房地产工程管理策划书.docx
《房地产工程管理策划书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产工程管理策划书.docx（143页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
房地产工程管理策划书
万科（重庆）房地产有限公司
H29地块工程管理策划书
H29项目经理部
二OO九年十二月二十日
1工程概况1
1.1编制依据1
1.2原始地貌1
1.3建成后集别墅、洋房、高层为一体的高档社区2
1.4地块内外的道路、给排水、供电、燃气、通讯等市政配套情况2
1.5技术经济指标详以下附件《H29地块技术经济指标》3
1.6建筑分期概况3
2工程特点、重点、难点及应对措施4
2.1工程特点及应对措施4
2.2工程重点及应对措施5
2.3工程难点及应对措施8
3项目部架构及人力资源计划10
3.1组织架构10
3.2质量保证体系11
3.3H29项目经理部责任矩阵12
3.4项目部办公场所布置14
4项目建设计划、场地综合利用规划15
4.1项目建设计划15
4.2项目建设总平面规划15
第一阶段：
临设及场地硬化阶段平面布置图15
16
第二阶段：
1＃楼、2＃楼、5＃楼、6＃楼基础与主体阶段平面布置图16
16
第三阶段：
3＃楼和4＃楼基础与主体平面布置图16
17
第四阶段：
展示区施工平面布置图17
17
施工现场排水平面布置图及做法17
18
施工用水平面布置图18
18
1＃、2＃、5＃、6＃楼和销售部及样板房施工阶段电气布置图18
19
3＃楼、4＃楼插入施工阶段临电图19
19
建筑内施工用电系统图19
20
5项目管理目标20
5.1进度计划管理目标20
5.2质量管理目标20
5.3技术管理目标21
5.4安全文明施工管理目标21
5.5成本管理目标21
5.6设计管理目标22
6总包管理策划22
6.1为了进一步明确总分包单位施工范围，确定工作界面，责任落实到位，将《总分包施工范围界面表》作为总承包合同附件进行约束。
22
6.2树立“总包管理意识”及“总包服务意识”22
6.3总包管理原则22
6.4总包管理组织体系22
6.5总包管理程序23
6.6总包管理措施24
序号24
措施24
内容24
备注24
124
事前沟通24
（1）总包向分包交底：
明确总包管理制度、质量要求、安全、文明施工标准、工期要求。
24
（2）分包向总包交底：
明确分包施工工艺要求，明确工作界面和移交作业面的要求，明确办公、施工、仓储场地、临水临电系统、临时消防设置、垂直运输、脚手架、工程预留预埋、所需标高及点线等；总包根据分包需求提供相应设施及工作条件。
24
（3）签订总分包现场管理补充协议，明确各方的责任及义务。
25
225
事中服务25
（1）根据分包要求作业面移交后，总包必须及时解决分包提出配合事宜，及时协调分包与分包之间的配合事宜，为分包提供良好的工作条件及工作环境。
25
（2）总包组织审定、协调各分包专业施工方案及进度计划，汇总分析解决矛盾，优化施工工序，解决交叉作业难点。
25
（3）总包协调、收集、整理分包档案资料，并配合分包做好资料管理工作。
25
325
过程控制25
（1）强化“样板带路”、做好“技术交底”、严把“材料质量关”。
25
（2）定期组织分包进行质量、安全检查，对存在的问题、潜在的隐患进行处理。
25
（3）定期召开分包施工生产协调会，对进度、质量、安全文明施工进行纠偏。
25
（4）强化质量停止点、强化工序移交、强化成品保护。
25
7工程进度管理策划25
7.1采购计划25
7.2脚手架、模板体系25
7.3保障措施26
8工程质量管理策划29
8.1审查总承包单位质量保证体系29
8.2贯彻管理制度30
8.3执行新技术应用管理办法31
8.4设置工程质量控制要点31
8.5设置工程质量停止点31
8.6设置业主敏感点及应对措施详下列附件32
8.7监督监理单位实施旁站监理32
8.8材料、设备质量控制32
8.9实测实量实施细则33
8.10工程质量通病防治措施详《建筑工程质量通病防治》35
8.11质量缺陷与质量问题（一般质量事故）处理详《质量缺陷与质量问题处理办法》35
8.12精装饰质量控制要点35
8.13防裂缝控制要点35
8.14防渗漏控制要点36
8.15成品保护实施细则37
8.16质量风险分析表37
8.17质量保障措施39
9工程安全文明施工管理策划41
9.1组织架构42
9.2安全文明施工管理依据42
9.3安全文明施工管理工作要求43
9.4安全文明施工组织、专项方案审批43
9.5施工现场CI标识系统管理44
9.6健康、安全、环保、现场管理44
9.7安全文明现场管理制度和成本相关44
9.8甲方安全管理人员有权对违反安全管理规定的行为进行处罚44
9.9安全文明生产保障措施45
10成本管理策划49
10.1尽可能多的采用甲方分包工程，实行招标采购，做到“货比三家，择优选用”49
10.2动态成本控制50
10.3成本控制要点50
11采购管理策划51
11.1采购计划动态反馈表详以下附件51
11.2别墅、洋房总、分包施工范围界定表详以下附件51
11.3高层总、分包施工范围界定表详以下附件51
12销售配合51
12.1销售展示要求写入施工合同51
12.2销售展示的工程配合52
12.3展示区保护措施53
12.4展示期间的协调54
12.5展示区域的完工移交55
13总承包单位、监理单位、分包单位管理55
13.1总承包单位管理55
13.2监理单位管理59
13.3分包单位管理61
14沟通管理策划63
14.1干系人分析、管理63
14.2施工配合64
14.3档案管理64
15风险管理规划64
15.1进度管理风险与对策64
15.2质量管理风险与对策66
15.3设计变更风险与对策67
15.4销售风险与对策67
15.5交付风险与对策68
H29地块工程管理策划书
1工程概况
1.1编制依据
序号
编制依据
备注
1
H29招标文件
2
H29勘察报告
3
公司的管理制度、作业指导书、技术标准、管理表格
«SkipRecordIf...»
4
国家和重庆市规范、标准
«SkipRecordIf...»
1.2原始地貌
本工程原地貌呈正方形，属剥蚀残丘斜坡冲沟地貌，场地现状地势较平坦，西北角为一“山包”，地势最高；场地中部有一“陡坎”，高约2～5m，长260m，“陡坎”以东地势较高，以西地势较低；场内高程293～304m，高差约11m。
附图1-1原始地貌图
1.3建成后集别墅、洋房、高层为一体的高档社区
附图1-2建成后的效果图
1.4地块内外的道路、给排水、供电、燃气、通讯等市政配套情况
序号
配套名称
配套情况
备注
1
道路（正式）
本工程南北两侧为城市次干道路，其中北侧已建成通车，南侧待建；东西侧为已建成通车的城市干道，其中东侧为胡杨路，西侧为雪松路。
2
给水（正式）
雪松路、胡杨路人行道下有DN300的市政给水管网，本项目拟从东侧胡杨路人行道接入DN200给水管，沿小区形成环状管网供水。
3
排水（正式）
雪松路、胡杨路人行道下各有DN600雨水管网和DN600污水管网，在东北、西南侧人行道各有污水排水管接入口和雨水排水接入口。
小区排水为雨污分流制，污水处理设施按高层和别墅组团分散设置，以免小区道路上排水管线交叉太多，且便于满足污水处理设施的占地面积要求，高层区污水经小区管网收集后，经污水处理设施处理达标后接入东北市政排水管；低层住宅区地上部分和地下部分分别经管网收集和提排后，经污水处理设施处理达标后接入西南市政排水管。
小区内场地雨水，依道路及坡度，由雨水口，排水沟收集接入雨水管网；车库及车库以上雨水靠覆土层设的明沟和盲沟对雨水进行收集，再排入雨水管网，车库内雨水经泵房提排至雨水管网。
4
供电（正式）
本工程用电从东侧胡杨路人行道10KV枢场线6-6A杆进入小区。
本工程内设置自备柴油发电机房，在外电源发生故障的情况下对重要负荷设备供电；在本工程高层区、多层区分别设置变配电所（10/0.4千伏），高低压配电均采用户内式配电装置。
5
燃气（正式）
本工程天燃气总小时用气量为509Nm3/h，总日用气量为2928Nm3/日，东边胡杨路人行道有一根D108天然气中压管，其供应压力为0.3MPa，接入管管径为D108。
6
通讯（正式）
本工程东侧胡杨路人行道下有电信DX铜光/400*400（13孔），从DX30接入小区。
本工程总容量为2500对局线，电信电缆采用交接配线的方式。
本工程内设市话电缆交接箱四个,交接箱的容量为600对局线，原则上安装于室内。
本工程采用多模光纤接入宽带网系统，系统布线采用超5类UTP电缆，在住宅部分设宽带网系统。
1.5技术经济指标详以下附件《H29地块技术经济指标》
«SkipRecordIf...»
1.6建筑分期概况
序号
分期
组成
概况
备注
1
一期
工程
1＃、2＃、5＃楼
地上建筑面积：
72760m2，其中7层洋房53985m2，共369户；9层洋房17064m2，共119户；2层洋房1710m2，共10户。
本工程共一个标段
2
二期
工程
3＃、4＃楼
地上建筑面积：
17092m2，其中7层洋房9266m2，共63户；9层洋房7313m2，共51户；2层别墅514m2，共3户。
3
三期
工程
6＃楼
地上建筑面积：
55262m2，其中高层51806m2，共894户，商业1468m2。
1-4分区及各期所处位置图
2工程特点、重点、难点及应对措施
2.1工程特点及应对措施
序号
特点
应对措施
备注
1
兰渝铁路、襄渝铁路穿过本工程，襄渝铁路已建成，兰渝铁路待建，正在进行设计阶段。
兰渝铁路穿过本工程约275m，宽约25m，铁路隧道顶距基础持力层约19m左右。
（1）公司及项目经理部应引起高度重视，通过多方渠道调阅相关资料，取得准确数据。
（2）请中煤设计研究院、兰渝铁路设计单位中铁二院进行安全评估，并形成安全评估报告和通过专家组论证，可行。
（3）局部采用毛石砼换填，预计增加工程成本约60万元。
（4）在地勘报告中必须反映这一情况，并对该范围的建筑物基础的影响程度要有明确的说明。
（5）施工过程中严格按图纸施工，严禁超挖。
如出现异常地质情况时应及时请设计、地勘部门到场解决，并完善书面的手续。
（6）销售时告之业主，地下有隧道。
2
别墅下沉式庭院是增送面积，但庭院内有一个雨水管井和一个污水管井，对以后的物业维护带来困难
（1）优化设计方案，尽量移到业主的住宅外。
（2）若无法进行优化外，在进行销售时，必须向业主进行详细说明，并写入合同条款。
2.2工程重点及应对措施
序号
重点
应对措施
备注
1
由于本项目楼间间距均按最低规划标准设置，楼栋定位精度要求较高，且高层的轴线控制、标高传递及沉降观测一直是工程管控的重点
（1）施工单位编制专项测量方案，并报监理单位、建设单位审批认可后严格按方案实施。
（2）配备完善的测量仪器，测量仪器应经过相关部门的校核或年检，并报监理单位审查确认后方可使用。
（3）责任制落实到位，施工单位、监理单位派驻专业的测量工程师，并持证上岗。
监理单位审查施工单位测量工程师的资格和检查责任制落实情况，建设单位审查监理单位测量工程师的资格和检查责任制落实情况。
（4）设置停止点，每栋的定位测量放线，每层的主体结构轴线、标高，每层的砌体轴线等必须经监理测量工程师、建设单位代表验收合格签字认可后才允许进入下一道工序施工。
（5）设置内外控制点，时刻进行监测轴线、标高；设置沉降观测点，定期进行监测。
（6）施工中保持人员、设备的稳定，加强测点闭合差的处理
2
洋房外立面复杂，是外装饰施工控制重点
（1）施工单位绘制作业图，尤其是节点详图，报送监理单位、建设单位审批认可。
（2）实行工艺样板带路制度。
在建设单位生活馆三层外墙上做洋房外立面装饰样板，包括栏杆、老虎窗、坡屋面和外墙石材饰面、面砖饰面、涂料饰面在样板墙上做出来，工艺样板完成后，由项目经理部组织建设单位、设计单位、监理单位、施工单位进行验收，并进行讲评。
（3）采取讲图、交底会和民工夜校等方式对施工单位的管理人员、班组长和工人进行施工技术交底，并对照工艺样板进行实物学习，经考核合格后才允许进行外墙施工。
（4）建设单位、监理单位、施工单位在外墙装饰施工过程中，加强日常巡视检查和平行检验，及时发现问题立即处理。
（5）外墙装饰涉及栏杆、门窗等分包单位施工，严格实行工作界面交接制度，建设单位、监理单位、移交单位、接收单位共同检查验收签字认可后才允许进入下一道工序施工，上不清下不接。
（6）充分发挥总包管理作用，对分包单位的施工进度、质量、安全文明施工、协调等进行全面管理。
3
甲供材料、设备和甲指定材料、设备多，部分材料、设备加工周期长，因此甲供材料、设备和甲指定材料、设备计划是进度管理的重点
（1）严格执行公司的现场材料管理制度。
（2）总包单位的总进度计划确定后，应根据相应的节点提出甲供材料、设备和甲指定材料、设备的到场计划。
（3）工程与采购部应按时采购。
（4）现场应每月进行清理，将可能出现的问题及时反馈建设单位。
4
高层一期的精装修面积56468m2，总户数879套，精装修工作量大，质量要求高
（1）做好事前控制：
优选施工单位和项目经理；绘制作业图，对施工图进行讲图，进行施工技术交底；实行施工方案先行、战前培训制度；严格执行工序和工艺样板引路及讲评制度；认真进行工作界面交接等。
（2）加强事中控制：
严把材料、设备、构配件质量关；实行施工许可制度，坚持隐蔽工程验收；对质量控制要点、见证点、停止点、旁站点严格控制；认真贯彻执行精装修工程质量技术标准等各项管理制度、做法、作业指引等。
（3）做好成品保护。
5
防渗漏的重点是车库的伸缩缝，外墙保温窗边，洋房的露台
（1）优化设计，车库女儿墙设置钢筋砼，窗子设置企口，阳台设置反坎等，做好方案和细部节点大样图。
（2）认真执行公司的技术构造做法和与防渗漏相关的结构处理和防水节点等做法、作业指引。
（3）成立实测实量小组，认真落实实测实量工作。
（4）做好工作界面交接和样板引路。
（5）加强过程的质量监督控制，严格实行施工许可:
施工过程中进行旁站监理、施工许可，并进行关水试验和淋水试验。
（6）保温翻进窗边的细部构造；保温的厚度、搭接顺序、保温的粘贴工艺；保温施工后必须保证内窗台高于外窗台；窗的型材选料的控制，减少拼接料；窗框安装完成后的填塞注意：
三方用发泡剂，下口用防水砂浆填塞。
下口填塞时注意垫木的取出；窗型材的拼缝胶、外框胶的施工质量，注意打胶时的清洁卫生、基层干燥程度以及密实度等。
（7）防水在侧墙的上翻高度应高于室内地坪250mm；露台的地漏口安置在结构层面；露台的刚性层靠墙体侧面留分割缝。
6
本工程的节能施工是重点
（1）前期须核对节能报告与节能施工图纸的内容，保证节能材料的性能指标满足要求，确定节能的细部节点处理大样。
（2）选用成熟的保温体系和管理强的分包单位。
（3）首先涉及节能的工序必须核对节能审查报告与节能施工图纸，确保一致，施工单位对于外墙和门窗的节能必须做二次设计，完善的主要内容是施工范围、细部节点大样、构造的处理，经讨论同意后完善相关的设计手续。
（4）在节能工程施工前应与当地的建委质检站了解节能能效测评、节能验收、备案的程序及需要的资料。
并组织各单位进行交底。
（5）大面积施工前样板先行，严格按图纸、方案、质监站的要求实施，及时完善材料的复检、功能性试验、资料的工作。
7
洋房的平面功能变化较大，露台的排水、空调排水、空调洞口、卫生间排气口的功能完善、合理是重点
（1）总包单位在审图和编制实施方案时不但从施工的角度，还要从小业主的使用功能上来考虑。
（2）加强样板的点评。
8
天燃气、给水的安装往往与现场的进度不一至。
该部门的提早介入便于现场的后期配合是重点
（1）前期提前考虑预留的位置；
（2）提早与相关部门协调，在装饰后期提前入场施工。
9
实测实量、分户检验的要求高、单位多、工作量大。
因此早计划、早组织、加强预控是重点
（1）工程开工阶段成立实测实量、分户检验小组。
（2）加强施工的预控措施，特别是结构阶段的质量控制。
（3）及时完成各分项的检测工作，形成资料。
（4）各参建单位的重视与参与。
10
消防验收是工程验收的重点。
参与单位多、工作量大、协调难度大，在计划、组织上应详细考虑
（1）工程后期的验收应以消防验收为主线，所有配合、参与单位应全力配合。
（2）清理与消防验收相关的工作进度情况，形成表格。
每天检查，每天开碰头会。
（3）各单位的负责人均作为消防验收的第一责任人。
11
车库面积大，车库的后浇带的模板支撑体系是监制重点
（1）从方案方面考虑，要求后浇带的模板支撑体系单独设置，避免其部分拆模的时候拆除后浇带部分的结构。
（2）对该部分的检查要单独报验；
（3）加强施工前的交底。
12
本工程塔吊数量多，在车库上塔吊的定位点的确定是重点
（1）必须参照车库的结构图，尽量布置在板内，避免塔吊穿越主梁。
（2）塔吊布置时须将车库结构图与塔吊定位图进行重合复核。
（3）塔吊设置位置必须与管网走向不矛盾，塔吊基础顶标高必须考虑园林景观种植土的厚度。
（4）塔吊布置应考虑拆除方便，并优先考虑是否影响示范区展示。
2.3工程难点及应对措施
序号
难点
应对措施
备注
1
施工规模大，相邻院落开工时间间隔短，施工管理难度及劳动力组织难度、施工场地管理组织规划、短期施工材料集中进场、施工高峰期的施工临时用电量大是本工程的最大难点
（1）化解管理难度：
建设单位土建工程师和监理单位监理工程师实行片区负责制管理，施工单位实行栋号负责制管理，统一协调指挥。
（2）化解劳动力组织难度：
施工单位实行单项分包，多班组作业，化整为零，有效组织劳动力队伍。
（3）化解施工场地难度：
生活区临时设施布置在东侧人行道上，办公区临时设施布置在南侧道路上;预留别墅作为前期洋房结构施工场地；北侧围墙外移占人行道解决展示区施工场地；各院落单独向场外公路开口，解决车库施工期间施工道路不能互通问题。
（4）化解材料组织难度：
提前联系多家供应商，通过采购合同保证材料供应；采用公司统一供应物资模式，并建立网上大库房，确保物资及时供应；先算后做，加强前期工程量预算及计划管理工作；加强沟通，及时采取措施，确保生产正常进行。
（5）化解资金风险：
建设单位按合同支付工程进度款、材料和设备款和监理费、设计费等各项费用，施工单位根据业主进度要求结合工程实体做好资金计划，以资金计划控制劳务分包及材料采购合同，以合同化解短期资金需求风险；同时储备抗意外风险备用金，专款专用，确保工程顺利进行。
（6）化解短期能耗需求风险：
根据建设单位进度节点要求，合理划分施工区域和流水段，分阶段进行施工，错开施工能耗高峰，基础阶段空压机联网节能、砼泵送采用柴油泵。
2
由于施工现场处于高档社区旁，夜间施工扰民问题协调难度大
（1）成立协调小组，施工单位执行经理任组长，监理单位总监代表任副组长，小组成员由建设单位、监理单位、施工单位相关人员组成，主要职责是对扰民工作进行有效协调，控制施工噪音，办理夜间施工手续等。
（2）协调小组向当地行政主管部门求助，与附近居民委员会沟通协调，得到行政主管部门和居民委员会的大力支持。
（3）协调小组深入居民区与居民座谈沟通，取得居民的谅解。
（4）尽量避免夜间施工，如确需夜间施工，办理夜间施工许可证，严格控制施工噪音。
（5）协调小组组织好材料车辆进场时间，并控制车速及禁止鸣笛。
3
车库梁底距地面只有2.8m,车库内设有通风、喷淋、给水、强弱电桥架等，要保证净空2.2m，布置管线是难点
（1）车库安装施工前必须综合各专业的平面图，形成综合叠加图，经充分讨论后在实施。
注意不要漏项。
（2）合理组织现场施工的先后顺序，加强样板的实施、点评。
（3）充分发挥监理和总包管理，加强协调工作。
4
本项目为重点项目、样板项目，而每隔二年（大约在9月）建设部将进行全国执法大检查，有可能是检查项目。
由于前期的手续与现场进度不一至，资料的时间逻辑不符合要求是工程的难点
（1）安全文明生产长抓不懈，预防为主，加强过程管理，每天巡视，每月二次安全文明检查，发现隐患立即派专人负责限期整改，直到隐患消除后才能施工。
（2）安全文明资料与施工进度同步完成。
5
因示范展示区的范围大，时间紧。
示范区环境施工期间的土方回填、水、气、总包、消防、园林等配合及插入时间是控制的难点。
（1）环境施工前必须详细安排各工序的施工时间和顺序，保证合理有序。
（2）加强各单位的成品保护意识。
（3）总包移交环境的时间节点作为重要节点控制。
6
因高层与洋房不同时完成移交，洋房的消防系统与高层消防系统及整个小区的消防系统如何独立，功能如何完善是施工前控制的难点。
（1）设计时应充分综合考虑，制订解决方案。
（2）需两边配合的部分提前实施，确实有困难的采取临时实施方案处理。
7
高层在施工期间示范展示区已开放，安全施工是该阶段的难点
（1）高层1-5层外架全部拆除，5层以上采用挑架整体封闭施工。
1#、2#、5#楼洋房区外架全拆除；施工区与展示区用2.5m高彩钢板全封闭。
施工路线和看房路线全分开，施工人员禁止进入展示区。
（2）此部位的安全作为该阶段的检查重点。
3项目部架构及人力资源计划
3.1组织架构
3.1.1项目经理部组织架构
3.1.2项目监理部组织架构
3.1.3总承包单位项目组织机构
3.2质量保证体系
3.2.1项目经理部实行质量负责制
项目经理为质量第一责任人，全面负责质量管理；设立品质工程师1人，全面检查项目的工程质量，组织实施实测实量和分户验收，审查质量保证资料等工作，对整个项目质量负责；土建、安装、精装、景观专业工程师共7人，分别检查所管项目的工程质量，参与实测实量和分户验收，审查质量保证资料等工作，对所管项目的质量负责；项目秘书1人，收集整理质量保证资料。
3.2.2成立质量技术小组
建设单位的片区经理任组长，建设单位的项目经理、监理单位的总监、总包单位的项目经理任副组长，成员由建设单位的品质工程师、专业工程师，监理单位的专业监理工程师，总包单位的执行经理、技术负责人、质检员，分包单位的项目经理组成，解决项目日常质量和技术问题。
3.3H29项目经理部责任矩阵
序号
分项
管理工作内容
项目经理
质量
工程师
土建
工程师
安装
工程师
项目
秘书
备注
1
项目前期
组织项目部临时办公室修建
Z
F
F
F
2
组织项目管理大纲编制
Z
F
F
F
3
项目施工管理总平布置编制
Z
F
F
升级会员 