成都建信奥林匹克花园项目可研报告.docx

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成都建信奥林匹克花园项目可研报告

成都建信·奥林匹克花园项目

可行性研究报告

二00一年十月

附表目录

报告总体结论

I.报告说明

本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。

销售预测采用市场比较法。

计算时点为2001年10月。

本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。

在实际开发中按照实际情况作相应调整。

II.总体评价

温江得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步加强，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。

大量的土地资源、建设单位雄厚的经济实力，以及“奥林匹克花园”优良的品牌资源，本项目具有良好的市场前景。

根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供委托方参考：

●本项目用地区位理想，有相当的发展潜力，适合开发大型项目。

●本项目开发住宅为主的项目有较好的市场前景。

●本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相当的收益回报。

III.技术经济指标

表一：

经济技术指标

项目

合计

一期

二期

三期

四期

数量

数量

比例

数量

比例

数量

比例

数量

比例

占地面积（亩）

1570

400

500

400

270

总建筑面积（m2）

1151909

293480

366850

293480

198099

住宅（m2）

1036718

264132

330165

264132

178289

其中：

多层住宅

546240

161414

55%

183425

50%

132066

45%

69335

35%

花园洋房

253493

58696

20%

91713

25%

73370

25%

29715

15%

联体别墅

207270

44022

15%

55028

15%

58696

20%

49525

25%

独体别墅

29715

29715

15%

商业及公共配套（m2）

115191

29348

10%

36685

10%

29348

10%

19810

10%

商业及公共配套包括:

售楼中心、办公区、奥运体育会馆、幼儿园、购物广场、商业步行街、生活会所等非住宅建筑。

●项目项目总占地面积：

1570亩

●容积率:

1.1

●建筑覆盖面积：

261668平方米（覆盖率25%）

●绿化率42%

●高度限制:

18米

●车位比例：

1：

0.9

●项目开发周期：

5年

●开发总成本：

14.6亿元（营业税及附加未计入）

每平方米单位成本：

1269元/平方米

●项目销售收入：

保守估计：

16.5亿元

一般估计：

18.9亿元

乐观估计：

21.6亿元

●总投资利润率：

保守估计：

6.74%

一般估计：

22.09%

乐观估计：

39.58%

●权益资本利润率：

保守估计：

254.90%

一般估计：

306.96%

乐观估计：

365.27%

●净现值NPV（单位：

万元）：

保守估计：

3153

一般估计：

17325

乐观估计：

33162

●内部收益率IRR：

保守估计：

11%

一般估计：

33%

乐观估计：

57%

●盈亏平衡点X：

保守估计：

0.943

一般估计：

0.829

乐观估计：

0.732

IV.结论与建议

本项目用地区位理想、有相当的发展潜力，适合开发大型住宅项目，并有较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和可观的经济效益。

当然本项目也存在一定的风险，建设单位如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险并达到自身资源能够承受的程度，该项目具有相当的可行性。

建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，同时，应适时加大广告宣传力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，力争在2002年上半年开工建设。

第一章项目介绍

1．1项目背景及地块现状

1．1．2项目背景

●温江位于成都市西面，上风上水，光华大道西延线的开工建设以及成都市高新西区的开发建设为温江房地产开发带来了极大的利好。

市政府虽然未进行正面的引导，单已暗含借机带动温江跨越式发展之意。

●温江县本地政府将房地产业作为带动温江经济和聚集区域人气的支柱产业，主持召开了“住在温江——成都房地产高层论坛会”。

论坛会的后续效应以及置信“芙蓉古城”项目在温江的成功，令温江房地产市场受到市内开发商的普遍关注，先后有华新国际、森宇房产、华润房产、亚都房产等多家开发商在此圈地。

●未来2-3年随着成都市中区旧房改造工程的全面展开，总拆迁量将达到400万平方米，按1：

3的安置比例计算，将带来1200万平方米的市场需求量。

市内无法消化如此巨大的市场需求，这必将带动成都市房地产市场郊区化的发展。

●2001年12月份，四川建信置业发展有限责任公司正式与温江县政府签定了征地合同，其中一期用地400亩。

2001年12月31日，建信公司在成都市艺术中心举办了“建信·奥林匹克花园”奥地利皇家管乐团新年音乐会，进行了本项目第一次的形象宣传，为项目的开发、推广作了铺垫。

1．1．3地块现状

项目地块位于温江县，总占地1560亩，以江安河为界，地跨温江县涌泉和公平两镇，其主体部分位于涌泉镇境内。

地块南临光华大道西延线，东西两侧与华新国际和爱使房产的项目地块为邻，北侧目前为农业区。

地块内部地势平坦、土地肥沃，相对落差在一米左右，现主要为农田，其中零星分布着农房和竹林，西南临光华大道处有一企业。

地块内现有一条东西向双车道的水泥公路，路面高出两侧的田垄约一米左右，沿路两侧有部分村民自建的房屋。

1．2项目地块综合开发环境

1．2．1自然及人文历史景观条件

地块整体自然条件优越，江安河蜿蜒流淌，水质较为清澈，沿河竹林与环舍而生的竹团共同构成了一道独特的风景。

另外，地块内保存有一条较为完整的江安河古河道，但缺少独特的人文景观与历史古迹。

1．2．2交通条件

●项目地块与外界连接交通条件

地块内有一条两车道水泥路面乡间公路，整体路况较好。

但与外部公路接合部为沙石路面，路况较差，较为泥泞、坑洼。

●项目地块周边交通状况

目前地块周边有土龙路、温双路、涌泉——柳城公路，南侧的光华大道正处于施工阶段，尚未形成交通能力。

政府在地块控制红线东、西、北三侧均规划有三条市政公路，目前尚未动工。

随着本项目及区域其它项目的启动，本项目地块周边交通状况是非常良好的。

1．2．3水、土地、空气污染状况

项目地块整体污染状况小。

江安河水质较为清澈、流量大；土地平坦，几乎均为农业用地，西南部的企业处于停产状态，污染小；光华大道的施工未对周边环境造成明显破坏，粉尘污染较低。

从整体比较，本项目地块污染状况远比成都市区为轻，似有心旷神怡及有氧运动之美。

1．2．4项目地块周边治安状况分析

项目地块周边居民以村民为主，服务业人口较少，居民世代为邻，总体治安状况较好。

1．3项目地块周边建筑状况分析

项目地块周边建筑以村民的房舍为主，以围合式院落和两层自建房为主。

西南面厂区内的工业用房年代较为久远，以五至六层砖混建筑为主。

1．4项目地块周边居民状况

项目地块周边居民以附近村民为主，农业人口占绝对比重。

除西南处有极少的企业职工外，没有其它类型的居民，商业人口、服务业人口及企业单位居民极少。

1．5项目地块周边市政工程实施情况

目前地块周边在建的市政工程仅光华大道西延线（温江段）一项，路面现已推平，正在铺设两侧的管网。

政府在环境地块四周均规划有市政道路，目前均未进行施工。

1．6项目地块周边配套设施状况

1．6．1商业设施

地块周边的商业设施非常少，地块东南面康河村内有少量副食品商店、杂货店和小餐馆，在温双公路侧有在温江县较为知名“仲华养生园”。

地块周边缺少银行，邮局等配套设施和娱乐场所。

1．6．2生活设施

地块处于农业区内，周边没有菜市场等生活配套设施。

●医疗教育设施

附近缺少医院和疗养院，康河村内有个别个体诊所，东面土龙公路一侧有成都市狮马路小学教育实验基地，星星外国语学校及四川省商业学校等教育单位。

1．7项目地块优劣势分析

1．7．1优势分析

●土地平坦，自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好的居住环境。

●项目规划用地近1600亩，符合房地产规模化开发的趋势，同时也给设计师留出了设计的空间，便于组团的规划与配套设施的完善。

●紧临光华大道，距成都市区三环路仅8公里，交通条件极为便利。

光华大道的高标准建设以及规划沿路两侧100米的绿化带，不仅大大缩短了城乡距离，也令回家成为一种享受。

●项目地块位于涌泉镇未来规划的中高档居住区内，周边均为成都市知名开发企业的项目地块，区域含金量高，升值潜力大。

未来区域的整体开发将有利于提升版块整体形象和竞争力。

●便于与其它开发企业合作共同营造周边配套，加速居住气候的形成，同时避免重复投资带来的重复性浪费。

●地块内有近三公里长的河岸线，有利于打造生态河景；沿岸良好的茂密竹林，既有利于打造具有川西风俗的景观环境，又为开发企业节省了营造景观绿化的成本；沿河的河漫滩有利于营造亲水的休闲空间。

●项目地块所处区域为房地产开发的处女地，开发起点高，政府便于加强控制与规划，令区域产品整体风格与档次较为统一，可保持版块形象的完整性。

●“住在温江”成都房产高层论坛会的召开，树立了良好的温江版块区域品牌，引起了市场的关注，为项目后期的宣传推广创造了良好的条件。

●光华大道两侧铺设的管网为小区开发中的管线引入、引出创造了良好的水、电、气、路等基础设施条件。

●本项目良好的区位环境和地块特征为项目的成功开发创造了良好的基础条件。

加之成都建信公司雄厚的资金实力背景和良好的政府资源背景，辅以“奥林匹克花园”良好的项目品牌和运作模式，温江县政府将“建信·奥林匹克花园”项目列为温江县政府一号工程，都将进一步加强本项目的优势。

1．7．2劣势分析

●项目地块面积大，开发建设周期长，投资成本大，资金回收慢。

●项目地块地势平坦，地块内的相对落差仅为1米左右，地势缺少起伏，不利于营造内部规划与景观规划的空间层次感和差异性。

●地块周边现有的交通条件较差，光华大道西延线（青羊段）的施工尚未进行，存在较大的变数，若其建设滞后，将对本项目的开发周期产生较大影响。

●地块周边的商业、生活、娱乐等配套设施落后，居住环境与商业环境尚未形成，不利于项目的推广。

●“森宇音乐花园”距项目地块较近，并先于本项目推出市场，其价格定位较低，均价在1300元左右，若其推出后产品品质与消费者预期存在较大的差异，会大大损害温江版块房产项目的整体形象，不利于“奥园”项目的推广。

在相邻本项目地块附近圈地的开发企业，如华新国际、爱使房产等现在都未有实质性的开发动作，造成本项目在营造区域配套设施和吸引人气上显得势单力孤。

第二章宏观社会经济环境研究

本项目投资规模大，开发周期长，在项目投资、营建、营销和管理的各个环节必然会受到国家宏观经济形式及产业政策的影响。

当然要准确的预测宏观面对本项目的影响程度，作出量化分析是非常困难的，本章我们将根据以下几个不同的层面及角度对本项目面临的宏观背景及经济形势作定性研判：

2.1国民经济景气状况对本项目的影响

在全球经济增长趋势减缓，一些权威结构普通提出悲观预测的时候，中国GDP在今年一季度增长8.1%，需求方面，全社会固定资产投资同比增长12.4%，消费品零售总额同比增长10.3%，呈现出稳定增长的运行态势，进而亚洲开发银行4月19日也提出预测，认为中国和东南亚各国经济今年增速分别大7%和6%以上。

目前观察，国内需求今年是上升趋势，物价也是稳定的，只要各项宏观经济政策保持连续性和稳定性，内需不会出现异常变化。

不确定因素主要是外需，最近，有越来越多的国内外学者认为，世界经济尤其美国经济增长放缓慢将明显影响中国经济的增长。

这种影响将在下半年显现。

国家统计局副局长邱晓华认为，国际需求将减少，国内需求则会增加，二者相抵后，我国今年整个经济运行将相对平稳，增长率保持在7%～8%之间，不会出现大起大落。

与此同时，据国家统计局调查，一季度全国企业景气指数118.6，比上年同期提高3.4个百分点，扣除季节因素与上季持平，特别是股份合作企业和私营企业的景气指数有所提高。

我们认为，整体国民经济将突显内需为主格局，就目前的经济景气状况及今年的经济基本面而言是支持本项目的，但在本项目开发中应注意到今年下半年经济增长可能放缓对内需增长的影响。

2.2银行利息及金融政策对本项目的影响

从已发布的货币信贷情况中，今年一季度，人民银行继续执行稳健的货币政策，供应适度，落到了中央年初调整目标13—14%之内，金融运行平稳。

国家货币政策委员会今年确定总的方针是，继续执行稳健的货币政策，保持货币总量政策基本稳定；灵活运用公开市场业务操作，及时调节商业银行流动性；保持人民币利率总水平稳定，保持人民币汇率基本稳定；积极运用信贷政策，促进信贷结构调整；促进货币市场和酱市场协调发展。

据专家预测，从我国经济发展的自身情况以及世界经济发展态势来看，短期内我国银行利息不会有上调的可能。

因此，该项目的开发期内依然会处于一个较为宽松有利的金融环境中。

只要良好地把握项目的开发进程，相关的配套资金及时到位，工程抵押贷款和消费性按揭贷款总体上利率风险不会太大。

2.3通货膨胀因素对本项目的影响

今年一季度居民消费价格总水平同比上涨0.7%，物价总水平呈现出长稳中微涨之势。

其中，城市上涨0.6%，农村上涨0.8%。

从构成看，上涨较快的项目主要是娱乐教育文化用品及服务项目和居住，同比分别上涨9.2%和2.4%，但食品价格下降1.6%。

工业品出厂价格上涨0.8%，原材料、燃料、动力购进价格上涨2.9%。

今年的物价还会进一步上涨，但涨幅不会太大，涨速也不会太快。

由于物价水平总体比较平稳，对本项目的投资收益影响不会太大。

但是原材料、燃料、动力价格上涨较快可能会影响项目开发成本及费用开支，委托方应注意把握开发节奏，合理控制成本。

2.4固定资产投资对本项目的影响

今年1—4月份国有及其它经济类型累计完成投资4236亿元，增长16.5%，比去年同期高出7.2个百分点，其中更新改造和房地产开发投资继续保持了快速增长的态势：

更新改造投资增长24.8%，房地产开发投资增长22.8%，基本建设投资增长12.1%。

在固定资产投资的地区分布中1—4月份，西部地区国有及其他经济类型投资672亿元，同比增长了26.2%，而东部和中部地区投资增速各比西部地区增速慢了7.9和12.9个百分点。

在投资增长中，有二个方面是值得关注的。

一是新开工项目和资金来源呈现了较快的增长态势，在资金来源中，自筹资金增长明显，从自筹资金的较快增长中可以看出，在加入世贸的压力与政府鼓励措施的共同作用下，扩大更新改造投资在很大程度上已成为企业的一种自觉行为，这将促进投资增长；而房地产开发投资的增长状况则反映出整体经济活动日渐活跃。

二是住房投资的增长已经连续数个季度保持在20%以上，由此也带来了建材、装修和家具市场的繁荣，人们的购房观念和行为也开始从消费向投资转变。

这与消费信贷的发展有很大的关系。

在去年高速增长的基础上，今年第一季度的信贷继续大幅增长，成为中国经济和金融发展中的一个突出现象。

这也是今年经济继续回升的一个重要因素。

2.5消费需求对本项目的影响

改革开放以来，我国经济增长最主要、最稳定的推动力量是消费需求的增长。

除个别年份，消费增量占GDP增量的比重在60%左右来源于居民消费的增长和政府支出的扩张。

在总消费中，居民消费一直占80%左右，处于主导地位。

今年4月份，国内消费品市场继续保持活跃态势，当月实现社会消费品零售总额2821亿元，比上年同月增长9.7，增幅比上年同期高0.6个百分点，1—4月份累计实现社会消费品零售总额12077亿元，比上年同期增长10.1%。

今年1月1日开始从三个方面增加工资，一是为机关事业单位职工每人每月平均增加工资100元，二是给13个省634个县的职工发放“艰苦和边远地区津贴”，三是实施干部称职考评，发放年终奖。

这次调整工资涉及4500多万人，增支800亿元。

增加800亿元的工资，相当于全国工资总额增另0.75个百分点左右。

由于工资政策具有长期效应，因此，这次调整工资将对扩大国内需求、强化内需对经济增长的拉动作用将产生重要影响。

同时我国住房制度改革“九五”期间取得了突破性进展，住房的货币化分配正在全国范围逐步展开，去年全国首次出现了住房个人贷款超过开发贷款的现象，国家计划以高达1，000亿银行贷款扶持个人住消费贷款，均将进一步扩大市场需求。

结论：

从上述宏观基本面分析，跨入2001年，中国房地产面临发展的特殊机遇和挑战。

国家宏观经济稳中见暖，新的经济热潮将有力地影响房地产业，整体经济形势及国家宏观政策导向支持本项目并有相当的利好背景。

但是由于宏观面特别是国际经济的不确定性因素，委托方在开发项目过程中仍要密切关注经济局势，根据形势的变化预期，及时调整项目动作思路。

第三章项目区位环境分析

3．1项目区位行政区划与自然地理

3．1．1行政区划

温江县地处成都平原腹心，东临成都市青羊区，南邻双流县，西接崇州市，北连郫县，是成都的七个卫星城市之一。

温江县辖10镇182个村，面积277．04平方公里，人口为30．56万。

县城柳城镇建成区面积12．4平方公里，人口数量为10万。

东距成都19公里，南去双流机场20公里，距将建的成都铁路西站12公里。

按成都市总体规划，成都市将逐步撤县建区。

今年1月1号，新都县成为第一个撤县建区的试点卫星城市。

据可靠消息，成都南的华阳和成都西的温江可望成为第二批撤县建区城市，并将由此在基础设施建设、工农业结构调整，城市总体规划等方面获得快速发展。

3．1．2自然地理

素为“天府之国”的膏腴之地、享有“金温江”之美誉的温江县属岷江水系都江堰自然灌溉区，境内平畴沃野，物产丰富，气候温和，雨量充沛，土地肥沃，四季常青，年平均气温15．8℃，年降水量966．1毫米；境内观赏植物资源丰富，县内河流十分发达。

境内有4条大河：

金马河、杨柳河、江安河、清水河以及其支流。

1996年以来，温江共投入建设资金17．2亿元，自然生态得到了进一步改善，生态环境指标协调发展。

片区16个生态环境指标全部达到国家二类地区验收标准，全县林木覆盖率14．9%，高出国家标准近5个百分点。

城镇大气环境质量、城镇噪声状况、水环境质量等均达到国家规定标准。

温江县具有“一小”——幅员面积只有277平方公里，“二少”——总人口只有30万人，“三近”——距成都市区只有18公里，“四平”——境内地势为无山无丘的平原沃野等显著特点。

3．2项目区位经济发展状况

3.2.1国民经济

2000年，温江较好的保证了全年目标任务的完成和“九五”计划的实现，再次被评为全省综合经济实力“十强县”，并升至第七位，为全县实施“十五”计划，大力推进温江跨越式发展奠定了良好基础。

表二：

2000年温江县主要经济指标

项目

单位

实绩

同比增减（±%）

国内生产总值

万元

362096

11．6

人均国内生产总值

元

11856

11．3

第一产业增加值

万元

47977

3．2

第二产业增加值

万元

189230

13．9

第三产业增加值

万元

124889

10．1

全社会固定资产投资总额

万元

81182

-0．4

外贸进出口总额

万美元

2190

18．3

社会消费品零售总额

万元

19233

11．4

职工年均工资

元

10957

19．5

城镇居民人均可支配收入

元

7303

10．8

农民人均纯收入

元

3092

5．3

年末存款余额

万元

291364

11．6

年末贷款余额

万元

177057

-3．3

3.2.2对外开放

温江主要推进“一园两区建设”（海峡两岸科技园、卫星城经济区、金马旅游区）和五大开发（工业开发、农业开发、卫星城开发、旅游开发、市场开发），外向型经济格局初步形成。

目前，全县共引进各类企业600家。

其中，引进三资企业135家，总投资5．2亿美元，协议外资4．97亿美元，三资企业工业总产值达2．5亿元，位居全省第一位。

3.2.3城乡建设

温江县体育设施较为齐备，具体育场馆一个；2000年温江县体育事业财政投入为45万元，同比增长114．2%。

金融机构较为发达。

全县农村有9个镇为省级小城镇建设试点。

全县初步形成以卫星城为中心，道路为纽带，小城镇为主体，中心村为基点，城乡一体化生态型中等城市的格局。

3.3温江城市发展战略定位

当前，温江正处在跨越式发展的关键时期，聚人气、造声势，提高知名度、美誉度，稳固发展生态型规模型农业，长足发展生态型工业经济，活跃第三产业是其城市发展战略。

围绕这一目的，温江县政府已先期策划实施了“住在温江”活动，并取得了成功使包含本项目在内的近十个大型房地产项目得以实质性启动。

第二步是塑造“吃在温江”拟以“美食在温江”的概念为基础自然演绎。

第三步是“乐在温江”，这是温江第三产业发展方向的完整定位，其内涵是温江第三产业的整体蓬勃发展，使温江成为都市人娱乐、休闲等时尚消费的理想之所。

完成围绕“人”的“三步走”战略，切实营造起人气、商气，推动全县第三产业的整体启动和全面发展。

3．4项目区位人文历史与景观状况

3．4．1人文历史

温江县为古蜀国领域，相传为鱼凫王都，境内犹存柏灌王墓，鱼凫王墓和鱼凫王都遗址，迄今已有4000多年的历史。

西魏恭帝二年（公元255年）始置温江县。

改革开放以来，温江县先后被确定为成都市第一个卫星城、省市小康县建设试点、省“一条线”经济发展重点县、省级台商投资区、省级小城镇建设试点、省级农业产业化试点和国家级生态示范县。

1997年2月，被省委、省政府命名为四川省第一个“小康县”。

3．4．2项目区位景观状况

●休闲旅游好去处

在温江，无论访古寻幽、休闲度假，赏花品茗啖佳肴，都能找到满意的去处。

若想寻古之幽思，有古迹大乘院，陈家桅杆、古蜀国鱼岛凫城遗址、鱼凫王墓、柏灌王墓等丰富灿烂的鱼凫文化；田野里那一块块绿“地毯”，一道道翠色“屏风”一团团葱笼竹木，秀丽的景色，清新的空气，处处是浓荫遮蔽花香四溢的农家乐，在这里赏花品茶，休闲娱乐，尝农家风味，饮乡村美酒，会给人难忘的享受；此外还有“东方幸运城”“花圃农庄”“华亨酒店”“柳城宾馆”等综合性旅游地，展现出温江县休闲旅游的蓬勃生机。

●金马太极地旅游区

金马太极地旅游区位于温江县金马乡境内，距成都市区26公里，面积1500多亩，是一个新开发的平原田园式旅游区。

拟建成一个融现代气派、民族风格和川西平原特色为一体的吃住行游购娱综合配套的具有旅游观光、度假、娱乐、健身等多功能的综合性景点。

●金马温泉

早在清乾隆年间，温江就有“南郭温泉”的记载。

今年4月，在距金马旅游区1．5公里处成功钻探出温泉，填补了成都平原没有温泉的空白，被誉为“成都平原第一泉”。

“第一泉”的钻探成功，给温江旅游带来了新的亮点，使温江再次成为游人关注的热点。

这一温泉井底温度63oC，井口温度46oC，日出水量6600立方米，开采年限几达100年以上，水质优良，锶含量居全市温泉之首，极具医用、浴疗特性。

同时，与温泉一隅之隔的金马旅游区温江水上世界、金马娱乐大世界、成都国际赛马场、温江金马奇特城、快慢速赛车