管线综合规划规范》GB50289-98、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）的要求控制。
第9.02条进行城市道路建设必须与需要敷设、架设或进行加固的地下、地上管线相结合，按照先地下、后地上，先深埋、后浅埋的原则组织施工。
第9.03条在城市重要地段、主要道路以及居住区内的各种工程管线一般应埋入地下，对现有架空线应根据规划逐步改为地下敷设。
第9.04条各类管线之间应根据实际情况合理避让，其基本原则是：
临时管线让永久管线；小管线让大管线；压力管线让自流管线；拟建管线让已建管线；可弯曲管线让不易弯曲管线；技术要求低的管线让技术要求高的管线。
第9.05条城市道路管线工程应遵循以下原则：
（一）在城市主、次干道、支路红线范围以内敷设管线，要与规划道路中心线平行，一般不应超出道路红线。
（二）临街建筑物的管线、小区内部线、单位专用线等及其附属设施，均不得侵入城市道路红线以内。
（三）分支管线，在进入道路红线以内时，必须垂直于道路中心线与主干管连接。
（四）低压燃气、热力二次线、低压供电线路不得横穿城市主、次干道。
（五）管线穿越桥涵时，应确保桥涵安全、维修方便，不得影响桥涵泄洪和市容观瞻。
新建桥涵应根据道路管线工程规划，预留管线通过的位置。
第9.06条下列地段的管线，宜采用综合管沟敷设：
（一）交通运输繁忙、管线复杂、管线安排有困难的快速路、主干路以及地下铁道、立体交叉口等大规模工程。
（二）重要城市广场及道路交叉口。
（三）道路与铁路、河流的交叉处。
（四）不允许随时挖掘路面的路段。
（五）开挖后难以修复的路面以及某些特殊建筑物下。
正常状态下的电信电缆、电力电缆、给水管、热力管、排水管可进入综合管沟。
第9.07条地上管线敷设应符合下列要求。
（一）同一通道内的地上管线，应尽量集中布置在同一管架或走廊内。
（二）不布置在地下管线埋设的范围内。
（三）不影响交通运输、消防、检修、人行以及建筑物的自然采光和通风。
（四）可燃性气体管道内不得在存放易燃、易爆物品的堆放或仓库区内敷设。
（五）架空电力线严禁跨越易燃、易爆的危险场所、不跨越屋顶为易燃材料的建筑物，并尽量避免跨越其他建筑物。
第9.08条地下管线检查井的位置，不得妨碍相邻管线通过和影响附近建（构）筑物的使用功能和安全。
在人行道下设置的管线沟道，顶板装饰应与人行道铺砌统一，其顶面标高应与人行道设计标高一致。
各种检查井等附属设施，其顶面标高应与地面设计标高一致，并与道路衔接平顺，与路面高差不得超过20毫米。
新设置的各种电力变压器、通信交接箱、燃气调压器（箱）等设施，不允许占用现有城市道路人行道。
第9.09条规划城市主次干道，应布置供公共交通车辆使用的停车港。
同侧停车港的间距宜为400米--500米，港湾式停车港直线长度不应小于25米，宽度不宜小于3.5米；划线式停车港直线长度不应小于15米，宽度不宜小于3.5米。
第9.10条新建、改建、扩建有较大客运车流需求的大型公共建筑，应在其建设用地范围内设置专用的小型客车候客车道，每个候客车道宽度不应小于3米，每条车道长度不宜小于30米。
第9.11条规划4车道以上的城市道路路面交叉口的进出口，双向均应设置展宽段。
展宽段的长度自路缘石半径的端点起为50-80米，展宽段的宽度不应小于3.5米。
第9.12条建设用地内的道路与城市道路进行衔接时，其变坡点必须设在建设用地的道路红线之内。
第9.13条新建城市道路应当按照《方便残疾人使用的城市道路和建筑物的设计规范》（JGJ50）设计和建设方便残疾人通行的无障碍坡道及其标志。
第十章建筑项目规划核实
第10.01条建设单位应按照已批准的修建性详细规划进行建设，市城乡规划行政主管部门对建设工程是否符合已批准的修建性详细规划或总平面图予以核实。
未经核实或经核实不符合已批准的修建性详细规划的，建设单位不得组织竣工验收。
第10.02条规划验收依据《中华人民共和国城乡规划法》及相关法律、法规、规章、规划条件、已批准的修建性详细规划、建设工程规划许可证及其附图。
第十一章附则
第11.01条本规定施行前，已取得《建设项目选址意见书》，并经核定规划条件，或已取得《建设用地规划许可证》的建筑工程，可按原有关规定执行，已批准的方案若需调整，必须符合相关程序的要求。
第11.02条本规定由沧州市城乡规划局负责解释。
第11.03条本规定自2012年2月1日之起施行。
附录一：
术语、名词解释
附录二：
计算规则
附录一
术语、名词解释
1、建设用地面积：
规划征地范围内，除城市道路、河道、电力走廊、绿化隔离带等城市规划控制用地外的实际用地面积。
2、道路规划红线：
一般称道路红线，指城市道路用地规划控制线。
3、蓝线：
城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。
4、绿线：
城市各类绿地范围的控制线。
5、紫线：
核定为文物保护单位或建筑保护单位用地及其周围进行规划保护的规划控制线。
6、黄线：
对城市发展布局有影响的、城市规划中确定的，必须控制的城市基础设施用地的控制界线。
7、容积率：
建设用地内地上总建筑面积与建设用地面积的比值。
8、建筑密度：
建筑物底层占地面积与建设用地面积的比率。
9、绿地率：
建设用地内各类绿地面积的总和与建设用地面积的比率。
10、低层建筑：
高度小于或等于10米的建筑，低层住宅建筑为一层至三层。
11、多层建筑：
高度大于10米，小于或等于24米的建筑，多层住宅建筑为四层至六层。
12、中高层住宅建筑：
层数为7层至9层的住宅建筑。
13、高层建筑：
高度大于24米，高层住宅建筑层数等于或大于10层。
14、办公建筑：
非单元式小空间划分，按层设置卫生设备的办公建筑。
15、写字楼（商业公寓）：
单元式小空间划分，并在单元式办公室的基础上设置卧室、会客室、厨房及厕所等房间的经营性办公建筑。
用地性质为（商业）公共设施用地。
具有出租使用和相应物业管理特点的商业建筑。
16、商业建筑：
综合百货商店、商场、经营各类商品的专业零售和批发商店以及饮食等服务业的建筑。
17、裙房：
与高层建筑相连的，建筑高度不超过24米的附属建筑。
18、平行布置：
包括南北向和东西向平行布置。
19、垂直布置：
包括南北向和东西向垂直布置。
20、板式建筑：
建筑平面外廓基本成矩形，其长边与短边之比大于或等于2的建筑，并且短边长度小于或等于16米。
附录二
计算规则
1、建筑占地面积及建筑面积计算：
参照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）计算。
2、建设用地面积计算：
指能直接用于或附属于该建设项目的用地面积，不包括城市红线、蓝线、绿线等控制线内的城市公共用地面积。
3、建筑容积率计算：
在计算容积率时，地下室的建筑面积不计控制指标；顶板面高出室外地面1.5米以上的建筑，其面积计入地上建筑面积；住宅建筑标准层层高不超过3.3米，办公建筑标准层层高不超过5米，商业建筑标准层层高不超过6米，建筑物层高超出标准层高规定的，容积率指标按建筑面积的2倍计算。
4、绿地面积的计算：
（1）公共绿地包括各级中心绿地、河流绿地和其它带状、块状绿地，同时满足宽度不小于8米，面积不少于400平方米。
（2）中心绿地与宅旁（宅间）绿地的主要区别为：
有三分之一以上的绿地面积在标准的建筑日照间距范围之外。
可作为中心绿地，否则作为宅旁（宅间）绿地。
（3）宅旁（宅间）绿地面积计算起止界为：
绿地边界对宅间路、组团路和小区路计算至路边，当小区设有人行便道时计算
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