房地产估价理论与方法第四章房地产价格影响因素.docx

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房地产估价理论与方法第四章房地产价格影响因素

第四章　房地产价格影响因素

考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格影响因素，包括房地产自身、人口、制度政策、经济、社会、国际等方面因素的了解、熟悉和掌握程度。

第一节　房地产价格影响因素概述

　　1.房地产价格影响因素的总认识

　　各种因素引起价格变动方向，变动程度不同

　　影响因素与价格变动之间的关系不尽相同

　　有些因素对价格的影响与时间有关，有些无关

　　各种影响因素对同一类型房地产价格影响方向和影响程度不是一成不变的

　　同一因素在不同地区对价格的影响可能不相同

　　各种影响因素在不同水平上的变化对价格影响是不相同的

　　某些影响因素可以用数学模型量化，某些不可以

　　2.房地产价格影响因素的分类

　　□第一种分类体系

　　　■自身因素

　　　　□区位因素

　　　　□实物因素

　　　　□权益因素

　　　■外部因素

　　　　□人口因素

　　　　□制度政策因素

　　　　□经济因素

　　　　□社会因素

　　　　□国际因素

　　　　□心理因素

　　　　□其他因素

　　□第二种分类体系

　　　■一般因素，对大范围的房地产普遍产生共同影响

　　　■区域因素，只对一定区域内的房地产产生影响

　　　■个别因素，仅对估价对象房地产产生影响

第二节　房地产自身因素

　　1.区位因素

　　区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。

　　房地产的区位，不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。

不同性质的房地产对于区位的要求不一样。

房地产区位是可变的。

　　在完全竞争的市场条件下，各个土地使用者按照其产生的经济地租决定自己的付租能力，向土地所有者租用土地

　　土地所有者把土地租给那些出价最高的使用者

　　依据各个行业支付地租能力的差别，形成一个围绕市中心的呈同心圆分布

　　区位因素可以分解为

　　位置：

房地产移动后发生变化的因素就是区位因素，移动后不变化的，就不是区位因素。

　　方位——“山之阳，水之北”

　　距离是用于衡量房地产区位好坏最常见、最简单的指标。

一宗房地产与重要场所的距离越近，价值越高

　　衡量距离的指标（4指标）

　　空间直线距离。

　　交通路线距离。

　　交通时间距离应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测算。

　　经济距离是将交通时间和交通费用统一起来考虑的距离。

　　朝向，住宅的朝向影响到采光，价格一般是南方为上，东方次之，西又次之，北不良

　　楼层，楼层影响到采光、视野、空气洁净、噪声、室内温度等（容易混淆，楼层属于空间区位）

　　住宅楼层，没有电梯的住宅——中间楼层最优，顶层较劣，有电梯的住宅——一年四季空气中悬浮层之上的楼层最优，三层以下较劣

　　商业用房，地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%

　　【判断题】一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。

（　）

　　【2008年真题】

　　提示：

参见教材P121

[答疑编号0101]

　　『正确答案』正确

　　『答案解析』商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。

　　【判断题】周围环境是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。

　　【2009年真题】

　　提示：

参见教材P118

[答疑编号0102]

　　『正确答案』错误。

　　『答案解析』商业用房位置优劣的首要因素是繁华状况、临街程度和交通，环境状况不是首要因素。

相比而言，高级住宅用地，如别墅用地更为看重周边环境因素。

　　交通，交通因素对价格的影响方面:

　　■出入可利用交通工具

　　■道路状况

　　■交通管制情况

　　■停车方便程度和收费标准

　　开辟新的交通线路可以改善沿线地区特别是站点周围地区的交通条件，使房地产升值。

从时间上看，开辟新线路对价格的影响主要在立项之后、建成之前，建成之后的升值作用会停止。

从空间上看，离站点越远所受影响越小（离站点过近也有负面影响,主要是噪声）。

交通管制的影响主要包括在所有时间或某段时间的禁止通行、单行道，禁止掉头、左拐弯等。

交通管制的房地产价格的影响，主要看这种管制的内容和房地产使用性质。

可能有正面影响，也可负面影响。

　　周围环境和景观

　　□大气环境

　　□水文环境

　　□声觉环境

　　□视觉环境

　　□卫生环境

　　□人文环境。

　　此外，绿地率＼容积率＼建筑密度＼建筑间距等也反映了环境和景观状况。

　　外部配套设施，有教育质量高的中小学、医疗水平高的医院以及有购物中心、休闲娱乐场所的，房地产价格就高。

　　下列房地产状况中属于区位状况的有（　）。

【2008年真题】

　　A.位置

　　B.房地产规模

　　C.环境景观

　　D.外部基础设施完备程度

　　E.朝向、楼层

　　提示：

参见教材P119～123

[答疑编号0103]

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』房地产规模属于实物因素。

　　下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（　）。

【2009年真题】

　　A.户型

　　B.楼层

　　C.层高

　　D.装修

　　提示：

参见教材P117～127

[答疑编号0104]

　　『正确答案』B

　　『答案解析』楼层属于区位因素。

　　下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（　）【2009年真题】

　　A.建筑平面布置

　　B.朝向、楼层

　　C.环境景观

　　D.土地开发程度

　　E.房屋完损程度

　　提示：

参见P125

[答疑编号0105]

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』建筑平面布置和房屋完损程度属于建筑物实体因素；土地开发程度属于土地实体因素。

只有BC属于区位因素。

　　2.实物因素

　　土地实物因素

　　■土地面积

　　■土地形状

　　■地形

　　■地势

　　■土壤

　　■地基

　　■土地条件（开发程度）

　　建筑物实物因素

　　■建筑规模

　　■外观

　　■建筑结构

　　■设施设备

　　■装饰装修

　　■层高和室内净高

　　■空间布局

　　■防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照

　　■维修养护情况及完损程度

　　3.权益因素

　　房地产的利用肯定要受到一定限制。

包括：

权利状况的设立和行使的限制。

使用管制。

和相邻关系的限制。

　　权利状况的设立和行使的限制

　　如设立地役权，可能降低供役地的价值

　　共有房地产，如共有人较多可能影响成交价格低于正常价格

　　使用管制

　　主要的使用管制包括：

　　农村地区的农用地转为建设用地。

农用地地价低，转变用途地价上涨

　　城镇地区的城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率的规定。

容积率高地价一般高。

　　相邻关系：

指房地产的相邻权利人依照法律、法规的规定或按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系

　　相邻关系是对房地产所有权和使用权的一种限制

　　应当为相邻权利人提供的必要便利（3项便利）

　　■用水、排水提供必要便利

　　■通行的便利

　　■对相邻人因建造修缮建筑物以及铺设管线提供便利

　　不得损害相邻人的以下权利（3项义务）

　　■不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照

　　■不得违反国家规定弃置固体废物、排入污染物

　　■挖掘土地、铺设管线等不得危及相邻房地产的安全

　　影响房地产价值的权益因素包括（　）。

【2008年真题】

　　A.房地产权利设立和行使的限制

　　B.房地产区位的限制

　　C.房地产使用管制

　　D.房地产通风采光的限制

　　E.房地产相邻关系的限制

　　提示：

参见教材P128、P129

[答疑编号0106]

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』房地产的利用肯定要受到一定限制。

包括：

权利状况的设立和行使的限制，使用管制，和相邻关系的限制。

第三节　人口因素

　　1.人口数量

　　人口数量增加，对房地产的需求增加，房地产价格会上涨

　　反映人口数量的相对指标——人口密度。

人口密度高，该地区房地产求多于供，价格高。

但是如果人口密度过高，生活环境恶化，房价会降低

　　人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。

有人口年龄结构，人口家庭结构。

　　随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势

　　一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（　）。

【2008年真题】

　　A.上涨

　　B.下跌

　　C.保持相对稳定

　　D.先涨后跌

　　提示：

参见教材P131

[答疑编号0107]

　　『正确答案』A

　　『答案解析』随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。

　　人口素质，居民素质高、社会秩序佳，房地产价格上涨

第四节　制度政策因素

　　制度政策因素

　　房地产制度政策。

包括：

　　■房地产所有制

　　■房地产使用制

　　■交易管理制度

　　■价格政策

　　价格政策是政府对房地产价格的高低与涨落的态度及其采取的管制与干预方式与措施。

　　高价格政策

　　低价格政策

　　抑制房地产价格的措施

　　增加土地供应加快房屋建设，增加房地产供给

　　规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率定价

　　制定最高限价（限价房）

　　建立房地产管理制度，遏制房地产投机炒作

　　还有税收、金融等手段

　　税收制度政策

包括税目

作用机理（理解）

短期内的作用结果

（自己要会推理）

房地产开发环节税

耕地占用税

固定资产投资方向调节税

增加开发环节税，增加开发建设成本，推动价格上升

减少开发税，会使房地产价格下降

卖方市场（供不应求），成本上升转嫁给消费者，价格上升

买方市场（供大于求），成本上升只能压缩开发商的利润，价格难以上升

转让环节的税收

土地增值税

契税

营业税

城市维护建设税

教育费附加

所得税

印花税

向卖方征收的税

税收增加会使房地产价格上升

向买方征收的税

税收增加会抑制需求，使价格下降

卖方市场

增加的税收可以转移给买方，价格上涨

买方市场

增加卖方的税收使卖方收益减少而价格不变

增加买方的税收，使价格下降

持有环节的税（可同时影响供需）

城镇土地使用税

房产税

物业税

增加税收增加房地产的使用成本，会使需求者倾向于购置较小面积的房产，抑制投资和投机需求，导致价格下降

抑制房地产需求、减少囤积、增加供给

　　下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（　）。

【2009年真题】

　　A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

　　B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

　　C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

　　D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

　　提示：

参见P133

[答疑编号0108]

　　『正确答案』A

　　金融政策——信贷政策

　　严格控制或适度放松开发贷款、购房贷款

　　上调或下调金融机构贷款基准利率

　　提高或降低最低购房首付款比例

　　提高或降低最高房地产抵押贷款成数

　　延长或缩短最长购房贷款期限

　　相关特殊政策，国家的发展战略，设立沿海开放城市、建立经济特区开发区等

　　相关规划和计划

　　国民经济和社会发展规划——政府调控经济的依据，对房地产价格有很大影响

　　城乡规划——统筹安排空间布局

　　总体规划

　　控制性详细规划——是政府做出项目规划许可的依据

　　修建性详细规划——对地块具体的安排和设计

　　土地相关规划和计划——直接影响供给

　　土地利用总体规划

　　土地利用年度计划

　　土地供应计划

　　住房相关规划和计划

　　包括住房建设规划（住房建设的专项规划）和年度计划住房保障发展规划和年度计划

第五节　经济因素

　　经济发展水平

　　衡量指标国内生产总值GDP，是一个国家或一个地区在一定时期内国民经济生产活动的总成果的一种计量。

　　GDP增长说明社会总需求增加，预示着投资、生产活动活跃，带动房地产的需求，引起价格上涨

　　一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。

（　）【2007年真题】

　　提示：

参见教材P138

[答疑编号0201]

　　『正确答案』错

　　『答案解析』GDP增长带动房地产的需求，引起价格上涨

　　居民收入水平

　　衡量指标有

　　■城镇居民人均可支配收入的增长

　　■农村居民人均纯收入的增长

　　收入真正增加，生活水平提高，对房地产需求增加，导致房地产价格上升

　　居民收入对房地产价格的影响程度

收入增加群体

边际消费倾向

作用机制

对房地产价格的影响

低收入者

较大

收入增加首先用于衣食等基本生活改善

不大

中等收入者

较大

收入增加提高生活水平，增加房地产需求

促使房价上升

高收入者

较小

用于储蓄或投资

用于储蓄和其它投入，则对房价影响不大

用于房地产投资或投机，提高房价

　　下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（　）。

【2009年真题】

　　A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升

　　B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

　　C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升

　　D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

　　E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大

　　提示：

参见教材P138-139

[答疑编号0202]

　　『正确答案』ABCD

　　利率升降对房地产价格的影响

　　从开发角度，开发贷款利率上升会增加项目融资成本，使总成本上升，使价格上升

　　从需求角度，消费贷款利率上升会增加购买者的贷款偿还负担，从而会减少需求，使价格下降

　　从收益法原理角度，利率提高会使折现率提高，使房地产价格下降V=A/i

　　总体看，房地产价格与利率负相关，利率上升，房地产价格下降

　　汇率。

汇率是一种货币折算为另一种货币的比率，在国际投资中汇率波动影响房地产投资收益。

　　当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，导致价格上涨

　　物价水平。

衡量物价水平的指标主要有

　　■居民消费价格指数（CPI）

　　■生产资料价格指数（PPI）

　　我国目前的统计口径中，房地产价格被列入固定资产投资，没有纳入两指数内核算，因此两指数的变动并不反映房地产价格的变动，只是间接影响。

　　物价与房地产价格上涨的关系

　　一般物价与房地产价格等比例变动，原因是通货膨胀，不是真正的房地产价格上涨

　　由于建筑材料、人工等房地产投入要素的价格上涨，会增加开发建设成本，会推动房价上涨

　　长期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。

这就是房地产的保值功能

　　房价与地价的关系

　　在土地供给较充裕情况下，地价水平取决于房价水平，房价决定地价

　　在开发用地由政府垄断供应或土地供给缺乏的情况下，竞争的存在以及预期政府减少土地供应将造成地价上涨或形成垄断的高地价，推动房价上涨

　　下列情况中会导致房地产价格上升的是（　）。

【2007年真题】

　　A.上调贷款利率

　　B.收紧房地产开发贷款

　　C.开征房地产持有环节的税收

　　D.增加土地供应

　　提示：

参见教材P134-138

[答疑编号0203]

　　『正确答案』B

第六节　社会因素

　　政治安定状况

　　社会治安状况

　　城市化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程。

城市化过程中，农业劳动力向非农产业转移，分散的农村人口向城镇地域空间集聚，城镇建设促进城镇物质环境和景观拓展与更新，城市文明与城市生活方式传播和扩散。

　　衡量指标－城市化率，指一个区域内城镇人口占总人口的百分比，城市化率越大，表明城市化水平越高

　　城市化水平高，意味着人口向城镇集中，对城镇房地产需求增加，从而带动城镇房地产价格上涨。

　　房地产投机。

房地产投机是指不是为了使用或出租而为了再出售而暂时购买房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为即为卖而买。

　　投机行为完全建立在对未来房地产价格预期的基础上。

预期价格上涨，则会买入，预期价格下跌，则会卖出。

　　房地产投机对房地产的影响有多重性

　　消极影响：

造成市场剧烈波动

　　　　□在房地产节节上升期，投机者的抢购会造成一种虚假需求，推动价格进一步上涨

　　　　□在价格下跌期，投机者的大量抛售，会使价格进一步下跌。

当投机者判断失误或被极端情绪控制时，可能造成价格的剧烈波动。

　　积极影响：

平抑稳定。

当房地产需求较小时，投机者购入房产，扩大需求（抄底）。

当房地产高价时，投机者抛售获利，增加供给。

第七节　国际因素

　　世界经济状况，世界经济发展良好，有利于房地产价格上涨

　　国际竞争状况，主要指国与国之间为吸引外资展开的竞争

　　低地价政策可以使房地产价格下降，但吸引资金的注入，会增加需求，从而导致价格上涨。

政治对立状况，国与国的政治对立，可能会出现经济封锁、冻结贷款等情况，会导致房地产价格下跌军事冲突状况，战争使房地产价格下降。

（盛世置业，乱世藏金）

第八节　心理因素

　　影响房地产价格的心理因素

　　购买或出售时的心态

　　个人的欣赏趣味

　　时尚风气、跟风或从众心理

　　接近名家住宅的心理

　　讲究风水或吉祥号码

　　心理影响情况

　　房地产需求者想买，而拥有者惜售，则成交价一般高于市场价格

　　房地产购买者出于自身的特殊需要，在竞争中抬高价格

　　有债务纠纷的债务人为了快速脱身，会低价出售房地产

　　风水的影响

　　对特殊数字的偏好或回避

第九节　其他因素

　　行政隶属变更

　　重要政治人物的健康状况