房地产住宅开发企业土地版目标成本之建安成本详解.docx
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房地产住宅开发企业土地版目标成本之建安成本详解
房地产住宅开发企业土地版目标成本之建安成本测算详解
房地产住宅开发企业目标成本一般分为三版：
土地版、方案版、施工版，土地版是根据土地出让公告里的数据进行测算的，有时为了测算需要根据土地预出让公告数据进行测算；方案版是根据设计方案进行测算的，施工版是根据施工图进行测算的。
方案版和施工版目标成本由于有了设计方案，数据信息相对完整，测算起来相对容易。
土地版目标成本由于数据不完整，信息量少，测算起来比较困难，而且往往企业在拿地前期和过程中就需要用到土地版目标成本的初步测算成果，以便企业高层制定拿地策略。
本文首先来介绍下在目标成本中占比重较大的建安成本的测算过程，也使大家对房地产住宅开发企业拿地前期建安成本的测算有一定了解。
房地产住宅开发企业目标成本一般组成
房地产住宅开发企业建安工程一般组成
本文会多次提到企业常规价格，这是指在开发过程中形成的企业特有的工程价格，比如同一业态（如洋房）和档次的项目，其单方造价会大致相同，使用材料设备等的价格水平也基本相同。
这些数据可以在企业ERP系统中查询到，如果没有ERP系统，可以从企业历年来签订的施工合同中查找到相关价格。
一、测算所需资料
1.基础资料
基础资料可以从当地政府土地官网出让预公告发布的建设工程规划设计要点中获得，与成本测算相关的信息主要包括用地性质、用地面积、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等指标，还有就是关于公共配建、停车配建、设计要点附图等的说明；
2.项目资料
项目资料主要来自于营销部和设计部提供的初步强排方案，与成本测算相关的信息主要包括项目业态、楼栋数量及层数、户型面积及数量、楼栋单元数量。
由于是初步强排方案，再加上一般时间都比较紧，所以信息量不大，比如强排方案中一般不含物业用房、会所、学校、幼儿园等公建配套设施的相关信息，而且强排方案中的数据信息容易出现相互矛盾的地方，比如根据楼栋层数计算出来的建筑密度与规划指标中建筑密度有差异等；
备注：
由于物业用房、会所、学校、幼儿园等属于公建配套设施，不在本次建安成本测算的范围，因此本文不再赘述，会在以后的文章中详细介绍其测算方法。
二、基础工程
1.土石方工程
1.1工程量
土石方工程量（m3）=用地面积*90%*（车库层高+0.5）*1.2
备注：
（1）用地面积可以从规划局发布的规划设计要点中获得；
（2）乘以90%是由于车库最大设计面积最多为用地面积的90%；
（3）车库层高加0.5是由于增加了底板及垫层的厚度；
（4）乘以1.2是由于还有承台、工作面等土方，约增加20%的工程量。
1.2单价
土石方单价内倒一般10-20元/m3不等，回填土一般20-30元/m3不等，外运一般30-70元/m3不等；由于各个地区的价格可能不同，可以参照当地市场价格或者企业常规价格；
备注：
一般情况下外运量比较大，因此在测算土石方成本的时候按外运价格打八折左右计算，另外渣土费的价格要包含在土方单价中。
2.桩基工程
1.1工程量
由于是土地版，没有任何方案，因此桩基工程的成本测算可以根据造价指标进行，其工程量按项目总建筑面积考虑；
1.2单价
由于是土地版，没有任何方案，因此桩基工程的成本测算可以根据造价指标进行，其单价按项目总建筑面积单方100-150元/m2考虑；由于各个地区的价格可能不同，可以参照当地市场价格或者企业常规价格；
3.基坑支护工程
1.1工程量
由于是土地版，没有任何方案，因此桩基工程的成本测算可以根据造价指标进行，其工程量按项目总建筑面积考虑；
1.2单价
由于是土地版，没有任何方案，因此桩基工程的成本测算可以根据造价指标进行，其单价按项目总建筑面积单方20-30元/m2或90-120元/m2考虑；由于各个地区的价格可能不同，可以参照当地市场价格或者企业常规价格；
备注：
若基坑支护为挂网喷浆形式，则总建筑面积单方为20-30元/m2左右；若为支护桩形式，则总建筑面积单方为90-120元/m2左右，测算时采用哪种支护形式，按各企业常规做法考虑。
4.其他基础工程
1.1工程量
其他基础工程主要包括降水、检测类的费用，由于是土地版，没有任何方案，因此其工程量按项目总建筑面积考虑；
1.2单价
由于是土地版，没有任何方案，其单价按项目总建筑面积10-20元/m2考虑；由于每家房地产企业的单价可能不同，测算时可按企业常规价格考虑；
三、土建工程
1.地上土建工程
1.1工程量
地上部分建筑面积可以根据规划设计要点中用地面积和最大容积率的乘积计算获得；
备注：
如果要较详细的计算地上部分住宅建筑面积的话，还要扣除会所、物业用房等的面积，因为它们也是占容积率的，但毕竟是土地版测算，不需要那么精确，因此计算时不考虑扣除公建配套部分面积，如果企业要求测算的精确度的话，就要扣除了。
1.2单价
根据项目业态确定：
一般中高层1400-1600元/m2，小高层1100-1300元/m2，洋房1200-1400元/m2，别墅1100-1400元/m2；由于每家房地产企业的设计标准不同，比如含钢量、窗地比等，测算时可按企业常规价格考虑；
2.地下土建工程
1.1工程量
1.1.1主楼部分地下工程量
主楼地下部分建筑面积可以根据规划设计要点中用地面积和建筑密度的乘积计算获得；
备注：
如果要较详细的计算主楼部分住宅建筑面积的话，还要扣除会所、物业用房等地下部分的面积，但毕竟是土地版测算，不需要那么精确，因此计算时不考虑扣除公建配套地下部分面积，如果企业要求测算的精确度的话，就要扣除了。
1.1.2车库部分地下工程量
车库部分地下工程量可以按照规划设计要点中用地面积乘以90%计算。
备注：
车库最大设计面积最多为用地面积的90%；
1.2单价
一般非人防地库1500-1800元/m2，人防地库1800-2100元/m2；由于是土地版，没有任何方案，所以无法区分人防和非人防地库面积，因此在测算时一般取人防和非人防地库的折中价格。
由于每家房地产企业的设计标准不同，比如含钢量、层高、板厚等，测算时可按企业常规价格考虑；
3.其他土建工程
1.1工程量
其他土建工程根据各企业的实际情况而定，有就列项，没有就为空；
1.2单价
单价也是根据各企业的实际情况而定，有就按企业常规价格考虑，没有就为空；
四、安装工程
1.给排水工程
1.1工程量
1.1.1主楼部分工程量
由于是土地版，没有任何方案，因此给排水工程的成本测算可以根据造价指标进行，其工程量按主楼地上及地下建筑面积之和考虑；
1.1.2车库部分工程量
由于是土地版，没有任何方案，因此给排水工程的成本测算可以根据造价指标进行，其工程量按车库部分建筑面积考虑；
1.2单价
1.2.1主楼部分单价
一般主楼地上及地下给排水单价为150-250元/m2；由于每家房地产企业的设计标准不同，测算时可按企业常规价格考虑；
1.2.2车库部分单价
一般主楼地上及地下给排水单价为300-350元/m2；由于每家房地产企业的设计标准不同，测算时可按企业常规价格考虑；
2.电气工程
1.1工程量
1.1.1主楼部分工程量
由于是土地版，没有任何方案，因此电气工程的成本测算可以根据造价指标进行，其工程量按主楼地上及地下建筑面积之和考虑；
1.1.2车库部分工程量
由于是土地版，没有任何方案，因此电气工程的成本测算可以根据造价指标进行，其工程量按车库部分建筑面积考虑；
1.2单价
1.2.1主楼部分单价
一般主楼地上及地下电气工程单价为200-250元/m2；由于每家房地产企业的设计标准不同，测算时可按企业常规价格考虑；
1.2.2车库部分单价
一般主楼地上及地下电气工程单价为300-350元/m2；由于每家房地产企业的设计标准不同，测算时可按企业常规价格考虑；
3.消防工程
1.1工程量
1.1.1主楼部分工程量
由于是土地版，没有任何方案，因此消防工程的成本测算可以根据造价指标进行，其工程量按主楼地上及地下建筑面积之和考虑；
1.1.2车库部分工程量
由于是土地版，没有任何方案，因此消防工程的成本测算可以根据造价指标进行，其工程量按车库部分建筑面积考虑；
1.2单价
1.2.1主楼部分单价
一般主楼地上及地下消防工程单价为50-70元/m2；由于每家房地产企业的设计标准不同，测算时可按企业常规价格考虑；
1.2.2车库部分单价
一般主楼地上及地下消防工程单价为100-150元/m2；由于每家房地产企业的设计标准不同，测算时可按企业常规价格考虑；
4.智能化工程
1.1工程量
1.1.1主楼部分工程量
由于是土地版，没有任何方案，因此智能化工程的成本测算可以根据造价指标进行，其工程量按主楼地上及地下建筑面积之和考虑；
1.1.2车库部分工程量
由于是土地版，没有任何方案，因此智能化工程的成本测算可以根据造价指标进行，其工程量按车库部分建筑面积考虑；
1.2单价
1.2.1主楼部分单价
一般主楼地上及地下智能化工程单价为50-70元/m2；由于每家房地产企业的设计标准不同，测算时可按企业常规价格考虑；
1.2.2车库部分单价
一般主楼地上及地下智能化工程单价为50-70元/m2；由于每家房地产企业的设计标准不同，测算时可按企业常规价格考虑；
5.通风空调工程
1.1工程量
1.1.1主楼部分工程量
由于是土地版，没有任何方案，因此通风空调工程的成本测算可以根据造价指标进行，其工程量按主楼地上及地下建筑面积之和考虑；
1.1.2车库部分工程量
由于是土地版，没有任何方案，因此通风空调工程的成本测算可以根据造价指标进行，其工程量按车库部分建筑面积考虑；
1.2单价
1.2.1主楼部分单价
一般主楼地上及地下通风空调工程单价为10-20元/m2；由于每家房地产企业的设计标准不同，测算时可按企业常规价格考虑；
1.2.2车库部分单价
一般主楼地上及地下通风空调工程单价为10-20元/m2；由于每家房地产企业的设计标准不同，测算时可按企业常规价格考虑；
6.电梯工程
1.1工程量
电梯工程量（台）可以根据营销部和设计部提供的初步强排方案中楼栋数量单元确定；
1.2单价
根据项目业态确定：
一般中高层70-90万元/台，小高层及洋房40-60万元/台；由于每家房地产企业的设计标准和品牌不同，测算时可按企业常规价格考虑；
7.太阳能工程
1.1工程量
太阳能工程量（台）可以根据营销部和设计部提供的初步强排方案中户数确定；
1.2单价
一般0.5-1.5万元/台；由于每家房地产企业的设计标准和品牌不同，测算时可按企业常规价格考虑；
8.其他安装工程
1.1工程量
其他安装工程根据各企业的实际情况而定，有就列项，没有就为空，一般情况是需要考虑的，其工程量按项目总建筑面积考虑；
1.2单价
由于是土地版，没有任何方案，其单价按项目总建筑面积10-30元/m2考虑；由于每家房地产企业的单价可能不同，测算时可按企业常规价格考虑；
五、外立面工程
1.保温工程
1.1工程量
一般可按地上部分建筑面积的70%-85%考虑保温面积；
1.2单价
保温砂浆一般30-50元/m2，保温板一般80-120元/m2；由于每家房地产企业的单价可能不同，测算时可按企业常规价格考虑；
2.门窗工程
1.1工程量
一般可按地上部分建筑面积的20%-25%考虑门窗面积；
1.2单价
系统窗一般900-1200元/m2，非系统窗一般500-800元/m2；由于每家房地产企业的单价可能不同，测算时可按企业常规价格考虑；
3.栏杆工程
1.1工程量
由于是土地版，没有任何方案，其工程量可按企业同类型项目栏杆工程量暂估；
1.2单价
一般300-500元/m；由于每家房地产企业的单价可能不同，测算时可按企业常规价格考虑；
4.百叶工程
1.1工程量
由于是土地版，没有任何方案，其工程量可按企业同类型项目百叶工程量暂估；
1.2单价
一般300-500元/m2；由于每家房地产企业的单价可能不同，测算时可按企业常规价格考虑；
5.雨棚工程
1.1工程量
由于是土地版，没有任何方案，其工程量可按企业同类型项目雨棚工程量暂估；
1.2单价
一般500-800元/m2；由于每家房地产企业的单价可能不同，测算时可按企业常规价格考虑；
6.遮阳工程
1.1工程量
由于是土地版，没有任何方案，其工程量可按企业同类型项目遮阳工程量暂估；
1.2单价
一般400-600元/m2；由于每家房地产企业的单价可能不同，测算时可按企业常规价格考虑；
7.外装饰工程
1.1工程量
一般可按地上部分建筑面积的80%-90%考虑外装饰面积，不同装饰面层的工程量可按企业同类型项目装饰面层所占工程量比例暂估；
1.2单价
石材幕墙一般800-1200元/m2，铝板幕墙一般400-600元/m2，玻璃幕墙一般300-500元/m2，外墙涂料一般40-60元/m2，真石漆一般80-120元/m2，外墙面砖一般90-120元/m2；由于每家房地产企业的单价可能不同，测算时可按企业常规价格考虑；
8.其他外立面工程
1.1工程量
其他外立面工程根据各企业的实际情况而定，有就列项，没有就为空，一般情况是需要考虑的，其工程量按地上建筑面积考虑；
1.2单价
由于是土地版，没有任何方案，其单价按地上建筑面积10-20元/m2考虑；由于每家房地产企业的单价可能不同，测算时可按企业常规价格考虑；
六、外景观工程
1.1工程量
外景观工程量可以根据用地面积扣除建筑物基底覆盖面积计算获得，建筑物基底覆盖面积为用地面积和建筑密度的乘积，一般硬景和软景的面积比例为3:
7或2:
8；
1.2单价
一般硬景800-1200元/m2，软景400-700元/m2；由于每家房地产企业的设计标准可能不同，测算时可按企业常规价格考虑；
七、营销设施工程
1.售楼处工程
1.1工程量
售楼处的面积一般要根据各企业的实际情况而定，可以根据企业同体量项目售楼处工程量暂估，一般在1000m2以上；
1.2单价
一般售楼处的建安费用为2200-2600元/m2；由于每家房地产企业的设计方案和标准可能不同，测算时可按企业常规价格考虑；
2.样板房工程
1.1工程量
样板房的面积要根据各企业的实际情况而定，看做哪些户型面积的样板，可以根据企业同业态项目样板房工程量暂估，一般在300m2以上；
1.2单价
一般样板房的建安费用为3500-4000元/m2，已经考虑了后期拆除的费用，因为样板房一般都是临时建筑；也有的企业会设置实体样板房，那样就不用计算建安费用了。
由于每家房地产企业的设计方案和标准可能不同，测算时可按企业常规价格考虑。
建安成本在目标成本中占的比重很大，其总的建筑面积单方造价一般为3000-4000元/m2，如果建安成本的单方单价较低，比如低于3000元/m2，那就说明该项目含钢量、砼量比较低，门窗、外装饰等用的材料比较一般，这就要看企业的开发战略了。
房地产住宅开发企业在拿地前期可以根据不同的建造标准测算多个版本的土地版建安成本，以备公司高层在拿地时根据现场情况随机应变。
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