金色家园建议书.docx

1、金色家园建议书浦江小区东侧地块拆迁安置房项目建议书一、项目的名称、建设主体和建设地点(1)项目的名称浦江小区东侧地块拆迁安置房(2)投资建设的主体海门城市发展有限公司(3)项目建设地点：海门市东海路南，民生路西侧地段。二、项目概况及建设主要内容(1)本项目由南通旺昌房地产开发有限公司开发投资建设，公司于2010年11月在海门工商行政管理局注册，公司注册资金1000万元人民币，项目由李宏泉负责。(2)项目建设主要内容：本项目规划总用地面积18595,建筑占地面积5850.4，总建筑面积28193,计入容积率面积为26033。主要建设内容为：4幢7层高住宅楼，建筑面积22544.6；3幢商业建筑，

2、建筑面积3384.2；物业管理用房104.2；车库建筑面积2160（层高低于2.2米不计容积率）。本项目涉及拆迁户安置，须安置拆迁户24户，提供拆迁安置住房建筑面积4000（其中拆一还一3500，人口面积500）。拆迁等面积部分750元/，人口享受面积部分800元/，安置车库建筑面积200。规划总居住户数204户，总居住人口520人，绿化面积5578.8，绿化覆盖率30%。三、项目总投资及资金筹措(1)项目总投资：8782万元。(2)资金筹措：本项目资金由公司资本金1000万元及自筹7782万元解决。(3)投资效益：本项目开发建设完成后，预计销售收入为11622万元，扣除开发建设成本，减去销售

3、（营业）税金及附加、所得税后，预计利润为1128万元。四、项目建设工期本项目根据项目实施时间要求，进行建筑设计和审批。2012年 4月工程开工建设，至2012年12月全面竣工，建设年度初定为9个月。五、项目编制依据(1)中华人民共和国土地管理法（2008年）；(2)中华人民共和国土地管理法实施条例（2008年）；(3)中华人民共和国土地管理实施条例（2008年）；(4)建设项目用地预审管理办法国土资源部27号令；(5)中华人民共和国城乡规划法（2008年）；(6)城市规划编制办法（建设部146号令）；(7)城市环境卫生设施规划规范（建设部公告第178号）；规定；(8)城市居住区设计规范（GB5

4、018093）； (9)城市居住区公共服务设施设置规定； (10)住宅设计规范（GB5009699）(2003版)； (11)住宅建筑规范（GB503862005）； (12)商店建筑设计规范（JGJ48-88）； (13)城市道路绿化规划及设计规范； (14)城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）； (15) 高层民用建筑设计防火规范GB50016-2006； (16)建筑设计防火规范GBJ1687（2001修订版）； (17)汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）； (18)江苏省城市规划管理技术规定（2004年版）；(19)2009年江苏省建设工程工程

5、量清单计价定额；(20)江苏工程造价信息； (21)海门市城市总体规划（20082020年）； (22)海门市住房和城乡建设局提供红线及设计要点；(23) 南通市工业建筑设计有限公司编制的海门正余金色家园商住楼建筑方案；(24)编制项目建议书委托协议；(25)承办单位提供的其它相关资料。六、项目建设的必要性本项目建设所在地正余镇是个百年老镇，地处海门市东北部，老通吕公路贯穿全镇。全镇总人口34306。近年来经济发展迅速，2010年生产总值达125476万元，正余镇围绕“争创全市一流小康镇”目标，突出“项目建设增效益”主线，面对严峻经济形势，爬坡跨坎抓发展，推进项目有效投入，促进企业全面创新。全

6、镇完成工业投入6亿元，同比增长32.6%，其中实施千万元以上项目20个，高新技术项目15个，开发高新产品25只，列入国家星火、火炬计划重点项目3个，获省、部级优秀产品2只，填补国内空白产品5只，取得或申报国家专利产品55只，获江苏省名牌产品1只，中国环境标志产品认证产品1只，培育形成国家级高新技术企业1家和省级高新技术企业3家，高新技术产业产值在规模以上工业产值中的比重为45%，增幅44%，跻身南通市科技进步20强乡镇。工业企业获得市“一金一银三铜”奖牌。农业、建筑业、服务业以及社会事业全面协调发展。实现国内生产总值21.99亿元，同比增长10；工业产值69.88亿元，销售收入43.41亿元，

7、利税5.83亿元，同比分别增长36.5%、34.1%和50%；农民人均纯收入10 848元，同比增长10。综合实力跻身全市5强，被评为市综合先进乡镇。本项目体现城乡总体规划，拆迁安置24户农民户提供拆迁安置住房建筑面积4000。农村集镇的主要楼盘均价也已达3500元/以上。海门市乡镇房地产市场分析镇乡房地产由于远离市区房价相对较低，市场总价30-40万元住宅房，满足乡镇政府机关干部、个体业户，农村户改善居住条件的需求。七、项目建筑设计方案及项目能源消耗（1）本项目拟建地海门市正余镇中联佳苑南侧，通吕公路北侧，双烈村地段。距离通吕路40米，共有八幢商住楼，空间采用南北三排，呈东西一字形排开，中轴

8、对称的空间序列形式，商业用房为一层（部分二层），呈七字形半围住宅楼东南角。本项目南近通吕路，东依华新路，住宅的标准层层高为2.90米。商业用房层高5.5米。商住楼考虑地处乡镇，设置汽车泊车位181个和车库停车662个。（2）给水本项目用水由市政管网直接供应，附近有正余镇自来水厂能满足本项目的需求。全年用自来水：24002吨（折合标准煤0.2吨）。用水量见表1：表1 项目用水量明细序号类别使用人数或数量最高日用水定额单位自来水年耗量（m3）天数总量1住宅用房52060升/人日365113882商业用房3384.28升/日36598803物业配套用房104.28升/日2702254小计214935

9、漏损及未预见水量10%21496浇洒道路绿化用水1.2吨/日3003607合 计24002室外排水采用雨污分流制，小区污水经化粪池后排入市政污水干管，室内污水经化粪池处理后就近排入市政污水管，小区雨水收集后经雨水总管进入周边河道。（3）本小区采用两路10KV电压供电，采用环网连接，开环运行。每幢住宅单元供电均由电业部门设计，小区高压开关站及总体线路均由设计方配合电业部门完成。住宅用电按0.07KW/计；商铺按0.1KW/计； 物管按0.05KW/和车库按0.03KW/分别设计安装。本项目经测算用电负荷为36.2万kWh，折合标准煤44.5吨。计算方法详见表2。表2 项目用电负荷计算表序号用户名

10、称面积（m2）用电指标（kW/m2）用电负荷（kW）1住房22544.60.0715782商铺3384.20.13383物业管理104.20.0554车库21600.03655合计28193Pe=19866需要系数Kc=0.5Pjs=9937功率因数COS=0.9Sjs=1103（4）该区燃气供应住宅总户数为204户（520人），每户配一台燃气灶和一台燃气快速式热水器，小区每户燃气计算消耗量 20m3/户.月（石油液化气），全年用燃气量48960 m3（折合标准煤65吨）。石油液化气由市燃气公司供给。（5）电信电视工程 住宅每户电信进户为二对线，户内每间卧室及客厅均设插座，每户有线电视为两个终

11、端，布置在厅和主卧。本项目年消耗标准煤109.7吨。八、项目的投资估算本项目规划总用地18595m2,总建筑面积28194 m2（其中车库建筑面积2160 m2）。主要建设内容为：4幢7层高住宅楼和三幢商业建筑，以及物业管理用房。项目预计总投资为8782万元。具体估算见表3、表4表3 项目总投资估算 （单位：万元）序号项目合计备注1土地费用262718595m22前期费用923包括勘查费、规划设计费、可行性研究费、城市建设配套费等3建筑安装4876见表44预备费244建筑安装的5%5建设监理费24建筑安装的56管理费用88建筑安装的187总投资8782表4 建筑安装工程投资估算序号建筑安装工程

12、费估算总值（万元）面积（）经济指标（元/）一住宅用房405822544.61800三商铺5083384.21500四车库237.621601100五公用配套设施16104.21500六绿化工程565578.5100合计4876-九、项目的销售方案策划本项目涉及拆迁户安置，须安置拆迁户24户，提供拆迁安置住房建筑面积4000平方米（其中拆一还一3500平方米，人口面积500平方米）。拆迁等面积部分750元/平方米，人口享受面积部分800元/平方米，安置车库建筑面积400平方米，可以出售的建筑面积为：安置住房建筑面积4000平方米，安置车库建筑面积400平方米；市售住房建筑面积18544.6，商业

13、建筑面积3384.2，市售车库建筑面积1760m2。具体销售方案估算见表5：表5 本项目平均房价及销售收入估算序号项目名称建筑面积（m2）平均单价（元）销售收入（万元）备注1安置房40007803122市售住宅18544.6380070473商铺3384.21200040614市售车库176010001765安置车库400650266合计28088.8-11622十、项目的销售收入、税金、及利润本项目工程开发建成后,将可实现总销售收入11622万元。项目营业税按销售收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7% 计算，教育费附加按营业税的3%计算。年均销售税金及附加652万元。具体销售收入、销售

14、税金及附加估算见表6：表6 损益表 （单位：万元）序号项目合计2012年2013年1销售收入11622-116222销售税金及附加639-6393销售费用697-6974建设总投资8782520035825利润总额1504-520015046累计利润-15047所得税25%376-3768税后利润1128-11289累计税后利润1128-1128说明：销售费用按销售收入的6%计算。十一、项目实施进度安排2012年2月完成项目的环评及批复、可行性研究报告和前期审批工作；2012年3月完成勘察设计、建设规划与初步设计、建筑方案设计；2012年4月完成审查批复工作、工程招投标、工程开工建设；2012

15、年11月建筑主体结顶；2012年12月工程全面完成，室外工程开始施工同时进行安装工作，接受各行业主管部门验收。本项目建设规模较大，系统性、整体性要求高，建设单位应认真落实海门市政府的建设进度要求，切实抓紧抓好各阶段的工作进度，科学运筹、扎实推进、加快实施，确保项目在规定的建设期内竣工。十二、财务盈利能力分析投资利润率本项目总投资8782万元，税后利润1128万元。税后投资利润率达到12.8%，达到房地产业正常利润率标准。税后财务净现值本项目税后财务净现值为1128万元，说明在财务上是可行的。十三、经济效益可观本项目建设实行统一规划、合理布局、综合开发、集中管理，充分发挥交通、区位、土地资源优势

16、，能大大降低项目建设成本。从国家大的经济环境方面来看，房地产作为新发展阶段的一个重要支柱产业。本项目的建设促进了正余地镇经济的发展，并为海门经济发展作出积极贡献。(1)有利于培植地方税源，增加财政收入；至2013年本项目可对市财政贡献1015万元。(2)有利于开发利用地方资源，变资源优势为经济优势，加快地方经济发展。(3)有利于带动地方工业和第三产业的快速发展。十四、项目建议(1)加快项目建设进度。本项目报告批复后，应立即组织进行工程设计等项目前期工作，制订出详细的项目实施计划，尽早开展工程建设招标工作。建筑材料采购要进行认真的比选，力求质优价廉。(2)抓紧建设资金的落实与管理。在本项目批复的同时，要积极疏通资金渠道，争取资金的落实。对建设资金要专款专用，建立严格的审计制度。(3)加强工程实施的监督和管理。项目施工要严格按建设部颁布的有关标准进行，请建设工程监理机构对项目的工期、质量和投资进行监理，切实保证工程质量。(4)在确保工程质量的前提下，建设单位要严格控制建设成本，防止投资超概算，做到保质保量按期交付使用。(5)做好环境保护工作。项目建设必须严格执行环境保护“三同时制度”。项目竣工时，建设单位必须向市规划、建设、环保等部门申请验收，经验收合格后，项目方可正式投入使用。