徐州高新技术文化产业园项目报告规划布局篇.docx
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徐州高新技术文化产业园项目报告规划布局篇
徐州高新技术产业园
项目报告
规划布局篇
1．项目定位可行性
1.1项目定位着眼于徐州大淮海经济开发区的整体发展
地域核心平台：
作为中国经济发展新核心的大淮海经济开发地区核心城市-徐州，其国际化大都市形象正逐步壮大定格，其城市平台效应正日益彰显，成为国内外企业立足与发展的热点选地。
高新技术发展：
随着徐州城市化进程的加速，郊区城市化发展相对成熟，尤其是完善的多维交通体系将徐州及周边各区域有机地串联起来，徐州高新技术发展以具备得天独后的条件
1.2项目定位迎合高新技术产业链发展趋势
大势所趋：
人类发展进入了信息化知识经济时代，高新技术产业作为新兴产业在各国发展中具有重大的战略地位，我国高新产业同样获取了快速的发展
基础较好：
作为国内较为成熟的厂矿产业发展的领先者的徐州无疑具备了高新技术产业发展更为理想的基础与条件
1.3项目定位立足自身用地条件
自身条件：
项目用地具备园区开发的先天条件，基本满足园区开发需具备的区位优势、交通可达性、产业基础、生态环境等条件。
外部环境：
项目开发获取了良好的外部发展环境，如政府支势、强势资源整合等
1.4项目定位符合产业园区自身发展规律
商务生态园兴起：
通过对国外案例的研究，国外的传统的产业园区正在不断地向商务生态园（BusinessPark）的形式发生转变。
2．项目整体定位阐述
2.1项目主题定位
文化、创意、信息、休闲产业
城市经济综合体
关键词：
产业主导、综合体
产业主导，说明了项目是一个产业园区，而非单一的社区；说明本项目主要为文化、创意、信息、休闲产业类企业服务。
综合体，直接说明了本项目的复合性，既传达了项目为具备商务、商业、居住等复合功能的物业载体，又体现了园区集研发设计、孵化投资、服务培训、交易展示等多功能的平台属性。
2.2项目形象定位
徐州生态型、高新技术文化产业名片
徐州名片：
一方面项目整体营造的品质与形象能够代表徐州，另一方面项目所培育发展的产业所带来的经济增长同样能成为徐州经济发展的重要节点。
生态型：
突出项目的外部环境与内部建筑的生态环保性。
数字化：
项目主要发展的高新技术文化产业是新兴的内容产业，其以数字化技术为手段与载体。
同时也体现出园区的信息集成与智能化设施应用。
内容产业：
阐明园区导入的核心产业，体现园区产业发展特征。
2.3项目产业定位
主要以发展3G等高新技术科研成果、高新技术产品、数字媒体、自主研发科研软件、宽带多媒体应用和多媒体展示、大型学府科研机构、博士后工作站、科研孵化中心等数字内容产业为核心产业。
核心
产业
配套产业
关联产业
3G等高新科研成果、多媒体技术应用、科研机构等
休闲娱乐、生活居住、商业服务等
创意设计、展示交易等服务业以及园区房地产开发
2.4项目功能定位
基于高新技术文化产业，致力于建设以满足各类型企业独立的商务办公需求为主，兼具提供科研孵化、咨询培训、展示贸易、信息交流、休闲娱乐、居住商服等复合型功能的新型商务生态花园园区。
结合整体用地布局，设置商务办公、配套物业、产业服务等功能分区，且进行相对功能导入，其示意如下：
生活居住
生活商业
商务办公
高新企业
文化旅游
产业
办公
产业
服务
配套
居住
高新技术文化产业园
主导功能
辅助功能
文化休闲
商业展示
培训教育
酒店商服
行政中心
一个园区
三大板块
十大功能
2.5项目概念定位
龙在东方
硬实力与软实力之间的关系告诉我们，经济的崛起，背后必然有强势文化作为后盾。
在东方中国迅速崛起的今天，这里将出现一条传承与创新东方文化的产业巨龙
于心灵层面，这是一座东方汉名族文化主题公园，它是东方文化与商业经营的紧密结合，并达到东方文化与现代科技的极致融合
文化概念示意
东方文化产业集聚区
东方生态居住区
龙在东方
东方儒家文化讲堂
汉文化梦工厂
汉文化体验中心
楚文化休闲中心
东方文化交流中心
东方文化艺术街区
汉楚美食鉴赏街区
概念与功能互动
“双引擎”：
双倍动力助推园区发展（示例）
⏹总体互动
龙在东方
徐州汉楚文化
东方文化产业集聚区
商务办公区
东方文化休闲体验区
商业服务区
东方生态居住区
配套居住区
⏹商业服务区与东方文化休闲体验区互动（示例）
概念建议
功能特质
东方文化交流中心
拍卖中心、会展中心、行政中心、酒店
汉文化梦工厂
孵化中心、科研中心、自主研发基地等
东方儒家文化讲堂
咨询中心、培训中心
东方文化艺术街区
艺术品展馆、艺术长廊、创意集市
楚文化休闲中心
休闲商业、娱乐中心、专卖店、卖场
汉楚美食鉴赏街区
中外美食餐饮汇聚
东方文化体验中心
数码影院、数码体验馆、品牌展示中心、
2.6项目物业配比建议
结合项目用地条件、项目功能定位与概念定位等，我们对本项目预期上市建设物业分布如下：
（约450亩；容积暂定2；占地比例以最终规划确定为准）
概念分区
功能建议
占地
比例
用地面积
（㎡）
容积率
建筑面积
（㎡）
东方文化休闲体验区
东方儒家文化讲堂、
东方文化交流中心
拍卖中心、会展中心、行政中心、酒店、咨询中心、培训中心
5%
15000
2
30000
东方文化休闲中心、
东方文化梦工厂
孵化中心、科研中心、自主研发基地等
10%
30000
2
60000
东方美食鉴赏街区
中外美食餐饮汇聚
4.25%
12500
2
25000
东方文化体验中心
数码影院、数码体验馆、数码产品展示中心
1.5%
5000
2
10000
东方文化艺术街区
艺术品展馆、艺术长廊、创意集市
4.。
25%
12500
2
25000
小计
25%
75000
2
150000
东方文化产业聚集区
企业商务区
低层、联排产品办公
20%
60000
1.5
90000
企业总部区
双拼、独栋产品办公
40%
120000
0.8
96000
小计
60%
180000
1.15
207000
东方生态居住区
白领公寓
高层公寓
6%
18000
2.2
39600
服务公寓
高层公寓
4%
12000
2.2
26400
专家楼
高层公寓
2%
6000
2.2
13200
居住商业
生活配套
3%
9000
2
18000
小计
15%
45000
2.15
96750
合计
100%
300000
2
600000
一、国际高新文化产业研究....................................
二、国内高新文化产业园区研究................................
三、江苏省现代服务业发展规划研究研究........................
四、江苏省现代服务业集聚区认定..............................
五、徐州市现代服务业发展规划研究……………………………………
六、周边城市典型个案对比分析（上海地区示例）…………………...
七、本项目规划研究………………………………………………
（一）国际高新技术文化产业发展研究
随着中国加入WTO以及全球性的知识经济时代的到来，高新技术产业与文化产业同时成为21世纪的两大新兴产业。
特别是现代高新技术，作为一种新的因素已经全面介入了传统产业和传统生活的各个领域中，它对文化产业的影响尤为巨大。
在今天这种“高技术”与“大文化”结合的时代，信息产业的发展从根本上改变了众多文化产品的生产、传播和消费方式，深刻影响着文化产业的发展趋势；与此同时，高新产业对文化内涵的需求也在不断加大，文化因素同样已经深深渗透到科技领域，成为社会经济发展的重要产业。
高新技术与文化两大产业的互动融合已是势不可当。
1、高新技术产业的发展为文化产业提供了载体与动力支持
现代高新技术为文化产品的品质提升提供了行之有效的新手段。
通过文化产业的核心部分的艺术创作，包括音乐、舞蹈、戏剧、文学，也包括现代影视艺术等，与在高新技术进入人们社会生活的今天，创造性的与先进技术的利用融为一体，数字技术、现代网络技术、三维动画技术、宽带信息传输技术的支持与发展，在文化领域有机的形成一体。
从而使文化与高新技术产品结合的质量达到了前所未有的精美。
高新科技在文化产品中的先导作也日益的突出。
现代信息技术开拓了新的信息文化产品的领域，增加了信息文化产品的种类和数量。
通过数字技术和互联网，带动了一系列相关联的硬件设备、软件、工程技术、科研成果等相关产业、机构的蓬勃发展。
特别是以高新信息技术为依托的文化信息服务网络，各类图书馆信息网络，远程教育、科研机构、孵化中心、远程医疗等文化市场管理及社会服务信息网络等，都鲜明体现出了信息产业与文化携手并进的巨大优势。
高新信息与数字技术使传统文化遗产能够以新的形式得到再现、保存和传播，展现出特有的魅力和风采。
表1各国、地区或城市高新技术产业发展现状比较（见项目报告战略营销篇）
2、高新技术产业以成为发达国家和地区经济发展的支柱产业
在世界GDP总量中，服务业产值已超过60%；服务贸易占到世界贸易总额的1/4；服务消费占全部消费总量的1/2左右，在此背景下，现代服务业已经成为城市现代化程度和城市综合竞争力的重要标志，成为拉动城市经济增长的重要力量。
高新技术产业作为现代服务业中最具创造性的产业，已在各国经济发展中凸现其重要作用。
目前，各发达国家和城市的以各自独擅的取向、领域和方式迅速发展高新产业。
从国际上高新技术产业的发展来看，英国、美国、澳大利亚、新加坡、韩国、日本、丹麦、荷兰等都是发展高新产业的典范国家，他们都有自己的发展特色和重点领域。
高新技术产业也为这些国家和地区的经济做出了不菲的贡献。
表2几个国家高新技术产业发展情况比较
国家
形成年份
占GDP的比例（%）
年均发展速度：
创意产业/总体经济时期
增值
出口
占全国就业的比率（5）
英国
1997-1998
5.0
16/〈6.0
1125亿英镑
103亿英镑
4.6
美国
2001
7.75
6.9/3.2（1997-2001）
7075亿美元
889.7亿美元（仅核心创意产业）
5.9
新加
坡
2000
2.8-3.2
13.4/10.6（1986-2000）
48亿新元
40亿新元
3.4
澳大
利亚
1999-
2000
3.3
5.7/4.85
（1995-2000）
192亿澳元（产业总值）
12亿澳元
3.8
3、高新技术产业与其他产业的渗透越来越强烈
高新技术产业广泛应用于各行各业，各种领域的经济建设发展中。
通过文化、科技与市场的有机结合，融合渗透各传统产业领域，通过资源转化、价值提升、结构优化等方式提升产品附加值，从而提升传统产业能级，优化传统产业结构。
（二）国内高新技术产业发展研究
1、政府高度重视高新产业发展
在高新技术产业在各地如火如荼的发展带动下，党中央意识到随着市场经济的发展，文化的功能逐步丰富、多样化，逐渐显示出产业性质的一面。
在2000年党的十五届五中全会通过的第十个五年计划中，“高新技术+文化产业”概念首次在中央正式文件中提出。
后来国家统计局在2004年第一次公布《文化及相关产业分类》，将其定义为“为社会公众提供文化、娱乐产品和服务的活动，以及与这些活动有关联的活动的集合”。
它包含新闻、出版、广电和文化艺术等“核心层”，新兴文化产业如网络、娱乐、旅游、广告、会展等“外围层”，以及提供文化用品、设备生产、销售的“相关文化服务层”。
至此，我国政策上的文化产业算是正式出台。
高新技术文化产业成为城市经济转型的发展新引擎，北京、上海、深圳、杭州、青岛、重庆等各大城市相继提出了把高新技术+文化产业作为发展目标，再以刚刚过去的“十一五”城市规划中，高新技术文化产业发展呈现出勃勃生机和巨大发展潜力。
2、高新技术文化产业迅速发展，各城市各具特点
我国高新技术文化产业虽然起步较晚，但发展迅速。
2006－2008年，我国高新技术文化产业平均增长率达到20％，对产业结构优化、提升产品附加值、增加国家软实力做出了重要贡献。
图1中国文化创意产业增加值及增长率
由于各城市资源禀赋和经济、区位等条件的不同，我国各城市高新技术文化产业的发展程度也各不相同。
根据各地高新文化产业的发展速度，及其对当地经济增长的贡献，我国高新技术文化产业发展进程快速拓展。
表3中国高新技术产业发展表（见：
项目报告战略营销篇）
（三）江苏省现代服务业发展规划研究
2005年7月，省委、省政府召开了加快发展现代服务业大会，出台了《关于加快发展现代服务业的实施纲要》，充分发挥江苏的比较优势，以新的理念、新的思路、新的举措，加速发展江苏现代服务业，尽快形成新的竞争优势。
现代服务业发达程度是衡量地区综合竞争力和现代化水平的重要标志。
当前，江苏经济已进入一个新的发展阶段，既面临着加快发展的难得机遇，又遇到了发展优势弱化的突出挑战。
加快发展现代服务业，拓展生产生活服务领域，为制造业技术升级和降低成本提供支撑，促进经济结构优化，推动经济增长方式转变，对江苏发展具有重大战略意义。
指导思想：
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，牢固树立和全面落实科学发展观，认真贯彻党的十六大精神，围绕富民强省、“两个率先”的总目标，坚持新型工业高新华技术化产业化第一方略，坚持先进制造业和现代服务业并举，通过工业化、城市化、市场化、国际化、信息化互动并进，依靠改革开放、科技进步、政策创新、项目带动，重点发展生产服务业，大力培育新兴服务业，全面提升传统服务业，形成现代服务业发展的新格局，为江苏加快发展、科学发展、和谐发展注入新动力。
发展目标：
到2010年，全省服务业的发展目标是，总量实现倍增、布局相对集中、结构明显优化、功能大幅提升，保持在全国服务业发展中的领先地位，成为全国现代服务业最发达的省份之一。
全省服务业增加值力争在2004年的基础上翻一番以上，年均增速高于地区生产总值增速，占地区生产总值的比重达到40%以上；生产服务业、新兴服务业增加值占服务业增加值的比重明显上升；服务业从业人员占全社会从业人员的比重提高到40%左右，三次产业从业人员结构实现“三二一”。
发展方向：
根据国际服务业发展的基本走势，把握国家的政策机遇，从江苏科教人才资源丰富、制造业比较发达的特点出发，着眼于发挥江苏现有优势，创造新的优势，坚持全面推进、协调发展，并选择市场需求旺、基础条件好、增长潜力大、带动作用强的服务领域重点突破。
1、重点发展为制造业配套的生产服务业
（1）现代物流业。
加快立体交通体系建设，强化各种运输方式的衔接、配套和功能分工，构建快速便捷、货畅其流的集疏运支撑体系。
建立公共物流信息平台，促进物流信息资源共享和物流网络互通互联。
推进现代物流基地建设，大力发展综合物流中心、专业物流中心和配送分拨中心，着力培育连接城乡、辐射全国、融入国际的大型化、高档次的产品交易市场，促进批发交易与物流配送一体化发展。
整合域内物流资源，引进国内外知名现代物流企业，加快发展第三方物流，催生一批具有先进物流经营理念、掌握现代物流技术的本土大型现代物流企业集团。
推进物流标准化建设，鼓励采用国际和全国物流标准体系，提高供应链过程管理效率。
（2）科技服务业。
建立健全社会化的科技服务体系，推动自主创新，促进科技成果的转化和产业化。
积极兴办各类科技服务机构。
建立健全风险投资机制，增加对创新创业的资金支持。
建设公共科技平台，提高科技资源社会共享程度。
（3）金融业。
加快金融开放步伐，积极吸引外资银行来苏设立分支机构，探索建立中外合资银行、保险、证券和投资性公司。
大力发展地方金融保险业，积极组建江苏省级地方银行和保险机构，鼓励发展民营银行和非银行金融机构，支持各类符合条件的社会资本入股地方金融企业。
发展和利用资本市场，促进产业资本和金融资本相互融合，增强金融服务地方发展的功能。
（4）商务服务业。
大力发展会展业，加强与全国行业协会、国际会展机构的交流合作，积极承办各类国际国内会议，发展国际化、专业化、贸易型为主的会展，培育会展业的知名品牌，举办具有产业和地方特色的常设性会展。
引导发展法律、会计、审计、税务、咨询、评估、广告、策划、调查、就业和劳务中介、经纪代理等商务服务业，推动商务服务产品和方式创新。
扩大国际合作，打造一批具有知名品牌的大型事务所或中介法人机构，提高江苏商务服务的整体竞争能力。
继续深入推进各类行业协会与政府部门脱钩，引导中介机构独立、依法、客观执业，按照公平、公开、公正的原则，规范中介服务市场秩序。
2、大力培育关联度大的新兴服务业
（1）大文化产业。
深化文化体制改革，落实文化产业政策，引导社会力量投资文化产业，大力发展广播、影视、音像、出版、报业、期刊、书画、演艺、创意、动漫、娱乐、网吧等产业，加快与社会事业有关领域产业化步伐。
增强文化产业集团的知名度和竞争力。
大力推进人力资源的配置式开发和内涵式开发，积极发展教育培训业，支持高校和中等职业技术学校兴办各种非学历教育，全面加快教育对外开放，加快高等教育大众化和国际化合作步伐，吸引国际名校品牌入股或来徐合作办学，扩大境外留学生培养规模，建立中外合作、企业联办、民办等多种所有制的办学体制。
加强与国际著名品牌医疗机构合资合作，培育国际化医疗机构，发展医疗、康复、保健等多层次医疗服务。
积极发展竞赛表演、健身娱乐、体育培训、体育彩票、体育传媒等体育产业，大胆探索体育设施场馆多元化投入、市场化经营的新模式。
（2）旅游业。
以建设旅游强省为目标，整合全省旅游资源，拓宽旅游服务领域，把旅游业打造成我省服务业的支柱产业。
加强旅游产品开发和旅游线路设计，培育生态、工业、农业、商务等新型旅游品牌项目，积极发展红色旅游。
推动长三角区域旅游合作，主动参与沪苏浙大旅游圈建设，开辟跨区域旅游线路，促进区域旅游联动发展。
加强与国际旅游机构特别是大型连锁企业合作，提升我省旅游业经营和服务水平。
（四）江苏省现代服务业集聚区认定
2008年3月，江苏省发展和改革委员会为更好地贯彻落实省委、省政府加快发展现代服务业的战略部署，进一步完善省级现代服务业集聚区的认定和管理工作，做好引导、扶持和服务工作，促进省级现代服务业集聚区做大做优做强，根据省领导指示精神并征求各地意见，特制定了《江苏省省级现代服务业集聚区认定和管理暂行办法》（苏发改服务发[2008]280号）。
《江苏省省级现代服务业集聚区认定和管理暂行办法》提出符合下列条件的现代服务业产业园区才能够申请省级服务业集聚区。
1、有园区发展规划和产业布局规划，边界清晰、形态突出，目标明确；
2、有一定的公共服务支撑体系，能够为入区企业提供投融资、合作交流、人才培训、信息管理、技术创新、知识产权保护、检验检测等公共服务；
3、有专门的管理机构，专职管理人员不少于3人，实行统一管理，—站式服务；
4、建筑面积10000平方米以上，对通过中心城市主城区改造、工业企业“退二进三”、老建筑保护性开发等利用城市存量资产开发的园区，可适当降低标准；
5、经省级以上有关部门批准或经省发展改革委批复园区发展规划，并已列入市级现代服务业集聚区。
高新技术文化产业园区还应该满足下列条件：
1、有较齐备的基础设施和生产环境；能够为高新企业开展创意研发、设计生产和流通交易等活动提供适宜的硬件环境保障；
2、产业特色鲜明，具有符合高新技术产业生产规律的产业形态，能够引领相关高新产业的发展；
3、拥有一定数量的自主知识产权，原创产品占有一定的市场份额，有良好的品牌影响力。
江苏省在2007年第一批认定了47家省级服务业集聚区，入区企业达到7445家，市场经营户48979户，实现营业收入1136.1亿元，市场成交额1955.8亿元，上缴税收84.6亿元，就业人员43.2万。
2008年又新增了20多家省级服务业集聚区。
（五）徐州市现代服务业发展规划研究
2009年，市委、市政府出台了《关于进一步加快现代服务业发展的意见》，经过3－5年的努力，将徐州建设成为淮海经济区的商贸物流旅游中心，基本形成区域性的商务服务、科技创新高地，成为江苏省服务业发展的先进地区之一。
目标
到2010年，全市服务业增加值力争达到1000亿元，年均增速高于GDP增幅，占GDP的比重争取达到40％左右；社会消费品零售总额达到900亿元，年均增速保持在16%以上。
到2012年，服务业增加值力争达到1300亿元，占GDP的比重达到42%以上。
将徐州市建设成为大淮海经济区的商贸物流旅游中心，基本形成区域性的商务服务、科技创新高地，成为江苏省服务业发展的先进地区之一。
发展重点
根据服务业发展的基本趋势及现有产业基础、资源条件、市场潜力和比较优势，徐州市将重点发展商贸流通、现代物流、文化旅游、商务服务、科技服务和房地产等六大产业。
集中力量建设“大淮海经济区最具影响力的商贸中心、华东地区重要的综合物流中心、独具魅力的区域性旅游文化休闲中心”。
未来前景分析
随着知识经济时代与信息化时代的到来，全球高新技术产业持续蓬勃发展壮大，其新兴战略性产业地位得以确立。
同时在政府的规划与指导下，我国高新技术文化产业更得以迅速发展。
各地区城市皆重视并积极发展高新技术文化产业。
目前国内高新技术文化产业，如游戏产业、动画产业等的大部分公司都主要集中在北京、上海、成都等地。
形成“三足鼎立”，各有特色。
随着2004年5月和12月，盛大网络和第九城市先后在美国纳斯达克上市，开创了中国网络游戏公司在境外上市的先河；目前国内在纳斯达克上市的23家企业中，上海占到了8家，其中涉及数字内容的企业6家。
而在新一波互联网热潮中，长三角地区正在起到比以往更重要的角色。
其地区的高新技术文化产业发展无疑走在中国的最前端。
尽管国内市场方兴未艾，潜力巨大，但事实已经证明，在自身发展尚处幼稚阶段，主要市场为国际巨头占据和挤压。
而进入国际市场，对国内企业而言，若干年以内都只具“象征意义”。
徐州作为现国家战略发展中极其重要的：
大淮海经济地区的核心龙头，如果落后于其他城市的开发建设速度，那么在新一轮的大发展中，其大淮海经济开发地区的领先地位将被迅速取代。
面对如此格局，徐州高新技术文化产业只有在发展速度和发展质量上狠下功夫，确定重点、确保优势，独辟蹊径、发掘潜力，不断提高产业整体能级，才能继续保持领先地位，力争有所突破。
决不能再次输在起跑线上！
大力发展高新技术文化产业，势在必行！
！
徐州成为国内新一轮大发展地域的龙头老大，将不是一句空话
研究借鉴
通过对周边产业园区研究，总结其成败经验教训，可得出以下启示，可供参考借鉴。
园区选址科学：
非常重视园区周边环境，均具备良好的地理区位，便捷的交通条件，较佳的生态环境。
功能定位明晰：
成功运营的开发园区，其功能定位均较为明晰，核心功能定位突出。
主题产业集群：
各园区均充分重视产业集群发展战略，而且都具有比较鲜明的主题产业发展战略，如多媒体产业园的产业定位就专注于“影视动画、宽带多媒体应用和多媒体展示”。
政府强力支持：
每个成功的园区都离不开政府的大力支持，尤其是园区发展前期政府的引导与各项优惠政策出台的支持，如上海市政府对张江的大力扶持、南京市政府对晨光创意产业园的全力支撑。
服务设施完善：
每个园区为入驻企业提供了包括风险投资、中介机构、咨询培训、科研孵化、院校合作等各
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