佛山市顺德区土地房产交易中心土地使用权公开交易操作规.docx

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佛山市顺德区土地房产交易中心土地使用权公开交易操作规

佛山市顺德区土地房产交易中心土地使用权公开交易操作规

佛山市顺德区规划国土局

顺规土发[2003]76号

各镇（街道）规划建设办（城建办）、局属各有关单位：

   现将《佛山市顺德区土地房产交易中心土地使用权公开交易操作规程》印发给你们，请认真贯彻执行。

二OO三年七月二十二日

佛山市顺德区土地房产交易中心土地使用权公开交易操作规程

第一章 总  则

   第一条 为规范佛山市顺德区土地房产交易中心（以下简称交易中心）土地使用权公开交易的操作，建立公开、廉政、高效的办事制度，根据《广东省土地使用权交易市场管理规定》和《佛山市顺德区土地使用权公开交易管理办法》的规定，结合交易中心的实际情况，制定本操作规程（以下简称《规程》）。

   第二条 交易中心组织国有土地使用权公开交易，应依照本《规程》实施。

   第三条 土地使用权公开交易是指以招标、拍卖、挂牌、上网竞价等方式出让或转让土地使用权的行为。

   第四条 土地使用权公开交易应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

   第五条 土地使用权出让的公开交易应当根据区政府批准的年度供地计划和会期计划进行。

   第六条 交易中心应当根据实际情况，合理安排土地使用权转让的公开交易会期。

   第七条 经营性房地产项目用地出让应优先采用拍卖方式进行公开交易。

   第八条 交易中心的拍卖主持人，必须参加由省国土资源厅和省人事厅联合组织的培训并考试合格，取得土地使用权拍卖岗位证书，实行持证上岗。

   第九条 交易中心组织土地使用权公开交易，必须接受全社会以及行政监察部门和土地行政管理部门的监督。

第二章 受理交易委托

   第十条 当事人委托交易中心采用公开交易方式出让、转让土地使用权的，应预先对拟交易地块进行实地测量并按规定设置界桩。

   第十一条 当事人委托交易中心以公开交易方式出让、转让土地使用权的，应于招标拍卖会或挂牌竞价会举行之日60日前以书面形式提出申请，并按第十三条规定提供相应的资料。

   第十二条 当事人应于申请书内明确以下委托事项：

（一）标的地块的面积、现状、权属情况。

（二）拟参加的拍卖、招标、挂牌会期或具体时间。

   （三）成交价款的收取方式、时间。

   （四）土地使用权移交的时间以及移交时的状况。

   （五）对土地交易、登记相关税费支付的约定。

   （六）保留价（底价）。

   （七）对于地块瑕疵的说明和处理意见。

   （八）地块周边环境以及供水、供电、道路等配套情况。

   （九）其他具体要求和应当公示的情况。

   第十三条 当事人办理委托时，除提交委托申请书外，应一并提交下列资料：

（一）地块的权属来源证明或权利证书。

包括《国有土地使用证》、《房地产权证》、征（用）地批文及征（用）地红线图等。

   拟公开交易地块的用途与土地权属来源证明或权利证书上记载的用途不一致时，应一并提供改变用地功能的批复文件。

   土地使用权上已设定他项权利的，应提供他项权利人的意见。

（二）有效的土地使用规划设计条件及其电子数据化版本。

   （三）涉及拟公开交易地块的权利、规划、现状、周边配套等情况的其他证明文件。

   （四）宗地测量图。

   第十四条 对符合受理条件的，交易中心应予受理。

对不符合受理条件的，交易中心不予受理，并向当事人说明原因。

   交易中心受理土地使用权转让的公开交易业务时，应与当事人签订委托协议。

   第十五条 有下列情况之一的，交易中心不予受理交易委托：

（一）土地权属不清楚或者有争议的。

（二）当事人提供的资料不齐全或不符合要求的。

   （三）未按规定时间提交资料，致使不能按期编制公开交易文件和发布公告的。

   （四）出让、转让土地使用权范围与规划设计条件不一致的。

   （五）应纳入供地计划但没有取得供地指标的。

   （六）法律、行政法规规定禁止交易的。

第三章 制定文件

   第十六条 交易中心受理委托申请后，应尽快核实相关资料的真实性和准确性，并派员到宗地现场进行勘察，了解宗地的现状、周边环境、配套设施等情况。

   第十七条 交易中心受理土地使用权出让的公开交易业务后，应委托中介评估机构进行评估，并向区规划国土局地价评议小组提交相应地块的资料，由地价评议小组核准底价并出具底价确认书。

   第十八条 土地使用权转让的底价由委托人（转让人）委托中介评估机构进行评估后自行决定，但不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。

   第十九条 交易中心应当根据会期计划、委托人提出的要求和实勘宗地掌握的情况，按照本《规程》的具体规定编制公开交易文件。

   第二十条 公开交易文件主要由下列部分组成：

（一）公告。

（二）宗地坐落位置示意图。

   （三）土地使用权竞投、竞买须知。

   （四）土地使用权竞投、竞买协议书、竞买报价表（样本）。

   （五）土地使用权拍卖成交确认书或中标通知书（样本）。

   （六）土地使用权出让或转让合同书（样本）。

   （七）土地使用规划设计条件及其附图。

   （八）其他相应的文件。

   第二十一条 交易中心应将公开交易文件送交委托人确认条款。

委托人应认真审核公开交易文件的条款，经签认后将公开交易文件返还交易中心。

   第二十二条 委托人对公开交易文件的条款不认同的，应尽快与交易中心协商，可对公开交易文件的条款作必要的修改，直至签章确认全部条款并返还交易中心。

   第二十三条 交易中心承办土地使用权出让的公开交易业务时，应将委托人确认后的公开交易文件进行整理，报经区人民政府核准后方可实施。

   交易中心承办土地使用权转让的公开交易业务时，应将委托人确认后的公开交易文件进行整理，报经区规划国土局核准后方可实施。

第四章 公 告

   第二十四条 公开交易文件经核准后，应通过《顺德报》、交易中心电子公告屏、区规划国土局国际互联网站发布公告。

   第二十五条 采用招标、拍卖、挂牌竞价方式进行土地使用权公开交易的，公告期限不得少于30日。

   第二十六条 公告应当包含以下内容：

（一）公开交易的具体时间、地点、方式。

（二）拟公开交易地块的位置、用途、面积、使用年限、参考价格。

   （三）竞投、竞买人的资格要求及取得竞投、竞买资格的办法。

   （四）索取公开交易文件的办法及咨询途径。

   （五）其他应当公布的事项。

   第二十七条 交易中心应当在公开交易结束后10个工作日内，将相关的成交结果通过交易中心电子公告屏和区规划国土局国际互联网站予以公告。

   第二十八条 成交结果公告应当包含以下内容：

（一）成交时间、地点。

（二）成交地块的位置、用途、面积、使用年限、底价、成交价。

   （三）买受人的编号。

   （四）其他应当公告的事项。

第五章 交纳保证金及登记

   第二十九条 公告期内，有意参与竞投、竞买者应向交易中心索取公开交易文件，仔细研读文件内的条款，实地勘察标的及其周边配套环境，并充分做好市场调查及可行性研究。

如对公开交易的事项有疑问，可及时向交易中心咨询，以便正确、详尽掌握有关情况。

   第三十条 有意参与竞投、竞买者，应按公开交易文件的规定，以电子市辖的方式，按时、足额交纳竞投、竞买保证金。

在保证金达账后，到交易中心办理竞投、竞买的登记手续。

   第三十一条 中标者、买受人的竞买保证金不予退回。

对出让土地使用权的，于签定《佛山市顺德区国有土地使用权出让合同书》后抵作成交价款的一部分；对转让土地使用权的，于签定《国有土地使用权转让协议书》并扣除公开交易服务费后，作为成交价款的一部分返还给原土地使用权人。

其他竞投、竞买人的竞买保证金在招标拍卖会或挂牌竞价会结束后的5个工作日内无息退还。

   第三十二条 办理竞投、竞买的登记手续时，应提供下列资料：

（一）保证金进帐单回执。

保证金付款人的名称应与竞投、竞买人的名称一致，否则须由保证金付款人向交易中心出具担保书，担保人（保证金付款人）的签章应由交易中心工作人员鉴证或经公证机构公证。

（二）身份证明材料：

   1．中华人民共和国境内的法人应提交有效的法人证明材料和法定代表人身份证原件及公章。

   法人证明材料指企业法人营业执照、公司法人营业执照、法人代码证等证照原件。

   2．中华人民共和国境内的个人，提交身份证原件。

   3．中华人民共和国境外的公司、企业、其他组织或个人，除参照中国境内法人或个人提交证明材料外，另需提供相应证明材料经证明无误的中文译文（原件）。

   经证明无误的中文译文是指依据我国法律、法规规定的程序由我国认可或指定的机构认证或公证的中文译文。

   4．香港、澳门的公司、企业或其他组织，参照境外的公司、企业、其他组织的要求执行。

   5．台湾的公司、企业、其他组织或个人，参照境外的公司、企业、其他组织或个人的要求执行。

   （三）竞投、竞买人不能亲自办理有关手续的，可委托他人代理，代理人应提交委托书原件和身份证原件，委托书须经交易中心工作人员鉴证或经公证机构公证。

   （四）与公告中规定的竞投、竞买人的资格要求相对应的其他资料。

   第三十三条 经核实，竞投、竞买人符合条件的，交易中心应予以登记；按规定应签订竞买协议的，交易中心须与竞投、竞买人签订竞买协议。

   第三十四条 交易中心工作人员应当保密竞投、竞买登记的资料（包括：

竞投、竞买人数，竞投、竞买人身份等）。

第六章 竞投、竞买

   第三十五条 交易中心应依据公告所规定的时间、地点和方式组织公开交易活动。

   第三十六条 组织土地使用权公开交易，应邀请区监察局派员进行现场监督；交易土地面积超过30000平方米的，应另外邀请区人大、政协派员进行现场监督。

   第三十七条 交易中心应对公开交易会的现场情况进行录像，并作好现场笔录，由监察人员、主持人、记录员签认并存档。

   第三十八条 竞投、竞买人应于招标拍卖会或挂牌竞价会开始之前到达会场，否则，可视作自动放弃竞投、竞买权。

   第三十九条 拍卖的基本程序：

（一）竞买人到达会场后，凭有效的竞买协议书领取竞买号牌。

（二）主持人介绍拍卖的程序、顺序和注意事项。

   （三）主持人介绍标的地块的位置、面积、用途、使用年限、规划要求以及应当引起竞买人注意的特别条款。

   （四）主持人宣布标的起拍价和每次应价的加价幅度。

   （五）竞买人以举号牌的方式应价（无竞买人应价的，交易中心终止标的的拍卖）。

   （六）主持人当即报出当前竞买人的有效报价和牌号，其他竞买人可继续应价。

   （七）主持人连续3次报出应价后，仍没有其他竞买人竞价时，拍卖主持人敲下拍卖槌确认成交。

   （八）主持人根据拍卖文件所规定的方法、原则确定买受人，并当场宣布。

   （九）交易中心与买受人当场签定《拍卖成交确认书》。

   （十）主持人、监察员、书记员签认会议记录以作备案。

   第四十条 招标的基本程序：

（一）主持人介绍招标的程序、顺序和注意事项。

（二）主持人介绍标的地块的位置、面积、用途、使用年限、规划要求以及应当引起竞投人注意的特别条款。

   （三）当众检验投标箱并封箱。

   （四）主持人宣布投标的有效时间后，竞投人在规定的时间内当众投标。

   （五）投标有效时间届满时，主持人宣布截止投标。

   （六）主持人宣布标的底价。

   （七）交易中心的工作人员当众开箱、点标、验标并公布各投标价及其投标者。

   （八）主持人根据招标文件所规定的方法、原则确定中标者，并当场公布。

   （九）中标者当场签收《中标通知书》。

   （十）主持人、监察员、书记员签认会议记录以作备案。

   第四十一条 挂牌竞价的基本程序：

（一）交易中心于电子公告屏及区规划国土局互联网站公告标的的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、应当引起竞买人注意的特别条款，底价、每次报价的加价幅度、当前竞买人牌号、当前竞买人报价、报价时间书面竞价截止时间、挂牌竞价现场会的举办地点等信息。

（二）竞买人在规定的期限内以书面的形式向交易中心报价（竞价期届满，无竞买人报价的，交易中心终止标的的竞买）。

   （三）交易中心根据挂牌竞价文件的规定确认竞买人的报价，并即时、相应更新电子公告屏及区规划国土局互联网站的公告信息。

其他竞买人可继续报价。

   （四）书面报价截止时限届满前30分钟，交易中心在预定地点召开挂牌竞价现场会。

挂牌竞价现场会期间，交易中心停止更新电子公告屏及区规划国土局互联网站上的公告信息，相关信息改为现场发布。

   挂牌竞价现场会的基本程序：

   1．主持人重申标的地块的位置、面积、用途、使用年限、底价、每次应价的加价幅度、书面竞价截止时间、规划要求以及应当引起竞投人注意的特别条款。

   2．主持人介绍直至目前的竞价情况，以及当前竞买人牌号和报价及报价时间等信息。

   3．交易中心现场接受竞买人的书面报价，并即时公布。

   4．书面竞价的有效时间届满时，主持人征询各竞买人的竞买意愿。

若没有竞买人要求向交易中心报价，则确认书面报价最高的竞买人为买受人，其报价为成交价；如有竞买人要求向交易中心报价的，交易中心立即进行现场拍卖，并按拍卖规定确认成交结果。

   5．交易中心当场公布成交结果，并与买受人签定《挂牌成交确认书》。

   （五）主持人、监察员、书记员签认记录以作备案。

第七章 签约、履约

   第四十二条 中标者或买受人应按公开交易文件所约定的时间、地点，凭《中标通知书》或《成交确认书》与公开交易的委托人或原土地使用权人签定出让或转让地块的出让合同或转让协议，并办理产权过户手续。

   第四十三条 中标者、买受人参与竞投、竞买属代理行为的，代理人必须在签定出让合同之前，与委托人一同以书面形式向区规划国土局提出更正中标者、买受人名称的申请。

经区规划国土局核准后，可以委托人的名义签定出让合同或转让协议、办理登记并领取《国有土地使用证》。

   第四十四条 中标者、买受人与委托人共同提出更名申请时，应一并提供有效的委托书和委托人的身份证明文件。

   第四十五条 中标者、买受人拟设立房地产开发经营企业对成交地块进行开发经营的，应在签定出让合同之前以书面形式向区规划国土局提出更正中标者、买受人名称的申请，并一同提交区工商行政管理部门批准预先设立公司名称的通知书。

   经区规划国土局核准后，可以新成立的房地产开发经营企业的名义办理登记并领取《国有土地使用证》。

   第四十六条 中标者、买受人须按约定的期限和方式支付成交价款，按合同约定接收土地使用权，并对土地进行开发建设。

   第四十七条 公开交易委托人或原土地使用权人应按合同约定的时间、方式、条件交付土地使用权，并协助中标者、买受人办理产权过户手续。

第八章 挂牌公告

   第四十八条 委托人（转让人）自行委托其他拍卖机构组织拍卖，并申请挂牌公告的，应向交易中心提交下列材料：

（一）委托申请书。

申请书应具体说明代理拍卖机构的名称以及其他具体事项。

（二）第十三条所列的相应材料。

   （三）拍卖文件。

拍卖文件应参照交易中心的拍卖文件编制，包含公告及公开交易后需签订的拍卖成交确认书（样本）、土地出让合同书或土地转让协议书（样本）、拍卖须知和拍卖规程、规划设计条件及其附图等组成部分。

   土地出让合同书或土地转让协议书（样本）应当按照土地使用权登记的规定，包含土地登记的相关要素。

   （四）公告。

公告应载明第二十六条所列应当包含的内容。

   第四十九条 交易中心对上述材料整理并报规划国土局核准后，在交易中心电子公告屏、区规划国土局国际互联网站上发布公告。

   公告期不得少于30日。

第九章 附 则

   第五十条交易中心承办公开交易的服务费收费标准：

（一）成交价100万元以下部分按1%计收。

（二）成交价100万元至500万元部分按0.8%计收。

   （三）成交价500万元至1000万元部分按0.6%计收。

   （四）成交价1000万元至3000万元部分按0.3%计收。

   （五）成交价3000万元至5000万元部分按0.2%计收。

   （六）成交价5000万元至10000万元部分按0.05%计收。

   （七）成交价10000万元以上部分不收费。

   第五十一条 交易中心受理挂牌公告的服务费收费标准为每宗1000元。

   第五十二条 以公开交易方式出让土地使用权时，成交价包含地价款、公开交易服务费、契税、政府的土地收益金、工本费、档案费。

   第五十三条 以公开交易方式转让土地使用权时，成交价仅为地价款。

   土地使用权公开交易文件另有约定的，从其约定。

   第五十四条 交易中心承办国有土地使用权招标、拍卖、挂牌竞价、挂牌公告业务的具体办文期限为60日（含30日公告期）。

   第五十五条 上网竞价的具体操作待条件成熟时再作详细补充。

   第五十六条 集体土地使用权流转的公开交易参照本《规程》执行。

   第五十七条 本《规程》的规定不作为公开交易的协议条款，每宗土地使用权公开交易的具体条款均以其公开交易文件记载为准。

   第五十八条 本《规程》由交易中心负责解释。