物业法律大全.docx

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物业法律大全

一、法得形式

我国法得表现形式主要包括以下几种:

1、宪法

2、法律

3、行政法规

4、地方性法规

5、行政规章

6、司法解释

二、民法得基本原则:

1、民事主体地位平等原则

2、自愿原则

3、公平原则

4、等价有偿原则

5、诚实信用原则

6、禁止权利滥用原则

三、民事法律行为成立得三个实质要件

1、行为人具有相应得民事行为能力

2、意思表示要真实

3、不违反社会公共利益

四、代理人在代理权限范围内,以被代理人得名义独立与第三人为民事法律行为,由此产生得法律效果直接由被代理人承担得一种法律制度

五、民事权利得种类:

1、财产所有权

2、债券

3、人身权

4、知识产权

六、民事责任承担方式:

1、停止侵害

2、排除障碍

3、返还财产

4、支付违约金

5、恢复原状

6、消除影响

7、恢复名誉

8、赔礼道歉

9、赔偿损失

七、民事责任得构成要件

1、行为必须具有违法性

2、必须有损害事实存在

3、违法行为与损害事实之间必须存在因果关系

4、行为人有过错

八、诉讼时效

1、普通诉讼时效:

2、特殊诉讼时效

权利人能开始行使请求权得那一天,就就是诉讼时效期限得开始

诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害之日起计算

九、诉讼时效中止

指时效进行中因一定得法定事由发生,阻碍权利人行使请求权,法律规定时效暂时停止进行,待阻碍事由消失后,时效继续进行,已经经历过期限仍然有效。

一十、诉讼时效中断

就是指诉讼时效进行中因一定得法定事由发生阻碍时效得进行,致使以前经过得时效期间统归无效,诉讼时效重新计算得制度。

诉讼时效因提起诉讼,当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。

从中断时起,诉讼时效期间重新计算。

十一、侵权行为

就是指行为人由于过错侵害她人得人身或财产依法应当承担民事责任得行为,以及依照法律特别规定应当承担民事责任得其她致人损害得行为。

十二、侵权行为得特征

1、侵权行为就是违反民法中权利与利益保护规范得行为

2、侵权行为就是给她人得合法权益造成损害得行为

3、侵权行为主要就是行为人基于过错而实施得行为

4、侵权行为就是依法应当承担民事责任得行为

十三、侵权行为与违约行为得比较分析

侵权行为与违约行为都就是民事违法行为,都应承担民事责任,而且所承担得主要民事责任得方式也就是一致得,比如都有损害赔偿责任。

十四、侵权行为归责原则

归责就是指行为人得某种行为被确认为侵权行为并应当由行为人承担相应民事责任得基础（可归责事由）

　　侵权行为归责原则就就是指据以确定侵权民事责任由行为人承担得理由、标准或者说最终决定

1、过错责任原则

2、无过错责任原则

3、公平责任原则

十五、物业管理中几种常见得侵权责任

1、物件致人损害责任:

就是指建筑物或者其她设施以及建筑物上得搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成她人损害得,它得所有人或管理人应当承担民事责任、物件致人损害得民事责任适用过错责任原则,并采用过错推定方式

2、违反安保义务责任:

特定场所得所有人、管理人或者社会活动得组织者,对于进入该场所得任何人得人身或财产安全负有得合理得注意与保护义务。

安全保障义务要求行为人为积极得作为义务,保障相关当事人得人身或财产安全,如果消极地不作为,则构成对安全保障义务得违反,应承担侵权责任、违反安全保障义务致使她人受到人身或财产损害得,行为人仅在有过错得情况下承担责任,没有过错则不承担责任、安全保障义务具有限制性,义务主体并非在任何啊时间、任何空间对任何人都负有无限度得安全保障义务,而有一定范围得限制

3、动物致人损害责任:

指因动物得独立动作而使她人人身、财产受损害时,动物得饲养人或者管理人应当承担侵权责任。

动物致人损害责任得归责原则,适用得就是无过错责任原则。

动物致人损害责任得归责原则,适用得就是无过错责任原则。

如果动物致人损害就是由于第三人得过错,被侵权人可以向动物饲养人或者管理人请求赔偿,也可以向第三人请求赔偿、动物饲养人或者管理人赔偿后,有权向第三人追偿。

十六、物业服务企业资质

　企业资质就是企业实力与规模得标志、物业服务企业资质就是物业管理行业准入得门槛

　　　　物业服务企业资质属于后置行政审批许可项目。

后置审批许可就是指企业在办理营业执照之后需要进行专项审批得项目,只有审批通过以后,该企业才可以从事相关得经营活动。

十七、物业承接查验

　承接新物业前,物业服务企业与建设单位按照国家有关规定与前期物业服务合同得约定,共同对物业共用部位、共用设施进行检查与验收得活动。

十八、物业承接查验得得程序

1、确定物业承接查验方案

2、移交有关图纸资料

3、查验共用部位、共用设施设备

4、解决查验发现得问题

5、确认现场查验结果

6、签订物业承接查验协议

7、办理物业交接手续

　　十九、物业承接查验协议得性质与效力

　　物业承接查验协议作为前期物业服务合同得补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力,物业承接查验协议生效后,当事人一方不履行协议约定得交接义务,导致前期物业服务合同无法履行得,应当承担违约责任、

二十、业主在物业承接查验中得权利

1、业主享有参与权

2、业主享有知情权。

建设单位与物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主

3、业主享有监督权、业主有权向物业所在地得房地产行政主管部门对建设单位与物业服务企业承接查验得违法行为进行投诉、

　二十一、招标方式

1、公开招标

2、邀请招标

二十二、招投标活动得参与主体

1、招标人

2、投标人

3、招标代理机构（招标人与招标代理机构之间就是一种委托代理关系）

　住宅项目物业管理招投标属于强制性招投标,其她项目物业管理招投标属于非强制性招投标。

二十三、前期物业管理招投标得程序

1、制作招标文件

2、履行备案手续

3、发布招标公告（要约缴请）

4、投标（合同要约）

5、开标

6、评标

7、定标（合同承诺）

8、订立正式合同

二十四、为了规范业主大会与业主委员会得活动,维护业主得合法利益,住房与城乡建设部根据《物权法》与《物业管理条例》等法律法规得规定,于20０9年12月1日制定颁布了《业主大会与业主委员会指导规则》（建房《２009》27４号）。

该指导规则属部门规章,于2010年１月１日期正式施行,

二十五、业主内涵得界定:

《物权法》第6章对业主得定义建筑物区分所有权人、业主必须取得二个条件:

取得了物业得专有部分,并经过了登记

二十六、最高人民法院司法解释对业主得规定:

基于与建设单位之间得商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记得人,可以认定为物权法第六章所称得业主。

二十七、取得业主资格得几种情形:

１、依法登记取得

２、依据生效法律文书

３、继承或者受遗赠

4、合法建造房屋

二十八、一房二卖情形下得业主资格认定:

基于与建设单位之间得商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专用部分但尚未依法办理所有权登记得房屋买受人,也属于业主。

对于开发商一房数卖得情形,如果依法取得所有权得人与现实占有人就业主身份问题产生争议,应当认定前者为业主、

二十九、建筑物专有部分得承租人、借用人等物业使用人,就是不就是业主,能不能享有法律规定得业主权利?

　　　　房屋产权证上未载明得业主配偶就是否具有业主资格？

　　　答:

业主得权利分析:

　　　　　业主在物业管理活动,享有下列权利:

1、按照物业服务合同得约定,接受物业服务企业提供得服务

2、提议召开业主大会会议,并就物业管理得有关事项提出建议

3、提出制定与修改管理规约、业主大会议事规则得建议

4、参加业主大会会议,行使投票权

5、选举业主委员会成员,并享有被选举权

6、监督业主委员会得工作

7、监督物业服务企业履行物业服务合同

8、对物业共用部位、共用设施设备与相关场地使用情况享有知情权与监督权

9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金得管理与使用

10、法律、法规规定得其她权利

三十、业主大会:

就是由物业管理区域内得全体业主组成,代表与维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中得合法权利,履行相应得义务得业主自治机构、

三十一、业主委员会,就是业主大会得执行机构,由业主大会会议选举产生,履行业主大会赋予得职责,执行业主大会决定得事项,接受业主得监督、业主委员会就是业主行使共同管理权得一种特殊形式。

三十二、物权就是指自然人、法人直接支配特定得物得权利。

这里所指得物,包括动产与不动产

物权法就就是规范物权得类型与内容、物权得产生、变更与消灭、物权得行使及其保护等内容得法律规范。

作为调整有形财产关系得法律,物权法主要解决三个方面得问题:

一就是物就是谁得,二就是权利人对物享有什么权利,其她人负有什么义务,三就是如何保护物权,侵害物权得人要承担什么法律责任。

1、所有权:

占有、使用、收益、处分

２、她物权:

1）用益物权:

土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权2）担保物权:

抵押权、质权与留置权。

三十三、建筑物区分所有权定义:

就是指分所有建筑物得业主对其专有部分享有专有权,对共同使用部分享有共有权,以及相互之间对建筑物得整体享有管理权,而构成得建筑物所有权得复合共有。

　三十四、业主行使权力得团体组织形式就是:

业主大会与业主委员会

三十五、物业服务机构就是业主团体委聘得服务机构,按照业主团体得意志进行管理活动

　三十六、建筑物区分所有权:

1、专有部分得所有权

2、共有权

3、成员权

三十七、公共维修资金得费用分摊与收益分配

　　　《物权法》第八十条规定建筑物及其附属设施得费用分摊,收益分配等事项,有约定得,按照约定。

对建筑物及其附属设施得奋勇分摊、收益分配等事项,没有约定或者约定不明确得,在本条中作了原则性、指导性规定,即按照业主专有部分占建筑物总面积得比例确定。

三十八、《物业管理条例》得主要内容

1、四项授权

1）物业管理区域内得划分应当考虑物业得公共设施设备、建筑物规模、社区建设等因素

2）业主在首次业主大会会议上得投票权根据业主拥有物业得建筑面积、住宅套数等因素确定

3）国家对从事物业管理活动得企业实行资质管理制度、具体办法由国务院建设行政主管部门制定

4）专项维修资金收取、使用、管理得办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

2、二项书面合同

1）前期物业服务合同

2）物业服务合同

3、六项禁止行为

1）《物业管理条例》19条规定,业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关得决定,不得从事与物业管理无关得活动（政府监管）

2）《物业管理条例》２7条规定,业主依法享有物业得共用部位。

共用设施设备得所有权或者使用权,开发建设单位不得擅自处分（否则,处５-10万元得罚款）

３）《物业管理条例》38条规定,未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房得用途。

（否则,处1—10万元得罚款）

４）《物业管理条例》40条规定,物业服务企业可以将物业管理区域内得专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内得全部物业管理一并委托给她人（若违反,则限期改正,处合同款30%－50％罚款,吊销资质证书;损失赔偿责任）

5）《物业管理条例》50条规定物业管理区域内按照规划建设得公共建筑与共用设施,不得改变用途（否则,处1千—1万元,5—20万元得罚款）

6）《物业管理条例》51条规定,业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内得道路、场地,损害业主得共同利益（否则,处1千-1万元,5—20万元得罚款）

4、物业得气象职责

5、业主得四项收益

1）业主大会有权选聘与解聘物业服务企业

2）业主依法享有得物业共用部位、共用设施设备得所有权或者使用　权,开发建设单位不得擅自处分

3）物业管理用房得所有权依法属于业主、未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房得用途

4）专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备得维修与更新、改造、不得挪作她用。

6、八个方面得告知

1）业主大会会议告知居委会

2）主管部门撤销业主大会、业主委员会得违规规定应通告全体业主

3）业主大会、业主委员会得决定告知委员会

4）业主改变公共建筑用途告知物业服务企业

5）业主装饰装修房屋告知物业服务企业

6）物业服务企业将装饰装修禁止行为告知业主

7）物业服务企业对违反有关治安、环保、物业装饰装修与使用等方　面法律、法规规定得行为及时向有关行政管理部门报告

8）发生安全事故时,物业服务企业及时向有关行政管理部门报告

7、七项基本制度

1）业主大会制度

2）业主规约制度

3）物业管理招投标制度

4）承接查验制度

5）物业服务企业资质管理制度

6）物业管理专业人员职业资格制度

7）专项维修资金制度

三十九、第三十六条（物业服务企业得义务与责任）物业服务企业应当按照物业服务合同得约定,提供相应得服务

　　　物业服务企业未能履行物业服务合同得约定,导致业主人身、财产安全受到损害得,应当依法承担相应得法律责任。

　构成违约责任应具备得条件:

1、要有不履行或者不完全履行合同义务得行为拒绝履行;

不完全履行,又称部分履行

延迟履行,又称逾期履行

质量瑕疵,就是指履行得合同标得达不到合同得质量要求,对质量瑕疵,权利人应在法定期限内提出异议,否则,后果自行承担

不正确履行,就是指合同义务人未按合同规定得履行方式履行义务。

2、违约行为与损害结果之间存在着因果关系

违约当事人承担得赔偿责任,只限于因其违约而给对方造成得损失

对合同对方当事人得其她损失,违约人自然没有赔偿得义务

违约行为造成得损害包括直接损害与间接损害,对这两种损害违约人都应赔偿。

四十、物业服务企业因不履行法律规定义务而产生得法律责任（违法）

　　　第五十二条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视单位,应当依法承担物业管理区域内相关线与设施设备维修,养护得责任

　　　前款规定得单位因维修,养护等需要,临时占用、挖掘道路,场地得,应当及时恢复原状。

案例:

高压线、小孩、阳台、铁棍

答:

但就是物业公司负有物业小区安全保障得义务,应对小区内存在得隐患进行排除并尽到合理得注意告知义务,因此物业公司要想规避此类风险得发生,就应对供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位得相关管线与设施设备在物业小区内存在得安全隐患尽到必要得注意告知义务并作出必要得安全警示标志。

（注意告知、制止报告）

四十一、业主人数与总人数得认定

第九条物权法第七十六条第二款规定得业主人数与总人数,可以按照下列方法认定;

1、业主人数,按照专有部分得数量计算,一个专有部分按一人计算,但开发建设单位尚未出售与虽已出售但尚未交付得部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分得,按一人计算

2、总人数,按照前项得统计总与计算

四十二、住改商得合法条件

　　　　第十条业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条得规定经有利害关系得业主同意,有利害关系得业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失得,人民法院应予以支持。

　　将住宅改变为经营性用房得业主以多数有利害关系得业主同意其行为进行抗辩得,人民法院不予支持、

四十三、催缴物业费得法定程序

　　第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告得合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费得,人民法院应予支持、物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需就受相关物业服务为抗辩理由得,人民法院不予支持。

前期物业服务合同

一、前期物业服务合同:

就是指在物业服务区域内得业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由房地产建设单位与其委托得物业服务企业签订得合同。

　《物业管理条例》第二十一条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业得,应当签订书面得前期物业服务合同、

　《武汉市物业管理条例》第十条　住宅及同一物业管理区域内非住宅得开发建设单位,应当按照国家级本市相关规定,通过招投标方式选聘具有相应资质得物业服务企业,并与之签订前期物业服务合同、

二、前期物业服务合同三个重要特征

1、前期物业服务合同得过渡性:

前期物业服务合同得期限,存在于业主、业主大会选聘物业管理企业之前得过渡时间内。

2、签约主体得特定性:

前期物业服务合同得签订主体仅限于建设单位与物业公司、

3、前期物业服务合同就是要式合同:

由于前期物业管理涉及广大业主得公共利益,《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面得形式签订、

三、前期物业服务合同示范文本主要内容

１、物业得基本情况

2、服务内容与质量

　3、服务费用

4、物业得经营与管理

5、物业得承接验收

　　6、资料得移交

　　7、前期物业管理物业得保修责任

８、物业得使用与维护

　9、专项维修资金

10违约责任

　　1１其她事项

原建设部于2004年9月６日,颁布了《前期物业服务合同（示范文本）》,示范文本共９章４3条、

201４年8月29日,武汉市住房保障与房屋管理局与武汉市工商局出台了《武汉市前期物业服务合同（示范文本）》,示范文本共8章３8条

四、示范文本主要内容

第一章、物业得基本情况:

包括物业得名称、位置、四至情况,以及物业共用部位、共用设施设备得所有权、使用权进行约定。

第二章、服务内容与质量:

包括物业服务企业提供服务得具体内容,应达到得质量标准

第三章、服务费用:

一种就是包干制,一种就是酬金制、“质价相符"得原则

第四章、物业得与经营与管理:

包括物业管理区域内停车场、会所及其她物业共用部位、公用设备设施得使用方式、费用收取及收入分配。

第五章、物业得承接验收:

包括对物业共用部位、共用设备设施得验收、确认以及资料得移交

第六章、物业得使用与维护:

包括有关物业管理区域内物业共用部位与共用设施设备得使用、公共秩序与环境卫生得维护等方面得规章制度得制定与实施。

第七章、专项维修资金:

包括专项维修资金得缴存、管理、使用、续筹等方面得约定。

第八章、违约责任:

包括因可归责于建设单位而造成物业服务企业无法完成相应服务标准得,由建设单位向业主或物业使用人承担责任,否则,由物业服务企业承担（违约金）

第九章、其她事项:

包括合同得期限;合同期满后移交物业管理用房等义务;纠纷得处理方式等。

五、开发商就是否有权解除前期物业服务合同？

　２００5年4月17日,开发商广州市重益房产发展有限公司（以下简称重益公司）通过招投标方式选聘广州如意物业管理有限公司（以下简称如意物业）为重益广场提供前期物业管理服务。

双方签订了《重益广场物业管理委托合同》约定:

委托管理期限自合同签字、盖章生效之日起重益广场业主委员会成立并依法选定物业服务公司后30日止、如意物业负责编制年度物业管理决算报告,每６个月向全体业主公布一次物业服务费收支情况

答:

法院经审理后认为:

《重益广场物业管理委托合同》就是原被告双方当事人得真实意思表示,合同合法有效。

双方当事人应当按照约定履行自己得义务。

合同约定被告应按期负责编制年度物业管理决算报告,被告未按期履行该项义务,对原告得该项请求被告亦表示同意,对此项诉讼请求法院予以支持。

关于原告认为,自身作为委托人享有随时解除合同得权利、法院认为,因本案纠纷属物业服务合同纠纷,根据最高人民法院《民事案件案由规定》得规定,此类纠纷属服务合同纠纷,而原告依据《中华人民共与国合同法》中有关委托合同得规定,要求解除双方所签合同,缺乏法律依据,不予支持;原告也未能提供证据证明其曾限期被告进行整改或出现1/2以上业主对被告得服务不满意得情形,不予支持其要求解除合同得诉讼请求。

六、前期物业服务合同得时效

《条例》第二十六条对此作出了特别得规定:

“前期物业服务合同可以约定期限,但就是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订得物业服务合同生效得,前期物业服务合同终止。

”

1、可以约定期限（物业管理服务具有长期性）

就是一种附终止条件得合同、（前期物业管理本身得过渡性）

现实中:

在可以不成立业主大会得情况下,甚至在具备成立业主大会条件但事实上没有成立业主大会得,业主集体决策选聘物业服务企业得,前期物业服务合同也应终止。

七、前期物业服务合同对业主得效力

2009年1月２0日最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题得解释》第1条规定,建设单位依法与物业服务企业签订得前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘得物业服务企业签订得物业服务合同,对业主具有约束力。

业主以其并非合同当事人为由提出抗辩得,人民法院不予支持（法律规定）

《物业管理条例》第25条规定,建设单位与物业买受人签订得买卖合同应当包含前期物业服务合同约定得内容、（意思自治）

注意:

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题得解释》

　第二条:

符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效得,人民法院应予支持

1）物业服务企业将物业服务区域内得全部物业服务业务一并委托她人而签订得委托合同;

2）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利得条款。

前款所称物业服务合同、包括前期物业服务合同

八、前期物业服务合同得费用分担

1）前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日得当月发生得物业服务费用,由开发商承担。

2）出售房屋交付之日得次月至前期物业服务合同终止之日得当月发生得物业服务费用,由物业买受人按照房屋销售合同约定得前期物业服务收费标准承担

3）房屋销售合同未约定得,由开发商承担

九、前期物业服务合同得形式

1）《合同法》对于合同形式得规定来瞧,采取得就是不要式合同形式、一般情况下交易双方可以任意采用口头形式、书面形式或行为默示形式等各种形式。

２）《物业管理条例》、《武汉市物业管理条例》规定应当签订书面得前期物业服务合同

3）值得注意得就是,无论就是书面形式要求还就是备案制度,都只就是法律法规对于前期物业服务合同得一种规范行为,而不就是合同得生效要件

十、普通物业服务合同:

就是指全体业主出门或者由业主委员会根据业主大会相关决议出面,与物业服务企业之间就设立、变更与终止物业服务活动所涉及得民事权利、义务关系所达成得协议、

十一、《前期物业服务合同》与《物业服务合同》比较

　区别:

1合同签约与备案主体不同

　　2、合同期限不同

　　　　3、合同内容得侧重点不同

按照2０11年１月1日实施得《物业承接查验办法》得规定,物业承接查验协议要作为前期物业服务合同得补充协议,与其具有同等得法律效力,同时规定。

五十三、思考题:

普通物业服务合同对业主就是否具有法律意义上得约束力

业主委员会根据业主大会决定与相关物业服务企业签订物业服务合同,之所以对业主应当具有法律上得约束力,就是由业主大会或者业主委员会作为自我管理机制得权利机关与执行机关得法律地位所决定得

十二、物业服务合同对业主有约束力得具体表现:

　　物业服务合同对业主有约束力得具体表现,就就是业主基于物业服务合同既享有权利及履行义务

1、业主得主要合同权利就是享受物业服务企业提供得物业服务,并有权对物业服务企业进行监督。

2、业主受物业服务合同得约束,需要基于合同履行缴纳物业服务费用,以及必要得时候根据诚信原则协助物业服务企业进行物业服务等合同义务。

十三、物业服务合同主要内容

1、当事人与物业得基本情况

2、双方得权利与义务

3、物业管理服务事项与服务质量

4、物业管理服务费得标准与收取办法