移民补偿安置制度演变分析与置换理论构建.docx
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移民补偿安置制度演变分析与置换理论构建
移民补偿安置制度演变分析与置换理论构建
既然城市化过程中郊区移民不可避免，对移民群体进行合理补偿和妥善安置就成为城市化推进的关键，然而，这个过程并非一帆风顺，而是充满了矛盾和冲突，也在不断更新和改善，即使现行政策，也存在一定的不合理性。
因而，城市化的演变历史伴随着移民补偿安置制度的演变。
城市郊区移民问题有一定的特殊性，本书在研究移民补偿安置制度演变规律的基础上，从土地置换、房屋置换前后财产价值变化、移民群体角色变化、成本收益变化等角度分析移民补偿安置对应的切入点，从而构建一个基于置换理论的移民补偿安置政策改进框架。
2.1城市郊区移民补偿安置制度演变与趋势分析
2.1.1移民补偿安置制度演变过程
2.1.1.1征地补偿安置制度演变过程
我国征地补偿制度主要分为两部分：
一部分是对土地经济收益的损失补偿，核心是征地补偿价格政策；另一部分是对农民的离土安置，核心是征地安置保障政策。
因此，征地补偿制度的历史变迁也就是这两部分政策内容不断变化、演进的过程。
（1）征地补偿价格政策的历史变迁。
第一阶段，无补偿时期。
计划经济时期（从1953年到1982年），土地征收补偿法规主要是1953年颁布的《国家建设征用土地办法》，规定国家采用协商制度征用土地，要求“必须对被征用土地者的生产和生活有妥善的安置。
如果对被征用土地者一时无法安置，应该等待安置妥善后再行征用，或者另行择地征用”[1]。
计划经济体制下，企业并非独立经济实体，一切经济活动都带有计划性，甚至所有建设项目都是国家全权安排的。
当一个项目需要用地时，国家将无偿征收集体土地，再将其无偿划拨给用地单位使用，可以说，计划经济时期征地的成本收益是均衡的。
因此，在这一时期不存在征地补偿价格的概念，对于农民的征地补偿具有非刚性，对被征地农民补偿并非强制性规定，视具体情况，如遇到“无法调剂的或者调剂后对被征用土地者的生产、生活有影响的”[2]，给予适当补助费，但是没有具体标准。
第二阶段，低补偿时期。
改革开放初期（从1982年到1997年），“文革”结束之后，特别是改革开放之后，国家经济开始复苏，建设用地需求大大增加。
这一阶段两部土地征收法规颁布。
一部是1982年国务院颁布的《国家建设征用土地条例》，同时，《国家建设征用土地办法》被废止[3]；另一部是1986年颁布的《中华人民共和国土地管理法》及随后正式实施的《土地管理法》。
前者对征地补偿标准有了明确规定，引入了年产值的概念，测算方法改为年产值倍数法；后者规定征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的3至6倍。
后者发生了两个重要变化，除了规定补偿倍数有所提高，即不高于前3年平均年产值的10倍以外，还标志着征地补偿安置工作走上了依法、规范的道路，进入了法制建设的轨道。
虽然这一时期对农民的征地补偿从无到有，并且有了刚性规定和测算标准，但是补偿标准非常低，很大程度上仅能满足青苗补偿的要求，征地补偿价格偏低。
在这个阶段，征地仍然带有计划经济色彩，与第一阶段带有计划经济色彩的征地制度一样，成为造成征地中价格“剪刀差”的根本原因。
这种对失地农民补偿的测算方法已跟不上经济发展的现实，补偿标准的弹性区间（即补偿费在一定范围内浮动），也为一些地方政府侵吞农民的土地财产权提供了合理的空间。
被征土地改变用途后的增值收益被政府剥夺，农民的利益严重受损，征地过程中成本收益失去均衡，出现一边倒的倾向。
正如国务院发展研究中心副主任陈锡文[4]所指出的，如果说计划经济时代的“剪刀差”让农民付出了6000亿～8000亿元的代价的话，那么改革开放以来通过低价征用农民的土地，至少使农民蒙受了2万亿元的损失。
第三阶段，适度补偿时期。
社会主义市场经济时期（1998年至今），征地补偿相关法规主要是1998年修订的《土地管理法》和2004～2008年先后出台的一系列严格保护耕地、深化改革的政策措施。
[5]前者明确提出征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费，并明显提高了补偿标准，征地补偿的最高倍数从10倍提高到30倍，该补偿标准一直延续至今。
后者规定国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或征用并给予补偿，要求制定统一年产值标准，以及征地区片综合地价的测定方法。
征地区片综合地价是征地综合补偿标准，制定时要考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障等方面。
可见，在这一时期，征地补偿沿袭了传统年产值倍数法，并在产值测算方法上有所改进，为了适应市场经济的需要，征收土地由无偿或低补偿转变为适度补偿，表现为补偿倍数的逐步增加，征地补偿价格有所提高。
与此同时，征地成本也相应提高。
土地供应方式由无偿划拨变为有偿使用，政府通过招、拍、挂的方式在土地一级市场上供给土地使用者，并允许其在二级市场上进行流转，使土地资产价值显化，为获得土地收益提供空间。
从理论上讲，市场经济是通过价格机制来调整、优化资源要素的配置，当土地的供给与需求价格相等时，市场出清，达到平衡。
然而，我国的土地征收实行的是国家垄断土地市场，在征地过程中政府既是“买家”，又是“卖家”，破坏了公平交易，在这场受垄断控制的买卖中获取了高额的土地收益。
（2）征地安置保障政策的历史变迁。
新中国成立以来，我国经济、政治、社会各方面都处在发展之中，对失地农民的征地保障也不断变化。
以主要的、有标志性的法律、法规、文件的颁布实施为界，失地农民的征地保障大致经历了土地换土地、土地换工作、土地换现金和土地换失地保障四个变迁阶段。
第一阶段，调整土地，一种土地换土地的保障。
新中国成立后，为了适应城市建设与工商业发展的需要，在1950年11月10日《城市郊区土地改革条例》（以下简称《条例》）中就提到了对失地农民的征地补偿，并在1953年和1958年进行了修改，总体补偿标准为土地年产值的2～6倍。
1958年，征用办法规定了农业安置和移民安置办法，当时人均耕地数量较多，第二轮土地承包之前，每个村民小组都会在一定时期进行土地调整，因此，征地后，采取调整土地的农业安置办法。
总体来说，在这个时期，农村土地数量多，有条件进行调整土地的农业安置，虽然补偿标准严重偏低，但由于较好地解决了失地农民的保障问题，所以征地矛盾冲突并未凸显。
第二阶段，非农安置，一种土地换工作的保障。
1982年的安置途径增加了集体所有制企业吸收、用地单位吸收等多项安置途径，带有计划性质，解决了失地农民就业问题。
1986年6月25日，全国人大通过了《中华人民共和国土地管理法》，采纳了《条例》中的土地补偿费、安置补助费等大部分规定，在安置途径上增加了农转非后自谋职业、自谋出路等安置方式。
虽然征地补偿标准仍然偏低，但是由于我国“城乡二元结构”导致城乡户口差异，取得城市户口非常困难，而取得城市户口则可以在上学、就业、生活方面更加方便，成为“城市人”是很多农民的梦想，因此，农转非无疑是当时农民一心向往的转变，许多农民自愿舍弃土地转为城市户口，利用征地补偿款进城发展。
这种安置方式对当时失地农民的诱惑是巨大的，所以，这种非农安置、用土地换工作的征地保障对帮助当时失地农民恢复生计有暂时效果，因而并未引发较大社会矛盾。
而打破城乡二元结构、实行城乡一体化以后，城市户口和农业户口没有明显差异，农转非的优势也就不在了。
首先，失地农民了解到自身缺乏到城市工作的技能，即使农转非安排到城市工作，也只能担当没有技术含量的职位，不利于生活水平的改善。
其次，由于竞争激烈，原先安排失地农民工作的企业经营不善或者倒闭，刚刚失地的农民又面临失业的危机，作为农民，有一份土地作为保障，比在城市工作风险低。
最后，从农民身份到居民身份的转变需要很长时间，而且转变过程也有各种困难。
由于土地的保障作用，征地前失地农民基本不用考虑养老问题，在他们的观念里，有一亩三分地，有儿有女，儿女孝顺，就可以安享晚年。
农转非进入城市后，搬迁安置仍在城市边缘，不仅社区配套跟不上，养老保障政策的宣传力度也有限，因此，大部分人并未给自身养老作好准备，直到年老才发现自己处于一个没有养老基础的境况中。
第三阶段，货币安置，一种一次性现金补偿的保障。
20世纪90年代后期，实行单一货币补偿方式下的征地补偿制度。
1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》），除了规定政府在征地后应支付土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，以及补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍外，对被征地农民，在法律和习惯上都只考虑给予经费上的补偿，而对失地农民的居住安顿、重新就业、生活观念和生活习惯转变等问题，未予考虑。
即使是单一的货币安置，也存在安置标准过低的问题。
据调查，在浙江、上海和江苏等地，一亩耕地的征地补偿费总额为5万～6万元，而农民能够拿到的只是其中的10%～15%。
一项调查表明，如果用地成本价（征地价加上地方各级政府收取的各类费用）为100，则拥有集体土地使用权的农民只得5%～10%，拥有集体土地所有权的村级集体经济组织得到25%～30%，60%～70%为政府及各部门所得。
由于征地安置补偿标准过低，失地农民成为既有别于一般农民，又不同于城市居民的边缘弱势群体，失地农民面临极大的风险。
《土地管理法》对被征地农民的就业、社会保障等问题几乎没有涉及，失地农民问题大量产生。
第四阶段，失地农民保障，一种土地换保障的过渡。
2004年，国土资源部出台了《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》，提出征地补偿安置原则是使被征地农民生活水平不因征地而降低，创新了安置方式，在法律规定原有安置方式的基础上增加了失地农民保障、土地入股等安置方式。
南京市政府也于2004年颁发了《南京市被征地农民基本生活保障试行办法》，为解决失地农民生活之忧提供了保障。
目前，失地农民保障制度在目标上是要满足失地农民征地后的基本生活需要，在做法上参考城镇养老保险制度，但是存在“标准低、覆盖窄、管理乱”的缺陷。
因此可以看作一种从失地保障到社会保障的过渡，也可以看作失地农民养老保险的雏形。
（3）城市郊区征地补偿安置政策的特点。
城市郊区农村在地理位置、土地价值、农民特征等方面都与远郊农村有区别，因此，在征地补偿政策的具体实施方面具有一定的特点。
第一，征地补偿价格较高。
首先，城市郊区地理位置优越，征地区片综合地价高；其次，城市郊区以大棚蔬菜和经济作物种植为主，经济价值高，年产值标准也较高；最后，由于郊区人均耕地面积少，而安置补偿费是根据每单位征地面积所容纳的安置人口计算，即征地面积除以人均耕地，因此，征用同样面积的土地，所要安置的人口越多，征地补偿价格越高。
第二，征地安置以保障为主。
首先，城市郊区使用土地调整的农业安置方式几乎不可能，农业安置困难；其次，城市郊区土地的养老保障、就业保障和医疗保障价值高，因此，征地安置保障以社会保障安置为基础，就业安置为可持续手段；最后，由于征用同样面积需要安置更多的人口，征地安置保障在城市郊区征地过程中显得更为重要。
2.1.1.2拆迁补偿安置制度演变过程
目前，国家仅对国有土地上的房屋拆迁补偿安置制定了行政法规，对于如何规范集体土地上农村房屋拆迁工作尚未制定专门的法律或行政法规，而是通过各地制定相应地方性法规、规章进行补偿安置。
而且长期以来农村房屋拆迁作为集体土地上的附着物来定义，依据集体土地征收政策补偿。
主要分为两部分，一部分是对房屋作为财产损失的补偿，核心是拆迁补偿价格政策；另一部分是拆迁安置，其核心是将农村居民纳入城市住房保障体系。
本书选用案例地点在南京市，因为对集体土地上房屋拆迁的补偿没有全国性的统一规定，各地按照具体情况制定拆迁补偿政策，因此，本书通过对南京市集体土地上的房屋拆迁补偿政策历史变迁的描述来说明集体土地上拆迁制度的演进过程。
（1）拆迁补偿价格政策的历史变迁。
第一阶段，模糊补偿时期。
计划经济时期，对农村集体土地采用无偿征用政策，对房屋拆迁补偿采取“合理公平”的原则。
这一时期，全国的补偿制度均参照1953年11月国家政务院颁布的《国家建设征用土地办法》，该办法规定，“因国家建设的需要，在城市市区征用土地时，地上的房屋及其附着物等，应按公平合理的代价予以补偿。
”这是第一部涉及房屋拆迁补偿的法规。
由于对补偿标准和实施做法没有任何规定，加上这一时期采取福利分房政策，对房屋价格评估没有概念，因此，对房屋价值没有上升到货币衡量的程度，仅仅是一种模糊补偿。
在当时计划经济的背景下，土地使用尚未引入市场机制，区位对于土地经济价值的影响非常小。
第二阶段，实物补偿时期。
1986年改革开放以来，城市化进程加快，各地用地的速度和数量也出现飞跃，虽然仍没有统一法规出台，但是各地都在不断地实践和酝酿当中，有关集体土地征地拆迁的法规呼之欲出。
1996年，南京出台了《南京市国家建设征用土地补偿和安置办法》，成为南京市第一部涉及集体土地拆迁的法规。
法规明确规定拆迁集体土地上的居住房屋及其附属物实行复建房的安置形式，按建筑面积，基本上实现“拆一补一”。
对于非住宅房屋则实行货币化补偿，并规定了相应的货币补偿标准。
这个时期，由于农村土地容量还足够满足这种安置方式，因此征地拆迁安置均由农村集体资源进行消化。
拆迁后农民仍然居住在农村，无须改变生活状态。
此外，还通过安排企业工作，增加非农业就业收入，农民生活水平不但没有下降反而有上升的趋势，因此相安无事。
第三阶段，货币补偿时期。
此后一个时期，大量非市政项目出现，用地逐渐紧张起来，南京市在此基础上对农村集体房屋拆迁补偿政策进行了多次有益的尝试，并于2000年4月颁布《南京市建设征用土地补偿和安置办法》（简称86号文）。
该办法规定将城市周边农村分为三个层次，对城市近郊农村房屋拆迁采取统一安置和货币补偿相结合的政策，并规定补偿标准采取按照房屋原面积的重置价结合成新。
从此，南京市在全国范围内第一个拉开了货币化拆迁的序幕，是向货币补偿的一种过渡。
此时的货币补偿标准并不清晰，没有明确分为哪几项。
接着，2001年2月颁布的《南京市征地房屋拆迁货币补偿细则》（简称21号文）中明确了住宅房屋的货币补偿内容包括房屋重置价、购房补偿款、区位补偿款三部分，非住宅房屋除了采取补偿价收购外，还对拆迁过程中产生的停产停业损失、设备搬迁、营业损失等补偿作出了明确规定和补偿比例说明（停产停业费按照6个月工资总额的110%计算，设备搬迁按照房屋拆迁总款项的5%～20%计算，连家店和店铺按照房屋重置价格结合成新的120%计算）。
由于采取了货币补偿，而且补偿标准的确定有很大的弹性，这一时期拆迁补偿政策出现变化快、差异大的特点，有时项目进度都赶不上补偿政策的变化，使得同一拆迁项目在拆迁进场时补偿款标准与收尾时标准都不相同。
此外，不同性质工程的拆迁补偿标准也存在很大的差别，有些非市政类项目和市政类项目拆迁补偿标准甚至相差10%～40%。
政策不稳定的直接结果是城市郊区社会动荡不安，体现在拆迁时农民都持观望态度，认为“先拆受损，后拆受益”，于是，拖延时间、漫天要价的现象层出不穷，从而阻碍拆迁工作进展。
为了加快项目进展，强制拆迁这种下下策也成为唯一的解决办法，为项目留下隐患，造成很多的遗留问题。
由于住宅房屋货币补偿标准较低，原来的实物分房政策比货币拆迁对农村居民的居住权益更具有保障意义。
第四阶段，细化补偿时期。
为了修正货币补偿政策造成的混乱和利益分配不均，2004年，出台了《南京市征地拆迁补偿安置办法》（简称93号文）和《南京市征地拆迁补偿安置标准》，仍实行货币化拆迁，补偿标准更为细化。
将住宅房屋补偿款明确划分为原房补偿款、购房补偿款和区位补偿款三个部分。
非住宅房屋拆迁补偿款分为区位补偿款和原房补偿款两部分，对停产停业损失和设备搬迁费用都按照房屋重置价格的百分比计算（停产停业8%以内，设备搬迁2%～8%）。
这个时期的城市郊区已经经过长期积累成为繁华的商贸带，不但入驻了大量的企业，带动了商业、服务业的发展，而且改变了城市郊区农村居民的生产方式，成为土地之外的另一种保障。
第五阶段，联动补偿时期。
随着补偿差价问题越来越尖锐，南京市建立了补偿价格的联动机制。
2007年颁布的《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》（简称61号文），在住宅房屋的拆迁补偿标准的制定上，采取与拆迁安置房房价挂钩的做法，即购房补偿款为拆迁安置房平均价格的70%或80%，一旦安置房价格上涨，拆迁补偿也随之上涨，将补偿差价控制在一定范围内。
（2）拆迁安置保障政策的历史变迁。
住宅房屋的拆迁安置经历了以下四个阶段。
第一阶段，实物安置——农村住房的自我保障。
从计划经济时期到改革开放初期，由于用地矛盾尚未激化，农村仍有消化空间，因此，集体土地上居民房屋拆迁一般都在农村解决，采取“拆一补一”的方式以房换房，这种实物安置的方式并未改变农村居民的生产、生活方式，反而使村民住上新房，这在当时是较为合理、农民较为满意的解决方案，因此，可以称之为一种农村房屋的自我保障。
此时的城市房屋采取福利分房政策，是政府主导下的住房保障体系，并未出现自由交易的房地产市场。
这个阶段城市郊区界限尚不明显，因此，只要是农村，无论距离城市远近都采取同样的安置方式。
第二阶段，统一安置——宅基地换住房保障。
随着城市化进程的加快，人地矛盾日益加剧，集体土地自我消化能力降低。
为了合理利用农村资源，南京市86号文件规定进行统一安置，即在划定的农村区域内集中建房，并参考原来人均住房面积补偿相应的房屋面积。
这种安置仍然属于实物安置，不同的是安置房建设无须征用土地，建设成本低，房屋地点、类型都是规划好的，通过“三通一平”等措施，这类安置房屋拥有较为完善的配套基础设施，房屋质量有所提高。
房屋拆迁后，原宅基地可集中用于工业和城市建设，而农村居民通过统一安置用宅基地置换到住房保障。
此时，城市进行了住房改革，已经停止福利分房，并开始构建以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，是与社会主义市场经济相适应的住房新制度。
房地产市场已经初步形成，从政府主导转变为市场主导。
这一时期，距离城市远近不同的农村在拆迁房屋安置的自我消化能力上也不同。
城市边缘的郊区农村自我消化能力较弱，远郊农村仍有较强的自我消化能力。
因此，这一阶段针对不同地区农村规定了不同的安置方式，按照南京市86号文，将农村分为三个层次，本书涉及的郊区属于第一层地区，可以选择统一安置方式，也可以选择货币补偿的方式，其余地区可采取自拆自建方式。
第三阶段，经济适用房安置——共用的城市住房保障。
改革开放以来，农村居住模式并未发生太大变化，但人地关系已经呈现明显紧张趋势，特别是城市郊区，村集体的土地容量已经不能够满足拆迁安置的自我消化。
与此同时，城市房地产市场逐渐形成，随着城市化进程的加快，农村人口加速转变为城市居民，拆迁安置模式向货币化补偿转变，被拆迁农村居民也被鼓励向城市转移。
于是，南京市在2004年93号文中，明确规定对农村居住房屋拆迁采取货币化拆迁和提供经济适用房相结合的政策，将被拆迁农民纳入经济适用房保障体系，这可以看作一种国有土地上的住房保障。
但是经济适用房的初衷是安置城市中低收入和生活困难居民，因此，在房型设计、选址、配套上都具有很大的特殊性，而且在五年之内不能够交易，五年之后只能够由政府回购，这些局限性都不利于城市郊区农村房屋拆迁的安置。
第四阶段，拆迁安置房——专属的城市住房保障。
2007年，南京市在出台的61号文中实现了两种分离：
一种是将农村集体土地的征地与拆迁分开，即土地征收与农村房屋拆迁政策自成体系；另一种是拆迁安置的城乡分离，即将供应被拆迁农民的经济适用房从城市经济适用房体系中分离出来，专门为被拆迁农民配建拆迁安置房。
61号文规定，拆迁补偿方式以货币化补偿结合房屋产权调换为主，用来进行产权调换的房屋即为拆迁安置房，并规定拆迁安置房享受经济适用房政策，但是在建设主体、安置地点、作价标准、申购面积控制等方面与经济适用房都有所区别。
拆迁安置房不但可以立刻上市交易，而且不受政府回购的限制。
此外，拆迁补偿款中的购房补偿款与拆迁安置房基准价格挂钩，一方面实现了拆迁补偿与拆迁安置房供应价格的有机对接，解决了过去经济适用房供应价格与拆迁补偿标准脱节的问题；另一方面基本平衡了新老政策之间以及以后被拆迁农民因为安置地点的不同可能造成的所得实际利益的差别。
61号文参照产权调换的方式对拆迁面积做到接近“拆一补一”。
由于该政策处于新老政策的交替过渡期，针对项目进行的拆迁安置房建设并未构成一种体系，没有专门的拆迁安置房小区建成。
因此，政府往往通过要约的形式向房地产商购买商品房作为拆迁安置房，即由政府提出收购，并先期支付一定的定金，然后签订协议，双方约定等政府需要安置房时完成交易，开发商最终得到剩余款项；或者直接利用现有经济适用房中的一部分作为拆迁安置房供被拆迁农村居民申购。
于是，出现同一个小区，同一栋楼房中，同样位置和户型的房屋却属于不同形式的保障性住房。
另外，受拆迁影响的农村居民也可能因项目获得拆迁许可的时间不同享受不同类型的保障待遇，从而引起移民群体不满情绪，导致安置保障不公正。
但是，无论是政府“收购”的限价商品房还是经济适用房性质的拆迁安置房，都对城市郊区被拆迁农村居民具有住房保障价值。
非住宅房屋的拆迁安置经历了两个阶段。
第一阶段，异地重建。
改革开放初期，企业、店铺等非住宅房屋在农村兴起，这一时期大量乡镇企业兴起，在土地制度以外的空间寻找经济利益，不仅改变了农村集体经济单一的农业生产模式，解决了部分剩余劳动力的非农就业问题，还提高了农村集体建设用地的价值，并为企业发展提供了空间，与农村形成相互依赖的关系。
各地农村，特别是苏南农村，积极用各种优惠政策吸引乡镇企业，呈现出“敲锣打鼓迎进来”的势头。
政府工程项目需要征用农村集体土地时，对企业拆迁安置是较为慎重的，特别是对经营效益较好、规模较大的企业，采取异地重建安置的方式，为企业另找一块地方继续经营。
因此，这一时期企业拆迁并未产生大量的问题。
第二阶段，货币补偿。
随着城市化进程的加快，农村集体土地，特别是城市郊区建设用地愈发紧张，租金上涨，而以前村内的企业一般签订的是长期租约，有些租金是一次性付清的，签订合同时双方并没有关于土地、房屋的相关约束条件。
对于村集体来说，引入新企业可以获得更多的利益，因此，对于曾是“敲锣打鼓迎进来”的企业不再报以更多的热情，且乡镇企业此时也由于内部和外部原因纷纷衰败下来，效益低下，政府也不再采取用乡镇企业岗位安置失地农民的保障措施。
乡镇企业是农村集体建设用地的重要使用者，而随着城市化进程深入城市郊区农村，由于农用地的安置困难加之住宅房屋拆迁安置不易，乡镇企业成为拆迁重点，并且按照相关法规，拆迁企业只需要货币补偿，不需要安置，因此，大量乡镇企业拆迁为城市建设腾出集体建设用地空间，农村集体建设用地也在这一时期迅速减少。
此外，《物权法》出台以后，强调了对个人不动产的保护，例如，第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
《物权法》特别保障了住宅房屋拆迁后居民居住条件，而对非住宅类的企业和店铺房屋没有作特别的规定。
[6]
（3）城市郊区拆迁补偿安置政策的特点。
城市郊区农村房屋在区位、功能、种类等方面都与远郊农村有所区别，因此，在拆迁补偿政策的具体实施方面具有一定的特点。
第一，偏重货币补偿，标准介于中间。
与距离城市较远的农村相比，城市郊区农村土地自我消化拆迁安置的能力有限，往往采取与城市房屋拆迁类似的货币补偿办法。
虽然都是货币补偿，但是城市房屋拆迁补偿标准采取的是市场评估价格，而城市郊区集体土地上房屋拆迁则是按照法规上的标准进行测算，高于远郊农村采取实物安置形式的补偿，但是远低于城市房屋的补偿价格。
第二，偏重住房保障，城乡房屋置换。
与远郊农村居民相比，城市郊区农村居民失去房屋就意味着面临城市化转变，首先面临的就是在城市居住的问题。
城市商品房价格高，仅凭拆迁补偿根本无法
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