爱都国际执行计划.docx
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爱都国际执行计划
爱都国际执行计划
理念行销呈报
一、广告目标
二、双A计划
三、媒体选择
1、目标群体特征
2、建议选择媒体
3、扫盘范围建议
四、媒体组合媒体发布排期
1、阶段性媒体诉求框架
2、广告排期
3、报纸广告小结
五、费用预算
一、广告目标
时期
目标
引导期
引起购买群体的注意，阐述本项目的业态（商住楼）
公开期
让购买群体了解本项目的基本信息，培养购买群体对本产品的偏好，产生购买欲望
第一组团强销期
发布认购信息，在短时间内聚集人气，形成热销场面
从广告的推广规律来看，购买者在购买某一产品要经过对产品感知——了解——产生购买——发生购买行为一系列过程。
本项目需要快速回笼资金，因此，需要抓紧时间积累客户，在达到一定积累量后开盘销售第一组团。
我公司建议使用户外广告媒体引起购买者注意后，通过报纸广告的冲击，将本项目极具冲击力的信息逐渐释放，将购买者吸引至本项目销售接待中心，由销售人员一对一的进行讲解。
待客户积累到相当数量后开盘销售，形成热销场面。
二、“双A+计划”
目前，商住楼市场普遍低迷，主要是由于市场需求引起，市场需求既定，我公司针对本项目的推广制定“双A+计划”，以有效的刺激市场，快速回笼资金。
1、何谓“双A+计划”
·第一个A：
超低价格
目前沈阳市场商住楼处于滞销状况，推出项目多以较低的销售价格占领市场，“价格战”是目前商住市场普遍采用的手法。
建议本项目挑选出一套特价房，以较低的起价对外宣传，形成一定的轰动效应。
目前，铁西区没有可以类比的项目，根据前期本项目所制定的销售价格，起价为3200元/m2，建议特价房为3000元/m2（即起价），其他房源价格保持不变。
通过宣传“超低起价——3000元/m2”可以让较多的买家动心。
·第二个A：
超低首付款
以首付款的30%（即总房款1/9）吸引客户购买，其余30%的70%首付款在入住前交齐。
如果按照3300元/m2计算，第一笔首付款仅缴纳366元/m2。
通过宣传“年租金366元/m2的公司请注意，缴纳1年租金——366元/m2/年即可拥有爱都国际50年产权”吸引到所有买家和投资者的注意。
2、“双A+计划”执行
“双A+计划”的两个“A”不宜在同一时间段内释放，配合销售节奏有计划的将其释放给市场。
建议在第一组团上市前释放超低价格信息，通过超低价格吸引购买者眼球，形成第一组团销售。
第二组团上市前释放超低首付款信息，进一步加大促销力度，吸引“徘徊者”购买。
1、第一组团上市前释放第一个A：
超低价格——有效刺激市场，消化第一组团；
2、第二组团上市前释放第二个A：
超低首付——加大促销力度，吸引“徘徊者”购买。
相信通过两次强有力的冲击，第一、二组团有效的被市场所消化，如第一组团出现“滞销”，第二组团推广随时调整。
三、媒体选择
1、目标群体特征
1.1经营者：
●公司特征：
·中、小发展型公司，以家装、建材区域经销商、中小型商贸公司区域办事处等为主
·在铁西区有业务、业务范围已经拓展至铁西区或准备进军铁西区的中大型公司，多为房地产、保险、金融等公司。
●集中区域：
·九路家具城内、铁百商圈经营业主；
·和平区、沈河区写字间（和平北大街、三好街、南站）；
·铁百商圈内的经营型公司。
1.2投资者：
●职业特征
·主要以政府高级公务员为主；
·少量离、退休人员（自身及子女住房满足的情况下手中有一定积蓄）。
●集中区域：
·高档住宅小区
·政府机关部门
·证券公司
·写字间
2、建议选择媒体
序号
媒体种类
选择媒体
选择理由
1
报纸类
《辽沈晚报》为主
《沈阳日报》为辅
《辽沈晚报》发行量较大，辐射面广，是开发商选择主要媒体。
《沈阳日报》前期形象展示和重要的营销节点时可以选择。
2
路旗类
原有路段
位于项目周边，对提高本项目的知名度起到较大作用
4
杂志类
《地产观察》、《新地产》
引起业内关注
5
媒体楼书
知名杂志
形式新颖，引起业内轰动
6
车体
原有车体
辐射周边的沈河区、和平区等区域
7
站亭
原有站亭
辐射周边区域
3、扫盘范围建议
建议圈定目标群体集中的区域发放DM，采用“扫盘”的方式会有效的找到本项目的目标群体。
建议区域如下：
·铁西区：
九路家具市场商圈、铁西百货商圈、荣达大厦；
·三好街区域：
金科大厦、艾特公寓、硅谷大厦、百脑汇等；
·和平北大街区域：
东宇大厦、华丽大厦、鸿源大厦、鸿运大厦、龙升大厦等；
·南站区域：
中兴商业大厦、金杯大厦、联营大厦附近等；
·北站区域：
方圆大厦、火炬大厦、中韩大厦等；
四、媒体组发布
1、阶段性媒体诉求框架
注：
如第一组团出现滞销，第二组团推广随时进行调整
2、报纸、杂志广告排期
■引导期（——2005.7.31）
行销目标：
引起目标群体的关注。
硬性报纸广告：
诉求方向
数量
主题
发布时间
选择报纸
版面
价格篇
1篇
超低价格商务空间
——3000元/m2
7.20
《沈阳日报》
整版
《辽沈晚报》
整版
产品信息篇
1篇
高性价比——地段优势
7.27
《辽沈晚报》
整版
■公开期（2005.8.1——8.31）
行销目标：
释放基本项目信息，为第一组团开盘认购作好“铺垫”。
硬性报纸广告：
诉求方向
数量
主题
发布时间
选择报纸
版面
产品信息篇
1篇
高性价比——投资优势
8.11
《辽沈晚报》
整版
1篇
高性价比——区域发展潜力
8.17
《辽沈晚报》
整版
1篇
高性价比——立面风格特征
8.24
《辽沈晚报》
整版
上市篇
1篇
爱都国际——第一组团隆重上市
8.31
《沈阳日报》
整版
《辽沈晚报》
整版
软广：
诉求方向
数量
主题
发布时间
选择媒体
千缘·爱城姐妹篇
1篇
爱都国际——西部最具潜力的商务空间（卖点表述）
8.2
《沈阳日报》
《辽沈晚报》
区域发展潜力篇
1篇
爱都国际——沈阳西部超低价位商务空间
8.17
《沈阳日报》
《辽沈晚报》
上市篇
1篇
爱都国际第一组团即将隆重上市
8.24
《沈阳日报》
《辽沈晚报》
杂志：
诉求方向
数量
主题
发布时间
选择媒体
上市篇
1篇
爱都国际第一组团即将隆重上市
8月份（月刊）
《地产观察》
《新地产》
■强销期（2005.9.1——10.31）
行销目标：
通过前期积累，第一组团9月初开盘上市，形成热销场面。
硬性报纸广告：
诉求方向
数量
主题
发布时间
选择报纸
版面
上市信息
1篇
爱都国际——第一组团隆重上市
9.8
《沈阳日报》
整版
《辽沈晚报》
整版
第一组团热销篇
1篇
第一组团热销报道
9.14
《辽沈晚报》
整版
十一样板间开放篇
1篇
十一期间商务样板间正式对外开放
9.29
《辽沈晚报》
整版
超低首付篇
1篇
·第二组团即将上市
·年租金366元/m2的公司请注意，首付一年租金即可拥有爱都国际50年商住产权
10.14
《沈阳日报》
半版
《辽沈晚报》
整版
第二组团上市信息
1篇
第二组团上市
10.21
《沈阳日报》
整版
《辽沈晚报》
整版
软广：
诉求方向
数量
主题
发布时间
选择媒体
热销报道
1篇
爱都国际——第一组团热销奥秘
9.13
《沈阳日报》
《辽沈晚报》
超低首付
1篇
低首付（一年租金）拥有爱都国际商商住空间
10.13
《沈阳日报》
《辽沈晚报》
上市篇
1篇
爱都国际即第一组团热销后，第二组团即将上市销售
10.25
《沈阳日报》
《辽沈晚报》
杂志
诉求方向
数量
主题
发布时间
选择媒体
超低首付篇
1篇
年租金366元/m2的公司请注意——首付一年租金即可拥有爱都国际50年商住产权
9月份（月刊）
《地产观察》
《新地产》
■续销期（2005.11.1——12.31）
行销目标：
利用新年、春节销售第一组团的尾盘，对滞销户型进行重点推广。
硬性报纸广告：
诉求方向
数量
主题
发布时间
选择报纸
版面
第二组团热销篇
1篇
爱都国际第二组团持续中报道
11.10
《辽沈晚报》
整版
圣诞节促销
1篇
爱都国际——特惠精品户型
12.20
《辽沈晚报》
半版
春节促销
1篇
爱都国际——特惠精品户型
春节前
《辽沈晚报》
半版
软广：
诉求方向
数量
主题
发布时间
选择媒体
热销报道
1篇
爱都国际第二组团持续热销
11.11
《沈阳日报》
《辽沈晚报》
节日促销
1篇
庆贺圣诞——爱都国际推出特惠2万
12.23
《沈阳日报》
《辽沈晚报》
节日促销
1篇
庆贺春节——爱都国际推出特惠2万
春节前
《沈阳日报》
《辽沈晚报》
3、报纸广告小结
2005年发布硬广主题系列
序号
主题
时间
1
超低价格商务空间——3000元/m2
7.20
2
地段优势
7.27
3
投资优势
8.11
4
区域发展潜力
8.17
5
立面风格
8.24
6
爱都国际——第一组团隆重上市
8.31
7
爱都国际——第一组团隆重上市
9.8
8
第一组团热销报道
9.14
9
十一期间商务样板间正式对外开放
9.29
10
·第二组团即将上市
·年租金366元/m2的公司请注意，首付一年租金即可拥有爱都国际50年商住产权
10.14
11
第二组团上市
10.21
12
爱都国际第二组团持续中报道
11.10
13
爱都国际——特惠精品户型
12.20
14
爱都国际——特惠精品户型
春节前
2005年发布软广主题系列
序号
主题
时间
1
爱都国际——西部最具潜力的商务空间（卖点表述）
8.2
2
爱都国际——沈阳西部超低价位商务空间
8.17
3
爱都国际第一组团即将隆重上市
8.24
4
爱都国际——第一组团热销奥秘
9.13
5
低首付（一年租金）拥有爱都国际商商住空间
10.13
6
爱都国际即第一组团热销后，第二组团即将上市销售
10.25
7
爱都国际第二组团持续热销
11.3
8
庆贺圣诞——爱都国际推出特惠2万
12.23
9
庆贺春节——爱都国际推出特惠2万
春节前
五、费用预算
媒体
推广费用
备注
报纸
沈阳日报
50万
3篇整版
1篇半版
辽沈晚报
90万
13篇整版
2篇半版
车体广告
已付
预计费用
路旗
已付
预计费用
路牌
已付
预计费用
站亭
已付
预计费用
杂志
10万
预计费用
印刷资料
10万
预计费用
合计
160万
预计费用
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