登封市房地产市场研究.docx
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登封市房地产市场研究
2008登封市房地产市场研究［2008版］
一、登封市宏观环境分析
登封市概况
登封市位于河南省中西部，中岳嵩山南麓，市境东西长56公里，南北宽35.5公里，总面积1220平方公里，其中耕地56万亩，辖6乡6镇1个工业区3个办事处，有24个民族，地形以山地丘陵为主，属温带大陆性气候，全市总人口61万。
是一座经济繁荣，设施先进，商贸鼎盛，文明卫生，充满生机和活力，具有现代化城市规模和特征的城市。
境内交通方便，通讯便捷，矿区铁路横贯东西，国道207线与省道豫03线交汇通向四方，郑州国际航空港近在咫尺，程控电话、移动电话、电报传真可直通国内外各大城市，通过“旅游立市”战略的实施和两年一度的中国郑州国际少林武术节，大大加快了登封基础设施建设和景区建设步伐，市区面貌日新月异，景区美化突飞猛进。
中外商客络绎不绝，截止1999年底己有45家外资企业在登封落户并形成新的经济增长点。
登封历史悠久，物华天宝，工农业生产发展迅速，土地资源潜力大，盛产小麦、玉米、花生、烟叶、大豆、甘薯等，林、牧、渔业发展较快；矿产资源丰富，煤、铝矿石、石英、石灰石、钾长石、花岗石、大理石等储量大。
品位高，覆盖层薄，易开采，是全国15个重点矿区之一。
随着产业结构的调整，近年来，以电力发展为龙头，带动了煤炭、建材、冶金、化工、机械、食品等一大批科术含量高的高新技术开发，奠定了登封工业发展的后劲，形成了登封工业发展的新格局。
登封环境优美，条件优越，有丰富的旅游资源。
中岳嵩山雄奇壮丽，名刹“少林寺”誉满天下，道教圣地“中岳庙”、古代学府“嵩阳书院”驰名中外，“石淙会饮”、“观星台”己载入史册，登封是全国重点风景名胜区之一。
是全国“武术之乡”，每年来参观游览的中外游客达1000万人次，以旅游业为龙头带动了第三产业的发展，已成为登封的特色经济。
登封旅游资源得天独厚。
雄倚市境的中岳嵩山。
是国务院首批公布的国家级重点风景名胜区和国家级森林公园之一，有人文景观150处，自然景观30余处。
全市现有国家级文物保护单位8处，省级13处，地市 级12处，县（市）级118处，已发掘出各类文物珍品6700多件。
其中“天下第一名刹”少林寺，道教洞天中岳庙，儒学圣地嵩阳书院驰名天下。
嵩山博大精深，独领风骚，犹如一颗璀璨明珠，熠熠生辉，向人们展现出华夏民族的辉煌历史和现代文明的壮丽画卷。
黄帝曾在此游历，唐尧弯弓狩猎，大禹虔诚祭奠……周公姬 旦，汉武帝刘彻、唐高宗李治、明太祖朱元璋、清圣祖乾隆等一代天骄，相继到此祭祀封禅。
李白、杜甫、欧阳修、范仲淹、理学大师程颐、程灏、接踵而来，蕴山川灵秀，书壮丽诗篇。
现在以佛、道、儒、险、古为突出特色的少林寺、中岳庙、嵩阳书院、三皇寨、观星台、卢崖瀑布等六大景区，形成了武术、宗教、登山、考古、天文、地质等多条旅游专线，年接待中外游客200万人次，成为全国、全省旅游热线的重要组成部分。
二、登封市经济环境分析
经济实力状况
登封市国民经济持续快速健康发展，综合实力明显提升。
2003年、2004年、2005年，登封市GDP分别为67.4亿元、85.2亿元、121亿元，增长速度同比增长17%、15.8%、21.3%。
财政收入完成3.19亿元、5.1亿元、7.07亿元。
2004年、2005年国税、地税入库税收9.35亿元、13.7亿元，同比增长58.7%、46%。
2005年年末金融机构存款余额73.8亿元，比2004年增长20.7%；城镇居民人均可支配收入达7422元，同比增长12.5%；农民人均纯收入达3876元，同比增长15.8%，多项经济指标居郑州市前列并创近年来最高水平。
2005年，综合经济实力在全国县（市）中排名第169位，比2004年提升了46位。
全市各级“三农”投入累计达到1.3亿元，是上年的2.5倍；全市工业累计投入40亿元。
2005年，全市共接待中外游客320万人次，同比增长34.5%；旅游直接收入8328万元，同比增长51.4%；旅游总收入12亿元。
“十五”与“九五”的比较：
生产总值是“九五”末的2.6倍，年均增长14.2%；财政收入是“九五”末的3.7倍，年均增长30.6%；城镇居民人均可支配收入是“九五”末的3.7倍，年均增长30.6%；城镇居民人均可支配收入比“九五”末净增3068元，年均增长11.2%；农民人均纯收入比“九五”末净增1405元，年均增长9.4%；综合经济实力由“九五”末的全省13位跃升至第3位。
2003年，综合经济实力位居河南省县（市）第4位，2005年综合经济实力由95末的全省第13位升至第3位。
2004年、2005年连续两年财政收入总额位居全省县（市）第2位。
财政状况
登封地方财政收入2001年-2005年分别为：
1.9亿元、2.1亿元、3.19亿元、5.1亿元、7.07亿元，年增长幅度分别为：
10.53%、51.9%、59.87%、38.63%。
2004年登封市的财政收入增幅郑州市县市区第一，财政收入总额全省县市第二位。
2005年的财政收入总额为全省县（市）第二位。
2004、2005年连续两年增收2亿元，今年财政增收有望突破3亿元。
2005年，登封有10个乡镇财政收入超千万元，比04年增加3个；有3个乡镇超2000万元。
2006年截止7月底，登封地方财政收入达到5.3亿元，预计将超过10亿元，成为继巩义市后全省第二个突破10亿元的县（市）。
总论：
通过对登封市各经济指标可以看出，国民生产总值、财政收入等指标都以二位数的速度在增长，这充分说明登封市经济增长速度非常快，人民生活水平比较高，居民消费水平逐步在提高，这些现象可以充分说明当地居民有着较强的购买能力，对于房地产发展来说，有着良好的发展契机。
三、登封市房地产市场分析
（一）登封市房地产市场综合概述
本次对登封市房地产市场进行调研，主要调研的项目有目前在建、在售项目鑫地华府、四季花城、秀丽王府、郑煤小区、白坪小区等，及部分2006年开发目前已基本售罄的项目，还有一部分私人开发的项目。
通过本次调研，对照2006年，深蓝地产机构对登封的市场监控情况不难看出，目前，登封市房地产市场发展迅猛，且随着政府土地出让金的征收，房价在2007年一年内增幅较大，目前在售项目多层房屋销售均价大多在2300-2400元/平方米，主力总价基本在25-35万元之间，小高层售价目前直逼3000元/㎡大关。
根据近年的统计结果看，房屋价格成上扬走势，每年的上涨幅度不等，尤其是今年内房地产价格涨幅较大，而且每隔一段儿时间，都会做出一次价格调整。
而且销售情况普遍较好。
（二）楼盘个案
2006年度在售楼盘调研
NO.1
楼盘名称建欣小区
项目位置嵩高路和嵩阳路交叉口向北100米
总套数130套左右
销售均价2000元/平米
销售率
物业形态多层、复式住宅、商业
销售价格
主力户型复式：
270平米
四室二厅：
169平米
三室二厅：
135.52平米
二室二厅：
115平米
户型配比复式:
四室:
三室:
二室=54:
21:
28:
26
备注没有正规售楼部，此资料从工地销售人员所获。
此项目复式楼已定向销售。
NO.2
楼盘名称南街新区（鑫地华府）
项目位置嵩山路与颖河路交叉口向南100米
开发商河南鑫地房地产开发有限公司
总套数500套左右
销售均价1840元/㎡
销售率
物业形态住宅、商业
交房时间已建到地面二层，整体07年底交房。
项目概况项目分南北两块地，共11幢多层物业。
小区规模约50亩左右，户型种类有四室二厅、三室二厅、三室一厅、二室一厅。
销售价格住宅：
一梯两户：
3F-4F：
1880元/平米；5F：
1820元/平米；6F：
1780元/平米
一梯四户：
2F-5F：
1860元/平米；6F：
1800元/平米；7F：
1680元/平米
商业：
1F：
6000元/平米；2F：
4500元/平米
户型配比四室∶三室二厅∶三室一厅∶二室=1∶68∶10.8∶4.8
客户情况客户主要多为本地人，占到九成左右。
主力户型四室：
180平米
三室：
139平米∶134平米∶121平米∶116平米∶110平米=12∶17∶2∶8∶11
二室：
85平米∶81平米=1∶1
车位情况设有地上车库，地表设有停车位；
车库价位：
3000元/平米
备注
NO.3
楼盘名称金色家园
项目位置登封大道和中岳大街交汇处
开发商河南宏丰房地产开发有限公司、中国银行合作开发
销售均价1900元/㎡
销售率90%
物业形态住宅、商业
交房时间
项目概况占地面积约30余亩，建筑面积约4万余平米。
项目分两期开发，一期为两幢多层物业，二期为三幢多层物业。
销售价格一期：
7F：
1888元/平米
6F：
1988元/平米
5F：
2088元/平米
2F-4F：
2188元/平米
二期：
价格未定
销售情况
面积区间及配比四室：
153平米
三室：
134平米:
140平米=4:
3.5
二室：
94平米:
126平米=0.5:
1
户型配比四室:
三室:
二室=2:
8:
3
车库情况车库：
70000元/个（车库单位面积小于20平米）
备注此项目因与中国银行合作开发，因此提供与中国银行的按揭贷款。
NO.4
楼盘名称人保公司家属楼
项目位置中岳大街西段
总套数50套
销售均价1800元/㎡
物业形态住宅
交房时间2006年年底
项目概况此小区共二栋住宅楼，为7层多层住宅，其中临街楼共2单元，里面楼体为3个单元4室户型。
销售价格2F-5F：
1850元/㎡
6F：
1600元/㎡
销售情况
付款方式本项目付款方式为一次性付款。
没有优惠。
主力户型主力户型：
四室二厅面积为：
160㎡以上
户型配比四室二厅占60%；三室二厅占20%；二室二厅占20%
景观规划/物业配套无
备注
NO.5
楼盘名称洧乐花园
项目位置登封市区洧河路与谷路街交叉口西南角
总套数104套
销售均价2200元/平米
销售率
物业形态住宅、商业
工程进度
项目概况该项目由三幢多层建筑组成。
总建筑面积两万平方米，共100多套商品房。
此项目设计分别为二室一厅一卫，二室二厅一卫，三室一厅一卫，三室二厅二卫，四室二厅二卫。
每户均设有空调板，飘窗，伙房，卫生间设有排烟，排气管道。
临街两层为商业门面房。
销售价格6F：
2000元/平米
2-5F：
2300元/平方
车库情况65000元/个面积：
6米*4米。
客户情况多为本市购房人群。
主力户型二室：
97平米-99平米
三室：
99平米-147平米
四室：
159平米
户型配比四室:
三室:
二室=5:
12:
9
备注
NO.6
楼盘名称豫龙花园
项目位置护城河与颖河路交叉口
开发商登封腾开房地产公司
总套数约230套左右
销售均价约2100元/㎡左右
销售率
物业形态住宅、商业
交房时间
项目概况此小区共5幢多层住宅楼。
配有安全监控和天然气。
销售价格
客户情况客户80%来自于本地，主要是本地居民。
户型面
积区间
及配比住宅：
四室：
155平米
三室：
133.3平米:
139平米=15:
2
二室：
73.3平米:
90平米=3:
1
商业：
80平米-90平米
户型配比四室:
三室:
二室=2:
7:
8
车库情况小区内2号楼、3号楼、5号楼一层为地上车库；价位：
70000元/个，面积：
4.2米*6米。
备注
NO.7
楼盘名称卧龙花园
项目位置阳城路与颖河路交汇处西北角
总套数约146套
销售均价2400元/㎡
销售率
物业形态住宅、商业
工程进度
项目概况共4幢。
其中2幢为小高层（12层），2幢多层（7层）。
商业为地上两层门面房（小高层物业下）。
其中，多层为精装修价位。
小高层带中央空调（室内机）。
小区内通天然气。
销售价格
户型面
积区间
及配比四室：
167平米
三室：
110平米:
133平米:
137平米=7:
7:
37
二室：
111平米
户型配比四室:
三室一厅:
三室二厅:
二室=10:
44:
7:
7
车库情况
70000元/个
备注
NO.8
楼盘名称嵩汉花园
项目位置少林大道西段南侧
总套数约220套
销售均价多层：
1700元/㎡
销售率
物业形态住宅、商业
工程进度
项目概况此项目包含5幢多层、1幢小高层。
项目处没有正规售楼部，项目销售分由开发商和建筑商共同销售。
销售价格
户型面积区间
及配比三室：
122平米:
136平米=2：
3
二室：
115平米
户型配比三室:
二室=5:
1
车库情况分大小面积销售。
大面积80000元/个；小面积60000元/个。
备注项目地理位置较好，且价位相对较低。
此资料为从开发商获知，建筑商方面价位相对比开发商销售较高。
总结分析
本次调研了十多个楼盘，但是成规模的楼盘只有8个左右，其他的开发的楼盘多为私人开发的小型楼盘，我们主要对建欣小区、南街新村、金色家园、人保公司家属楼、洧乐花园、豫龙花园、卧龙花园、嵩汉花园等这几个项目进行了比较详细的调研，其他一些私人开发的楼盘不做为调研重点。
从销售价格上来看，登封市住宅的价格保持在1700---2400元/平方米之间，其中建欣小区、卧龙花园、豫龙花园、洧乐花园的房价最高，价格均保持在2000元/平方米发上，其次是金色家园、嵩汉花园（多层）、人保公司家属楼、南街新村，价格保持在1700－1900元/平方米之间。
从销售情况上来看，登封市住宅销售形势良好，截至调研时间，在售楼盘，大部分已销售65%以上，销售较好的楼盘销售已经达到95%以上，所以，从以上数据，可以看出，登封市的房地产销售情况良好。
从购房客户上来看，目前，登封市场上的主要购房群，主要来自于本地客户，本地客户占到购房客户群的80%--90%以上，还有一部分购房客户群来自于周边的县市地区，所以说，登封市房地产市场的主力购买群是登封本地人。
其他购房客户群占到一小部分。
从主力户型上来看，登封市房地产市场上的主力户型，以三房二厅为主，二房二厅与四房二厅为辅。
其中三房二厅的户型面积主要集中在110—140平方米之间，但主力区间在130—140平方米之间，二房二厅的户型面积主要集中在70—120平方米之间，但主力区间在90—110平方米之间，四房二厅的户型面积主要集中在140—180平方米之间，但主力区间在140—160平方米之间。
三房二厅为登封房地产市场上的主力户型，户型面积主要集中在130—140平方米之间。
从付款方式来看，登封市房地产销售的付款方式主要有两种，第一种：
一次性付款，第二种：
分期付款，银行按揭销售的项目几乎上没有，主要是受当是房地产市场还不规范及当地居民的消费观念影响。
2008年度在售楼盘及当时销售情况
1、鑫地华府
位置：
嵩山路与颖河路交叉口
开发商：
河南鑫地房地产开发有限公司
项目定位：
嵩山路十万平米国际社区
项目体量：
总建筑面积10万平米，10栋7层多层建筑，其中临街4栋含两层底商
户型：
84平米两房两厅一卫、125平米三房两厅两卫、142平米三房两厅两卫，一梯两户、一体四户设计
工程进度：
已全部封顶，部分已出外立面
交房时间：
2008年10月
销售状况及优惠：
均价2400元/平米，一梯两户4层以下三房无房源，一梯四户剩余房源较多。
按揭优惠2％。
项目配套：
天然气、有线电视
付款方式：
一次性、公积金贷款、银行按揭贷款
综合评价：
该项目为颖河路以南目前唯一在售商品房项目，户型设计紧凑，但容积率较高，楼间距不开阔，多为一梯四户设计，且产品设计无亮点，又沒自身配套，销售不甚理想。
2、四季花城
位置：
少林大道行政服务中心东200米
开发商：
郑州正豫置业有限公司
项目定位：
登封首席宽景花园洋房
项目体量：
占地24000平米，建筑面积40000平米，10栋多层住宅，1栋快捷酒店
户型：
90—150平米，两房两厅一卫、三房两厅一卫、三房两厅两卫、四房两厅两卫，208套
销售状况：
意向登记中
配套：
商业、快捷酒店、会所、洗浴中心、托儿所、天然气、地暖（不含采暖炉）
付款方式：
一次性、公积金贷款、银行按揭贷款
综合评价：
项目将欧式建筑引入登封，同时也将一种全新的生活方式引入登封，大绿化、水景、多重配套等满足生活，并由代理公司介入，销售案场整体氛围胜于市场其他项目，因此虽然项目离市区较远，但仍吸引了不少看房客户。
3、卧龙花园
位置：
阳城路与颖河路交汇处西北角
销售状况：
尾盘销售中
户型：
130平米三房两厅一卫（剩2楼一套），160平米三房两厅两卫（房源可选择）
售价：
130平米2层2200元/平米
160平米10层2600元/平米
现房销售中，一次性付款优惠2％
配套：
中央空调（室内机）、天然气、地下停车场、社区喷泉
付款方式：
一次性、公积金贷款
综合评价：
尾盘、现房销售中。
项目体量较小，不能形成社区居住感，无绿化，项目配置较差。
所剩房源户型配置不合理，造成滞销。
4、秀丽王府
位置：
中岳大道中段（原机械厂院内）
开发商：
嵩基房产
项目体量：
7栋楼，2栋小高层，5栋多层
户型：
100－115平米两房、142－178平米三房
售价：
小高层：
5层118平米三房2930元/平米
多层：
5层102两房2680元/平米
付款方式：
一次性、公积金贷款
综合评价：
地理位置优越，城中心大宅。
享城市中心便利配套，小区配套匮乏，楼间距有限。
项目运作较松散，尚有提升空间。
总结分析：
本次调研仅针对在售商品房项目展开，因此仅接触了4个项目。
其中，鑫地华府、卧龙花园、秀丽王府3个项目的共同特点如下
1、项目规模较小
2、容积率高
3、社区配套匮乏
4、楼间距较小
5、社区景观规划较少
6、案场管理松散，缺少体验感知
由此看来，其集中代表了登封目房地产发展水平和现状：
起步期，市场拉力小，消费者没有紧迫感，开发商尚未进入真正的竞争时代，在产品规划上以多出面积为出发点，无法为置业者提供先进的、舒适的居住感受。
而四季花城，作为一个入市时间不长、客户积累期的新项目，距离市区偏远，但从设计开始聘请专业合作伙伴共同参与，制定出适合市场的产品，并在景观规划、社区配套方面胜人一筹，销售案场采用现代管理方法，也在开放这段时间，吸引大批购房者看房。
这是市场上出现的对立的现象，也对登封房地产市场提出严峻质问：
科学化、专业化、规范化！
在价格方面，作为尾盘销售的卧龙花园，在经历近2年的市场考验后，价格走势不明显，这也说明了产品自身问题，尤其是所剩房源的缺陷。
而鑫地华府，从2006年至今，销售价格实现了从1840元/平米到2400元/平米的提升，每平米售价提升560元，涨幅高达30%以上。
小高层方面，秀丽王府在没有系统运作的情况下，以地段的单一卖点，均价达3000元/平米左右，可以看出登封房价在两年内的涨幅和跨度。
在产品方面，也集中呈现出户型不是一味求大，面积更合理，户型多样化等发展趋势，这是近年来全国房产市场的大现象，也是国家宏观调控下呈现出的合理局面，在登封房产市场也有所体现，这对登封房产市场来说是利好现象，说明开发商已经对市场需求有所关注，并根据需求设计产品。
在如此不规范的市场上，售价直线上升，由此可以看出，市场容量之大，且产品仍停留在圈地建房的层面上，没有形成真正的商品房居住核心竞争力和明显优势，若从政府的土地出让环节，到开发商根据市场竞争来规划，到代理公司的专业操作都规范运作，登封的自建房将会逐步退出房产市场，真正实现商品房的正当竞争，推动登封房产的规范发展。
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