房产税法.docx

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房产税法

房产税法

第一节房产税法

本章作为非重点税种，近三年注会考试的试题中，分数为1～3分，题型为选择、判断题，题量2～3题。

【重点与难点】

重点：

房产税的计税依据、房产税的计算、房产税的减免税规定。

难点：

税收优惠

一、概念和特点

房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。

1、房产税的征税对象为房产，但是①仅以城镇房产为限，不包括农村房屋。

【“城镇”房产，即“城市、县城、建制镇、工矿区”的房产。

】②仅以经营性房产为限，不包括居民自住房。

【经营性房产包括两种a.将房产用作营业使用；b.将房产用于出租】

2、房产税针对的是“经营使用行为”，而不是针对“转让行为”。

转让房产的，可能要缴纳土地增值税、营业税、城建税和教育费附加。

经营使用行为分为两类：

一为将房产用于营业使用；二为将房产用于出租。

3、房产税的计税依据有两种:

房产余值和房产租金。

这是根据房产的不同使用方式而做区分的。

如果房产是用作营业使用，则按房产余值计征，【房产余值=房产原值×（1—扣除比例）扣除比例为10%至30%之间，由省级政府确定】，此时适用税率为1.2%；如果房产用于出租，则按房产租金收入计征，税率为12%【个人按市场价出租居民住房用于居住的，按4%税率计征】

4、房产税实行按年计征、分期缴纳的征收方法。

5、由地税局征收，税收收入归地方政府。

二、纳税人

2008年12月31日之前，外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税，而缴城市房地产税。

自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。

产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

【比如：

国有企业的厂房属于国家所有，但是该房产税应有该企业向税务机关缴纳】

同时为了便于税务机关征收管理，税法又做如下规定：

（1）产权出典的，由承典人纳税。

【房屋出典后，承典人享有典权，他支配着房产，因此由承典人缴纳房产税。

】

（2）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

（3）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。

（4）纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

三、征税对象和范围

（一）征税对象

征税的对象是房产

它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。

与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。

　　房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

【例题·判断题】（2005年）对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，一律不征收房产税。

（　）

　　　　【答案】×

（二）征税范围

房产税的征税范围：

城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村的房屋。

四、减免税的规定

免税：

（一）公益性房产

1、国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税；

2、由国家财政部门拨付事业经费的单位，本身业务范围内使用的房产免征房产税；

3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税；

4、中国人民银行总行及其所属分支机构自用的房产，免征；

【这些单位的生产营业用房、出租用房，不属于免税范围，照章纳税。

】

5、非营利性卫生机构自用的房产，免征房产税；

6、老年服务机构自用的房产，免征房产税；

7、高校后勤实体免征房产税。

【对教育事业的扶持】

（二）个人所有非营业用的房产

【对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，照章纳税。

】

（三）其它房产

1、破房、危房停用后，免征；

2、房屋大修，停用半年以上的，在大修期间免征；

3、基建工地临时性房屋在施工期间，免征。

工程完后，交还或转让基建单位的，次月起纳税；

4、地下人防设施，暂不征税房产税；

5、对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房【包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税】；

（四）特殊企业的规定

1、对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围的房产，应当依法征收房产税；对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的尚在县邮政局内核算的房产，在单位财务账中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房产税。

2、向居民供热并向居民则取采暖费的供热企业暂免征收房产税。

“供热企业”包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

　　对于免征房产税的“生产用房”，是指上述企业为居民供热所使用的厂房。

对既向居民供热，又向非居民供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其总供热收入的比例划分征免税界限；对于兼营供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。

【例题·多选题】（2005年）下列各项中，关于房产税的免税规定表述正确的有（　）。

　　A.对高校后勤实体免征房产税

　　B.对非营利性医疗机构的房产免征房产税

　　C.房管部门向居民出租的公有住房免征房产税

　　D.应税房产大修停用三个月以上的，在大修期间可免征房产税

　　　　【答案】AC

五、计税依据、税率和计算

房产税的计征方法有二：

一为从价计征，适用于“将房产用于生产营业使用”的情形，其计税依据为房产的余值；另一为从租计征，适用于“将房产用于出租”的情形，其计税依据为房产租金收入。

（一）从价计征

1、适用于“将房产用于生产营业使用”的情形。

2、其计税依据为房产的余值，房产余值：

房产原值一次扣减10%-30%后的余值，各地扣除比例由省级政府确定。

3、按年计征，税率为1.2%

4、计算公式：

应纳税额=应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%

5、房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

没有记载房屋原价的，参照同类房屋确定房产原值，按规定计征房产税。

6、房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

7、纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

8、房屋附属设备和配套设施的计税规定

（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设施和设施的价值；对附属设施和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

[例题]用房原值为5000万元，按照当地规定允许减除30%后余值计税，适用税率为1.2%。

请计算其应纳税房产税税额。

　　应纳税额=5000×（1-30%）×1.2%=42（万元）

（二）从租计征

1、适用于“将房产用于出租”的情形。

2、其计税依据是房产的租金收入。

3、按年计征，税率一般为12%；但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂按4%的税率征收房产税。

[注：

如果个人将房屋租给公司经营的，仍按照12%税率征收房产税。

]

4、所谓房产的租金收入，是房屋财产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。

5、如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

[例题]某公司出租房屋3间，年租金收入为30000元。

计算其应纳房产税税额。

30000×12%=3600（元）

（三）特殊情形

1、房产用于投资联营的情形。

以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：

（1）以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；

（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。

[理由：

①税人将房产用于联营投资，共担风险的——属于“将房产用于生产、营业使用”的情形，因此，适用从价计征，计税依据是房产的余值。

②纳税人以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的——该收入从性质上说，是纳税人将房产出租给联营企业的收入，因此，适用从租计征，计税依据是房产租金收入。

2、房屋融资租赁情形。

融资租赁与经营租赁不一样，融资租赁情形下的“租赁费”包括租赁物的价款、手续费、借款利息等，而且租赁期限届满时，产权一般转移到承租人手中。

因此，在征收房产税时采用从价计征，计税依据为房产余值。

至于租赁期间房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

3、业主共有的经营性房产。

居民住宅区内业主共有经营性房产：

由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。

其中

（1）自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；

（2）出租的，依照租金收入计征。

例题讲授

【例题·单选题】（2003年）某企业2002年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。

当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。

该企业当年应缴纳房产税（　）。

　　A.4.8万元

　　B.24万元

　　C.27万元

　　D.28.8万元

　　【答案】C

　　【解析】自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房4月1日才出租，1至3月仍从价计征，自身经营用房应纳房产税=（3000-1000）×（1-20%）×1.2%+1000×（1-20%）×1.2%÷12×3=19.2+2.4=21.6（万元）；出租的房产按本年租金从租计征=5×9（月）×12%=5.4（万元），企业当年应纳房产税=21.6+5.4=27（万元）。

　　【例题·单选题】（2005年）赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己和家人居住，另一处原值20万元的房产于2004年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元。

赵某当年应缴纳的房产税为（　）。

　　A.288元

　　B.576元

　　C.840元

　　D.864元

　　【答案】A

　　【解析】应纳房产税=1200×6×4%=288（元）

【例题·单选题】　　某供热企业生产用房原值8000万元，还拥有一个内部职工医院、一个幼儿园、一个超市和一个学校，房产的原值分别为280万元、100万元、100万元和120万元。

已知当地政府规定的扣除比例为20%，2007年度该企业取得供热总收入5000万元，其中2000万元为向居民供热取得的收入。

该企业2007年度应缴纳的房产税为（　）万元。

　　A.31.1B.46.66C.47.23D.77.76

　　　【答案】B

　　【解析】内部职工医院、幼儿园、学校均属于房产税免税单位，向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。

该企业缴纳的房产税=（8000+100）×（1-20%）×1.2%×（5000－2000）÷5000=46.66万元。

【例题·单选题】（2007年）某企业2006年2月委托一施工单位新建厂房，9月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工地上价值100万元的材料棚，一并转入固定资产，原值合计1100万元。

该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30%。

2006年企业该项固定资产应缴纳房产税（　）。

　　A.2.1万元

　　B.2.31万元

　　C.2.8万元

　　D.3.08万元

　　　　【答案】B

　　【解析】根据房产税法规定：

在基建工地为基建工程服务的各种工棚、材料棚等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税；当施工结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接受的次月起照章纳税。

本题中9月厂房办理验收手续，10月计算房产税，当年为3个月。

　　2006年应纳房产税＝1100×（1-30%）×1.2%×3/12＝2.31（万元）

六、征收管理

（一）纳税义务发生时间（除了第一项是“当月”，其它六项均为“次月”）

重点是：

纳税义务发生时间——当月与次月区分

（一）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。

（二）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。

　　（三）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。

　　（四）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。

　　（五）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

　　（六）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。

　　（七）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。

【例题·多选题】（2007年）下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（　）。

　　A.将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起缴纳房产税

　　B.委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税

　　C.购置存量房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税

　　D.购置新建商品房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税

　　　　【答案】BC

　　【解析】将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税，A选项不正确；选项购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税,D选项表述不正确。

（二）纳税期限

按年计征、分期缴纳，具体由省级政府确定。

（三）纳税地点

地方税。

在房产的所在地缴纳。

房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地分别向房产所在地的税务机关纳税。

（四）纳税申报（略）

【课后思考题】

1、房产税的纳税人？

2、房产税的征税范围？