上海住宅市场分析综述.docx
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上海住宅市场分析综述
绪言
1、研究背景和目的
上海汇宁花园房地产发展有限公司拟开发建造徐汇区淮海西路汇宁花园高级住宅及商务公寓项目。
为全面、深入、系统地了解市场供求和竞争状况，对上海市中高档次住宅市场有明确的认识，邀请上海中原物业代理有限公司市场研究部对上海市高档住宅市场（别墅、公寓、服务式公寓）的现状和未来的发展趋势进行研究，从而为项目提供有针对性的定位和营销组合等发展建议。
2、研究内容及范围
汇宁花园地处淮海西路黄金地段，从项目规划等方面情况来看，应定位为高档住宅项目，考虑到目前上海市高档住宅市场的发展状况、区域分布的集中度等方面，拟将研究的对象和区域范围作如下界定：
（1）研究内容
⏹上海市高档住宅市场现状
⏹上海市高档住宅市场供求预测
⏹项目发展建议
（2）研究范围
⏹将均价在8000元人民币/平方米以上的物业为此次研究的对象
⏹将目前上海市高档公寓及服务式公寓（均价在8000元人民币/平方米以上）集中的黄浦、卢湾、徐汇、静安、长宁、浦东小陆家嘴等六个区域作为此次研究的区域范围
⏹对于别墅将不限定区域范围，仅考虑价格因素（均价在8000元人民币/平方米以上）。
3、研究方法及主要研究指标
本报告在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析、典型案例分析以及趋势分析预测等方法。
采用的主要研究指标详见列表。
类别
编号
指标
定义
住宅供应指标
1
竣工量
某时间段内，已建成完工的住宅物业的总面积
2
供应量
某时间段内，刚启动开工的住宅物业的总面积。
即竣工量
住宅需求指标
3
吸纳量
当年住宅物业的竣工量与空置量变化之差，反映当年住宅市场的吸纳情况
4
空置量
某年度末住宅物业经初始登记一年后未售出的建筑面积
5
空置率
某年度末末所有住房的空置量与全部住房存量的比例，即：
住房空置率=商品住房空置量/全部住房总量
住宅价格指标
6
区域平均租金
某区域内住宅物业在某一时间段内租赁价格的加权平均值
7
物业平均租金
某住宅物业在某一时间段内租金总额与租出总面积的比值
8
区域平均售价
某区域内某住宅物业在某一时间段内销售价格的加权平均值
9
物业平均售价
某住宅物业在某一时间段内可供出售的总建筑面积的单位面积成交价格
4、本报告的基本结构
本报告共有以下三个部分组成，分别为：
第一部分：
上海高档住宅市场
第二部分：
项目发展建议
第三部分：
附录1：
上海高档住宅典型案例分析
附录2：
上海高档住宅市场存量统计数据
附录3：
上海高档住宅市场供需统计数据
附录4：
上海高档住宅市场租售价格统计数据
附录5：
上海高档住宅区域市场供求量预测方法
第一部分上海高档住宅市场
一、上海住宅市场综述
1.上海住宅市场的经济环境
日前中国社科院发布的中国城市竞争力调查报告显示，上海在城市综合竞争力、资本力和科技力的排名中，均位居全国首位。
《财富》周刊近期的一项调查数据也反映，跨国公司在中国设立地区总部的选址时，上海较其他大城市更具有吸引力。
2001年上海国民经济持续、快速、健康发展，全年实现国内生产总值（GDP）达4950.84亿元，同比增长10.2%，高于全国2.9个百分点。
其中第二产业实现增加值2355.53亿元，比上年增长12%，对经济增长的贡献率达到56%；第三产业实现增加值2509.81亿元，比上年增长8.7%，对经济增长的贡献率为43.5%，其中尤以房地产业的增长为最。
居民人均收入大幅提高，城市和农村居民家庭人均可支配收入分别12883元和5850元，同比增长9.9%和5.1%。
居民收入水平的稳步提高，加之房地产税、费、利率调低，有效拉动城市的住宅消费。
1999年《财富》论坛、2001年APEC会议、2010年世博会等这些极具影响的国际性经济集会也将其会场设在上海，种种迹象表明，经过近10年的快速发展，上海已成为中国经济发展的龙头，其经济地位无论在国内还是在国际都得到了很大提升，并吸引着越来越多国内外投资商和企业的目光。
孕育在这样一个国际化大都市中，上海住宅市场有着得天独厚的优势。
2.上海住宅市场历史回顾
近年来，中国的房地产业作为国民经济一个新的增长点发展迅速，住宅市场更是经历了一个从无到有的发展过程。
通常认为房地产产业的运行与国民经济发展有着唇齿相依的紧密联系。
90年代初期至今，上海住宅市场发展并非一帆风顺。
在经过了一系列大起大落之后，留下了一个“N”字型的市场发展轨迹。
从93年开始，商品住宅的投资、建设规模伴随着当时就已经较“热”的经济发展浪潮，供给和需求都达到了前所未有的“鼎盛之势”。
这一浪潮在96年达到了顶峰，而此后整个住宅市场并未像人们预期的那样继续冲高，房地产业泡沫的破灭给商品住宅市场当头一击，98年的亚洲金融危机更是加剧了商品住宅市场走向衰落的进程，而首当其冲的当属外资开发的高档外销房项目，住宅市场一度陷入低谷。
此时中国国内需求严重不足、通货紧缩情势严峻。
商品住宅市场的这一颓势一直持续了两年多的时间。
在进入1999年下半年以后，商品住宅市场终于触到了曲线的拐点，在内需的有效启动和外资的不断引入的刺激下开始逐步回升，进入了复苏期。
3.近期上海住宅市场
纵观近期上海房地产市场可以看出，1997—2000年上海市商品房的供求量成年度性反向运行，即供应量逐年减少，需求量逐年增加，因而供求比不断趋于平衡。
到2001年，上海商品房批准预售面积为1659.15万平方米，预售登记面积1881.83万平方米，已登记的商品房买卖面积为2020.46万平方米，供求比为1：
1.13，部分隔年待售的楼盘被快速消化，供应量略显偏紧（见附表1-1）。
但是随着时间的推移，房地产开发商蓄势待发，今后2-3年内供应预计将略大于需求。
政府2001年批准以后每年开发兴建的商品房建筑面积保持在1200-1500万平方米，这将是保障供给、平抑房价的重要措施。
从上海商品住宅市场的近期价格来看，有稳步上扬的趋势。
2001年上海市中心十二个城区商品房预售成交价格为每平方米4352元，比年初上升了11.3%。
表明上海在房地产相关法规、政策上的制定、落实等环节卓有成效，市场供需两旺，价升量增。
究其原因，其一，得益于国内经济的良好运行态势以及相关配套政策支持；其二，商品房品质的提高及社区环境的改善，形成优质优价。
表1-1近年上海内销商品房供求情况对比
时间
批准预售面积
（万M2）
预售登记面积
（万M2）
比例
1997
1737.52
437.44
1：
0.25
1998
1462.27
807.91
1：
0.55
1999
1394.00
1051.29
1：
0.75
2000
1439.94
1416.6
1：
0.98
2001
1659.15
1881.83
1：
1.13
资料来源：
历年上海房地产市场、上海中原市场研究部计算数据
4.后市展望
近期而言，全球性的经济萧条对中国影响不是很大，中国仍是全世界对国际资本吸引力最大的国家。
特别是在美国遭受了恐怖袭击之后，资本的安全性就将成为众多投资者优先考虑的因素之一，在某种意义上，中国已经成为国际资本的避风港,而上海、北京更是首当其冲。
众多国外金融、保险和咨询企业将在中国“入世”后成为进入中国市场的主力军。
但资本流向和投资具有其自身的规律和理性法则，因此在中国上海出现国际投资暴增的可能性不大；同时上海房地产市场尤其是住宅市场在经历了几年前的震荡之后，从政府到投资者都应该更具理性的思维和投资决策，在保持市场继续发展的同时防止出现过“热”现象应该成为市场的共识。
因此“N”字型曲线的第三笔应该更加平滑。
新世纪以来，上海在继续推进改革开放、扩大内需的过程中，城市基础设施、道路交通、环境绿化等方面的建设也取得了显著的成就。
2001年获国务院批准通过的《上海市城市总体规划（至2020年）》，把上海定位于国际经济、金融、贸易和航运中心之一。
新的规划进一步优化城市布局结构、土地使用功能、城市基础设施、城市生态环境，这将对十五时期上海房地产发展产生深远影响。
今后几年上海住宅市场究竟走向何处？
据上海中原公司市场研究部分析预测，在今后一个不太短的时期里，上海对新旧住宅的市场需求，将在较高的平台上保持稳定。
需求的稳定使沪上房地产的价格总体上保持稳中微涨的趋势，但2-3年内涨幅已相当有限。
这主要由于以下几方面原因：
（1）目前国内经济形势虽明显好转，但其性质仍属“转机”而非“转折”。
国内有效需求的增长仍然不足，城乡收入、贫富收入差距逐步拉大。
借助外地购房等消费空间极其有限，恐难继续实现2001年对上海房地产价格支持的力度。
（2）入关后国内原本垄断的行业会受到较大冲击，这极可能会影响今后几年主力购买群的购买能力。
（3）2001年上海楼市的异常火爆，很大程度上透支了今后几年的潜在目标客户群的支付能力，今年住宅消费的断层预计将有所抬头。
此外，随着上海旧城改造力度不断加大，最近3至5年内的购房主流仍将是50万以下，上海总体房价不会有太大变化。
二、上海高档住宅市场分析
1、存量分析
2001年8月以前，上海的商品房有内销和外销之分。
上海早期均价在8000元/平方米以上的高档住宅几乎全部是外销房。
上世纪90年代中期在黄浦、徐汇等区也出现了一些内销的高档物业，但占整个高档住宅市场的比例一直不高。
自2001年8月上海实施内外销商品住宅并轨，才结束了这种依据销售对象来划分物业档次的历史。
由于外销房建造初衷是为了满足在沪工作的外籍人士的居住需求，出于方便工作、休闲的考虑，选址多为交通便利，接近市中心区域和机场的位置，所以徐汇、静安和长宁外销房集中的三大区域。
从区域上看，徐汇、长宁、静安区的高档住宅相对集中，而近期徐汇区的高档楼盘供应量最大。
从现有高档住宅的分布情况来看，一般位于四大类区域：
第一类，历史渊源悠久，环境幽雅的区域；第二类，临近商业中心的繁华区域；第三类，依托商务中心区及新兴开发区的高档住宅群落；第四类，周边有稀缺景观资源的区域。
从本次的研究结果来看，研究区域截止2001年底高档公寓住宅现总存量为19092个单位，其中服务式公寓为4799个单位（详见附录2）。
从区域分布来看，徐汇区和长宁区的高档公寓住宅的总存量单位数目最大，占统计总量的64%，其中，徐汇区的高档住宅存量单位最多，占统计总量的35%。
此外，静安区的服务式公寓的存量单位数目较多，主要是由于该区域高档写字楼集中，又是上海重要商圈所在地，服务式公寓的需求量较大（详见附图1、2、3）。
图12001年底研究区域高档住宅现总存量分布
图2001年底高档住宅（普通公寓类）各区现总存量分布
图2001年底高档住宅（服务式公寓类）各区现总存量分布
综合这些高档公寓住宅项目的具体情况来看，项目分布的地域性十分明显，主要分布于徐家汇商圈辐射区域，淮海路两侧区域，建国路沿线，镇宁路沿线，人民广场周边区域，苏州河、黄浦江两岸沿江区域，虹桥、古北7大地区（见附表）：
表全市高价位楼盘区域分布情况
区域
区域特征
个案特点
代表个案
徐家区商圈辐射区域
本市著名商业中心周边区域，本身区位价值较高
区域个案分布集中，内销个案为主导
东方曼哈顿、徐汇苑、泰德苑、天际花园
淮海路两侧区域
历史人文气息浓郁，沪上高档商业中心，区位价值高
98年起陆续开发迅速形成一大版块，以商业中心和老上海高尚地段作为区域个案主要特色
东方巴黎、茂名大厦、明园世纪城、新汾阳公寓、南昌花苑
建国路沿线
老上海租界区，环境静谧、幽雅，具浓郁的怀旧情结，全市公认的高尚地段
个案以地段和环境作为主要的产品支持
步高苑、巴洛克宫庭
镇宁路沿线
新兴外销高档住宅聚集区
多幢高层住宅的高密度分布，使区域竞争始终处白热化状态
协和世界广场、荣轩大厦、金桥花园、金柏苑、东方雅苑、东方剑桥、爱丽轩
人民广场周边区域
城市中心位置，有人民广场、南京路等人文景点，地段价值居全市“黄金”水平
以城市中心坐标位置为圆心辐射开发。
住宅项目零星分布。
城市人文景观是区域部分个案的一大优势
宏泰公寓、威海苑、新黄浦酒店公寓
苏州河、黄浦江沿岸区域
天然地理条件佳，目前环境不佳，市政发展的重点区域，未来发展空间大
市政规划的不断发展，带动区域住宅的发展，景观系数是区域价格的主要附加因素
水景苑、仁恒滨江园、世茂滨江花园
虹桥、古北地区
沪上大型高档住宅群落，境外来沪人士生活聚集地
统一规划，开放式小区管理
维多利亚大厦、美丽华花园、巴黎花园
从高档别墅市场来看，到2001年底上海市区高档别墅的现总存量为2655个单位（详见附录2），这些高档别墅主要集中在浦东新区、长宁虹桥路沿线及市中心地区。
其中长宁区虹桥路沿线分布最为密集，占研究总量的60%以上，虹桥路沿线的这些高档别墅大多为虹桥开发的伴生产物，随着虹桥开发区的发展而逐步成规模。
根据目前的市场情况，这些高档别墅项目的入住率大约在80%左右，据此推断2001年年底竣工的高档别墅在市场上租售的单位大约为530个。
2、供求分析
1997-2001年研究区域的供应量、吸纳量和空置率变化
孕育在上海房地产市场总体发展的大背景下，上海高档住宅市场在97、98年所有研究区域的空置量都有不同幅度的上升，静安、徐汇、黄浦等区域都达到了6.1%-110.1%的上升幅度。
加之98年研究区域的商品住宅市场，特别是高档外销商品住宅受到了东南亚金融危机的巨大影响，更加剧了研究区域的商品住宅市场的空置。
2001年，随着内外销并轨等一系列重大政策出台，加之宏观经济对内需的拉动，研究区域的供求比例均突破了1：
1，历年存量获得部分吸纳，各研究区域的空置量均有不同程度下降。
随着这一趋势发展，相信未来几年内研究区域的空置量还将继续下降，但由于历史空置总量较大、进入较为合理的空置区域尚需时日（详见附录3：
）。
（1）1997-2001研究区域供应情况
图1997-2001年研究区域商品住宅供应量变化
从研究区域历年供应情况看，徐汇、长宁两区一直是上海商品住宅市场的供应大区，其中徐汇区历年的供应量变化显著，呈现倒“V”字型，虽然其历年供应量都在100万平方米以上，但波动幅度较大，而其他各研究区域总体上供应量相对较小。
这与徐汇区相对于其他几个区而言作为上海重要的人口导入区有着直接联系，区域人口的不断增加加快了区域房地产的发展。
（2）1997-2001年研究区域吸纳情况
从研究区域吸纳情况看，各研究区域历年呈现出量上递增的趋势，虽然徐汇、静安期间出现了些许波动，但总体趋势上还是上升。
这主要归结于1997年到2001年，上海经济发展迅速，居民生活水平提高很快。
在这一大背景下，政府部门较为及时的出台了一系列有利于促进消费者购买商品住宅的政策，从而使得曾经低迷的楼市开始变得活跃起来。
特别是在2001年8月上海开始实施新的商品住宅预售标准之后，造成例如长宁等区域出现了供不应求的局面，使得市民大量进入楼市，商品住宅需求量迅速提高，同时带动了其他区域需求量的增加。
在研究区域历年吸纳量变化中，徐汇、长宁较为显著，据此推测，相对其他区域而言上述两区域市场有效需求较为旺盛。
图1997-2001年研究区域商品住宅吸纳量变化
（3）空置情况
鉴于上海官方对历年房地产空置率未做统计，同时该指标的计算方法也尚未统一，根据上海实际情况，本报告采用国际上流行计算公式：
住房空置率=商品住房空置量/全部住房总量
该公式的意义在于：
当整个城市的住宅空置率为1%以下，一部分买房人几乎找不道符合自己需要的住房，市场呈现卖方市场；当整个城市住宅空置率为2~3%时，市场较为平稳，即市场房价（租金）不会出现上升或下跌的压力，买房者也有较充分的选择余地；如果住宅空置率大于4%时，则表示供过与求，住房将会产生过剩和积压。
从上海历年房地产空置情况看，上海市的空置商品房的面积自2000年起有所下降，但仍未突破1000万平方米大关，消化空置商品房主要归功于商品住宅销售的上升。
写字楼和商业用房由于受市场需求约束，96-98年增加较快，99年以后当年竣工量和销售量基本持平，控制增势得以控制，但没有下降迹象，居高不下的市场存量面积也影响了近两年开发商在写字楼和商业用房方面的投资意愿。
相比之下，商品住宅的空置情况有所改善，但空置商品住宅的减少则主要归功于中档住宅存量房销售的放量。
根据上海商品住宅空置率变化情况看，历经4年的宏观调控，上海目前商品住宅空置率已进入较为合理的水平。
该指标的步入正轨也将预示着今后几年上海商品住宅总体市场将趋于平稳。
上海历年房地产空置率情况
时间
商品房
商品住宅
商品住宅空置率
总量
（万M2）
空置量
（万M2）
总量
（万M2）
空置量
（万M2）
1995
22094
413.39
11906
345.59
2.9%
1996
23593
629.9
13135
507.26
3.9%
1997
26148
968.8
15116
729.21
4.8%
1998
29211
1238.33
17416
901.62
5.2%
1999
32437
1297.14
19644
922.23
4.7%
2000
34206
1250.3
20865
843.37
4.0%
2001
35448
/
21841
614.00
2.8%
资料来源：
历年上海统计年鉴、上海中原市场研究部计算数据
图1997-2001年研究区域商品住宅空置率变化图
在全市商品住宅空置率趋于合理的情况下，上海市高档商品住宅空置情况变化幅度较小，从上表中易知，尽管各研究区域在吸纳量上保持着上升趋势，但2000年之前吸纳量不仅上升幅度不如供应量，从量上讲也小于供应量，这导致研究区域的空置率一直处于高位。
随着2001年各研究区域吸纳量明显上升，各区域空置率相继开始下降。
从发展趋势看，随着上海市新一轮房地产发展机遇的到来，整个研究区域内的空置率将进一步降低。
（4）研究区域的住宅市场供求预测
一般而言，房地产开发建设周期较普通商品的生产周期长，普通住宅小区滚动开发需2到4年，写字楼20层以下建设期2年，因此房地产开发投资具有跨年度的惯性特征。
换言之，当年的新开工量将决定后年的施工量，即当年的市场有效供应量和前两年的市场需求相关度较高。
同时，决定房地产市场需求的除了家庭收入水平、同类产品价格、市场供给量等经济因素外，价格预期是重要的非经济因素。
所以地产投资在很大程度上还取决于对该类市场消化预期的判断。
此外，本市研究区域政府对土地一级市场和规划容积率的控制力度差异也决定了该区域可建商品房的上限的不同，这也直接影响区域市场供需。
综合上述多方面因素，为提高预测之精确度，本次研究对目标区域的市场供需预测结构以双向校验（项目汇总、线性数学模型）为主体，采用了分层模型预测方法。
具体预测框架如下：
Ø鉴于对2002年各研究区域供应量较为精确的把握，本预测以研究区域2002年各项目汇总之供应量为数学模型预测校验起点。
Ø通过对2002年各研究区域供应量的汇总值与数学模型值的偏离度校验，合理调节预测模型校验起点及预测起点。
Ø考虑到实际中客观存在的回搬用房、动迁用房、成套改造用房、未开工住房等住宅项目无法统计在内，并兼顾统计的时效性，其缺口量会随时间延续而递增，所以本次研究中校验起点之次年（含起点年）供应量及吸纳量均采用采用调整后的模型预测量。
⏹2002-2006年研究区域市场供应量预测
虽然上海住宅市场主要由需求拉动，但是从供求力量对比总体分析，本市房地产市场的买方市场特征依然明显。
近三年内，如上文所述受2001年市场需求的相关度影响，商品房增量可观。
但期间政府仍会从源头控制土地供应量水平，供地规模预计与2001年大体相当，所以开发规模将保持相对平稳，期间住宅投资的增幅可能出现回落，这也预示了研究期末两年中商品住宅市场逐步趋于平稳。
A．公寓类物业市场供应量预测
长宁区：
根据具体项目统计（详见附录3：
上海高档住宅市场供需统计数据），长宁区立项已开工项目2002年竣工商品住宅总户数总计有8745套，2003年竣工商品住宅总户数总计有5208套，2004年竣工商品住宅总户数总计有4542套。
长宁区立项未开工项目2005年竣工商品住宅为5714套，2006年竣工商品住宅为6226套。
总体而言，长宁区2002年-2006年商品住宅竣工面积基本上呈现一个“V”字形变化，波动幅度前两年较大，但考虑到扣除一些客观因素的影响，长宁区未来几年商品住宅的竣工单元量会出现“W”型变化、振幅相对较大。
从竣工单元量和走势变化看，排除具体项目统计时出现的一些客观的误差，项目统计预测量与线性模型预测量基本吻合。
黄浦区：
根据具体项目统计（详见附录2：
《2001年已开工住宅项目未来供应量项目总表——黄浦区公寓类》），黄浦区立项已开工项目2002年竣工商品住宅总户数总计有3454套，2003年竣工商品住宅总户数总计有3900套，2004年竣工商品住宅总户数总计有4146套，其中，虽然黄浦区2003年、2004年竣工单元数目均高于2002年，但是由于其中分别包含了1200套和1080套中福花苑一、二期的小房型；由于其数目较为巨大，会影响最终结论，所以2003年、2004年竣工面积要小于2002年。
根据具体项目统计（详见附录2：
《2001年立项未开工住宅项目未来供应量项目总表——黄浦区公寓类》），黄浦区立项未开工项目2005年竣工商品住宅为3192套，2006年竣工商品住宅为3332套。
总体而言，黄浦区2002年-2006年商品住宅竣工面积基本上呈现波动幅度不大的线性走势。
从竣工面积数据和走势变化看，排除具体项目统计时出现的一些客观的误差存在，项目统计预测量与根据线性模型得出的预测量基本吻合。
静安区：
根据具体项目统计（详见附录2：
《2001年已开工住宅项目未来供应量项目总表——静安区公寓类》），静安区立项已开工项目2002年竣工商品住宅总户数总计有1792套，2003年竣工商品住宅总户数总计有1026套，2004年竣工商品住宅总户数总计有1162套。
根据具体项目统计（详见附录2：
《2001年立项未开工住宅项目未来供应量项目总表——静安区公寓类》），静安区立项未开工项目2005年竣工商品住宅为1209套，2006年竣工商品住宅为2321套。
总体而言，静安区2002年-2006年商品住宅竣工面积基本上呈现一个不规则浅“V”字形变化，从2003年-2005年增长的斜率较小，2006年的增长幅度较大。
由于静安区未开工项目已知数据较少，所以项目统计预测量与根据线性模型得出的预测量有较大的差额。
卢湾区：
根据具体项目统计（详见附录2：
《2001年已开工住宅项目未来供应量项目总表——卢湾区公寓类》），卢湾区立项已开工项目2002年竣工商品住宅总户数总计有4644套，2003年竣工商品住宅总户数总计有2484套，2004年商品住宅包括已开工和未开工两部分总计3982套，但是考虑到一些具体情况，3982套的竣工单元数是偏小的。
根据具体项目统计（详见附录2：
《2001年立项未开工住宅项目未来供应量项目总表——卢湾区公寓类》），卢湾区立项未开工项目2005年竣工商品住宅为2661套；2006年竣工商品住宅为2902套。
总体而言，卢湾区2002年-2006年商品住宅竣工面积基本上呈现一个“W”字形变化，而且变化的幅度较大。
徐汇区：
根据具体项目统计（详见附录2：
《2001年已开工住宅项目未来供应量项目总表——卢湾
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