重庆龙祥微电物流工业园项目建设草案.docx
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重庆龙祥微电物流工业园项目建设草案
重庆龙祥都市微电物流工业园
项目建设草案
2010年6月
目录
开篇之言
第一章项目背景概述
一、项目简述
二、项目目标
三、项目规划用地
四、项目业态布局
五、项目建设规划概要
第二章项目建设条件研究
一、工业地产曙光初现
二、生产性服务业初显萌芽
三、重庆都市工业园现状
四、西永微电园集需安置配套链群企业
五、本案前景天时地利与投资主体实力融合
第三章项目建设方案实施可行性
一、项目建设定位和远景规划
二、项目业态布局
三、项目招商合作方案
四、项目建设进度和周期
第四章项目资金安排和效益分析
一、资金筹集和安排
二、项目运作和收益初探
三、项目风险与效益评价
欲为诸佛龙象，先做众生牛马（结束语）
开篇之言
重庆龙祥都市微电物流工业园是立足重庆西永微电子工业园的生产链群企业配套园区，是立足二点五产业的生产性服务提供平台，是都市工业聚集的保障性载体。
西永——一个承载重庆IT业界梦乡的地方，一个政府倾力培养的IT工业基地，一个渴望变成现实的重庆“硅谷”。
四通八达的交通，优越无比的政策环境，即将形成的产业规模，不断涌入产业企业，已经为形成都市工业园构筑了平台，奠定了坚实基础。
上万亿的产业规模，数十万的就业规模，成千上万产业链群企业，都在期盼，都在寻觅，在西永落足，在西永扎根，而西永则在等待众多有眼光的有识之士再次筑巢——构建新型工业平台——都市工业园。
我们，谨以此方案，以客观、现实、中立的态度，祝愿园区早日成就。
第一章项目背景概述
一、项目简述
1、项目名称：
重庆龙祥都市微电物流工业园
2、项目建设业主：
（重庆都市工业园建设投资发展有限公司）
法定代表人：
庞光明
业主地址：
建设业主简介：
略
3、项目建设行业指导单位：
4、项目选址地点：
重庆市沙坪坝区西永微电子工业园
二、项目目标
本项目近期目标是：
2010年建成5万平方米的工业标准厂房，吸纳四十至五十户微电子工业配套企业入驻园区，安置数千人生产、生活，从而初步形成一个具有都市工业特色的，综合服务配套完善的公共服务园区。
2010年建成集生产、生活于一体的，具有加工生产，物流配送和现代化办公的，面积达十余万平方米的都市工业园区，从而立足本园区，借助中小企业载体平台，形成服务园区企业，辐射东南西北的专业化、多功能、现代化的花园式工业园。
三、项目规划用地
规划总用地面积3.335万平方米（净50亩），预留发展面积2万平方米（净30亩），分别建设：
多层加工标准厂房10万平方米，物流配套2万平方米，生活服务及办公区1.5万平方米。
四、业态布局
四大区域：
加工生产区域、物流配套区域、办公服务区域、生活服务区域。
三大平台：
园区管理平台、公共服务平台、物流载体平台
二大中心：
生产加工中心、后勤保障中心
五、项目规划概要
随着重庆市作为西部经济中心的地位提升，世界500强企业的不断涌入，以及重庆市2005年开始的都市工业园建设由量的积累到质的提升转型，使得本案项目成为可能，也成为投资业主转型的首选。
通过工业生产性服务业——工业地产的渗透，实行跨区域的互动呼应式投资组合，打造一个新型产业企业，将促进投资主体的快速发展。
龙祥都市微电物流工业园的奠基建设，将更加便捷地帮助IT巨头们的产业链群企业入驻西永，背靠世界巨头，享受现代化标准办公、加工环境带来的全新服务，从而将重庆市级都市工业园推向规范化运作、制度化管理、流程化服务的轨道。
注：
项目策划来源：
1、重府发﹝2005﹞20号文：
《重庆市人民政府关于推进都市工业园（楼宇）建设的意见》
2、重庆市沙坪坝区西永微电子工业园规划
3、西永微电子工业园片区控制性详细规划
第二章项目建设条件研究
一、工业地产曙光初现
从2005年重庆市政府发起认定：
重庆市市级都市工业园起，重庆市都市工业园的认定工作已走过了五年历程，从帮助国有企业老旧厂房的资源利用，闲置资产的改造开始，到都市中心区域周边村镇工业化集群整合，再到以民营经济为主体的国退民进式改制重组，重庆市市级都市工业园已发展到2009年九十二个，从数量上得到了较大的推进，而重庆市的工业园经济已起到助推重庆市GDP持续增长举足轻重的作用。
正如“曙光”所寄予的涵义一样，重庆新型都市工业园的名字被冠以“重庆曙光都市工业园”，其一、二、三期的都市工业园建设将园区划为A、B、C三个区域，并成功运用房地产的初期模式，将工业园的建设带入了工业地产的新领域。
其园区一期A区入驻已全面完成，二期B区和三期C区在项目规划阶段已预约入驻近百家企业，签约达八千余万元，如此成功的案例，能给我们带来的讯息就是：
重庆工业地产已经启动，重庆工业地产曙光初现，重庆工业地产大有可为，四两拨千金的运作模式在短期将成为主流。
二、生产性服务业初显萌芽
生产性服务业作为目前世界经济中心增长幅度最快的行业，其规模已占据全部服务业产值过半的江山，被经济学界命名为二点五产业。
在重庆这一行业已经开始展现其新的经济模式和新的运作态势，其核心就是运用都市工业园这一公共服务平台作为载体，通过向生产、加工、制造行业提供包括现代办公、标准化厂房在内的公共服务活动，通过向入驻企业提供不同层级（上、中、下游）的全方位服务，获得服务增加值。
重庆市作为西部经济中心，长江中上游的经济增长极，生产性服务业仅初步形成，未达产业化的程度，而发展五年的都市工业园经济正在为这一行业产业注入新的动力。
从厂房提供，物业服务，到用工推荐，管理辅导，到产品推广，企业形象建设，进而扩展到生产性后勤保障、物流加工配送全方位的服务，使入驻企业更加专心于生产、加工、制造，使主机厂到配套厂更加深度融合。
三、重庆市都市工业园现状
到2009年全市共建成都市工业园（楼宇）九十余个，其中沙区为最集中的区县，工业园（楼宇）超过10个，江北区紧随其后达到10个；全市都市工业园（楼宇）共吸纳入驻企业数近三千户，提供就业岗位10万余个，实现销售收入超过500亿元；沙坪坝区，江北区其各项经济指标均接近或超过全是都市工业园的半数，成为都市工业最集中和最具发展势头的地区。
从产业结构看：
入驻企业以加工型、就业型、科技型为主的中小企业，其存在和发展的基础是大型主机企业配套和面向最终消费的产品和服务；在众多的入驻企业中，依据大型主机企业存在而集中于一个都市工业园的集群产业链企业还未涉及到微电子物流行业，更未形成加工、物流相配套的都市工业园区，这也给本案项目带来了亮点和商机。
从公共服务形态看：
目前的都市工业园在公共服务方面多为单一的服务形态，如仅提供厂房（租、售方式提供）；工业地产物业管理常识性知识了解极少，有的园区甚至没有为入驻企业提供服务的机构或部门；公共服务从形式到内容都缺乏标准化、流程化、制度化的建设。
从投资主体看：
原有都市工业园（楼宇）的存在形态正在受到来自工业地产投资建设的冲击，新建（从用地规划到园区建设到招商入驻到园区认定）的都市工业园区逐步增多，所占比重逐年提升，这一现象在江北区尤为突出，目前正在建设中的园区达到五个，均未获得重庆市中小企业发展指导局的认定，但均已向该局进行备案。
四、西永微电园急需安置配套链群企业
随着世界500强企业重庆工业基地的建设，巨大的商机吸引了来自全国乃至全世界的眼光，上万亿的配套产业链群将以主机生产为中心进行聚集，而缩短物流距离，降低物流成本，使配套成本具有更大的竞争力成为配套主机厂的链群企业追逐的目标。
来自重庆各家媒体的报道，成千上万的配套链群企业正在寻求以西永为中心的最佳物流半径内的地区作为未来扎根之地，而在西永这块正在开发的工业地块中，至今还难看到向链群企业提供服务，特别是可供选择的生产、加工、制造用标准厂区，而沙坪坝区原有的都市工业园均未建在该区之中。
五、本案前景天时地利与投资主体实力融合
纵观前述的各种有利条件，加上西永正在建设的西部最大铁路编组中心，以及已经提上重庆市政府议事日程的保税区的分区保税库建设，为本案构筑了天时地利的巨大吸引力，也为本案选址西永成为可能和可行的方案。
作为本案的投资主体：
（正在新注册项目投资公司，暂定名重庆都市工业园建设投资发展有限公司）在工程建设方面已具备较强的专业能力和管理经验，积累了大量的人脉资源和较强的资金筹集能力，为推行本案奠定了扎实的基础，为确保本案快速、稳妥、成功的推进创造了条件。
第三章项目建设方案实施可行性
一、项目建设定位和远景规划
1、本案选址原则
作为依托大型特色工业园和背靠超大型主机企业的都市工业园的建设，选址原则大体应具备：
A、靠近货运枢纽，交通较为便利。
本案中正在建设的西部最大铁路编组中心和已建成的公路运输网络为选址西永提供了可行性；B、紧邻大型企业和物流中心区域。
西永招商中的微电子工业园和已入驻的世界500强企业，为本案的选址增添了不小的砝码；C、劳动力条件较优越。
这一条件放在重庆市主城区任意地方都能较好的满足，而与原高新区相融的沙坪坝区更是为IT业界精英汇聚之地，且随着大量沿海地带的民工返乡和IT业界人员到西部创业更为这一条件的具备创造了条件；D、考虑地价因素。
地价是本案建设资金集中使用的重要部分。
考虑地价也就是确保本案能顺利推行的前提条件，从前期了解掌握的情况看，西永地区的工业用地价格相对主城区其他重要工业基地较为低廉，尽早确定土地，获得土地使用权是本案能否成功的先决条件；E、借助政策优惠功能。
沙坪坝区在全市都市工业园建设中最为引人注目，关键就是政策落实相对较好，从近期来自政府主管部门的信息看，市府﹝2005﹞20号文件中的土地使用政策正在加快落实，如顺利落实，都市工业园建设中的土地出让金和建设配套费将由原来的先征后返调整为免缴。
F、未来发展空间选择。
从本案可能选之地看，本案前期将使用50亩工业出让地进行建设，可能条件下，还可以考虑争取预留30~50亩周边土地作为后期发展使用的预留用地。
2、本案的建设定位原则
本案的建设定位原则决定未来项目的规划、设计、施工建设的全过程，是本案可行的重要组成。
从前期调研的各方面信息汇集看，依据重庆市人民政府对都市工业园的认定条件以及对认定后都市工业园发展支持内容，确立本案的建设定位原则：
A、总体规划，分期实施。
对拟考虑的本案50亩工业用地实行总体规划，并考虑周边可能预留30~50亩后期发展用地的规划，从而确定分二期或三期进行建设；B、多层标准厂房建设，辅以办公用房的配套。
本案生产加工区域的建设将采用工业标准厂房的设计标准，将每幢厂房按七层设计（地下两层，地上五层），顶层采用钢架结构，在设计中预留厂区办公用房的结构框架；C配套设施及管理用房先行。
现代工业园区的建设均应优先考虑管理服务机构的用房和入驻企业员工倒班所需用房，甚至还用考虑部分入驻企业管理人员的用房，因此建设定位中在前期就应当与生产用厂房与配套用厂房同等进行建设，若考虑招商原因，建设的前后期不应超过半年；D、环境建设应纳入投资的主体。
新型都市工业园建设在具备都市工业园入驻企业条件的前提下，将工业园建成环境优美，对周边城市生活干扰较小的生态园区将成为重要标志。
3、本案项目远景规划
考虑本项目的紧迫性和项目所在地的急切需求，本项目有望在建设过程中吸引大量链群企业的目光。
把握商机为未来留下发展空间也是本案研究内容。
从较远期的需求看，本案远期将可能成为生产、物流并重发展的新型综合都市工业园，所以预留的发展空间应更多考虑物流延伸服务（前期的物流为生产型延伸加工或分拣活动），发展诸如仓储、货运、货代等形式的物流形式，使建成的都市工业园更具现代都市工业园的特性。
二、项目业态布局
四大区域、三大平台、二大中心是本案项目业态的布局方案和实施核心
1、四大区域：
按照都市工业园的布局特点，考虑本案作为新型都市工业园的建设的形象，规划应按四大功能区域进行设计。
加工生产区域以主体厂房为主（为地上建筑部分），分别按照入驻企业的特点，对分层的功能进行设计；物流配套区域则为主体厂房地下部分，作为上厂下库的方式进行建设；办公服务区域包括两部分，生产用办公服务区域和商务用办公服务区域，生产用办公服务区域以标准厂房设计预留厂区内改造框架为主，商务用办公区域则利用园区10%的综合用地进行设计建设；生活服务区域也将利用10%综合用地部分的地下一层开设员工食堂和休闲娱乐区，或将员工倒班房部分作为生活服务中的后勤保障用房。
2、三大平台：
这是现代都市工业园配套服务体系建设的内容。
园区管理平台将成为园区对外形象展示，对外招商引资和对内引导管理的平台，该平台按照全市统一部署将以重庆市中小企业发展载体平台为统一宣传载体，建设园区管理平台，链接所有入驻企业网站，为入驻企业提供较完美的管理服务功能；公共服务平台在统一的园区网站上设置为园区入驻企业提供各项专业服务的平台，如入驻企业形象宣传、招商引资、用工招聘、产品推介、信息服务等内容；物流载体平台主要是为入驻企业解决产品外销服务的平台，包括仓储、仓容、货代运输、物流技术支持以及入驻企业的车辆代租代运、入驻企业相关原料辅料采购运输的活动。
3、二大中心：
生产加工中心，专门为入驻生产、加工型企业提供相关信息服务的部门机构，如水、电、气资源的配置。
后勤保障中心，专门为所有入驻企业及员工提供后勤保障工作并提供所需服务的机构。
未来园区内将设员工食堂、倒班房、阅览室、职工之家、小超市、卫生站等等后勤服务项目。
三、项目招商合作方案
本项目招商合作工作是园区建设过程中核心内容，直接关系园区的生存发展。
本案提供的招商合作仅代表策划意见。
1、独立招商模式。
利用投资业主自有人脉资源进行招商组织、策划和实施。
组织自有招商团队从事本项活动。
2、合作招行模式。
现有合作对象主要为重庆都市工业园协会，利用协会在行业的地位，帮助企业搭建与当地政府，与西永工业园区，与主机生产企业间的沟通平台。
3、委托招商模式。
将所有招商活动进行外委，配合委托方开展各项招商活动。
四、项目建设进展和周期
项目建设进度和周期首先取决于投资业主的资金筹措能力，其次取决于项目推进过程中的招商进度。
所以项目建设进度应权衡投资能力进行安排，首先应考虑在最短期内获得建设用地，并实施相应的规划、设计工作，为项目的招商提供必要的条件。
项目立项或开建后，把握招商进度来推进建设进度，但一期工程基本上应在一个年度内全部完工，并入住认定条件所要求的企业数，从而获得尽量快的政府认定工作，使得现有的土地出让费和配套费用尽快退回（若政策变化将更加有利于推进建设进度）。
一般情况下，本案项目从购地到一期园区建设，招商成功，需要一年的时间，二期工程则一般在一期招商达到保本阶段开始进行。
第四章项目资金安排和效益分析
一、资金筹集和安排
按照本案项目一期设计内容考虑，土地资金约1000万元，建筑物5万平方米建安成本7500万元（按每平米1500元计算），按正常地产项目运作考虑，资金筹措应确保达到2500万元左右，方能进行顺利的投资建设，同时可考虑目前工业地产的运作实际，园区规划设计后进行相应的招商活动，按收10%的资金进行预定，可使得资金准备降到1800万元左右。
资金的使用安排看，本方案仅考虑土地购买成本和建安成本，土地出让金和建设配套费均未考虑，因此，使用安排也应优先考虑土地成本支出，此类情况也可利用人脉关系进行处理，主要是采用土地占用费方式，分期支付土地费用，节约土地一次性支付的时间成本，达到推进建设的目的。
同时资金安排中应优先考虑的是规划、设计费用和其后的宣传、招商费用，虽然此类费用占总体投资成本较少，但这部分将对本案产生决定性的影响。
二、项目运作和效益初探
项目运作模式最终都决定了项目投资的成败。
都市工业园作为重庆市工业地产的开篇项目，引导和决定了未来重庆市工业地产的走向，而龙祥都市微电物流工业园的策划、运作都应以高起点、高要求、高标准进行建设，以确保都市工业园在未来工业地产中的品牌效应，确保本案项目投资的最大化回报。
为此，本案建设在运作本项目中采取如下思路和方法：
1、以宣传广告开路、现有影响再建园
以获得土地并作出规划开始，在节约的原则下，动用项目投资5‰的资金进行宣传。
其一，利用重庆中小企业在线或重庆市中小企业载体平台进行宣传。
宣传制作费用标准大约在20万元左右，在线广告宣传时间，一般都可保证一年之久。
其二，利用重庆市中小企业发展指导局举办的园区招商会进行展示宣传。
制作大型展板和精美图册并辅以现场3D动画视频广告模型进行展示，力求让参展的企业都能留下记忆，并保留可以寻求合作的机会。
其三，利用行业协会的力量进行招商宣传。
必要时可利用自身人脉关系，与市中小企业发展指导局共同在沿海发达城市，特别是IT业发展地区进行宣传，获得与西永微电子工业园所匹配的企业入驻。
举行较大规模的奠基现场签约会，在市相关领导的参与下，完成首期的园区销售策动。
2、充分利用都市工业优惠政策，吸引客商入驻
重庆市在发展中小企业、发展特色工业园和发展都市工业园中出台了许多优惠政策，并为入驻企业提供了获得政府扶持的渠道和方法，充分利用小手册，宣传展板和广泛的交流去引导广大的客商入驻园区共谋发展，共享政策，从而吸引更多的园区企业与园区共谋发展。
作为园区的投资者，也可以制定相关优惠政策吸引客户。
如：
一次性付款优惠10%；按揭付款优惠九五折；长期租赁租金减免时限等等，同时还可以对产权企业免征一定时期的物管费用等等，配套于政府相关政策之后，形成三级优惠模式：
政府、园区、企业。
3、制定销售策略，发展社会力量吸引客商
在建园过程中，作为投资人将广泛与银行、担保公司、融资机构、政府相关部门，关心园区建设的朋友以及投资人的相关人脉关系网络进行广泛接触，在营销中切实制定销售策略将更大范围地吸引客户入住。
如在委托专业机构招商运筹时，制定一些社会力量招商的折扣返利方案，任何人都可以享受该权利。
4、组建自己的销售团队，实行在线招商
5、把握项目利益的基本数，制定刺激招商的策略
本项目按容积率4进行设计，50亩土地的建设应达到10万平方米的规模，分二至三期进行建设，全部建成出售将获得不低于5000万的收益，若投资人将净收益控制在3000万则可制定出非常优厚的招商引资策略。
三、项目风险和效益评估
任何投资项目都是具有潜在的风险，把握风险程度，了解风险的存在，有利于项目的顺利推进和成功的运作。
就本案所涉及的内容和条件看，项目风险主要来自三个方面。
其一，宏观政策影响层面。
这一风险取决于工业地产的发展是否纳入房地产的开发项目管理，此类法规和规定在重庆乃至全中国都难得见到，但重庆市中小企业发展指导局已于2009年开始与市财政局、税务局、国土局、环保局等政府部门开始研究，所以目前的主管局——中小企业局未让该部门介入调研，另外，相关都市工业园的认定条件都较低，评价体系也未建立，所以此风险的出现最快应在本行业兴起的2011或2012年。
其二，投资人的资金筹措风险。
本案项目总产值将达2亿左右，投资总额将达到1.3亿~1.4亿元，充分利用资金和筹集资金的渠道且打通工业地产抵押的通道是规避风险的主要方法。
从静态投资看，本项目投资最少为2000万元，可以达到启动、运作项目的第一结点，如招商顺利，则可以以合同抵押附带未来房产抵押方式进行组合型融资，使入驻企业以首期款就能进入园区，同时也将该风险转移到银行和其他金融机构，从而避免资金链断裂带来的项目投资失败。
其三，经济大势下的招商失败。
面对全球动荡的经济、金融环境，不能说金融风暴已经过去，所以国际经济大势和国内经济的大势都可能成为本案招商致命的风险。
风险与利益共生共存是项目运作的特色，规避风险则是项目成功的起点和保障。
本案项目就现实的状况和条件看，利益来源共有三大部分：
其一，工业地产的兴起，将刺激本案成功建设。
虽然沙坪坝区已具有十余个都市工业园，但按工业地产开发形成的园区还是空白，但世界500强入驻沙区和高新区正在日益增长，围绕大型主机巨头的产业链群企业正在聚集，给本案成功并获取利益最大化带来了机会，按建设的10万平方米和目前的工业厂房销售价格看，价值可达2亿元之多，且随着土地价值的增值，链群企业的涌入，工业厂房价格将逐步推高，若本案周边铁路分组中心和保税区分区库的建成，最少该厂房价值可以达到每平米3000元以上；其二，本案利用工业地产与房地产的边缘界线寻求项目利益的最大化。
工业地产与房地产在商用办公楼方面表象是一样的，但其功能的确定则将此表象进行了分离。
工业地产的商用办公楼是在工业区划中为配套工业生产现场进行建设的办公场地，一般为下厂上店或前厂后店或前店后厂等等方式，但就本案所处地区看，在厂房上层建设商用办公楼就是首选，这也是目前曙光都市工业园的模式，这样，其办公楼的价值则平均将比厂房高出50%左右，而造价则大致相当；其三，社区型园区建设，将成为园区持续利益的保证。
本案规划的都市工业园将按照房地产社区模式进行打造，以完备的物业管理，周到的后勤服务，周全的服务项目，将园区入驻企业和员工基本锁定于园区之中。
将后勤服务项目、设施外包，将专业的工业地产服务引入园区管理，向园区入驻企业及员工提供诸如：
餐饮、娱乐、休闲、医疗、电子阅览、个人保洁、企业保姆等项目的服务，形成各方优势力量打造完美社区园区。
综上可以预见，本案项目虽风险犹存，但潜在的巨大利益，将确保经过规范运作策划，实施管理后规避风险，从而获得预期。
欲为诸佛龙象，先做众生马牛（结束语）
以服务的理念切入工业地产开发，为大型主机企业提供配套的工业地产平台，甘为孺子牛的精神和作风，将引导投资主体企业搭乘首发的工业地产巨轮，乘风破浪，扬帆远行。
以社区型园区为规划蓝图，将完善的配套服务体系以及按国际标准化管理的运作模式提供和呈现于入驻企业面前，可以为园区带来口碑效应，为园区的跨区域互动呼应式投资组合带来潜在的形象效果。
借用一句禅语，欲为诸佛龙象，先做众生马牛。
可以预见，规划中的龙祥都市微电物流工业园一定会在投资者的竭尽努力、建设者的精心打造、管理者的优质服务和入园者感同身受中得到成功。
作为策划机构我们深信：
机会总会给有准备的人。
同时我们衷心祝愿不远的将来，一座座经投资者打造的都市工业园成为重庆都市工业园的标杆。
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