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金色家园建议书
浦江小区东侧地块拆迁安置房项目建议书
一、项目的名称、建设主体和建设地点
（1）项目的名称
浦江小区东侧地块拆迁安置房
（2）投资建设的主体
海门城市发展有限公司
（3）项目建设地点：
海门市东海路南，民生路西侧地段。
二、项目概况及建设主要内容
（1）本项目由南通旺昌房地产开发有限公司开发投资建设，公司于2010年11月在海门工商行政管理局注册，公司注册资金1000万元人民币，项目由李宏泉负责。
（2）项目建设主要内容：
本项目规划总用地面积18595㎡,建筑占地面积5850.4㎡，总建筑面积28193㎡,计入容积率面积为26033㎡。
主要建设内容为：
4幢7层高住宅楼，建筑面积22544.6㎡；3幢商业建筑，建筑面积3384.2㎡；物业管理用房104.2㎡；车库建筑面积2160㎡（层高低于2.2米不计容积率）。
本项目涉及拆迁户安置，须安置拆迁户24户，提供拆迁安置住房建筑面积4000㎡（其中拆一还一3500㎡，人口面积500㎡）。
拆迁等面积部分750元/㎡，人口享受面积部分800元/㎡，安置车库建筑面积200㎡。
规划总居住户数204户，总居住人口520人，绿化面积5578.8㎡，绿化覆盖率30%。
三、项目总投资及资金筹措
（1）项目总投资：
8782万元。
（2）资金筹措：
本项目资金由公司资本金1000万元及自筹7782万元解决。
（3）投资效益：
本项目开发建设完成后，预计销售收入为11622万元，扣除开发建设成本，减去销售（营业）税金及附加、所得税后，预计利润为1128万元。
四、项目建设工期
本项目根据项目实施时间要求，进行建筑设计和审批。
2012年4月工程开工建设，至2012年12月全面竣工，建设年度初定为9个月。
五、项目编制依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》（2008年）；
（2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2008年）；
（3）《中华人民共和国土地管理实施条例》（2008年）；
（4）《建设项目用地预审管理办法》国土资源部27号令；
（5）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）；
（6）《城市规划编制办法》（建设部146号令）；
（7）《城市环境卫生设施规划规范》（建设部公告第178号）；
规定；
（8）《城市居住区设计规范》（GB50180－93）；
（9）《城市居住区公共服务设施设置规定》；
（10）《住宅设计规范》（GB50096－99）（2003版）；
（11）《住宅建筑规范》（GB50386—2005）；
（12）《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）；
（13）《城市道路绿化规划及设计规范》；
（14）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）；
（15）《高层民用建筑设计防火规范》GB50016-2006；
（16）《建筑设计防火规范》GBJ16—87（2001修订版）；
（17）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；
（18）《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）；
（19）2009年《江苏省建设工程工程量清单计价定额》；
（20）《江苏工程造价信息》；
（21）《海门市城市总体规划》（2008－2020年）；
（22）海门市住房和城乡建设局提供红线及设计要点；
（23）南通市工业建筑设计有限公司编制的《海门正余金色家园商住楼建筑方案》；
（24）编制项目建议书委托协议；
（25）承办单位提供的其它相关资料。
六、项目建设的必要性
本项目建设所在地正余镇是个百年老镇，地处海门市东北部，老通吕公路贯穿全镇。
全镇总人口34306。
近年来经济发展迅速，2010年生产总值达125476万元，正余镇围绕“争创全市一流小康镇”目标，突出“项目建设增效益”主线，面对严峻经济形势，爬坡跨坎抓发展，推进项目有效投入，促进企业全面创新。
全镇完成工业投入6亿元，同比增长32.6%，其中实施千万元以上项目20个，高新技术项目15个，开发高新产品25只，列入国家星火、火炬计划重点项目3个，获省、部级优秀产品2只，填补国内空白产品5只，取得或申报国家专利产品55只，获江苏省名牌产品1只，中国环境标志产品认证产品1只，培育形成国家级高新技术企业1家和省级高新技术企业3家，高新技术产业产值在规模以上工业产值中的比重为45%，增幅44%，跻身南通市科技进步20强乡镇。
工业企业获得市“一金一银三铜”奖牌。
农业、建筑业、服务业以及社会事业全面协调发展。
实现国内生产总值21.99亿元，同比增长10％；工业产值69.88亿元，销售收入43.41亿元，利税5.83亿元，同比分别增长36.5%、34.1%和50%；农民人均纯收入10848元，同比增长10％。
综合实力跻身全市5强，被评为市综合先进乡镇。
本项目体现城乡总体规划，拆迁安置24户农民户提供拆迁安置住房建筑面积4000㎡。
农村集镇的主要楼盘均价也已达3500元/㎡以上。
海门市乡镇房地产市场分析镇乡房地产由于远离市区房价相对较低，市场总价30-40万元住宅房，满足乡镇政府机关干部、个体业户，农村户改善居住条件的需求。
七、项目建筑设计方案及项目能源消耗
（1）本项目拟建地海门市正余镇中联佳苑南侧，通吕公路北侧，双烈村地段。
距离通吕路40米，共有八幢商住楼，空间采用南北三排，呈东西一字形排开，中轴对称的空间序列形式，商业用房为一层（部分二层），呈七字形半围住宅楼东南角。
本项目南近通吕路，东依华新路，住宅的标准层层高为2.90米。
商业用房层高5.5米。
商住楼考虑地处乡镇，设置汽车泊车位181个和车库停车662个。
（2）给水
本项目用水由市政管网直接供应，附近有正余镇自来水厂能满足本项目的需求。
全年用自来水：
24002吨（折合标准煤0.2吨）。
用水量见表1：
表1项目用水量明细
序号
类别
使用人数
或数量
最高日
用水定额
单位
自来水年耗量（m3）
天数
总量
1
住宅用房
520
60
升/人·日
365
11388
2
商业用房
3384.2
8
升/㎡·日
365
9880
3
物业配套
用房
104.2
8
升/㎡·日
270
225
4
小计
21493
5
漏损及未
预见水量
10%
2149
6
浇洒道路
绿化用水
1.2
吨/日
300
360
7
合计
24002
室外排水采用雨污分流制，小区污水经化粪池后排入市政污水干管，室内污水经化粪池处理后就近排入市政污水管，小区雨水收集后经雨水总管进入周边河道。
（3）本小区采用两路10KV电压供电，采用环网连接，开环运行。
每幢住宅单元供电均由电业部门设计，小区高压开关站及总体线路均由设计方配合电业部门完成。
住宅用电按0.07KW/㎡计；商铺按0.1KW/㎡计；物管按0.05KW/㎡和车库按0.03KW/㎡分别设计安装。
本项目经测算用电负荷为36.2万kWh，折合标准煤44.5吨。
计算方法详见表2。
表2项目用电负荷计算表
序号
用户名称
面积
（m2）
用电指标
（kW/m2）
用电负荷
（kW）
1
住房
22544.6
0.07
1578
2
商铺
3384.2
0.1
338
3
物业管理
104.2
0.05
5
4
车库
2160
0.03
65
5
合计
28193
Pe=1986
6
需要系数Kc=0.5
Pjs=993
7
功率因数COSα=0.9
Sjs=1103
（4）该区燃气供应住宅总户数为204户（520人），每户配一台燃气灶和一台燃气快速式热水器，小区每户燃气计算消耗量20m3/户.月（石油液化气），全年用燃气量48960m3（折合标准煤65吨）。
石油液化气由市燃气公司供给。
（5）电信电视工程住宅每户电信进户为二对线，户内每间卧室及客厅均设插座，每户有线电视为两个终端，布置在厅和主卧。
本项目年消耗标准煤109.7吨。
八、项目的投资估算
本项目规划总用地18595m2,总建筑面积28194m2（其中车库建筑面积2160m2）。
主要建设内容为：
4幢7层高住宅楼和三幢商业建筑，以及物业管理用房。
项目预计总投资为8782万元。
具体估算见表3、表4
表3项目总投资估算（单位：
万元）
序号
项目
合计
备注
1
土地费用
2627
18595m2
2
前期费用
923
包括勘查费、规划设计费、可行性研究费、城市建设配套费等
3
建筑安装
4876
见表4
4
预备费
244
建筑安装的5%
5
建设监理费
24
建筑安装的5‰
6
管理费用
88
建筑安装的18‰
7
总投资
8782
表4建筑安装工程投资估算
序号
建筑安装
工程费
估算总值
（万元）
面积（㎡）
经济指标
（元/㎡）
一
住宅用房
4058
22544.6
1800
三
商铺
508
3384.2
1500
四
车库
237.6
2160
1100
五
公用配套设施
16
104.2
1500
六
绿化工程
56
5578.5
100
合计
4876
-
-
九、项目的销售方案策划
本项目涉及拆迁户安置，须安置拆迁户24户，提供拆迁安置住房建筑面积4000平方米（其中拆一还一3500平方米，人口面积500平方米）。
拆迁等面积部分750元/平方米，人口享受面积部分800元/平方米，安置车库建筑面积400平方米，可以出售的建筑面积为：
安置住房建筑面积4000平方米，安置车库建筑面积400平方米；市售住房建筑面积18544.6㎡，商业建筑面积3384.2㎡，市售车库建筑面积1760m2。
具体销售方案估算见表5：
表5本项目平均房价及销售收入估算
序号
项目名称
建筑面积
（m2）
平均单价
（元）
销售收入
（万元）
备注
1
安置房
4000
780
312
2
市售住宅
18544.6
3800
7047
3
商铺
3384.2
12000
4061
4
市售车库
1760
1000
176
5
安置车库
400
650
26
6
合计
28088.8
-
11622
十、项目的销售收入、税金、及利润
本项目工程开发建成后,将可实现总销售收入11622万元。
项目营业税按销售收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算。
年均销售税金及附加652万元。
具体销售收入、销售税金及附加估算见表6：
表6损益表（单位：
万元）
序号
项目
合计
2012年
2013年
1
销售收入
11622
-
11622
2
销售税金及附加
639
-
639
3
销售费用
697
-
697
4
建设总投资
8782
5200
3582
5
利润总额
1504
-5200
1504
6
累计利润
-
-
1504
7
所得税25%
376
-
376
8
税后利润
1128
-
1128
9
累计税后利润
1128
-
1128
说明：
①销售费用按销售收入的6%计算。
十一、项目实施进度安排
2012年2月完成项目的环评及批复、可行性研究报告和前期审批工作；
2012年3月完成勘察设计、建设规划与初步设计、建筑方案设计；
2012年4月完成审查批复工作、工程招投标、工程开工建设；
2012年11月建筑主体结顶；
2012年12月工程全面完成，室外工程开始施工同时进行安装工作，接受各行业主管部门验收。
本项目建设规模较大，系统性、整体性要求高，建设单位应认真落实海门市政府的建设进度要求，切实抓紧抓好各阶段的工作进度，科学运筹、扎实推进、加快实施，确保项目在规定的建设期内竣工。
十二、财务盈利能力分析
投资利润率
本项目总投资8782万元，税后利润1128万元。
税后投资利润率达到12.8%，达到房地产业正常利润率标准。
税后财务净现值
本项目税后财务净现值为1128万元，说明在财务上是可行的。
十三、经济效益可观
本项目建设实行统一规划、合理布局、综合开发、集中管理，充分发挥交通、区位、土地资源优势，能大大降低项目建设成本。
从国家大的经济环境方面来看，房地产作为新发展阶段的一个重要支柱产业。
本项目的建设促进了正余地镇经济的发展，并为海门经济发展作出积极贡献。
（1）有利于培植地方税源，增加财政收入；至2013年本项目可对市财政贡献1015万元。
（2）有利于开发利用地方资源，变资源优势为经济优势，加快地方经济发展。
（3）有利于带动地方工业和第三产业的快速发展。
十四、项目建议
（1）加快项目建设进度。
本项目报告批复后，应立即组织进行工程设计等项目前期工作，制订出详细的项目实施计划，尽早开展工程建设招标工作。
建筑材料采购要进行认真的比选，力求质优价廉。
（2）抓紧建设资金的落实与管理。
在本项目批复的同时，要积极疏通资金渠道，争取资金的落实。
对建设资金要专款专用，建立严格的审计制度。
（3）加强工程实施的监督和管理。
项目施工要严格按建设部颁布的有关标准进行，请建设工程监理机构对项目的工期、质量和投资进行监理，切实保证工程质量。
（4）在确保工程质量的前提下，建设单位要严格控制建设成本，防止投资超概算，做到保质保量按期交付使用。
（5）做好环境保护工作。
项目建设必须严格执行环境保护“三同时制度”。
项目竣工时，建设单位必须向市规划、建设、环保等部门申请验收，经验收合格后，项目方可正式投入使用。
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